Hvor bevæger vi os hen?

Hvor langt er vi kommet

For dem, der lider af vrangforestillingen om, at der skulle være en bund har jeg placeret de blå søjler.
De er så ikke særlig relevante for Tobins Q er afgået ved døden - der kan ikke forudses et boligmarked så langt øjet rækker: Overhovedet i Europa (selv Tyskland har problemer med at skaffe tal).

USA er en mulig undtagelse, fordi boblen ikke har været så stor.

Men over ordnet set så var priserne på toppen 3-4 gange over den såkaldte "bund" - undtagelsen ser ud til at være Irland, hvor vi taler en 6-7 gange.
Når Tobins Q er irrelevant, så skyldes det, at priserne ikke kommer ned i nærheden af for 25 år siden før om 10-20 år. Så er vi derhenne, hvor pris-, løn-, omkostningsstruktere fra 1989 er lige så relevante som de tilsvarende før første verdenskrig er i dag - morsomme at kikke på; men ikke mere end kuriosa.

Den grønne søjle siger noget om, hvor stort et smask finanssektoren kunne tage - inden de skred i fuldstændig koma.

Den røde søjle er en indikation af om bankpakker i øjeblikket kan forhindre et yderligere kollaps for en tid.
Helt typisk går det galt i Spanien og Irland; men Holland begynder også at vakle svært.

Det, der beskæftiger Økonomi- og Finansministrene i øjeblikket er, hvordan man får viklet sig ud af finansverdenen.

Her må Sverrig siges at være håbløst fortabt. Som jeg så et sted, så har tidl. statsminister Göran Persson gjort opmærksom på, at hvad angår privat gæld, så er Sverrig i lige så store problemer som Danmark og Holland.

Vestager prøver at hvordan hun kan fiske - i hvert fald dele - af realkreditten ud. Hun er i hvert fald i gang med noget, fordi hun citerer skadedyret Ane Arnth Jensen - stort set ordret.

Mon ikke løsningen bliver en nationalisering - problemet er bare, at man har svært ved at skille de 3 store fra hinanden:

NYK/TOT fordi så skal en rimelig stor bank nødvendigvis også rekapitaliseres - selv med stabile priser.

Danske Bank ligeså, for der er IKKE egenkapital at flytte over til de mest nødtørftige nedskrivninger i RD.

Nordea, skal på en eller anden måde også have egenkapital med fra svenskerne så det fallitbo kan saneres og rekapitaliseres - som det lyder fra Göran Persson, så har Sverrig ikke råd - hans bekymring går nu nok ellers nok så meget på Finland, hvor man bliver nød til at gøre noget.

Det er typisk at dem, der er løbet bort fra bankunionen er dem med de største finanssektorer: England og Sverrig. De KAN ikke skrumpe dem meget mere før landet i sig selv er så konkurs som en olivengnasker.

Well - vi kan ikke være uenige i, at finansektoren har begået kollektivt harakiri......
Der er vel ikke andet at gøre, end at afvikle dem en for en, startende fra toppen, i steder for som nu fra bunden. Lade lortet ligge i et afviklingsselskab, og flytte det gode over i et statsligt selvskab / bank / kridte efter gl. model.

Bunden i boligpriserne ligger der hvor huset kan købes til en pris der kan betales af køber der selv står med 20% i udbetaling, og som kan klare ydelsen på et 20 årigt lån med afdrag og fast rente i størrelsesordenen 3 - 6%.

så kan man give sig til at regne på det?
Nybyggeri bliver der i alt fad ikke meget af til de nuværende priser, men måske nye metoder og teknikker kan bringe prisen på nybyggeri ned. Selvbyggeri bliver populært igen.

Plyds skrev:Bunden i boligpriserne ligger der hvor huset kan købes til en pris der kan betales af køber der selv står med 20% i udbetaling, og som kan klare ydelsen på et 20 årigt lån med afdrag og fast rente i størrelsesordenen 3 - 6%.

så kan man give sig til at regne på det?

Hvorfor lige 20 år? Hvorfor ikke 10, 15, 25 eller 30 år? Hvilken magisk formel har du benyttet til at komme frem til den årrække.

Og et tillægsspørgsmål: Hvornår har den generelle situation på boligmarkedet været således, at førstegangskøbere havde 20% kontant?

Plyds skrev:Nybyggeri bliver der i alt fad ikke meget af til de nuværende priser, men måske nye metoder og teknikker kan bringe prisen på nybyggeri ned. Selvbyggeri bliver populært igen.

