Hvor bevæger vi os hen?

peter777 skrev:Det kommer vel rimelig meget an på, hvad køber kigger efter. Er det din 30-årige køber, gør han klogt i at finde et nybygger kvarter. Er det en ældre køber, kan det være interessant at købe en grund i et etableret (guldbryllups) kvarter. Det må jo være alt efter interesse. Min logiske sans siger mig dog, at grundene i guldbryllupskvarteret vil falde i pris, fordi de fleste 30¨-årige vil vælge dem fra. Men mæglere kan vel altid overbevise en og anden køber om, at der snart vil komme mange børnefamilier i det der guldbryllupskvarter. Den sidste tosse er ikke født endnu, som man siger.

Den antagelse er da helt forkert. "Guldbryllupskvartererne" er ofte langt bedre beliggende end nyudstykningerne fordi disse som regel er et godt stykke udenfor byen. Guldbryllupshusene ligger ofte tæt på indkøb, transport, institutioner, skoler osv.

peter777 skrev:Men så kommer jo så spørgsmålet om, hvad man kan spare op på fx 5 år, for meget mere vil folk nok ikke bruge til at spare op til en udbetaling. Kan man spare fx 50.000 op om året (ja, det er faktisk ret pænt), så har man 250K til udbetaling. Så skal boligerne ned og ligge omkring 1.25 million. Altså slutboligerne.

Altså... hvis Thomas har bildt dig ind at du kan købe et hus i København til noget der ligner 1 mio så tja... så er det synd for dig

wh skrev:

Cirb skrev:Grundpris = Salgspris minus Bebyggelses omkostninger
Så en gang til for Prins Knud
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=787697
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=824375
http://www.boliga.dk/map.aspx?id=774524
Hvad er grundprisen hvis de her tre sælger til udbuddet ?
Det er et simpelt spørgsmål om at estimere hvad det vil koste at opføre noget tilsvarende.
Det burde være en af dine kerne kompetencer og forholdsvist simpelt da det hele er spritnyt.

Mvh
Cirb

Din formel er lodret forkert. Jeg kender en person der bygger et hus selv i øjeblikket og han estimerer en besparelse på en lille rund mio.

Spørgsmål: Er hans hus så 1 mio mindre værd?? Ja, det er den jo iflg. din formel ikke sandt? Eller så er grundprisen på mirakuløs vis en mio mere værd? Eller skal han sætte salgsprisen 1 mio lavere? Nej, det hænger jo slet ikke sammen.

Hvad grundprisen er værd her er uinteressant for der er tale om nybyg. Kig i stedet på nogle gamle nedrivningsmodne ejendomme i attraktive områder - så har du et udmærket billede af hvad grundprisen er for husets værdi er lig nul. I Københavnsområdet kan du finde flere af den slags emner og her ligger prisen typisk på de 1,5-2,5 mio jeg nævnte tidligere.

"Besparelsen" ligger i at han selv laver arbejdet - og medmindre din vens timeløn sædvanligvis er nul kroner (ligesom din egen ?) - har han ikke "sparet" en million. Tværtimod - hvis han sædvanligvis har en bare nogenlunde mådelig timebetaling er hans hus formentlig mindst lige så "dyrt" som et bygget af håndværkere, han ligger bare prisen i naturalier istedet for penge; og så snyder han skattefar. Begge dele er vist ret almindeligt ude i udkantsdanmark.

Så tilbage til dit postulat om at grundværdier aldrig falder eller bliver negative ....

Hvad er grundværdien i mine tre eksempler, hvis de skulle blive solgt til udbudsprisen ?

Men du har vist svaret - har du ikke ? Når byggeomkostningerne til de tre huse er trukket fra er der ikke noget tilbage til grunden.

Og skulle du så ikke tage at koncentrere dig om noget væsentligt ? Oprydning og rengøring for eksempel - det kunne jo være der kom et købedygtigt invalide pensionist par fordi engang i marts..

