Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

http://www.lrb.co.uk/v36/n01/james-meek/where-will-we-live

"Where will we live? The Housing Disaster"

Den beskriver engelske forhold og trækker tråden tilbage til Thatcher, men omtrent det samme som Right-to-buy er forgået i København, hvor Københavns kommune systematisk igennem årtier har solgt sine udlejningsejendomme til beboerne som andelslejligheder.

"Right to Buy thus created an astonishing leak of state money – taxpayers’ money, if you like to think of it that way – into the hands of a rentier class. First, the government sold people homes it owned at a huge discount. Then it allowed the original buyers to keep the profit when they sold those homes to a private landlord at market price. Then the government artificially raised market rents by choking off supply – by making it impossible for councils to replace the sold-off houses. Then it paid those artificially high rents to the same private landlords in the form of housing benefit – many times higher than the housing benefit it would have paid had the houses remained in council hands."

Og senere om hvorfor det private marked ikke levere det eftersprugte byggeri påtrods af masser af byggegrunde:

"Why is this land not being built on faster? Because the price the builders paid for the land is tied to the price they expect to get for the houses when they do finally build on it. In boom times, they build more homes, but tend to be over optimistic about the prices they will fetch, and overpay for land accordingly. In lean times they can’t build, because to do so would be to acknowledge that they overpaid for the land, which would threaten them and the banks that lent to them with massive losses through the devaluation of their assets. Instead of competing to build the most attractive houses, the firms in the private housebuilding oligopoly compete over who can best use their land-banking skills to anticipate the next housing bubble and survive the last one. The whole system incentivises land hoarding and an undersupply of new homes compared to demand, to keep prices high. This, in turn, incentivises banks to favour property loans over other forms of lending."

Bortset fra det så var det en interessant betragtning Ingves kom med at husholdningernes gæld i Sverige ikke må overstige 180 % idet al økonomisk politik i så fald ellers skal rettes mod gældsreduktion.

Mon ikke det er dette scenarie han har i tankerne -

http://mobil.dr.dk/smartphone/#artikel/nyheder/penge/2014/01/06/135734.htm#

Morten Skak :"Rentefølsomheden kan gå ud over den danske økonomi.
- Det kan have stor negativ effekt på dansk økonomi, at den er blevet så rentefølsom, hvis renten pludselig stiger, siger boligøkonomen fra Syddansk Universitet.
Hans undersøgelser viser, at hvis renten stiger med fem procentpoint, så vil over 200.000 boligejere ikke kunne betale deres ydelser."

200 000 på tvangsauktion - mener bestemt jeg har hørt det tal før .....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Bortset fra det så var det en interessant betragtning Ingves kom med at husholdningernes gæld i Sverige ikke må overstige 180 % idet al økonomisk politik i så fald ellers skal rettes mod gældsreduktion.

Mon ikke det er dette scenarie han har i tankerne -

http://mobil.dr.dk/smartphone/#artikel/nyheder/penge/2014/01/06/135734.htm#

Morten Skak :"Rentefølsomheden kan gå ud over den danske økonomi.
- Det kan have stor negativ effekt på dansk økonomi, at den er blevet så rentefølsom, hvis renten pludselig stiger, siger boligøkonomen fra Syddansk Universitet.
Hans undersøgelser viser, at hvis renten stiger med fem procentpoint, så vil over 200.000 boligejere ikke kunne betale deres ydelser."

200 000 på tvangsauktion - mener bestemt jeg har hørt det tal før .....

Mvh
Cirb

Jeg mener nu, jeg skrev 250.000; men jeg har måske lejlighedsvis været lavere for at tage hensyn til usikkerheden på tallene.

Fra en anden tråd jeg er aktiv i, der illustrerer hvor elendig forrentning pensionen i dag giver:

Indestående ultimo december 2013 447.783 kr.

Forrentning 19.492 kr.
PAL-skat -2.978 kr.
Overført til særlige bonushensættelser -4.378 kr.
Administration af pensionsordning -986 kr.
Betaling for invalidedækning -3.235 kr.
Betaling for dødsfaldsdækning -748 kr.
Betaling for gruppeforsikringer -1.440 kr.

Det reelle afkast er altså 7000 kr. ved en opsparing på 447.783 kr.

Forretningen er altså negativ renset for inflation, selvom afkastet på papiret i pensionskassen er på 8,3%

Ergo pensionsopsparing er penge ud af vinduet, jeg har i hvert fald afskrevet dem

Lars_HH skrev:Fra en anden tråd jeg er aktiv i, der illustrerer hvor elendig forrentning pensionen i dag giver:

Indestående ultimo december 2013 447.783 kr.

