Hvor bevæger vi os hen?

wh skrev:

Jomsviking skrev:Jeg blev blot provokeret over WHs: "Jamen, hør nu her, banken har så mange penge at de låner ud af dem, det er jo en ren foræring så skynd dig ned og lån så meget de vil låne dig og køb det hus (bil, fjernsyn you name it) som du gerne vil have, hvorfor snyde sig selv? og det der med afdrag? det klarer vi om 30, 40 50 år det er ikke så vigtigt. (og er der nogen der kan dokumentere at det er forkert det jeg siger? Nej, vel? så må det jo være rigtigt!)"

Er du venlig lige at henvise til den post hvor jeg skriver ovenstående?? TAK !!!

Nej du har faktisk ret, wh, efter en søgning på alle dine indlæg, kunne jeg faktisk kun finde følgende, som direkte stemmer med det som Jomsviking taler om - angående løbetid. Resten må være omskrivninger af noget du skriver i tråden om F5 lån, eller lignende. Og den sidste .... er vist slet ikke fra dig.

http://www.økonomidebatten.dk/t2827-hvor-bevaeger-vi-os-hen#25211
quote: Prøv at forklare mig hvorfor det er afgørende vigtigt at man betaler al gælden ud inden man fylder 55 år i forhold til at være 65 år når man er gældfri?

http://www.økonomidebatten.dk/t2827-hvor-bevaeger-vi-os-hen#25163
quote: Hvorfor lige 20 år? Hvorfor ikke 10, 15, 25 eller 30 år? Hvilken magisk formel har du benyttet til at komme frem til den årrække.

@WH

Nej da, det var ikke ikke citat. Jeg er ked af hvis det fremstod sådan.

Det var en analyse af din argumentation, som jeg ser den. Skåret lidt polemisk til, men i det store og hele er det sådan jeg ser din argumentation: Overfaldisk, omvendt og farlig.

Den med at "banken har så mange penge at den låner dem ud", skulle henvise til at jeg forstår dig der hen at du flere steder synes at argumenterer for at hvis blot banken vil kreditgodkende køber, ja så har køber råd, og prisen på det solgte hus derved markedspris. Og ikke resultatet af en overoptismistisk kreditgodkendelse der ender med at folk for købt alt for dyre huse, og derved presser priserne op i himlen. Jeg, og jeg er måske konservativ, vil mene at det er udtryk for debt financed economy, som den internationale krise om noget bør have vist ikke holder.

Den med afdrag og afdragslængde er taget direkte fra det du skriver i denne tråd (lidt skåret til).

Og sidst, har jeg langt mærke til at du ofte synes at mene at Thomas skal præsentere dig beviser for, hvorfor det du siger er forkert, og ikke at du præsenterer beviser på at det du siger er rigtigt.

Jomsviking skrev:Den med at "banken har så mange penge at den låner dem ud", skulle henvise til at jeg forstår dig der hen at du flere steder synes at argumenterer for at hvis blot banken vil kreditgodkende køber, ja så har køber råd, og prisen på det solgte hus derved markedspris. Og ikke resultatet af en overoptismistisk kreditgodkendelse der ender med at folk for købt alt for dyre huse, og derved presser priserne op i himlen. Jeg, og jeg er måske konservativ, vil mene at det er udtryk for debt financed economy, som den internationale krise om noget bør have vist ikke holder.

Jesus, hvis du opfatter mine indlæg sådan så må jeg da skrive virkelig dårligt Du har en poínté i at der tidligere blev kreditvurderet virkelig lemfældigt, men det er min klare opfattelse at der generelt er lukket for den slags nu. Dermed ikke sagt at man ikke kan finde enkeltstående eksempler der peger i hver sin retning også i dag.

Thomas skrev:Lad os nu se om han ikke forsvinder for altid.

Klokken er 3:42 - skal du ikke i seng så du kan komme op og passe dit arbejde? Eller et sådan har du måske ikke? Lad mig gætte: Du røg ud pga. samarbejdsvanskeligheder.

wh skrev:

Thomas skrev:Lad os nu se om han ikke forsvinder for altid.