Vi tager lige et reality-check

http://www.building-supply.dk/article/view/87673/det_gar_fremad_for_typehusfirmaerne

"En analyse af landets 28 største typehusfirmaer viser, at resultatet på bundlinjen er steget med næsten 250 procent i gennemsnit over de sidste tre år."

wh skrev:

Plyds skrev:Bunden i boligpriserne ligger der hvor huset kan købes til en pris der kan betales af køber der selv står med 20% i udbetaling, og som kan klare ydelsen på et 20 årigt lån med afdrag og fast rente i størrelsesordenen 3 - 6%.

så kan man give sig til at regne på det?

Hvorfor lige 20 år? Hvorfor ikke 10, 15, 25 eller 30 år? Hvilken magisk formel har du benyttet til at komme frem til den årrække.

Og et tillægsspørgsmål: Hvornår har den generelle situation på boligmarkedet været således, at førstegangskøbere havde 20% kontant?

Plyds skrev:Nybyggeri bliver der i alt fad ikke meget af til de nuværende priser, men måske nye metoder og teknikker kan bringe prisen på nybyggeri ned. Selvbyggeri bliver populært igen.

Vi tager lige et reality-check

http://www.building-supply.dk/article/view/87673/det_gar_fremad_for_typehusfirmaerne

"En analyse af landets 28 største typehusfirmaer viser, at resultatet på bundlinjen er steget med næsten 250 procent i gennemsnit over de sidste tre år."

Nix for de få, der kan få finansieret bygger ind i et overvurderet marked. Tobin Q er død.

wh - fordi 20 år var standarden som længeste løbetid i perioden 1980 - 1995 - sådan ca. har ikke slået det efter.

De 30 årige lån gav endnu et hop op i priserne efter bunden i 1994, og F-lån og afdragsfrihed gav så resten af hoppet op til toppen i 2007.

Hvis boligmarkedet skal "normaliseres", så er du nødt til at gå tilbage til tilstandene før boblen begyndte at bygges op - så at sige luge det usunde ud.

Derfor!
(Men det fatter du nok ikke)

Plyds skrev:wh - fordi 20 år var standarden som længeste løbetid i perioden 1980 - 1995 - sådan ca. har ikke slået det efter.

De 30 årige lån gav endnu et hop op i priserne efter bunden i 1994, og F-lån og afdragsfrihed gav så resten af hoppet op til toppen i 2007.

Hvis boligmarkedet skal "normaliseres", så er du nødt til at gå tilbage til tilstandene før boblen begyndte at bygges op - så at sige luge det usunde ud.

Derfor!
(Men det fatter du nok ikke)

Problemet er at finansieringen kan ikke reddes.
Man kan isolere mellem 1/5 og 1/4 af lånene, der ligger i fast forrentede annuiteter.

Disse vil - efterhånden afbetale, hvorved ejendommen kan sælges solvent til en reel markedspris.
Som følge heraf vil annuiteterne støt og roligt følge markedet ned - og foruden dødsboerne give en stadig tilførsel til markedet af fast ejendom, som vil lægge loft over priserne.

I øjeblikket er salget vel stort set kun dødsboer, der kan sætte prisen rigtigt.
Men efterhånden som tiden går flytter renten længere og længere ned (restløbetiden aftager) og kursen indhenter indlåsningen. At realkreditter kan bogføres til nominel værdi og "holdes til udløb" er ikke mærkeligt for renten falder med restløbetiden, hvorved kursen kommer over pari og kan konverteres.
Altså et 30 årigt lån kan efter 10 år refinansieres med et 20 årigt til en rente, der er 1% lavere.

Det er derfor, det hører til sjældenhederne, at et lån overlever hele den oprindelige løbetid. Helt banalt! Burde stå i pegebog for banksvindlere.

Dermed vil der være et stadigt nedadgående pres på ejendomspriserne. Det hjælper med andre ord kun lidet at begrænse udbuddet til dødsboer.

Når renten kommer op, så vil de konverterede nok kunne indlåses; men tiden skal såmænd nok ødelægge alle håb.

Hej wh,
jeg håber heller ikke, at verden går under, men den nyhed om typehusfirmaer, du citerer havde også følgende vinkel:
http://www.business.dk/brancheanalyser/undgaa-det-katastrofale-husbyggeri

Dybt Forundret skrev:Hej wh,
jeg håber heller ikke, at verden går under, men den nyhed om typehusfirmaer, du citerer havde også følgende vinkel:
http://www.business.dk/brancheanalyser/undgaa-det-katastrofale-husbyggeri

Bare rolig - Danske Bank kommer til at garantere for alle tab i RD, når det bliver pillet fra.