Mvh
Cirb

wh skrev:

peter777 skrev:Men så kommer jo så spørgsmålet om, hvad man kan spare op på fx 5 år, for meget mere vil folk nok ikke bruge til at spare op til en udbetaling. Kan man spare fx 50.000 op om året (ja, det er faktisk ret pænt), så har man 250K til udbetaling. Så skal boligerne ned og ligge omkring 1.25 million. Altså slutboligerne.

Altså... hvis Thomas har bildt dig ind at du kan købe et hus i København til noget der ligner 1 mio så tja... så er det synd for dig

Nej, det kan man selvfølgelig ikke.

Men du kan godt købe et rimeligt hus i kbh (omegn) for 3 mil. Skal man tro på RKs ydelsesmodeller, så vil en rente stigning fra 3% til 6% presse de 3 mil pænt ned under 2 mil. Det sker nok ikke, da de fleste huse går insolvent og usælgelige på alt andet end tvang.

wh skrev:

peter777 skrev:Men så kommer jo så spørgsmålet om, hvad man kan spare op på fx 5 år, for meget mere vil folk nok ikke bruge til at spare op til en udbetaling. Kan man spare fx 50.000 op om året (ja, det er faktisk ret pænt), så har man 250K til udbetaling. Så skal boligerne ned og ligge omkring 1.25 million. Altså slutboligerne.

Altså... hvis Thomas har bildt dig ind at du kan købe et hus i København til noget der ligner 1 mio så tja... så er det synd for dig

Jeg er i dag 43, og med cirka 25 år tilbage på arbejdsmarkedet, er fx 30 årige lån ikke længere relevante for mig. Jeg tvivler på at jeg kommer til at købe bolig i DK, faktisk. Ja, nu ved du allerede mere om mig, end jeg ved om dig.

Jeg synes stadig at en pris på 1.25 mio må være en meget realistisk bund. Her tænker jeg på villakvartererne nord for København, og sikkert også vest for og syd for. Men altså, når man tager en cykeltur ud i de gamle rådne villakvarterer, så kan det godt være svært at se, at de skal være så meget værd.

Cirb skrev:"Besparelsen" ligger i at han selv laver arbejdet - og medmindre din vens timeløn sædvanligvis er nul kroner (ligesom din egen ?) - har han ikke "sparet" en million. Tværtimod - hvis han sædvanligvis har en bare nogenlunde mådelig timebetaling er hans hus formentlig mindst lige så "dyrt" som et bygget af håndværkere, han ligger bare prisen i naturalier istedet for penge; og så snyder han skattefar. Begge dele er vist ret almindeligt ude i udkantsdanmark.

Så tilbage til dit postulat om at grundværdier aldrig falder eller bliver negative ....

Hvad er grundværdien i mine tre eksempler, hvis de skulle blive solgt til udbudsprisen ?

Men du har vist svaret - har du ikke ? Når byggeomkostningerne til de tre huse er trukket fra er der ikke noget tilbage til grunden.

Og skulle du så ikke tage at koncentrere dig om noget væsentligt ? Oprydning og rengøring for eksempel - det kunne jo være der kom et købedygtigt invalide pensionist par fordi engang i marts..

Mvh
Cirb

Du er da en pudsig fætter. Jeg skal vurdere byggeomkostninger på 3 huse ud fra nogle billeder?! Tja, vi kan da godt lege Hammerslag og i såfald skyder jeg omkostninger til omkring 2,5-3 mio. Så kan du tage salgsprisen og trække dette tal fra hvis du så godt kan lide din fejlagtige formel.

Men ellers kig på hvad der er solgt i Skødstrup inden for de seneste par år:

http://gis.aarhus.dk/grundsalg/start.aspx?omr= 841&type=b&kommune=Aarhus

4 af de 5 grunde er gået for en lille mio og den sidste for 800K - det må jo så være en temmelig indiskutabel grundværdi ikke sandt??

peter777 skrev:Jeg er i dag 43, og med cirka 25 år tilbage på arbejdsmarkedet, er fx 30 årige lån ikke længere relevante for mig. Jeg tvivler på at jeg kommer til at købe bolig i DK, faktisk. Ja, nu ved du allerede mere om mig, end jeg ved om dig.

