Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Lars_HH skrev:Der er aldrig blevet skåret så kraftigt i den offentlige sektor som under Thorning og Corydon.

Der er to ting i den.

Dels deciderede nedskæringer, dels at effekten af kommunalreformen nu begynder at vise sig (produktiviteten stiger ganske pænt i det offentlige).

Lars_HH skrev:Ja, underskud på betalingsbalancen og statsbudgettet er IKKE godt.

Jeg tror godt man kan spare sig ud af krisen - spørgsmålet er om vælgerne er med på den.

Et af problemerne ligger jo i at franske boliger faktisk er "masseret" tilbage til toppen af priskurven.

BamsesFar skrev:

Lars_HH skrev:http://www.bt.dk/politik/professor-om-bankpakke-det-naermer-sig-rigsretssag

Alle glemmer, at der er tale om et forsikringsprodukt.

Det er jo heller ikke sådan, at man får sin bilkaskoforsiksring tilbage (minus 10% i renter), når året er gået godt for en selv.

Nogle af bankpakkerne havde i princippet ubegrænset dækning. Den slags klan man jo bare prøve at indkøbe på fri markedsvilkår. Selvfølgeligt kan man da købe sig til den slags. Renten er bare mange gange højere end sølle 10%.

/BF

Jeg tror nu ikke på en rigsretssag.
Enhver kunne se, at Danske Bank, som sådan ikke står til at redde. Som sådan er der IKKE nogen "upside". Løkke er inde på det væsentlige: Det var IKKE for at redde Danske Bank; men for ikke at Danske Bank skulle rive erhvervslivet med sig i afgrunden!

Lars_HH skrev:http://www.business.dk/ejendom/byggebranchen-saetter-ny-bundrekord

Tobins Q

Ja såmænd. Byggeriet har ingen sammenhæng med behovet - eller rettere det ligger så fjernt, at det er ligegyldigt.

Man kan godt holde boligpriserne kunstigt oppe; men grænsen for hvor højt man kan holde dem går ved nybyggeriet. Prisen for nybyggeri vil falde - dels fordi grundpriserne falder, dels fordi lønningerne vil falde (alene det, at der ikke udbetales overtid), dels vil prisen på materialer falde. Hovedparten er altså nogle fænomener, der er forbundet med at tage tab - tab bliver aldrig taget. Hovedparten af beskæftigelsen fra 2008 til nu har været minimering af tab! Altså det at en halvfærdig bygning under alle omstændigheder er værdiløs - uanset beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed.

Det er først nu at behov og efterspørgsel begynder at spille ind. Det er så også meget, meget lavt. Men de lavere byggepriser sætter en øvre grænse for hvad ejendomspriserne på den bestående boligmasse kan holdes på.

Så længe bankerne insisterer på, at holde urealistiske priser på fast ejendom - for at undgå tab - så vil der komme et tidspunkt, hvor nybyggeri bliver billigere.
Dette tidspunkt rykker frem i det omfang man for at redde bankerne har sænket renten så meget at tab ikke kan konstateres, hvorved f.eks. forsinkelser ikke koster noget videre (renten er på set og vis prisen på tid).

»Det ligger meget på linje med de konjunktur­prognoser, vi ser i øjeblikket. Der var meget byggeri før krisen, så der sker en vis tilpasning nu. Der vil først for alvor ske en forbedring, når konjunkturerne ændrer sig, og der ligger ikke en større vending om hjørnet inden for det første års tid,« siger professor og tidligere overvismand Torben M. Andersen fra Aarhus Universitet.

Dette har intet med konjunktur at gøre - altså forstået som at konjunktur er en ekstern faktor (Guds eller Djævlens indgriben). Det er komplet internt bestemt af vekselvirkningen mellem byggepris/boligefterspørgsel på den ene side og finansieringen på den anden.

Nu rammer den lave rente og de ikke tagne tab imidlertid i nakken! Boligejerne er stavnsbundne som insolvente, hvorfor de IKKE efterspørger anden bolig. Den anden faktor er, at udlejningsbyggeriet kan refinansiere og drage fordel af den lave rente. Det betyder de kan sætte huslejen ned, hvilket de - givet den lave efterspørgsel vil være nød til at gøre. Det vil så fortrinsvis ske ved fraflytning, som er en langsommelig proces.
Men det betyder at sammenligningsgrundlaget (den alternative forventede lejeindtægt) falder, hvilket igen giver et mindre afkast på nybyggeri, hvilket yderligere trykker prisen.

