Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

moniulven skrev:den faldende tobins Q lader vente på sig

http://epn.dk/privat/bolig/article4936662.ece

Moni, det er ikke det jeg ser. Vi har lige hentet entreprise ind på et stort projekt på jobbet og her er etagemeterprisen på før-boble stadie.

tjah det er muligt i så har været dygtige, men de officielle tal fortæller noget andet

Den henviste artikel siger at inflationen målt med BYG4 har været 0.3pct. fra andet til tredje kvartal.

Visuelt:


Er Tobins Q ikke

Q = Markedsværdi / Genanskaffelsesomkostninger ( = HUSPRISINDEKS / BYG4 )

Hvis genanskaffelsesomkostningerne stiger og markedsværdien holdes konstant så falder Tobins Q.

Altså det er mindre fordelagtigt at bygge, som artiklen siger.

Jep, prisfaldet på gammelbyg vil tage til.

Bemærk, hvordan at realkreditten desperat sætter deres lid til den forfejlede (THSV) ydelsesmodel http://epn.dk/privat/bolig/finans/article4942359.ece

Lars_HH skrev:Bemærk, hvordan at realkreditten desperat sætter deres lid til den forfejlede (THSV) ydelsesmodel http://epn.dk/privat/bolig/finans/article4942359.ece

Det har jo intet med boligmarkedet at gøre. Sagen er at man vil have flexlortet indlåst i kridterne, så de ikke i sig selv kan skabe valutauro.

Prognose lånt af Matthew

Lars_HH skrev:

Prognose lånt af Matthew

Fint; men det er lidt lige meget, fordi huspriserne er ikke relevante! Det er de ikke fordi bankerne/kridterne - og dermed boligfinansieringen - er afgået ved døden for alt andet end annonceringsformål.

Lars_HH skrev:

Prognose lånt af Matthew

“der er større glæde i himlen over en omvendt synder end over ti retfærdige”

Vist ikke meget nyt i den prognose ?

Iøvrigt
1) Gennem længere tid af samme overbevisning som Thomas. Der er ingen bund - eller ihvertfald ikke en der er relevant at spekulere i for folk ret meget over de 20. Gårsdagens godt brugte dyngvåde berlinger mod en friskbagt Othello lagkage på at forsatte fald i 2027 er mere sandsynlige end en vending i 2017.
2) BangJohansen mener der er et lille håb om at de nominelle prisfald bliver overstået før de reale. Det er da muligt, men IMHO er der større grund til at frygte det modsatte.

Mvh
Cirb

Lars_HH skrev:

Prognose lånt af Matthew

Det passer på en prik med, hvad jeg flere gange har været så næsvis at påstå, nemlig, at vi skulle tilbage til ca. '94 niveauet. Det opfattelse er jeg kun blevet styrket i, efter at have kigget på grafen herover. Bunden i '94 er nemlig en dobbeltbund, hidrørende ikke bare fra '94 men også '82, så det er et meget godt bud på en bund.
I Grove tal svarer det vel til at prisen skal fra index 510 til 200 elller groft sagt ned med 60% fra toppen. Der bliver mange billige boliger til salg de kommende år.

Ja, ud fra en teknisk analyse er den klokkeklar. Og ydelsen for at eje en bolig er faldende (grøn graf) modsat hvad THSV påstår på Klakørtidende.

Plyds skrev:

Det passer på en prik med, hvad jeg flere gange har været så næsvis at påstå, nemlig, at vi skulle tilbage til ca. '94 niveauet. Det opfattelse er jeg kun blevet styrket i, efter at have kigget på grafen herover. Bunden i '94 er nemlig en dobbeltbund, hidrørende ikke bare fra '94 men også '82, så det er et meget godt bud på en bund.
I Grove tal svarer det vel til at prisen skal fra index 510 til 200 eller groft sagt ned med 60% fra toppen. Der bliver mange billige boliger til salg de kommende år.