Så du ville fravælge et 30-årigt lån fordi du ikke vil gå ind i din pensionisttilværelse med 5 år tilbage på gælden? En gæld der vil være reduceret kraftigt? Låner du 2 mio vil du om 25 år skylde 483.000 kr. Herfra kan du så trække 25 års inflation. Ser du virkelig dette som et stort problem?? Det forstår jeg ganske enkelt ikke, men det er jo så din egen sag.

wh skrev:Så du ville fravælge et 30-årigt lån fordi du ikke vil gå ind i din pensionisttilværelse med 5 år tilbage på gælden? En gæld der vil være reduceret kraftigt? Låner du 2 mio vil du om 25 år skylde 483.000 kr. Herfra kan du så trække 25 års inflation. Ser du virkelig dette som et stort problem?? Det forstår jeg ganske enkelt ikke, men det er jo så din egen sag.

Nu ved jeg ikke hvad du lægger i de ord du siger. Men .... normalt skal man være færdig med at betale ned, når man bliver pensionist. Jeg mener også, at det var et princip hos kreditforeningerne i gamle dage, at hvis man ikke havde de 30 år til at betale gælden, så var det ikke muligt. Jeg undrer mig stadig over, om der er sket en glidning her.

Jeg vil tro, at 483K kan være et problem om 25 år, selv om det måske i realværdi kun er lidt under halvdelen til den tid, måske 200K. Altså, jeg har jo nok en folkepension og ikke ret meget mere, så den kan jo ikke bære den slags.

peter777 skrev:Nu ved jeg ikke hvad du lægger i de ord du siger. Men .... normalt skal man være færdig med at betale ned, når man bliver pensionist. Jeg mener også, at det var et princip hos kreditforeningerne i gamle dage, at hvis man ikke havde de 30 år til at betale gælden, så var det ikke muligt. Jeg undrer mig stadig over, om der er sket en glidning her.

Jeg vil tro, at 483K kan være et problem om 25 år, selv om det måske i realværdi kun er lidt under halvdelen til den tid, måske 200K. Altså, jeg har jo nok en folkepension og ikke ret meget mere, så den kan jo ikke bære den slags.

Det lyder som om at din økonomi er ekstremt anstrengt og så skal du naturligvis ikke købe bolig. De fleste "normale" mennesker har jo en pensionsopsparing ved siden af samt en almindelig likvid opsparing.

Men ellers kan du jo sælge huset om 25 år og inkassere den opsparing du har etableret. Ja, og så har du jo haft glæde af boligen i 25 år.

Wh

Det er meget fint alt det der, men det er igen udfra en singulær, individuel, betragtning og forøvrigt "best possible scenario". Det kan jo være at Peter777 kommer til at tilbringe sine 10 sidste år på kontanthjælp, invalide pension eller simpelthen er død inden han bliver 60. Alle er er udfald der, i gennemsnit, har signifikant risiko for at ske. Og hvor står han, eller konen, så med din finansielle "rådgvining"?

Det hele er en stor oppustet ballon, hvor danskere mere eller mindre frivilligt er tvunget til at sætte sig alt for dyrt, fordi de i almindelighed ikke tager højde for risici (og defor bider på spekulative finansielle produkter, de og deres mægler ikke kan gennemskue, hvilket presser prisen op på hele markedet). Sådan er det, ikke engang bankerne kunne finde ud af det, så det kan vi heller ikke forvente at den almindelige dansker: Derfor, afdrag din fast forrentede annuitets-gæld på 20 år og hold kæft og smil.

