Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Lars_HH skrev:Fedt du gider at kigge på det. Bedre nu?

Kort om kurser, renter og realkreditobligationer.

I Danmark har det 1-årige lån med sikkerhed i fast ejendom ligget i intervallet mellem en rente på 23 % i 1981 og en rente på 1 % i 2012. I daglig tale et flexlån. Et flekslån går i kurs 100 ved hver refinansiering - typisk - d. 1. december, hvor renten så bliver fastlagt på en 1-årig basis.
Den lange 30-årige realkreditobligationsrente har ligeledes haft udsving der går fra 20 % i 1981 til 3,5 % i 2012. Den ældre generation kan huske at den yderste belåning i deres bolig garanteret var oppe på små 30 % omkring årsskiftet 1980/1981, dog med et rentefradrag på 73 %.

Når man tager et fastforrentet lån på 3,5 %, vil man ved stigende renter kunne foretage en låneomlægning, hvor man sælger sit lån tilbage til kreditor mod et nyt lån med en højere rente, men til gængæld lavere restgæld.
Det vil sige, at hvis renten i dag er på 3.5 % og renten stiger til 6 % så vil kursen på 3,5 % lånet falde til kurs 65 og der vil være mulighed for en låneomlægning med gevinst.
Det konkrete eksempel på en omlægning med et lån på 2 millioner kr. der er gået i kurs 65 vil se sådan ud: 2.000.000 kr. * 0,65 = 1.300.000 kr. efter omlægning. Dvs. en skattefri kursgevinst på 700.000 kr.

Pointen er den, at långiver er villig til at nedskrive sit tilgodehavende, da det årlige afkast på gælden vil være højere når renten er steget til 6 %, selvom gælden er nedskrevet.
Eksempel:
2.000.000 kr. * 0.035 = 70.000 kr. i årlig rente
1.300.000 kr. * 0.06 = 78.000 kr. i årlig rente efter låneomlægning og nyt 6 % lån.
Dvs. en win-win i et stigende rentemiljø for både låntager (kreditor/dig som boligejer) og långiver (debitor/pensionskassen). Du får lavere restgæld og pensionskassen får et større nominelt årligt afkast.

Min vurdering er følgende. 3,5 % lånet er det lån med laveste rente og derved højeste kurs siden realkredittens stiftelse i år 1797. Ved bare en tilbagevenden til det renteniveau som er normallen - og ikke politisk bestemt pengetrykkeri - vil der ved en rentestigning være tale om en gigantisk skattefri kursgevinst for låntager (dvs. dig) ved rentestigninger.
Sidegevinsten ved valget af et fastforrentet lån vil være at man hjælper til at forbedre Danmarks kreditværdighed, ikke bliver ramt af at rentefradraget gradvist bliver sat ned fra 33 % til 25 %, man sikrer sin families økonomi og sover godt om natten.

Flexlåneren vil derimod stå tilbage med en restgæld som stadig er i kurs 100, en ydelse der er fordoblet og en ejendom der er faldet yderligere 30 % værdi – grundet netop den højere ydelse.
Generelt må flexlån uden afdrag antages at være den dyreste finansieringsform de næste 10 år, da hovedstolen trækker renter i 10 år uden afdrag, ydelsen bliver tredoblet efter afdragsfrihedens udløb og der vil ikke være nogen kursgevinst når renten stiger igen.
Der er den undtagelse, at hvis man har et lån på under 1 million kroner skal man stadig have F1 med afdrag, da omlægningsomkostninger ikke står mål med den mulige kursgevinst. Desuden vil folk med 4 % lån heller ikke have fordel at lægge lånet om, da den mulige kursgevinst er for lille. Et lignende eksempel er at man ikke skal have kaskoforsikring på en bil der koster under 50.000 kr.

Variabelt forrentede lån er derfor ikke billigere end fastforrentede lån, de er bare mere risikable. Det er heller ikke billigere at undgå at tegne brandforsikring, indboforsikring, sygeforsikring eller kaskoforsikring. Du bliver betalt for selv at tage den fulde kalkulerede risiko – og her vil markedet til hver en tid have flere ressourcer og informationer end dig som låntager.
Selvfølgelig er det billigere ikke at have brandforsikring, indtil den dag du glemmer at slukke stearinlyset. Eller man savner kaskoforsikringen når man ikke holder bremselængden på Helsingørmotorvejen. Det er bare umuligt at foretage et omvalg når skaden er sket.