Meget enig med dig her Thomas.

Gorrion skrev:Meget enig med dig her Thomas.

Det er sådan Danske Bank har forladt Irland: De har solgt fordringerne til en nedskreven kurs - mod at garantere for resten af værdien.

Det er sådan man rent teknisk gør den slags.

Plyds skrev:wh - fordi 20 år var standarden som længeste løbetid i perioden 1980 - 1995 - sådan ca. har ikke slået det efter.

De 30 årige lån gav endnu et hop op i priserne efter bunden i 1994, og F-lån og afdragsfrihed gav så resten af hoppet op til toppen i 2007.

Hvis boligmarkedet skal "normaliseres", så er du nødt til at gå tilbage til tilstandene før boblen begyndte at bygges op - så at sige luge det usunde ud.

Derfor!
(Men det fatter du nok ikke)

Den "normale" alder for køb af slutboligen ligger vel formentlig omkring de 30-35 år. Altså den alder hvor man typisk stifter familie og får børn.

Prøv at forklare mig hvorfor det er afgørende vigtigt at man betaler al gælden ud inden man fylder 55 år i forhold til at være 65 år når man er gældfri?

Hvori består den helt store forskel her? Hvad er problemet i at man har 1/3 af gælden tilbage som 55 årig? Hvilken risiko udsætter man sig selv for?

wh skrev:

Plyds skrev:wh - fordi 20 år var standarden som længeste løbetid i perioden 1980 - 1995 - sådan ca. har ikke slået det efter.

De 30 årige lån gav endnu et hop op i priserne efter bunden i 1994, og F-lån og afdragsfrihed gav så resten af hoppet op til toppen i 2007.

Hvis boligmarkedet skal "normaliseres", så er du nødt til at gå tilbage til tilstandene før boblen begyndte at bygges op - så at sige luge det usunde ud.

Derfor!
(Men det fatter du nok ikke)

Den "normale" alder for køb af slutboligen ligger vel formentlig omkring de 30-35 år. Altså den alder hvor man typisk stifter familie og får børn.

Prøv at forklare mig hvorfor det er afgørende vigtigt at man betaler al gælden ud inden man fylder 55 år i forhold til at være 65 år når man er gældfri?

Hvori består den helt store forskel her? Hvad er problemet i at man har 1/3 af gælden tilbage som 55 årig? Hvilken risiko udsætter man sig selv for?

Insolvens

Thomas skrev:Insolvens

Aha. Så hvis man eksempelvis køber et hus i dag til 3 mio og står med en restgæld i 2032 på 1 mio så vil det være et problem fordi boligpriserne i 2032 er faldet med mere end 2/3 NOMINELT???!!

Klart....

Men er godt klar over din grundholdning der forudsiger boligpriser på nul kroner i fremtiden. Hvad koster en lejebolig så til den tid? Får man penge for at bo til leje?

Indtil nu går det ikke særlig godt for dine forudsigelser. Var der ikke noget med 10.000 kroner pr. kvadratmeter i København og 5000 kr. i omegnen til København?

wh skrev:

Thomas skrev:Insolvens

Aha. Så hvis man eksempelvis køber et hus i dag til 3 mio og står med en restgæld i 2032 på 1 mio så vil det være et problem fordi boligpriserne i 2032 er faldet med mere end 2/3 NOMINELT???!!

Klart....

Men er godt klar over din grundholdning der forudsiger boligpriser på nul kroner i fremtiden. Hvad koster en lejebolig så til den tid? Får man penge for at bo til leje?

Indtil nu går det ikke særlig godt for dine forudsigelser. Var der ikke noget med 10.000 kroner pr. kvadratmeter i København og 5000 kr. i omegnen til København?

Jamen der er jo ikke nogen, der kan afdrage! Der er ikke nogen, der kan købe.

Thomas skrev:Jamen der er jo ikke nogen, der kan afdrage! Der er ikke nogen, der kan købe.

Gaab... din samme gamle plade igen

Emnet var 20-årige lån kontra 30-årige og jeg har ikke fået nogen valid grund for hvorfor det skulle være "farligt" at være gældfri som 60-65 årig kontra 50-55 årig.