På et tidspunkt vil bankerne imidlertid blive nød til at tage tab, fordi de ikke vedblivende kan finansiere de tabte fordringer. Indskydere og investorer vandrer (lejlighedsvis flygter) fra banker/kridter - hvilket tvinger alternative finansieringskilder. Vi kan se, hvad der sker, når Danske Bank bliver ved med at sænke renten - investorer og indskydere flygter over i indskud i Nationalbanken, hvor renten godt nok er negativ; men man slipper for Danske Bank og gebyrerne. Den anden flugt over i statsobligationer er reelt en flugt over i offentlige investeringer, hvor afkastet er meget lang tid om at komme.

Det hjælper jo så ikke bankerne - selvom finansieringen nu er meget billig via QE.
Resultatet er nemlig at de gode investeringer forsvinder fra bankerne - og dermed forsvinder bankernes indtjening. Man kan lukke øjnene så og så længe; men omkostningstrykket i finanssektoren vil kræve indtjening.
En anden faktor i tabsminimeringen er, at bankerne/kridterne vil være nød til at leje de ejendomme, de har overtaget ud via forskellige "opfindsomme" ordninger. Det vil øge udbuddet af lejeboliger, som vil trykke prisen på nybyggeri.

På et tidspunkt har bankerne ikke flere gode udlån at lægge som sikkerhed.

Jeg tror reelt, at det er det, der ligger bag SAS-revolutionen. Nordea Sverrig har ikke fået accepteret SAS som værende af sådan en bonitet, at det kunne bruges som sikkerhed - og den svenske bankinspektion har formentlig presset på en nedskrivning. Derfor har man så gået til regeringerne, at nu måtte de spytte i kassen (for at give lånet til SAS større sikkerhed). Den danske og norske regering har da ikke villet gå med til at betale svenske tab - forståeligt nok.
Derfor har Nordea nægtet yderligere kredit, som har tvunget løn (og - tro mig på bare 5 mm længere sigt - rutereduktionen i Sverrig) ned.

Men dette byggeri med meget lave priser - på et lavt volumen - vil med sin prissænkende effekt tvinge udlejerne til at standse betalingerne helt til banken. Det vil tvinge et tilbagesalg af parkeringsaftaler. Det er formentlig det, der sker for tiden, hvorfor prisen på ejerlejligheder har "stabiliseret" sig.

Nu kommer problemet så med Nordea igen: Det er begrænset hvor længe den svenske stat gider holde hånden under de DANSKE boligejere - og låne Nordea penge til så lav en rente, som SAS aftalen antyder, de gør. OK nu er den sparket til hjørnespark de næste par år; men den er ikke holdbar, som Danske Bank så i Irland.

Lars_HH skrev:Godt indlæg Thomas, specielt den med den 'faldende' Tobins Q er en god pointe.

Jeg tror problemet er Keynes, fordi han vil altid have gang i byggeriet grundet høj multiplikatoreffekt.

Nu stod Keynes i en helt anden situation i mellemkrigsårene. Der var jo virkelig boligmangel overalt, fordi byggepriserne var tvunget så højt op af industrialiseringen og urbaniseringen INDEN 1. verdenskrig. Vi havde jo også herhjemme Gründertiden inden 1. verdenskrig med en enorm byggeboble. Amalienborg er jo reelt et floppet byggeri, der blev til husvilde-bolig for kongefamilien.
Byggepriserne var tvunget op i et niveau, hvor ingen mennesker havde råd (specielt ikke med datidens indkomster) til en bolig.

Andre steder i Europa havde rustningsinvesteringerne drevet priser og lønninger godt og grundigt i vejret. Det blev så ikke bedre efter 1. verdenskrig, fordi en stor del af arbejdskraften simpelthen var død.

Det var jo reelt også lagertabene, der dengang knækkede Danske Bank. Spekulative lagre faldt voldsomt i værdi, da der kom gang i handlen efter 1 verdenskrig.