Forrentning 19.492 kr.
PAL-skat -2.978 kr.
Overført til særlige bonushensættelser -4.378 kr.
Administration af pensionsordning -986 kr.
Betaling for invalidedækning -3.235 kr.
Betaling for dødsfaldsdækning -748 kr.
Betaling for gruppeforsikringer -1.440 kr.

Det reelle afkast er altså 7000 kr. ved en opsparing på 447.783 kr.

Forretningen er altså negativ renset for inflation, selvom afkastet på papiret i pensionskassen er på 8,3%

Ergo pensionsopsparing er penge ud af vinduet, jeg har i hvert fald afskrevet dem

Synes nu ikke det ser helt så skidt ud......

- Bonushensættelser er jo dine egne penge som du ville få med hvis du trådte ud af pensionskassen. For nuværende indgår de godt nok typisk som en del af egenkapitalen og er dermed dit ejerskab af pensionskassen, men herfor er der så et risikotillæg til forrentningen.

- Der kunne vel argumenteres for at udgiften til forsikringer ikke bør indgå i din udregning af afkastet, da det er en service/dækning som du løbende "forbruger". Upåagtet at disse ikke måtte være frivillige.

- Der kunne vel også laves en beregning af værdien af afkastet af den udskudte skat. Hvis alternativet var at få beskattede midler ud til egen opsparing.
 
Selv foretrækker jeg ikke at nærlæse pensionsmeddelserne, hertil er e-boks et fantastisk værktøj, man glemmer så hurtigt at det findes.

Min egen plan er i øvrigt at hente de helt store afkast ved at leve langt længere end aktuarenes levetidsforventning. Det er der de store årlige afkast er, når du har "opbrugt" din egen opsparing. Det er en strategi til fri afbenyttelse. Bør dog forberedes i god tid.

Quasimodo skrev:

Lars_HH skrev:Fra en anden tråd jeg er aktiv i, der illustrerer hvor elendig forrentning pensionen i dag giver:

Indestående ultimo december 2013 447.783 kr.

Forrentning 19.492 kr.
PAL-skat -2.978 kr.
Overført til særlige bonushensættelser -4.378 kr.
Administration af pensionsordning -986 kr.
Betaling for invalidedækning -3.235 kr.
Betaling for dødsfaldsdækning -748 kr.
Betaling for gruppeforsikringer -1.440 kr.

Det reelle afkast er altså 7000 kr. ved en opsparing på 447.783 kr.

Forretningen er altså negativ renset for inflation, selvom afkastet på papiret i pensionskassen er på 8,3%

Ergo pensionsopsparing er penge ud af vinduet, jeg har i hvert fald afskrevet dem

Synes nu ikke det ser helt så skidt ud......

- Bonushensættelser er jo dine egne penge som du ville få med hvis du trådte ud af pensionskassen. For nuværende indgår de godt nok typisk som en del af egenkapitalen og er dermed dit ejerskab af pensionskassen, men herfor er der så et risikotillæg til forrentningen.

- Der kunne vel argumenteres for at udgiften til forsikringer ikke bør indgå i din udregning af afkastet, da det er en service/dækning som du løbende "forbruger". Upåagtet at disse ikke måtte være frivillige.

- Der kunne vel også laves en beregning af værdien af afkastet af den udskudte skat. Hvis alternativet var at få beskattede midler ud til egen opsparing.
 
Selv foretrækker jeg ikke at nærlæse pensionsmeddelserne, hertil er e-boks et fantastisk værktøj, man glemmer så hurtigt at det findes.

Min egen plan er i øvrigt at hente de helt store afkast ved at leve langt længere end aktuarenes levetidsforventning. Det er der de store årlige afkast er, når du har "opbrugt" din egen opsparing. Det er en strategi til fri afbenyttelse. Bør dog forberedes i god tid.

Nu er Du jo forsikringssælger, så her glemmer Du også, at den aktuarmæssige beregning i pensionskassen er forkert, hvilket jo kom frem. Nej, det er mere end dumt at have en pensionsordning. Pensionskassen kan ikke opfylde sine forpligtigelser. Forsikringstagerne kan jo bare sagsøge forsikringen; men det nytter ikke det store, for så bliver man bare kreditor i et insolvent konkursbo.

Så du synes jeg skal opsige mine forsikringer?