Problemet er at det forudsætter et kontrolleret fald, hvilket er det man prøver på - kommer der virkelig panik på, så rækker 60% fra toppen ikke.
60% betyder jo at lejligheder/huse på toppen til 1½ mio. IKKE kan finansieres! Der er jo ikke noget, der tyder på at man lemper på de krav - officielt jo, men det er jo bare løgn - huse under ½ mio. kan ikke realkreditfinansieres.
Men det er værre endnu, jeg mener at have set at det beløb er sat op til 3/4 mio. - så vi taler faktisk 2 mio. kr. på toppen.

Du forudsætter igen at hushandler kan finansieres - det bliver ikke tilfældet: Derfor (bla.) er der ikke nogen bund. Jeg tror ikke kridterne overlever dette.
Knækker kridterne for alvor, så forsvinder priserne helt.

Man er fanget i den umulige situation:

Finansierer man som kridte ikke billige boliger, så bliver de ikke finansieret af kridter (dybsindigt argument); men finansieres til en væsentlig lavere pris udenom kridte.

Finansierer man billige boliger, så vil dødsboer og tvangsauktioner trække priserne stadig længere ned.

Dvs. mulighederne for at holde ejendomspriserne i vejret forsvinder: Selv ikke 0 rente - effektivt negativ rente - kan holde priserne oppe. Det er nok den, man har set både fra Vestagers og Nationalbankens side - derfor bliver det nødvendigt at gøre noget ved realkreditten - og det skal gå stærkt!
At bankerne så hænger på 270 mia. i ejerboligudlån - det er sgu bare ærgerligt.

Her kommer så næste problem: Da bankerne har rente oprullet - boligudlån over 5 år falder ikke - så vil de holde op med det, når kridte bliver skilt ud.

Den næste rædsel er, at nu begynder bankernes garanti overfor realkreditten at løbe ud, hvorfor bankerne ikke er interesseret i fortsat renteoprulning.

Der er ikke nogen bund, for en bund forudsætter at der er noget til at holde imod med - i dette tilfælde realkredittens overlevelse.

Thomas - jeg kan sagtens følge dig i dit resonnement, men når jeg "forudsætter" finansiering, så er det fordi at man med prisniveau som i '94, kan finansiere husene med fastforrentede annuiteter på 20 år.

Det vil give et "huslejeniveau" i det meste af landet som en gennemsnitsfamilie fint kan leve med, også efter en evt. lønnedgang eller lønstilstand i en årrække.

For så vidt, at man ikke kan det, så har du da ret, men for hovedparten af parcel- og byhusene er det fint muligt. Dog ikke for de nyere 200 m2 luxuskasser der er bygget de senere år. De er opført alt for dyrt.

Plyds skrev:Thomas - jeg kan sagtens følge dig i dit resonnement, men når jeg "forudsætter" finansiering, så er det fordi at man med prisniveau som i '94, kan finansiere husene med fastforrentede annuiteter på 20 år.

Det vil give et "huslejeniveau" i det meste af landet som en gennemsnitsfamilie fint kan leve med, også efter en evt. lønnedgang eller lønstilstand i en årrække.

For så vidt, at man ikke kan det, så har du da ret, men for hovedparten af parcel- og byhusene er det fint muligt. Dog ikke for de nyere 200 m2 luxuskasser der er bygget de senere år. De er opført alt for dyrt.

Jawohl; men i 1994 var der et realkredit system, som nogen sagde fungerede. Det kan Du ikke påregne fremover.

Jeg synes at man skal bemærke at ifg. grafen fra lars_HH så er udviklingen mellem real løn og reale huspriser lige nu noget der ligner et historisk gennemsnit muligvis ligger en kende over (for dyre huse). Så udfra den betragtning bør prisniveauet, vel - med strømpil ned ad - kunne stabiliseres på nuværende niveau ifht. realløn.

Jeg tror så at huspriserne skal længere ned; Der er tab der skal tages, usikkerhed m.m. Og muligvis er de næste 50 år ikke så gunstige som de sidste 50 år har været, for den almindelige dansker.