Klokken er 3:42 - skal du ikke i seng så du kan komme op og passe dit arbejde? Eller et sådan har du måske ikke? Lad mig gætte: Du røg ud pga. samarbejdsvanskeligheder.

Klokken er 10:35 - hvorfor passer Du ikke dit arbejde ,nåååå det gør Du jo så alligevel,intet at bedrive på kontoret .

Hvad med at svare på nogle af de spørgsmål Du bliver stillet

klogeaage 35 skrev:Klokken er 10:35 - hvorfor passer Du ikke dit arbejde ,nåååå det gør Du jo så alligevel,intet at bedrive på kontoret .

Hvad med at svare på nogle af de spørgsmål Du bliver stillet

5 min gik der fra mit indlæg til Thomas' arbejdsløse skødehund dukker op Er din F5-knap snart slidt helt op??

Lille pus: jeg har juleferie

wh skrev:

klogeaage 35 skrev:Klokken er 10:35 - hvorfor passer Du ikke dit arbejde ,nåååå det gør Du jo så alligevel,intet at bedrive på kontoret .

Hvad med at svare på nogle af de spørgsmål Du bliver stillet

5 min gik der fra mit indlæg til Thomas' arbejdsløse skødehund dukker op Er din F5-knap snart slidt helt op??

Lille pus: jeg har juleferie

Året rundt

Med indestængt had sidder Du og overvåger / logger lynhurtigt af og på på et lille site

Gør det ondt i mavsen af at der bliver peget fingre på at kejseren intet tøj har på

wh skrev:

klogeaage 35 skrev:Klokken er 10:35 - hvorfor passer Du ikke dit arbejde ,nåååå det gør Du jo så alligevel,intet at bedrive på kontoret .

Hvad med at svare på nogle af de spørgsmål Du bliver stillet

5 min gik der fra mit indlæg til Thomas' arbejdsløse skødehund dukker op Er din F5-knap snart slidt helt op??

Lille pus: jeg har juleferie

Edit: Du skrev arbejdsløs

Dine forældre ville være pavestolte hvis Du bestred samme job som Jeg , istedet for det møgler job uden kunder siddende i dyb insolvens .

I er nu søde sammen

@WH

Det er da muligt jeg har misforstået dig, hvis det er tilfældet beklager jeg.

Men hvis vi samler den op, omkring afdrag af gæld; Jeg er ikke økonom, men mener at det til tider kan være fordelagtigt at betragte økonomiske systemer med metoder fra andre fagområder.

Jeg ynder at sige gælden er reel mens husprisen er fiktiv, det er ikke helt rigtigt. Husprisen i et perfekt marked er et dynamisk ligevægtspunkt, ikke fiktiv, men dynamisk. Gælden der i mod er, for den almindelige mand, klippefast og andre ordninger end afdrag plejer at medføre alt fra social deroute til selvmord.

Det dynamiske ligevægtspunkt bestemmes som bekendt af udbud og efterspørgsel. Udbuddet er kendetegnet ved have både "forsinkelse" og "lager", da det tager tid at byggemodne og bygge nyt samt at overskudskapacitet bliver stående (på lager). I system dynamik er sådanne egenskaber næsten altid ensbetydende med at der kan opstå betydelige oscillationer (svingninger). Dette sker, på vej op, da udbyddet ikke kan følge med en stigning i efterspørgslen som derfor medfører kraftige prisstigninger og på vej ned retter systemet sig ikke op, da lageret først skal sælges, og priserne falder under "ligevægt" (der igen vil give anledning til svingninger når prisen tilsidst (når lageret er tomt) "skyder op som en fjeder"). Men bemærk, at hvis efterspørgslen ikke flukturerer, så vil denne ikke fremdrive oscillationer i prisen (steady state).