Lod os hæve os over møglerbiksen i udkantsdanmark og betragte "kongeriget"
I ord: Du kan ændre BNP på to måder:
ændre efterspørgelsen og/eller accelerere gældstagningen.
NB. Mens du kan "nøjes" med at at forøge efterspørgelsen, så er du nød til forøge hastigheden med hvilken du stifter gæld (for at påvirke BNP'et positivt), m.a.o du skal accelerere gældstagningen.
Under den store Fogh, danmarks største siden Madsen-Mygdal, synes mekanismen at være at opfindsomme finasieringsformer bidrog til en stærkt
accelererende gældstagning via boligmarkedet. Det bidrog positivt til BNP'et (og det var gode tider og Fogh blev genvalgt). Men en skønne dag kunne man ikke accelerere låntagningen og snarligt skal man også til at afdrage disse lån (i en vis forstand de-accelerere). Altså når ballonen brast; mister økonomien først det positive bidrag som gældstagningen betyder, siden vil man få et negativt bidrag når gælden skal tilbagebetales. Det er kritisk, da det interessante mål for gæld er gæld i forhold til BNP.
Den kattepine kunne man have undgået hvis man blot havde fastholdt at dansken tilbagebetaler sit hus henover 20 år med fast forrentede annuiteter- slut. Der er intent helligt ved de 20 år, andet end at man ikke skulle have pillet ved det man havde.

wh skrev:Det lyder som om at din økonomi er ekstremt anstrengt og så skal du naturligvis ikke købe bolig. De fleste "normale" mennesker har jo en pensionsopsparing ved siden af samt en almindelig likvid opsparing.

Er det sådan en cold-reading du forsøger her? Altså det lyder jo som et skud i tågen. Jeg har intet fortalt om min økonomi udover, at jeg ikke vil binde mig urealistisk meget. Sådan er jeg opdraget, og det holder jeg fast ved. Ja ok, jeg har også fortalt at jeg er 43 år. Er det anstrengt?

Og ja, med Jomsvikings ord, som tikkede ind mens jeg skrev, så er jeg nok også en type som ser risikøerne, før de brøler. Men risikøer skal jo også være med i regnestykket

peter777 skrev:

wh skrev:Det lyder som om at din økonomi er ekstremt anstrengt og så skal du naturligvis ikke købe bolig. De fleste "normale" mennesker har jo en pensionsopsparing ved siden af samt en almindelig likvid opsparing.

Er det sådan en cold-reading du forsøger her? Altså det lyder jo som et skud i tågen. Jeg har intet fortalt om min økonomi udover, at jeg ikke vil binde mig urealistisk meget. Sådan er jeg opdraget, og det holder jeg fast ved. Ja ok, jeg har også fortalt at jeg er 43 år. Er det anstrengt?

Og ja, med Jomsvikings ord, som tikkede ind mens jeg skrev, så er jeg nok også en type som ser risikøerne, før de brøler. Men risikøer skal jo også være med i regnestykket

Det er det, der er hele problemet i boligfinansiering. Alt det pjat med at kreditvurdere - det bør slet ikke komme ind i boligfinansiering: Kan man klare det første år, så er der ingen risikøer. Positionen bliver udelukkende styrket. Har man ikke råd til en 20 årig fast forrentet annuitet - ja, så har man ikke råd - slet ikke.

Det er det 1/4 mio. - boligejere altså - vil finde ud af. Specielt med reallønstilbagegang - eller rettere, med lønfremgang som følge af billigere varer.

En fast forrentet konvertibel annuitet er stabiliserende, flex og afdragsfrihed er DEstabiliserende - de er ulykker der læner sig stadig længere ud - hvilket man kommer til at se.

Jomsviking skrev:Det er meget fint alt det der, men det er igen udfra en singulær, individuel, betragtning og forøvrigt "best possible scenario". Det kan jo være at Peter777 kommer til at tilbringe sine 10 sidste år på kontanthjælp, invalide pension eller simpelthen er død inden han bliver 60. Alle er er udfald der, i gennemsnit, har signifikant risiko for at ske. Og hvor står han, eller konen, så med din finansielle "rådgvining"?

Ja, det kommer jo an på hvilke forsikringer man har for langt de fleste er jo med i en gruppelivs-ordning via arbejdet. Sådan én har du sikkert også ikke sandt?

Men er det her hunden ligger begravet? At man på alle tænkelige måder skal sikre sig 100%? For så er svaret klart: Det er helt umuligt. Man kan aldrig sikre sig 100% mod sygdom, arbejdsløshed og død - heller ikke med et 20-årigt lån. Peter kan for såvidt ligeså godt komme ud for alle dine ulykker 10 år efter et huskøb. Skal han så slet ikke købe?