Jomsviking skrev:Jeg synes at man skal bemærke at ifg. grafen fra lars_HH så er udviklingen mellem real løn og reale huspriser lige nu noget der ligner et historisk gennemsnit muligvis ligger en kende over (for dyre huse). Så udfra den betragtning bør prisniveauet, vel - med strømpil ned af - kunne stabiliseres på nuværende niveau ifht. realløn.

Jeg tror så at huspriserne skal længere ned; Der er tab der skal tages, usikkerhed m.m. Og muligvis er de næste 50 år ikke så gunstige som de sidste 50 år har været, for den almindelige dansker.

Spørgsmålet er:
1) Hvor langt de skal ned? Her kan jeg ikke se nogen bund, som jeg har nævnt.
2) Kommer de op igen? Hvem skulle dog købe til de priser, når der er masser til salg fra dødsboer?

Nej, det bliver aldrig bedre igen.

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Jeg synes at man skal bemærke at ifg. grafen fra lars_HH så er udviklingen mellem real løn og reale huspriser lige nu noget der ligner et historisk gennemsnit muligvis ligger en kende over (for dyre huse). Så udfra den betragtning bør prisniveauet, vel - med strømpil ned af - kunne stabiliseres på nuværende niveau ifht. realløn.

Jeg tror så at huspriserne skal længere ned; Der er tab der skal tages, usikkerhed m.m. Og muligvis er de næste 50 år ikke så gunstige som de sidste 50 år har været, for den almindelige dansker.

Spørgsmålet er:
1) Hvor langt de skal ned? Her kan jeg ikke se nogen bund, som jeg har nævnt.
2) Kommer de op igen? Hvem skulle dog købe til de priser, når der er masser til salg fra dødsboer?

Nej, det bliver aldrig bedre igen.

Man kan i hvertfald udlede af grafen at tidligere har der kunne opstå meget store forskelle mellem den gennemsnitlige udviklingen i real løn og huspriser siden 30'erne. Der er vi ikke henne endnu, så ja, det kunne være et argument for at vi skal forholdsmæssigt længere ned.

Men, Thomas, jeg vil mene at der er en bund. Til en given Realløn/disponibel indkomst er der et niveau hvor "dansken" vil købe. Så kan man sige at der er store generationer der flytter i en-værelses lejligheder (enten på plejehjemmet eller nær kirken) mens det er mindre generationer som kommer ind på markedet, men mon ikke det rejser et kondemneringsbehov snare end pres på "high end" huse?

Jeg bygger det på at en moderne familie, næppe har tid til at lege far-mor-børn, passe to krævende jobs, være elskende og se vennerne til en latte alt i mens far "pusler" med det netop indkøbte dødsbo - og håndværkere er så dyre at det kan man godt glemme alt om.

Jomsviking skrev:
Man kan i hvertfald udlede af grafen at tidligere har der kunne opstå meget store forskelle mellem den gennemsnitlige udviklingen i real løn og huspriser siden 30'erne. Der er vi ikke henne endnu, så ja, det kunne være et argument for at vi skal forholdsmæssigt længere ned.

Men, Thomas, jeg vil mene at der er en bund. Til en given Realløn/disponibel indkomst er der et niveau hvor "dansken" vil købe. Så kan man sige at der er store generationer der flytter i en-værelses lejligheder (enten på plejehjemmet eller nær kirken) mens det er mindre generationer som kommer ind på markedet, men mon ikke det rejser et kondemneringsbehov snare end pres på "high end" huse?

Jeg bygger det på at en moderne familie, næppe har tid til at lege far-mor-børn, passe to krævende jobs, være elskende og se vennerne til en latte alt i mens far "pusler" med det netop indkøbte dødsbo - og håndværkere er så dyre at det kan man godt glemme alt om.

Du går igen ud fra, at der er en realindkomst at købe for!
Så dårlige er de dødsboer heller ikke.

Så dårlige er de dødsboer heller ikke..