Efterspørgslen var historisk set relativ konstant og fulgte befolkningsvækst og generel økonomiskvækst samt velstandsudvikling. Og det er nok dette forhold der har sikret en relativ jævn udvikling på boligmarkedet de sidste 100 år, til fordel for den lille mand der qva sin investering i sin bolig i et vist omfang også har investeret i samfundets generelle velstandsudvikling. MEN det er som bekendt kun i eventyr at det ender godt, Fogh og fjolset Bendtsen liberaliserede finansieringsdelen af boligmarkedet (og derved efterspørgslen) fra den gamle kedelige og forudsigelige realkreditmodel til en ny, spændende og fager verden, med eksotiske og moderne finansieringsformer med afdragsfrihed, variabel rente o.s.v. Der var helt sikkert gode argumenter for hvorfor det var smart, MEN derved åbnede de også op for flukationer i efterspørgslen, som - er min påstand - vil give anledninger til oscillationer i prisen, da udbudssiden ikke kan følge med. Jeg henleder opmærksomheden på at så snart effekten af liberaliseringerne slog igennem, ja lige præcis der har du "Take off" for den nyværende boligboble, og påtrods af at alle de kloge siger at nu må boligmarkedet være stabiliseret (lav boligbyrde m.m.) ja så lever boligmarkedet jo helt sit eget (dynamiske) liv...

Kan vi være lige glade? Nej! det kan vi ikke. For I de gode tider stifter folk gæld for at købe de dyre huse, gæld de betaler med gode lønninger; håndværkerne har travlt og bliver dyre men når bøtten vender (f.eks. pga. overophedning) bliver håndværkerne arbejdsløse, lønnen falder, huspriser falder, men GÆLDEN, den består. Udsvingende er omkostningsfulde da værdier bliver enten tilintetgjort eller overvurderet.
Det er f.eks. grunden til at kaffebønder aldrig bliver rige. Prisen, som historisk oscillerer kraftigt, er, set over lang tid, ganske rimelig for kaffe, men nedgangstiderne ødelægger alt for bønderne og de starter forfra hver gang, dybt forgældede.

Husejerens eneste forsvar er, ligesom kaffebondens (men som ikke kan af andre grunde), at opbygge sit eget "lager", han er nød til at have nok friværdig i sit hus til at modstå udsving i prisen, men her er "friværdi" ikke målt i forhold til spot-markedsprisen, men en mere vanskelig størrelse: "ligevægtsprisen".

Det er derfor man skal afdrage med det samme og hurtigt: For at opbygge dit lager, dit forsvar. Hvornår man har "nok" er dog svært at sige, så for den lille mand, der jo satser alt, vil en risikoovervejelse nok give at han bare skal få afdraget gælden nogenlunde så hurtigt som muligt.

I gættebranchen kunne man foreslå at siden et arbejdsliv er en 40 år, et hus holder vel også en 40år (før der skal gøres noget alvorligt ved det) så er 20 års afdrag nok fornuftigt. 40 år duer ikke (ingen reel opsparing). 10 år er nok for voldsomt. 30år, måske, men så må der ikke gå for meget galt.

@ Jomsviking - super indlæg

Mvh
Cirb

Jomsviking skrev:Husejerens eneste forsvar er, ligesom kaffebondens (men som ikke kan af andre grunde), at opbygge sit eget "lager", han er nød til at have nok friværdig i sit hus til at modstå udsving i prisen, men her er "friværdi" ikke målt i forhold til spot-markedsprisen, men en mere vanskelig størrelse: "ligevægtsprisen".

Det er derfor man skal afdrage med det samme og hurtigt: For at opbygge dit lager, dit forsvar. Hvornår man har "nok" er dog svært at sige, så for den lille mand, der jo satser alt, vil en risikoovervejelse nok give at han bare skal få afdraget gælden nogenlunde så hurtigt som muligt.

I gættebranchen kunne man foreslå at siden et arbejdsliv er en 40 år, et hus holder vel også en 40år (før der skal gøres noget alvorligt ved det) så er 20 års afdrag nok fornuftigt. 40 år duer ikke (ingen reel opsparing). 10 år er nok for voldsomt. 30år, måske, men så må der ikke gå for meget galt.

Vi er helt enige i at man skal afdrage på sin gæld. Jeg har aldrig skrevet det modsatte, men der er noget grundlæggende galt i dit sidste afsnit: Et hus holder langt mere end 40 år og vedligeholdelse er noget man foretager konstant i hele ejerperioden. Undervejs kommer der selvfølgelig nogle større renoveringer som nyt tag, bad osv.