Iøvrigt: Hvis ingen har råd til at betale afdrag hvad så med lejeboligerne? Hvordan har lejerne så i det hele taget råd til disse når lejere som bekendt gennemsnitligt har langt lavere indkomster end boligejere og huslejerne stiger år efter år?

wh skrev:

Thomas skrev:Jamen der er jo ikke nogen, der kan afdrage! Der er ikke nogen, der kan købe.

Gaab... din samme gamle plade igen

Emnet var 20-årige lån kontra 30-årige og jeg har ikke fået nogen valid grund for hvorfor det skulle være "farligt" at være gældfri som 60-65 årig kontra 50-55 årig.

Iøvrigt: Hvis ingen har råd til at betale afdrag hvad så med lejeboligerne? Hvordan har lejerne så i det hele taget råd til disse når lejere som bekendt gennemsnitligt har langt lavere indkomster end boligejere og huslejerne stiger år efter år?

Det interessante, når Danske Banks Psykopat Mavse melder sig på banen er, at så er Danske Bank i færd med at ryge endnu dybere ned. Psykopat Mavse havde IKKE set, at SAS sagen drejede sig om Nordea - ikke Danske Bank - ikke endnu.

Problemet er jo, at Danske Banks udlån i Sverrig skal byttes mod Nordea udlån i Danmark, hvis jeg ikke tager fejl. Hvorfor ellers rode op i Danske Banks uhumske svenske kuler? Jeg går ud fra at Riksbanken og Nationalbanken prøver at tage lån for lån, så Danske Bank og Nordea kan bytte tabere.
Der er nok et formål med at låne disse ækle skadedyr penge, så man kan gennemgå deres udlånsbøger.

Sådan hen ad vejen kan man jo i ro og mag sidde og bytte glansbilleder, så Danske Banks udlån smutter over og bliver til sikkerhed i Riksbanken - og omvendt - efter fælles overenskomst. Det skal nok tage mange år. Skulle svinene grynte, så strammer man bare likviditetsskruen. Det er meget nemt.

Så let bliver det ikke at komme ud af Finland.

Pointen med lejerne, der har lavere indkomster - netop - derfor kommer der aldrig gang i handlerne før priserne er kommet meget længere ned. Bolig"ejerne" er nemlig sidstegangskøbere, der aldrig bliver gældfri.
Så er der 100-150 mia. i boligbyggeri, der faste annuiteter - de skal nok blive afviklet - hvor ved huslejen kan nedsættes, så det kan presse huslejen i platugle ejendommene. Det skal nok få skovlen under flextumperne til sidst.
Hvorfor skulle folk købe, når de sidder godt og billigt i deres lejelejligheder?

wh skrev:

Plyds skrev:wh - fordi 20 år var standarden som længeste løbetid i perioden 1980 - 1995 - sådan ca. har ikke slået det efter.

De 30 årige lån gav endnu et hop op i priserne efter bunden i 1994, og F-lån og afdragsfrihed gav så resten af hoppet op til toppen i 2007.

Hvis boligmarkedet skal "normaliseres", så er du nødt til at gå tilbage til tilstandene før boblen begyndte at bygges op - så at sige luge det usunde ud.

Derfor!
(Men det fatter du nok ikke)

Den "normale" alder for køb af slutboligen ligger vel formentlig omkring de 30-35 år. Altså den alder hvor man typisk stifter familie og får børn.

Prøv at forklare mig hvorfor det er afgørende vigtigt at man betaler al gælden ud inden man fylder 55 år i forhold til at være 65 år når man er gældfri?

Hvori består den helt store forskel her? Hvad er problemet i at man har 1/3 af gælden tilbage som 55 årig? Hvilken risiko udsætter man sig selv for?

Nu er det jo ikke alle, der bor i huset så længe. Derfor er det vigtigt, at der afdrages fra starten af. Der er jo omkostninger ved at købe hus, evt. er der lagt en udbetaling, der er brugt penge på handelsomkostninger, evt. istandsættelser osv. Afdrages der ikke med en ret skrap afdragsprofil, kommer folk kun fra huset med nettogæld, såfremt de skal flytte inden for en kortere årrække.

At være gældfri som 55 eller 60 årig, giver en handlefrihed, som er ubetalelig. Desuden skal du huske på, at der er mange der kun har en mindre pension, at se frem til, hvorfor det er vigtigt ikke at have en høj "husleje" til den tid.

PS: Jeg forventer ikke at du kan forstå ovenstående argumentation.....