Men lad os nu bare antage at Peter dør efter 21 år og at han har taget et 30-årigt lån. Hvor meget af gælden vil så være afdraget og vil der være tale om en økonomisk katastrofe for konen hvis huset skal sælges? Vil konen gå derfra med et kæmpe minus tror du eller vil hun hive et provenu ud?

peter777 skrev:Er det sådan en cold-reading du forsøger her? Altså det lyder jo som et skud i tågen. Jeg har intet fortalt om min økonomi udover, at jeg ikke vil binde mig urealistisk meget. Sådan er jeg opdraget, og det holder jeg fast ved. Ja ok, jeg har også fortalt at jeg er 43 år. Er det anstrengt?

Og ja, med Jomsvikings ord, som tikkede ind mens jeg skrev, så er jeg nok også en type som ser risikøerne, før de brøler. Men risikøer skal jo også være med i regnestykket

Altså, det er jo anstrengt forstået på den måde at du åbenbart ikke er i stand til at spare op til din alderdom. Du skrev jo selv at du kun regner med at have folkepensionen. Stort set alle der har et arbejde har jo én eller anden pensionsordning som en del af lønnen.

Men fint nok at du ikke er risikovillig og så skal du da heller ikke have hus for der er altid uforudsete udgifter med et sådan. Hvis du ikke kan håndtere den slags så bo til leje - her er med garanti ingen uforudsete udgifter, men til gengæld en lejeudgift der stiger år efter år. At være boligejer har altid været og vil altid være forbundet med risici. Du kan under ingen omstændigheder fjerne samtlige risici uanset du så køber huset kontant.

wh skrev:

peter777 skrev:Jeg er i dag 43, og med cirka 25 år tilbage på arbejdsmarkedet, er fx 30 årige lån ikke længere relevante for mig. Jeg tvivler på at jeg kommer til at købe bolig i DK, faktisk. Ja, nu ved du allerede mere om mig, end jeg ved om dig.

Så du ville fravælge et 30-årigt lån fordi du ikke vil gå ind i din pensionisttilværelse med 5 år tilbage på gælden? En gæld der vil være reduceret kraftigt? Låner du 2 mio vil du om 25 år skylde 483.000 kr. Herfra kan du så trække 25 års inflation. Ser du virkelig dette som et stort problem?? Det forstår jeg ganske enkelt ikke, men det er jo så din egen sag.

Nej - det er sagen i en nøddeskal - DU FORSTÅR ganske enkelt ikke, hvordan tingene hænger sammen. Du er enten for dum, for ung, eller bare ude af stand til at tænke selvstændigt.

De tilstande vi har haft i økonomien de sidste 10 - 15 år er IKKE normale. De er en anomali - en boble - som nu skal afvikles, så vi kommer tilbage til en normaltilstand.

Wh

Du insisterer på ikke at se det store billede. Du udvælger et special-tilfælde (der nu også har forsikret sig "mod at russerne kommer") og argumenterer der ud fra.

Man kan aldrig sikre sig 100% mod sygdom, arbejdsløshed og død

Nej, men du kan minimere din "exposure to risc". Men selvfølgelig, en ægte "High roller" (og det er vi jo - ikk'?) tager en risiko for at få den store gevinst!

Men lad os nu bare antage at Peter dør efter 21 år og at han har taget et 30-årigt lån. Hvor meget af gælden vil så være afdraget

Det kan du da selv regne ud? Hvis Peter havde taget et 20 årigt lån, så var der ikke en gæld. Det interessante er, at hvis alle gjorde som Peter (20 årig) så havde huspriserne ligget i et lavere niveau, og Peter ville have siddet for nogenlunde det samme i de første 20år som i dit 30år eksempel - er min påstand.

Jomsviking skrev:
Det kan du da selv regne ud? Hvis Peter havde taget et 20 årigt lån, så var der ikke en gæld. Det interessante er, at hvis alle gjorde som Peter (20 årig) så havde huspriserne ligget i et lavere niveau, og Peter ville have siddet for nogenlunde det samme i de første 20år som i dit 30år eksempel - er min påstand.