Derudover glemmer du en meget væsentlig detalje: Grundværdien

Grundværdien for huse i attraktive områder som Århus, Kbh osv. falder ikke i værdi, men stiger derimod i takt med inflationen og efterspørgslen. Sidstnævnte varierer naturligvis efter konjunkturerne, men en grund i eksempelvis Vanløse, Herlev eller andetsteds i nærheden af København bliver aldrig nogensinde værdiløs til trods for Thomas' evindelige brølerier. I øjeblikket koster en byggegrund i København 1,5-2,5 mio i de "almindelige" kommuner og langt mere i de meget attraktive som Gentofte, Holte osv. Der er absolut intet der tyder på at grundværdierne i København vil styrtdykke.

Men grundlæggende er vi jo helt enige: Gæld skal afdrages og gerne så hurtigt som muligt, men man er jo også nødt til at vurdere om det vitterligt er nødvendigt at sætte hver eneste krone ind på afdrag eller om man kan balancere tingene så man rent faktisk også kan leve imens.

Som jeg nævnte tidligere: Køber man et hus til fx. 3 mio fuldt finansieret i et attraktivt område kan jeg ikke se noget problem i at man har en restgæld på 1 mio om 20 år kontra at være gældfri. Selv hvis priserne ikke rykker sig en tøddel nominelt i 20 år (hvilket ville være lidt af en sensation) så står man altså stadig med en friværdi på 2 mio.

klogeaage 35 skrev:Dine forældre ville være pavestolte hvis Du bestred samme job som Jeg , istedet for det møgler job uden kunder siddende i dyb insolvens .

Dette bliver min sidste post til dig for jeg har intet ud af at bevæge mig på dit lave intellektuelle niveau: Kære ven: Du HAR jo intet arbejde vel?? Du er logget på herinde døgnet rundt og skriver på alle tider af døgnet, på hverdage i weekender og i ferier. Den slags harmonerer ikke med et fuldtidsarbejde. Præcis som Thomas.

Og som sagt var dette mine sidste ord til dig så godt nytår på din overførselsindkomst

wh skrev:

klogeaage 35 skrev:Dine forældre ville være pavestolte hvis Du bestred samme job som Jeg , istedet for det møgler job uden kunder siddende i dyb insolvens .

Dette bliver min sidste post til dig for jeg har intet ud af at bevæge mig på dit lave intellektuelle niveau: Kære ven: Du HAR jo intet arbejde vel?? Du er logget på herinde døgnet rundt og skriver på alle tider af døgnet, på hverdage i weekender og i ferier. Den slags harmonerer ikke med et fuldtidsarbejde. Præcis som Thomas.

Og som sagt var dette mine sidste ord til dig så godt nytår på din overførselsindkomst

det er da utroligt, at et travlt menneske som dig, har tid til at følge med i den slags.....

wh skrev:

klogeaage 35 skrev:Dine forældre ville være pavestolte hvis Du bestred samme job som Jeg , istedet for det møgler job uden kunder siddende i dyb insolvens .

Dette bliver min sidste post til dig for jeg har intet ud af at bevæge mig på dit lave intellektuelle niveau: Kære ven: Du HAR jo intet arbejde vel?? Du er logget på herinde døgnet rundt og skriver på alle tider af døgnet, på hverdage i weekender og i ferier. Den slags harmonerer ikke med et fuldtidsarbejde. Præcis som Thomas.

Og som sagt var dette mine sidste ord til dig så godt nytår på din overførselsindkomst

Luk venligst røven hvis du ikke har noget fornuftigt at bidrage med. Og godt nytår!

wh skrev:

klogeaage 35 skrev:Dine forældre ville være pavestolte hvis Du bestred samme job som Jeg , istedet for det møgler job uden kunder siddende i dyb insolvens .

Dette bliver min sidste post til dig for jeg har intet ud af at bevæge mig på dit lave intellektuelle niveau: Kære ven: Du HAR jo intet arbejde vel?? Du er logget på herinde døgnet rundt og skriver på alle tider af døgnet, på hverdage i weekender og i ferier. Den slags harmonerer ikke med et fuldtidsarbejde. Præcis som Thomas.