Ovenstående skal ikke ses som et håb om at obligationsmarkedet eller boligmarkedet i Danmark kommer til at bryde samme, men snarere som en tilnærmelsesvis objektiv risikovurdering af Danmark med verdens højeste private gældsætning (350% af den disponible indkomst), der er kombineret med højrisikable låneformer, det som amerikanerne kalder subprimelån. Nemlig et lån hvor hovedstolen trækker renter og ydelsen kun kan stige. Konklusionen er derfor, risikovurderingen af egen og Danmarks økonomi, kombineret med evnen til at betale de gigantiske lån tilbage er fejlvurderet på individ, markeds - og statsniveau. Derfor ved høj gældsætning, vælg fastforrentet lån, de er alt for billige pt.

Sidst men ikke mindst, boligmarkedet er stadig cirka 30 % overvurderede på baggrund af Tobins Q, men det er en helt anden snak.

God weekend
Lars

P.S.
Såfremt at renterne begynder at stige, så regn med at staten vil forsøge at lave et indgreb til fordel for dem med de mest risikable lån og som har haft størst gevinst af de delvist politisk bestemte lave renter de sidste 10 år. Dette da hele den kreative klasse og store dele af den politiske elite er hårdt gældsat, der vil være en sammenfletning af holdninger og privatøkonomiske interesser. Staten har dog ikke længere økonomiske muskler til at intervenere til fordel for dem med en højrisiko profil, som de havde i efteråret 2008, så forsøget vil mislykkes denne gang.

Lars_HH skrev:http://borsen.dk/nyheder/privatoekonomi/artikel/1/223680/stakken_af_ubetalte_regninger_er_rekordhoej.html Og dette med den laveste rente både nominelt og realt i Danmarkshistorien.

Plyds skrev:

Det vil nok også på sigt fostre en mere sund kultur, hvor man søger for ikke at sætte sig for hårdt, så man kommer i uføre

Lars_HH skrev:Dansk bankstøtte den største i EU og dermed verden, målt i forhold til BNP. Er helt klart en destabiliserende faktor for dansk økonomi- Vildt!

Shintai skrev:

Lars_HH skrev:Dansk bankstøtte den største i EU og dermed verden, målt i forhold til BNP. Er helt klart en destabiliserende faktor for dansk økonomi- Vildt!

Jeg er chockeret at vi er over England. De har trods alt 2T£ use alene i RBS. Så jeg håber det er en fejl.

Hele vognlæsset kan jo vælte når som helst. Og så skal vi til at tigge andre om hjælp med skyhøje renter. Det bliver Irland/Island all over.

SortKaffe skrev:Det er jo skræmmende store beløb der er blevet brugt på at holde rø... oppe på finanssektoren.

Havde man anvendt blot en brøkdel på at sætte gang i nogle af vores nødlidende øer og andre udkantsområder, så kunne steder som Bornholm, Lolland, Samsø ect. være blomstrende samfund.

I stedet er disse øer i dag ved at lide kvælningsdøden.

Egentlig en underlig prioritering. Hvorfor er det værd at bruge et par milliarder på at redde stumperne af Amager banken, mens Bornholm kan få lov til at synke ned i total aparti grundet manglende udvikling, manglende jobs og manglende investeringer ?

SortKaffe skrev:Det er jo skræmmende store beløb der er blevet brugt på at holde rø... oppe på finanssektoren.

Havde man anvendt blot en brøkdel på at sætte gang i nogle af vores nødlidende øer og andre udkantsområder, så kunne steder som Bornholm, Lolland, Samsø ect. være blomstrende samfund.

I stedet er disse øer i dag ved at lide kvælningsdøden.

Egentlig en underlig prioritering. Hvorfor er det værd at bruge et par milliarder på at redde stumperne af Amager banken, mens Bornholm kan få lov til at synke ned i total aparti grundet manglende udvikling, manglende jobs og manglende investeringer ?