Den høje multiplikatoreffekt af boligbyggeri skyldes jo at spekulation driver boligpriserne op, hvorved lønninger (og andre byggeomkostninger) følger med. Multiplikatoren kommer fordi boligbyggeri altid er på klods. Der bliver brugt/investeret voldsomt - så kommer den lange periode med justering af priserne nedad. I Europa generelt var det ikke så slemt, fordi der var et behov - sådan en 1000 lb bombe i en ejendom har det med at gøre vedligeholdelsesbudgettet problematisk.

I dag står vi i Europa i en ganske anden situation! 3. verdenskrig kom IKKE.
Det betyder, at da det elementære behov - herunder udskiftning af den dårlige del af boligmassen fra Gründerårene (brokvartererne) - var dækket, så er enhver tilføjelse til byggeriet overflødig. En vis standardforbedring kan man godt opsuge; men 2 plans villaer til 80 årige på de bedste adresser er - undskyld mig - at skyde gråspurve med kanoner.

Altså omkring 1975 er knap 100 års efterslæb ved at være indhentet.

Der er endnu en faktor, som jeg ikke har nævnt:

Den byggeteknik som vi kommer til at bruge fremover vil IKKE være den samme. Allerede for år tilbage blev mursten (også i Spanien kendt som ladrillo) klasket udenpå som dekoration. Det er en konvention og en smagssag, at mursten ser pæne ud - altså en modesag - moder holder 40 år.

Om 40 år vil byggeteknikken være en anden. De nuværende byggeleverandører (på alle planer) vil opleve et vedholdende pres på priserne. Vi ser det allerede nu på stål! Når man sænker gamle krigsskibe på dybt vand (med det eksplicitte formål at fornøje fiskene!), så er der noget, der tyder på at stålpriserne er forkerte. Stålproduktion er godt nok billig - intet stålværk i Europa eller USA har kunnet lave overskud i en menneskealder - rent faktisk har det været fordelagtigt at køre med et drønende underskud, fordi så længe stålværket kørte var der ikke oprydningsomkostningerne. I København anlagde man operaen ovenpå den værste forurening - smart.

Med andre ord: Faldet i ejendomspriser vil aldrig kunne holde trit med rationaliseringer i byggeriet.

Skal man virkelig have investeringer med en høj multiplikator, så taler vi - fornuftigt nok - om infrastruktur. Dvs. Femarn forbindelsen og HVDC net.
Eller er det lidt svært at se de store multiplikatorer.

1) Rustningsudgifter er ikke rigtig relevante når 7 fregatter kan dominere hensynsløst fra Canada til Skt. Petersborg (OK, jeg skulle have taget Nansen-klassen med - skidt pyt). Alle våben om bord er 40 år gamle - og genbrugte.

2) Den industri, der kommer tilbage fra Kina vil dels have et mindre marked at dække, dels vil produktionsapparatet kunne bygges billigt.

moniulven skrev:den faldende tobins Q lader vente på sig

http://epn.dk/privat/bolig/article4936662.ece

Det er jo det, jeg siger!

Priserne på den bestående boligmasse er alt for høje, fordi bankerne ikke har råd til at tage tabene.
Når byggepriserne så falder, så vil der blive bygget selvom det er til tomhed.

Ville dine sidste 2 bearbejdet indlæg her i emne, kunne koges/sammensættes ned til 1 (uden Nordea og SAS) og sættes under "Den rå virkelighed"
Bare så arbejdet ikke drukner i et bredt spektret emne

klogeaage 35 skrev:Ville dine sidste 2 bearbejdet indlæg her i emne, kunne koges/sammensættes ned til 1 (uden Nordea og SAS) og sættes under "Den rå virkelighed"
Bare så arbejdet ikke drukner i et bredt spektret emne

Jeg prøver.

Thomas skrev:

klogeaage 35 skrev:Ville dine sidste 2 bearbejdet indlæg her i emne, kunne koges/sammensættes ned til 1 (uden Nordea og SAS) og sættes under "Den rå virkelighed"
Bare så arbejdet ikke drukner i et bredt spektret emne

Jeg prøver.

Som Du slap helt heldigt fra

klogeaage 35 skrev:

Thomas skrev:

klogeaage 35 skrev:Ville dine sidste 2 bearbejdet indlæg her i emne, kunne koges/sammensættes ned til 1 (uden Nordea og SAS) og sættes under "Den rå virkelighed"
Bare så arbejdet ikke drukner i et bredt spektret emne

Jeg prøver.

Som Du slap helt heldigt fra

Tak for de pæne ord.