Plyds skrev:Nu er det jo ikke alle, der bor i huset så længe. Derfor er det vigtigt, at der afdrages fra starten af. Der er jo omkostninger ved at købe hus, evt. er der lagt en udbetaling, der er brugt penge på handelsomkostninger, evt. istandsættelser osv. Afdrages der ikke med en ret skrap afdragsprofil, kommer folk kun fra huset med nettogæld, såfremt de skal flytte inden for en kortere årrække.

Jeg er helt enig i at afdrag på gæld er ekstremt vigtig, men for førstegangskøbere der typisk skal låne 95-100% handler det om at afdrage boliggælden først og ikke de inderste 80%. Skal man sælge efter 2-3 år er det fløjtende ligegyldigt om man har et 20-årigt eller 30-årigt lån for restgælden er ikke voldsomt meget forskellig.

Plyds skrev:At være gældfri som 55 eller 60 årig, giver en handlefrihed, som er ubetalelig. Desuden skal du huske på, at der er mange der kun har en mindre pension, at se frem til, hvorfor det er vigtigt ikke at have en høj "husleje" til den tid.

Boligejere har du højeste indkomster og derved også de højeste pensionsopsparinger. Det er et faktum. Der er næppe mange boligejere der sidder alene med folkepensionen når de når dertil så det argument holder slet ikke.

Min egen situation: Belåning på ca. 70% udelukkende realkredit. Restløbetid på 26 år og friværdi på godt over en million.

Kan du forklare mig hvorfor det er så afgørende vigtigt at jeg er gældfri om 16 år kontra 26 år? Jeg er stadig ikke pensionist om 26 år. Fortæl mig hvorfor mit lån er så "farligt".

Plyds skrev:PS: Jeg forventer ikke at du kan forstå ovenstående argumentation.....

Korrekt. Men hvis du tror på Thomas' dåresnak om boligpriser på 0 kr. om 10-15 år så er det da klart at jeg og mange andre har et seriøst problem

wh skrev:
Korrekt. Men hvis du tror på Thomas' dåresnak om boligpriser på 0 kr. om 10-15 år så er det da klart at jeg og mange andre har et seriøst problem

Skadedyret kan HELLER ikke regne - løgnagtige kryb!!!

Man kan sætte prisen ned med 10% om året så længe det skal være uden at ramme nul!

Men interessant er, at nu sker der åbenbart noget i Danske Bank!
Ellers ville man ikke sende sådan en ondsindet psykopat, som Mavse herind.

Gå til lægen Thomas og få behandlet din kombination af storheds- og forfølgelsesvanvid.

Alternativt: Bliv klippet og få dig et rigtigt arbejde i stedet for at spilde dit liv på ligegyldige debatforums.

Kender ikke "mavse", men fortsæt da bare din illusion om at jeg er vedkommende. Det rager mig langsomt

wh skrev:Gå til lægen Thomas og få behandlet din kombination af storheds- og forfølgelsesvanvid.

Alternativt: Bliv klippet og få dig et rigtigt arbejde i stedet for at spilde dit liv på ligegyldige debatforums.

Kender ikke "mavse", men fortsæt da bare din illusion om at jeg er vedkommende. Det rager mig langsomt

Det skal skadedyret slet ikke blande sig i!

Det Mavse kalder illusion er det andre kalder at tænke sig om.

Det er synd for dig Thomas. Seriøst; du har altså et virkelig alvorligt problem som du skal have professionel hjælp til.

Og det er bare et velmenende råd som du sikkert alligevel ikke følger, men prøv at tale med noget familie eller gode venner.

Wh har du ikke andet at bidrage med end at søge at provokere Thomas? Din strategi er lidt for tydelig *gab*

Nærigfryns skrev:Wh har du ikke andet at bidrage med end at søge at provokere Thomas? Din strategi er lidt for tydelig *gab*

Der er noget galt! Riksbanken har lige nedsat repo renten fra 1 1/4% til 1%. Norges Bank har annonceret en pressemeddelelse kl. 1400 i morgen.

Endnu intet fra Onkel Nils eller Soumen Pankki

wh

Kom ind i kampen,Vi venter på andet og mere end det Du præsterer nu.

Der er ingen der er i tvivl om herinde,at når Du ankommer ,står der et og andet brænder på andet steds.

I sin tid på lillesøstersitet kunne Du præsterer fyldigt propagandastof fra bank/bolig møglerstanden med overbevisning og personhetz,nu leverer Du kun personhetz .

Er det et gevaldigt los i ræven Du søger ??