Lige præcis!
Et gældsfinancieret boblebyggeri er til at overvinde, hvis der er tale om decideret boligmangel - skøn bankerne ikke overlever det. Det var, hvad der skete i Gründer-tiden, hvor der vitterligen var mangel på boliger, fordi folk flyttede til byerne da landbruget blev rationaliseret. Meget af byggeriet var noget ringe lort, som man først fik saneret 50 år senere.

Det katastrofale er, at i 2000 var der INGEN boligmangel. Dvs. 5-10% af boligerne er totalt overflødige.

Det gør, at priserne ikke retter sig igen: De kan i kortere perioder spekuleres op; men der er ikke noget bagved liggende behov. Man kan f.eks. spekulere noget som palmeolie op; men eksistensen af nære substitutter gør at indlåsningen i illikviditet enten bliver permanent eller i hvert fald langvarig.

Det er det, der er tilfældet med boliger - som noget nyt - nemlig en overflod af nære substitutter i form af dels privat udlejningsbyggeri, hvor platugle ejendommene på den ene eller den anden måde vil ende, tilbagefald fra andelsboligforeninger og almennyttige boliger (der jo heller ikke har holdt sig tilbage).

Når der så er begrænset tilgang til boligmarkedet med mindre årgange samt, at levealderen ikke nødvendigvis fortsætter med at stige i nuværende omfang - så vil der komme et prisfald. Det vil blive holdt i gang af insolvensen hos flextumperne, for de KAN ikke flytte, hvorfor efterspørgslen vil mindskes, fordi flextumper bor i klamme ejerlejligheder, med overgennemsnitlig mange personer pr. kvm.

Vi ser fænomenet på Gældsslave kysten, hvor priserne vil falde og falde og falde - det vil trække den smule efterspørgsel, der er på "attraktive adresser" væk.

Det er den mekanisme, der gør, at der ikke er nogen bund for priserne - at priserne har "stabiliseret" sig et et transitorisk fænomen, som ikke har en pind med boligbehovet at gøre; men er spørgsmålet om banker og realkreditters de facto afgang ved døden.

Priserne er ikke høje fordi renten er lav - nej, det er omvendt: Renten er lav, FORDI priserne er høje.

Bankerne skal nemlig finansiere fallenter, og det kan de ikke med mindre renten er negativ (realrenten altså) og man dermed kan tvære tab af på investorer og sparere. Det kan de så leve med, hvis dels priser falder, dels at ejendommene på et eller andet tidspunkt kommer så meget ned i pris, at investorerne kan få et inflationsdækkende afkast. Hastigheden for prisfaldet vil i høj grad afhænge af den bankreform, der kommer. Om man som investor investerer i ejendomme eller i obligationer - det kommer principielt ud på ét.

Priserne er ikke høje fordi renten er lav - nej, det er omvendt: Renten er lav, FORDI priserne er høje.
Just præcis, og afledt af dette, mon ikke der vil være nogle seriøse tab på obligationernes kurs på vej,(gør ikke noget så ryger aktieerne op))(lige ikke,de er overplejet allerede) problemet bliver hvis alle skal af med obligationer samtidig, med de enorm høje kurser de er i, nå det gør ikke noget de ligger sikkert i div pensioner, nå, så bliver der vist ikke megen pension tilbage når det bliver min tur, pyt så længe vi kan ligge i nul afdrag til en rente på nuuul så tørrer vi bare tabet af på andres pensioner i fællesskab, længe leve flexiafdragsfrilort , Gnækgnæk, spændende tid de næste mange år vi i møde går godt nytår
Med sagte ord stiger rente ryger både kurs og aktier ned, ups