Og som sagt var dette mine sidste ord til dig så godt nytår på din overførselsindkomst

Dine fejlslutninger er legendariske.

Ikke at det vedkommer dig,men for din nattesøvns skyld får Du følgende:

1: Jeg har fuldtidsjob. tjek
2: Hvor firmaets kunder , også,forlanger mine evner om natten , bla. med brug af nettet. tjek
3: Som forklarer : ta daaa ved opstart af net på pc eller mobil er økonomidebatten startsiden tjek
4: Derudover skal Du også have: Jeg var overordenligt heldig i pyramidespillet = aktier under de glade 00er tjek
5: Hvor min ræv fandt plads i stolelegen, før aktieballonen brast. tjek
6: Ledte og fandt et , i 2007, neutralt og frit debatfora hvor Thomas og andre klart seende skrev. tjek
7: Som så er årsag til at Jeg ikke skulle ud i bolig/aktie markedet igen og lege "ekspert" med mine guldmønter tjek
8: Du skulle prøve hvordan rigtig frihed føles , af hjertet tak til samme skriverkarle tjek


Håber Du fik nogle ahaaaa oplevelser

Godt nytår til dig også

wh skrev:

Jomsviking skrev:Husejerens eneste forsvar er, ligesom kaffebondens (men som ikke kan af andre grunde), at opbygge sit eget "lager", han er nød til at have nok friværdig i sit hus til at modstå udsving i prisen, men her er "friværdi" ikke målt i forhold til spot-markedsprisen, men en mere vanskelig størrelse: "ligevægtsprisen".

Det er derfor man skal afdrage med det samme og hurtigt: For at opbygge dit lager, dit forsvar. Hvornår man har "nok" er dog svært at sige, så for den lille mand, der jo satser alt, vil en risikoovervejelse nok give at han bare skal få afdraget gælden nogenlunde så hurtigt som muligt.

I gættebranchen kunne man foreslå at siden et arbejdsliv er en 40 år, et hus holder vel også en 40år (før der skal gøres noget alvorligt ved det) så er 20 års afdrag nok fornuftigt. 40 år duer ikke (ingen reel opsparing). 10 år er nok for voldsomt. 30år, måske, men så må der ikke gå for meget galt.

Vi er helt enige i at man skal afdrage på sin gæld. Jeg har aldrig skrevet det modsatte, men der er noget grundlæggende galt i dit sidste afsnit: Et hus holder langt mere end 40 år og vedligeholdelse er noget man foretager konstant i hele ejerperioden. Undervejs kommer der selvfølgelig nogle større renoveringer som nyt tag, bad osv.

Derudover glemmer du en meget væsentlig detalje: Grundværdien

Grundværdien for huse i attraktive områder som Århus, Kbh osv. falder ikke i værdi, men stiger derimod i takt med inflationen og efterspørgslen. Sidstnævnte varierer naturligvis efter konjunkturerne, men en grund i eksempelvis Vanløse, Herlev eller andetsteds i nærheden af København bliver aldrig nogensinde værdiløs til trods for Thomas' evindelige brølerier. I øjeblikket koster en byggegrund i København 1,5-2,5 mio i de "almindelige" kommuner og langt mere i de meget attraktive som Gentofte, Holte osv. Der er absolut intet der tyder på at grundværdierne i København vil styrtdykke.

Men grundlæggende er vi jo helt enige: Gæld skal afdrages og gerne så hurtigt som muligt, men man er jo også nødt til at vurdere om det vitterligt er nødvendigt at sætte hver eneste krone ind på afdrag eller om man kan balancere tingene så man rent faktisk også kan leve imens.

Som jeg nævnte tidligere: Køber man et hus til fx. 3 mio fuldt finansieret i et attraktivt område kan jeg ikke se noget problem i at man har en restgæld på 1 mio om 20 år kontra at være gældfri. Selv hvis priserne ikke rykker sig en tøddel nominelt i 20 år (hvilket ville være lidt af en sensation) så står man altså stadig med en friværdi på 2 mio.