Lars_HH skrev:Så du synes jeg skal opsige mine forsikringer?

Forsikringerne er en nødvendighed, især hvis man har et ansvar overfor andre end sig selv.   Prøvede blot at sige at det er en ydelse der forbruges hver dag, nu og her.  Modsat pensionsindbetalingerne + afkast, som er et tvunget udskudt forbrug, hvoraf værdien påvirkes af den inflation du holder det op imod.  Deraf foreslaget om at skille det ad i beregningen.

Nu er pensionsindbetalingerne en overenskomstaftalt præmis vi hverken kan gøre til eller fra overfor. Heller ikke afkastets størrelse.

For jo, jeg er med på at der har været noget "galt" med levetidsberegningerne. Det blev alle i min generation vist i forbindelse med tilbagetrækningsreformen i 2011.    Da  jeg første gang gav pension en tanke som forholdsvis nyuddannet, var pensionsalderen lige blevet sat ned fra 67 til 65 år.
I dag ved jeg og andre ikke hvornår vi kan gå på pension, forventer det bliver omkring de 72 år. Tror dog vi bliver overrasket. Det vil blive reguleret hvert 5. år, første gang i 2015, som jeg har forstået det og har ingen forventning om at politikerne vil holde igen. I min bog er det 7 års ekstra indbetalinger og 7 års manglende udbetalinger. Og det er jo ikke for at betale os pension i længere tid. I forhold til det er det uden betydning at afkastet ligger og roder omkring inflationen, især hvis det samtidig betyder at man kan have et endnu billigere boliglån, det hjælper at se på sammenhængen som en form for arbitrage.

Quasimodo skrev:

Lars_HH skrev:Så du synes jeg skal opsige mine forsikringer?

Forsikringerne er en nødvendighed, især hvis man har et ansvar overfor andre end sig selv.   Prøvede blot at sige at det er en ydelse der forbruges hver dag, nu og her.  Modsat pensionsindbetalingerne + afkast, som er et tvunget udskudt forbrug, hvoraf værdien påvirkes af den inflation du holder det op imod.  Deraf foreslaget om at skille det ad i beregningen.

Nu er pensionsindbetalingerne en overenskomstaftalt præmis vi hverken kan gøre til eller fra overfor. Heller ikke afkastets størrelse.

For jo, jeg er med på at der har været noget "galt" med levetidsberegningerne. Det blev alle i min generation vist i forbindelse med tilbagetrækningsreformen i 2011.    Da  jeg første gang gav pension en tanke som forholdsvis nyuddannet, var pensionsalderen lige blevet sat ned fra 67 til 65 år.
I dag ved jeg og andre ikke hvornår vi kan gå på pension, forventer det bliver omkring de 72 år. Tror dog vi bliver overrasket. Det vil blive reguleret hvert 5. år, første gang i 2015, som jeg har forstået det og har ingen forventning om at politikerne vil holde igen. I min bog er det 7 års ekstra indbetalinger og 7 års manglende udbetalinger. Og det er jo ikke for at betale os pension i længere tid. I forhold til det er det uden betydning at afkastet ligger og roder omkring inflationen, især hvis det samtidig betyder at man kan have et endnu billigere boliglån, det hjælper at se på sammenhængen som en form for arbitrage.

Ja, da; men man er da idiot, hvis man betror de penge til forsikringsselskabet, der kun kan tabe penge - siger Alm. Brand Dig noget?
Næh, sæt pengene ind på en indskudskonto under 750.000 kr. - i beskattet form på en indskudskonto i et pengeinstitut. Afkastet er godt nok negativt; men ikke så negativt som en pensionsopsparing.
Er man rigtig inderlig snydedum, så har man en pensionsopsparing samtidig med at man er insolvent flextumpe. Det er altså ubegavet at låne penge af sig selv! Så ubegavet, at man stifter gæld (der aldrig forsvinder af sig selv) for at investere dårligst muligt. Alene det, at man er HELT sikker på, at evt. sørgelige rester vil blive beskattet med minimum 80% og resten ikke noget værd, for den skal bruges til at betale gældens vækst som følge af deflation.

Der er lidt med brandforsikring, der kan være en idé, lidt ansvarsforsikring; men ellers ikke noget.

At planlægge, at leve længere end gennemsnittet...... det tror jeg ikke på, at Du kan: Sandsynligheden taler for, at Du hænger Dig selv, når Du opdager, at Du er ruineret - bare rolig, jeg har set Din type før!