tommyjo skrev:Priserne er ikke høje fordi renten er lav - nej, det er omvendt: Renten er lav, FORDI priserne er høje.
Just præcis, og afledt af dette, mon ikke der vil være nogle seriøse tab på obligationernes kurs på vej,(gør ikke noget så ryger aktieerne op))(lige ikke,de er overplejet allerede) problemet bliver hvis alle skal af med obligationer samtidig, med de enorm høje kurser de er i, nå det gør ikke noget de ligger sikkert i div pensioner, nå, så bliver der vist ikke megen pension tilbage når det bliver min tur, pyt så længe vi kan ligge i nul afdrag til en rente på nuuul så tørrer vi bare tabet af på andres pensioner i fællesskab, længe leve flexiafdragsfrilort , Gnækgnæk, spændende tid de næste mange år vi i møde går godt nytår
Med sagte ord stiger rente ryger både kurs og aktier ned, ups

Der er jo ikke obligationer i omløb - kommer der en forsigtig lille emission fra Nationalbanken, bliver den snuppet til fed pris.

De få ordentlige realkreditter, der er tilbage ligger indlåst og holdes til udløb i pensionskasserne.

Det er ganske bevidst at obligationskurserne er så høje: Det forhindrer nemlig det scenarie, Du skildrer. Det er så også derfor jeg mener at Nordeas flexlort ligger til sikkerhed i Riksbanken på den ene eller den anden måde. Hvis jeg ikke tager fejl så skal Nordea trække sig ud af realkreditten.
Det gælder nu også for bankudlån, hvor jeg - udfra Finanstilsynets inspektionsrapporter slutter mig til, at man er ved at finde ud af mageskifter.

Inden man kan gøre noget afgørende ved realkreditten, så skal man lige have svenskerne ud.

DLR har fået tilført mere kapital, hvorfor man så småt er gået i gang med landbrugsudlånet, hvor man tilsyneladende vil koncentrere sig om at få reddet realkreditten og dermed tørret tabet af på bankerne.
Der er helt klart en plan, der kører:
mmmånedsprisindex
Landbrugsejendomme fortsætter med at falde. Det signifikante er her, at index på landbrugsejendomme har index 100,1 K2 2010, som åbenbart er det udgangspunkt, man har valgt - uagtet at priserne har været helt oppe i index 140.

Læg i øvrigt mærke til, at index 80 - indtil videre er der hvor alle priserne konvergerer. Det giver argumentet om at realkreditten kan reddes - idet resten kan mures inde som tab i bankerne.

Men jeg tror ikke på Din fremstilling af pensionsforløbet.

Næhhh, jeg tror man vil gå den anden vej: Man har formentlig reserveret pensionsformuerne (læg mærke til ratepensionerne, der nu bliver straksbeskattet) til redningen (renoveringen) af bankerne.
Det kan gøres relativt nemt ved at indføre en straksbeskatning af pensionsopsparingen - det er kun at køre det gennem Folketinget.

Man kan sige sig selv, at bankerne ikke har noget valg i rekapitalisering inden 2015. Derfor skal Nordea være (i rimelig grad) ude af Danmark inden den dag - Du får ikke den svenske stat til at rekapitalisere Nordea i DANMARK.

Jeg tror ikke på, at der kommer nogen nævneværdig renteforhøjelse i Danmark i 2013 - det ville bringe indstøbningen af obligationerne i fare - som Du også klart nævner. Det tror jeg ikke sker - og da man har fod på alt flexlortet, så burer man det inde med en meget lav rente.
Der er dog ting, der kan gå helt galt: Noget kikser med redningen af de franske banker som skal ske i 4 kv. 2013 - når den nye EU bankinspektion kører.
Et andet problem bliver, når Svensk Psykopati Forbund (Nordea, SEB - til dels Handelsbanken og Swedbank) skal ud af Finland - hvor Danske Bank også skal flytte røven. Meget kan gå galt dér - f.eks.

Du tror vel ikke selv på, at ECB vil rodes ind i noget, hvor et ikke-euro-land faktisk er banksektoren i et euro-land?