Jo, de er. De ser skrækkelige ud og man skal bruge en million på at sætte dem i stand. Og - det er noget af det nye ved den unge generation - Man gider/kan/har ikke tid til selv og stå at bikse huset eller bilen sammen. Arbejdsmarkedet har udviklet sig siden 80'erne og det har familiemønstrene og folks forventninger til livet også. Samtidigt er det en sikker vej til bankerot at invitere en håndværker indenfor, så dårlige huse skal kondemneres - de er/bør være usælgelige. De lever så lidt på at alm. gode huse er prissat op i himlen, men det holder vel op.

Du går igen ud fra, at der er en realindkomst at købe for!

Det antager jeg ind til videre.

Jomsviking skrev:

Så dårlige er de dødsboer heller ikke..

Jo, de er. De ser skrækkelige ud og man skal bruge en million på at sætte dem i stand. Og - det er noget af det nye ved den unge generation - Man gider/kan/har ikke tid til selv og stå at bikse huset eller bilen sammen. Arbejdsmarkedet har udviklet sig siden 80'erne og det har familiemønstrene og folks forventninger til livet også. Samtidigt er det en sikker vej til bankerot at invitere en håndværker indenfor, så dårlige huse skal kondemneres - de er/bør være usælgelige. De lever så lidt på at alm. gode huse er prissat op i himlen, men det holder vel op.

Du går igen ud fra, at der er en realindkomst at købe for!

Det antager jeg ind til videre.

Kondemnerings behovet - jeg har ikke set nogenlunde tidssvarende tal - men det ligger på 10-20.000 boliger. Slet intet i forhold til overbyggeriet.

Du glemmer at fremtidens boligkøbere er dem uden særlig indkomst, så de boliger bliver ikke renoveret til cafe-latte standard.

Den med realindkomsten er en farlig antagelse. Hvilke grupper er det, der bliver ramt af arbejdsløshed? Pensionisterne??? Pensionisterne er jo de eneste, der har penge.
Nej Du, det bliver de "radikoole" småbørnsfamilier i klamme to-værelses ejerlejligheder i København.

Jeg skal ikke forsvare fallitboet, men jeg synes at vi heller ikke må lægge det alt for meget ned...

Thomas skrev:Pensionisterne er jo de eneste, der har penge.

Ja, er det går dem jo fantastisk i Grækenland, Spanien etc.

Der bliver ingen fredede grupper hvis det her først begynder at ramle for alvor, og de grå gribbe ligger lige til højrebenet. Der er masser af overflødigt fedt at skære.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Thomas skrev:Pensionisterne er jo de eneste, der har penge.

Ja, er det går dem jo fantastisk i Grækenland, Spanien etc.

Der bliver ingen fredede grupper hvis det her først begynder at ramle for alvor, og de grå grippe ligger lige til højrebenet. Der er masser af overflødigt fedt at skære.

Mvh
Cirb

Ja, der er sgu nok nogen der får morgen-vermouthen galt i halsen når de ser at pension er skåret væk i "Ældre sagen NYT"
Ja, man kan jo lige se overskriften:

Nu har vi i firsenstyve år opført os som en mellemting mellem en græshoppesværm og en fugleunge der skriger på mad, men nu, i vores livs efterår, vil de at vi for en gangs skyld skal sætte tæring efter næring! Hvor vover de! Der må være en skole, de kan lukke i stedet!

(der tages forbehold for rimeligheden)

Fra ældre sagen NYT:

4.836.000 timers hjemmehjælp er forsvundet
Nye tal fra Danmarks Statistik viser, at mange kommuner slet ikke leverer den hjemmehjælp, som borgerne er visiteret til. En systemfejl, lyder forklaringen.

Ja, en systemfejl, men en god en af slagsen

Hos Sorø Kommune er hjemmehjælpsmodtagerne visiteret til 4,5 timer om ugen i gennemsnit

Ja, det kan man godt forestille sig er dyrt. Oven i kommer vel frokostpauser, transporttid, offentlig ineffektivitet og ledelses-overhead, sygedage m.m.