Norges boligboble er jo nærmest historisk: http://www.bloomberg.com/news/2014-01-20/richest-scandinavian-nation-extends-its-junk-boom-nordic-credit.html

Cirb skrev:

Lars_HH skrev:http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=2054&artikel=5747470

Stefan Ingves skrev:It is mainly the housing market - where supply has not met growing demand - that has led to high debt rates amongst Swedes. That, in turn, affects the whole economy, Ingves argued. The levels of household debt in Sweden, at 170 percent, is dangerously high, he said.
Sweden's household debt levels are among the highest in Europe and the central bank has forecast that they will continue to rise for the next few years, reaching around 178 percent of disposable income by the end of 2016.
"It mustn't go over 180 percent," said Ingves, "and we need to see it decline slowly over a number of years. Otherwise, we will get what I call debt dominance, which will mean that the economic policy must be entirely focused on the debt problem and will not be able to deal with other important issues."

I Danmark er ratioen så 309 %, den højeste i noget OECD land, men det gør jo ikke noget for den gæld modsvares jo af at vores huse er så helt extra ordinært værdifulde.

http://www.oecd-ilibrary.org/docserver/download/3012021ec028.pdf?expires=1388826621&id=id&accname=guest&checksum=A3D67C3CD2E1110C15784AEA4FE57F5D

Mvh
Cirb

Nå, OECD har åbenbart nyere tal, der ikke ligger i pamfletterne 
321 %
Men bare rolig, der er ingen ko på isen - vi gør bare tingene på vores helt unikke og meget specielle danske måde .......

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Cirb skrev:

Lars_HH skrev:http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=2054&artikel=5747470

Stefan Ingves skrev:It is mainly the housing market - where supply has not met growing demand - that has led to high debt rates amongst Swedes. That, in turn, affects the whole economy, Ingves argued. The levels of household debt in Sweden, at 170 percent, is dangerously high, he said.
Sweden's household debt levels are among the highest in Europe and the central bank has forecast that they will continue to rise for the next few years, reaching around 178 percent of disposable income by the end of 2016.
"It mustn't go over 180 percent," said Ingves, "and we need to see it decline slowly over a number of years. Otherwise, we will get what I call debt dominance, which will mean that the economic policy must be entirely focused on the debt problem and will not be able to deal with other important issues."

I Danmark er ratioen så 309 %, den højeste i noget OECD land, men det gør jo ikke noget for den gæld modsvares jo af at vores huse er så helt extra ordinært værdifulde.

http://www.oecd-ilibrary.org/docserver/download/3012021ec028.pdf?expires=1388826621&id=id&accname=guest&checksum=A3D67C3CD2E1110C15784AEA4FE57F5D

Mvh
Cirb

Nå, OECD har åbenbart nyere tal, der ikke ligger i pamfletterne 
321 %
Men bare rolig, der er ingen ko på isen - vi gør bare tingene på vores helt unikke og meget specielle danske måde .......

Mvh
Cirb

Lige præcis, for boligernes værdi er jo nærmest fiktive. Nybyggeri kan ikke være retningsgivende, for det kan ikke svare sig at bygge - og kommer heller aldrig til det. Der er jo masser af ganske udmærkede boliger.

Gælden: Den kunne flextumperne da ikke drømme om at betale - pensionskasserne investerer nu i udlandet. Debitorer, der - bare løseligt - har overvejet at forrente og betale lån, de finder finansiering udenom banker og kreditforeninger.

Problemet opstår, når bankerne ikke længere kan låne penge til køb af eget flexlort. Almindelige banker med indlånsoverskud vil da placere pengene i f.eks. tyske statsobligationer - de vil da aldrig røre ved flexlort. Kan man fastholde fastkurspolitikken i det øjeblik: NEJ da! Det har Nationalbanken indrømmet.

THSV's boligtrappe starter lidt sent i Rudersdal:

http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE2189275/maeglerkaede-her-er-kommunerne-med-de-aeldste-og-yngste-boligkoebere/

Lars_HH skrev:THSV's boligtrappe starter lidt sent i Rudersdal:

http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE2189275/maeglerkaede-her-er-kommunerne-med-de-aeldste-og-yngste-boligkoebere/

Han er vel ikke faldet ned af omtalte trappe? Og har brækket nakken? Så havde vi da lidt underholdning.

Vil lære kinesisk - netop som Kina har kørt sig selv ud over kanten på afgrunden.

http://flutetankar.blogspot.se/2014/03/norsk-kontra-svensk-bostadsbubbla.html