Men vedligehold koster penge - der kunne være blevet brugt anderledes.
Når jeg ser på huse, måske bygget i 70'erne, hvor jeg gætter på at en gammel dame har boet de sidste 20 år af sit liv, så synes jeg egentligt at de 40 år nok passer meget godt: Det er nærmest forfra.

Afbalanceringen er vanskelig for "den lille mand". Han bør ikke spekulere (det har man proffer til, og de kan heller ikke finde ud af det!). Og så stiller spørgsmålet sig så: Hvad er den reele friværdi og ikke den af spot-prisen afledte? Problemet er IKKE et slut-regnestykke ude i fremtiden om 30 år når man skal på plejehjem, problemet er nu og her, om 5 år og 10 år og 15 år og 20 år.
Mange vil jo opdage at når afdragsfriheden udløber og man er gået insolvent med huset om en 1-5år, så skifter den venlige bankdame karrakter og bliver ganske ubehagelig, er man lidt uheldig eller rettere ikke heldig, og renten samtidig udvikler sig lidt trist for en selv, ja så kan det der skulle have været det hjem man havde til sin famillie jo let gå hen og gøre en fattig. Det kan også gå den anden vej. Det er usikkerheden, risikoen, der er problemet.

Og hvad er det der er sket? Jo man er, som kaffebonden, offer for omstændigheder man ikke selv er herre over. Den eneste måde man kan eliminere den risiko på er ved at afdrage gælden, hurtigt. Det kan kaffebonden ikkke, men det burde en dansk parcelist kunne.
Der kan være et tab eller en gevinst når du sælger huset, du ved det ikke for huspriserne, tror jeg, svinger i deres eget system, der påvirkes af det store udland, via banken og dens villighed til udlån. Ja, ja det dynamiske ligevægtspunkt vil udvikle sig, antageligvis med lønudviklingen for det vedligeholdte hus og inflationen for jorden. Du ved bare ikke hvor systemet til den tid befinder sig omkring det ligevægtspunkt, det kan være godt eller det kan være skidt. Fremtiden for det danske boligmarked i en liberaliseret, global økonomi er boom&bust og ikke den forudseelige jævne udvikling der gjorde 60'erne og 70'ernes parcelister velhavende.

wh skrev:
Derudover glemmer du en meget væsentlig detalje: Grundværdien

Grundværdien for huse i attraktive områder som Århus, Kbh osv. falder ikke i værdi, men stiger derimod i takt med inflationen og efterspørgslen. Sidstnævnte varierer naturligvis efter konjunkturerne, men en grund i eksempelvis Vanløse, Herlev eller andetsteds i nærheden af København bliver aldrig nogensinde værdiløs til trods for Thomas' evindelige brølerier.

At grundværdierne på bunden af en cyklus på landsplan gennemsnitligt er negativ har aldrig været Thomas` postulat. Det er mit, men "tak" fordi du har bemærket at det findes....
Det er en gennemsnits betragtning - der er vist ingen, som mig bekendt nogensinde har påstået at den gennemsnitlige grundværdi på strandvejen skulle blive negativ.

Men når du siger at grundværdien i attraktive områder som feks Aarhus aldrig falder eller bliver negativ kunne du så ikke fortælle mig hvor meget du tror grundværdien udgør af salgsprisen på de her tre nybyggede (eller næsten..) Aarhusianske huse

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=787697
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=824375
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=774524

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Men når du siger at grundværdien i attraktive områder som feks Aarhus aldrig falder eller bliver negativ kunne du så ikke fortælle mig hvor meget du tror grundværdien udgør af salgsprisen på de her tre nybyggede (eller næsten..) Aarhusianske huse

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=787697
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=824375
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=774524

Du linker til 3 huse i Skødstrup som ligger et godt stykke udenfor Århus?! Jeg kender intet til området; ifølge OIS ligger grundværdien på det sidste hus på ½ mio. Om det er retvisende har jeg ingen anelse om. Jeg kan se, at selvsamme grund er blevet solgt for 850.000 kr. i 2007 så en lille halv mio er nok ikke helt ved siden af.

Men som sagt: Skødstrup er ikke Århus