Du t

ingen renteforhøjelse tørrer jo bare indtægterne ved obl. ud ad åre og derved også en del af pensionernes reelle værdi og afkast, så jo, før eller siden skal renten nok komme op både nationalt og internationalt skulle jeg men, men du har nok ret i at det ikke lige ske i morgen samt i hurtigt tempi, men jeg tror at ved udgangen af 2013 har vi en anden rente en pt

tommyjo skrev:ingen renteforhøjelse tørrer jo bare indtægterne ved obl. ud ad åre og derved også en del af pensionernes reelle værdi og afkast, så jo, før eller siden skal renten nok komme op både nationalt og internationalt skulle jeg men, men du har nok ret i at det ikke lige ske i morgen samt i hurtigt tempi, men jeg tror at ved udgangen af 2013 har vi en anden rente en pt

1) Hvis der overhovedet ER en rente! Den sidst måned tid har Nationalbanken været af den opfattelse, at den er afskaffet????

2) Jeg tror vi skal hen mod slutningen af 2015 - det pengepolitiske udlån til Danske Bank løber frem til juli 2015, hvis jeg ellers husker rigtigt. Dermed ikke sagt, at man ikke laver pensionsbeskatningen i Finanslov 2014.
Ret beset er der for alle parter tale om at flytte guldbarer rundt fra den ene lomme til den anden.

Hvis pensionskasserne kun har den halve formue at flytte rundt med - og kun udbetaler den halve, men til gengæld beskattede pension - så kommer dét ud på et. Rene formue bevægelser.

Nu skal man lige have set, hvor mange flextumper, der hæver pensionsordningen og betaler gæld af, det bliver til - det bliver ikke mange.

(læg mærke til ratepensionerne, der nu bliver straksbeskattet)

Ermm det er vist Kapitalpensionen du mener?...

Men jeg kan også love dig for at hvis jeg fik muligheden for at hæve min private ratepension (til 37,2%) eller deromkring, så blev de hævet med det samme....
Jeg kan desværre ikke røre dem før tid, uden en strafbeskatning på 20% oveni (60%) samlet.

Gorrion skrev:

(læg mærke til ratepensionerne, der nu bliver straksbeskattet)

Ermm det er vist Kapitalpensionen du mener?...

Men jeg kan også love dig for at hvis jeg fik muligheden for at hæve min private ratepension (til 37,2%) eller deromkring, så blev de hævet med det samme....
Jeg kan desværre ikke røre dem før tid, uden en strafbeskatning på 20% oveni (60%) samlet.

Jeg kan ikke huske hvilken af ordningerne man fumlede med her ved årsskiftet.

wh skrev:Men fint nok at du ikke er risikovillig og så skal du da heller ikke have hus for der er altid uforudsete udgifter med et sådan. Hvis du ikke kan håndtere den slags så bo til leje - her er med garanti ingen uforudsete udgifter, men til gengæld en lejeudgift der stiger år efter år. At være boligejer har altid været og vil altid være forbundet med risici. Du kan under ingen omstændigheder fjerne samtlige risici uanset du så køber huset kontant.

Det er sandt. Men risici skal stå i et rimeligt forhold til gevinstmulighed. Den primære gevinst ved at have en ejerbolig / nærmere specificeret et hus (for nu snakker vi jo slutboligen) er, at familien har et bedre sted at udfolde sig. Den sekundære gevinst kan være af økonomisk art. Hvis man er heldig, kaster huset en opsparing af sig i sidste ende.

I en tid, hvor den sekundære gevinst er elimineret, og tværtimod er vendt om til en til sikkerhed grænsende risiko for tab, samtidig med at der ligger en garanti for at der stadig skal betales mange afdrag efter den sidste medarbejdersamtale, er det klart at man vil tælle på knapperne om man gider at have besværet.

At du vurderer risikøerne så meget anderledes end jeg gør, kunne omvendt være en indikation for mig om, at du er professionel spiller på markedet, og derfor har tilegnet dig synsvinkler som passer til maksimal indtægt i dit job = salg af boligen. Men det er, ligesom dit cold-read på mig, blot et cold-read af dig. Jeg aner det ikke i virkeligheden.

Dog skal vi give WH at han taler om 30årige faste anuiteter, som afdrages. Det er jo lysår bedre end Flex m/u (mest uden) afdrag.