Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Vi er ved at komme langt ned, se denne fra Solrød Strand, vi taler 1999-priser.

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=579756

Greve

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=592224

http://www.danbolig.dk/Privat/KoebBolig/Soeg-Bolig/VisBolig/?propertyid=TG1112&brokerid=190&searchtype=1&district=253&

Bemærk hvordan priserne på vejen er styrtdykket det sidste halve år.

Hold da ferie. Tyndeloven skulle jo omskrives!

Så vidt jeg kan se, trænger begge huse til en ordentlig tur. Det er ikke vedligeholdelse og opgradering til moderne standard, der præger det ydre i alt fald.
Energimæssigt ser det ikke godt ud, og det får indflydelse på priserne. Så der er ved at komme mere realistiske priser frem - og det er da kun glædeligt.

Vi skal ned for boligen kan holdes på 1½ indkomst, finansieret på fast rente med afdrag. Så kan man jo selv regne videre. Omkring 1 - 1,5 mille for 140 m2 der er rimeligt vedligeholdt på det grundlæggende.

Lars_HH skrev:Vi er ved at komme langt ned, se denne fra Solrød Strand, vi taler 1999-priser.

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=579756

Greve

http://www.boliga.dk/map.aspx?id=592224

http://www.danbolig.dk/Privat/KoebBolig/Soeg-Bolig/VisBolig/?propertyid=TG1112&brokerid=190&searchtype=1&district=253&

Bemærk hvordan priserne på vejen er styrtdykket det sidste halve år.

Det viser jo blot i praksis, at hele Region Sjælland - eksklusive 4000 Roskilde - nu ligger i Udkantsjælland.

For bare eet år siden lå hele parcelhusørkenen fra Ishøj til Køge + Køge By jo stadig indenfor. Men nu er det også slut.


Ikke des mindre kender vi vel alle nogen, der bor langt inde i Udkantsjælland, men hvis hus - som det eneste i miles omkreds - ikke er faldet. Jeg gør i alt fald......


/BF

BamsesFar skrev:

Det viser jo blot i praksis, at hele Region Sjælland - eksklusive 4000 Roskilde - nu ligger i Udkantsjælland.

For bare eet år siden lå hele parcelhusørkenen fra Ishøj til Køge + Køge By jo stadig indenfor. Men nu er det også slut.


Ikke des mindre kender vi vel alle nogen, der bor langt inde i Udkantsjælland, men hvis hus - som det eneste i miles omkreds - ikke er faldet. Jeg gør i alt fald......


/BF

Ja problemet er, at vi skal have disse boliger finansieret. Priserne skal nok komme ned!
Men hvis alm. mennesker ikke kan få det finansieret, så kan det være lige meget.

De "bestående" (i citationstegn, fordi det er afgjort et spørgsmål om tid) kreditforeninger kan ikke klare opgaven.

Enig med Bamsesfar, det er som om cirklen kommer nærmere. Det er det som Chicago-skolen kalder koncentriske cirkler, altså hvordan værdifald/stigninger bevæger sig i ringe om vækstregioner. Jeg tror vi nået helt ind til Vallensbæk/Hvidovre og Vedbæk den anden vej.

Selvfølgelig skal der puttes penge i de huse, men det skulle der også i 2007, da de kostede 1.-1.5 millioner oveni.

Glædelig jul forresten

Bemærk den stigende tendens i tvangsauktioner, selv i den måned hvor flexrenten blev fastlagt til lidt over 1% http://www.business.dk/bolig/15-boliger-gaar-dagligt-paa-tvangsauktion

Vi ved at alle med røven i vandskorpen sidder med Flex OA, så der er 6000 styks der med det samme ryger på tvang ved en stigende rente. Jeg er desværre nød til at give Thomas ret - bunden er svær at få øje på.

Skærpelsen af kravene til bankerne, Tobins skat mv. som folk argumenterer for herinde, vil selvfølgelig gøre krakket endnu mere spektakulært, da skatten vil blive indiskonteret i priserne på boliger og bankaktier med det samme.

Det ligner mere og mere at regningen bliver tørt af på de kommende pensionisters opsparinger.

Lars_HH skrev:
Det ligner mere og mere at regningen bliver tørt af på de kommende pensionisters opsparinger.

Ja det er jo det, jeg har sagt hele tiden. Tabene bæres af dem, der kan.

Men der er altså et eller andet, der er helt galt et eller andet sted.

antager vi at man i sin tid købte et hus til 5 mio kr. optog et flex u/afdrag, så sidder man i dag med et lån på 4 mio kr der koster 4.000 kr pr mdr. Dertil et banklån af en eller anden størrelse. Der de sidste 10 år sikkert er blevet nedbragt i en eller anden form.

Hvis vi så samtidig antager at långiver har været flink og givet en faktor 6 i lån i forhold til husstandsindkomst - svarende til en husstandsindkomst på brutto ca 900.000 kr. Så har denne familie jo stadig en netto indkomst på minimum 60 % af bruttoindkomsten - sikkert mere - hvilket giver minimum 540.000 kr i årlig nettoindkomst.

Mit spørgsmål er så blot! Hvordan hulen kan en sådan låntager komme i problemer, og hvad har man brugt alle de penge til, man IKKE har afdraget.

dkguy66 skrev:Men der er altså et eller andet, der er helt galt et eller andet sted.

antager vi at man i sin tid købte et hus til 5 mio kr. optog et flex u/afdrag, så sidder man i dag med et lån på 4 mio kr der koster 4.000 kr pr mdr. Dertil et banklån af en eller anden størrelse. Der de sidste 10 år sikkert er blevet nedbragt i en eller anden form.

Hvis vi så samtidig antager at långiver har været flink og givet en faktor 6 i lån i forhold til husstandsindkomst - svarende til en husstandsindkomst på brutto ca 900.000 kr. Så har denne familie jo stadig en netto indkomst på minimum 60 % af bruttoindkomsten - sikkert mere - hvilket giver minimum 540.000 kr i årlig nettoindkomst.

Mit spørgsmål er så blot! Hvordan hulen kan en sådan låntager komme i problemer, og hvad har man brugt alle de penge til, man IKKE har afdraget.

Renovering af kassen med samtalekøkken, badeværelser, gulve osv. Smedejernsgitter for indkørslen, spabade, udekøkkener, designermøbler, samt 2 nye biler i den granitskærvebelagte indkørsel. Det kost sq da alt sammen! Og der er IKKE mange der ikke er hoppet på den vogn. Læg dertil ny mobilolos x 2 hvert år, 42" tv i flere rum, computere og I-Pads til ungerne osv.

Jo jo - det er normen i dag - også på 2 håndværkerlønninger.

Jamen jeg er da helt enig i at det er der hunden er begravet. Når selv de unge studerende på SU sætter sig i faste udgifter til mobil abb og internet abb incl den nyeste iphone osv, for 1000 kr / mdr. så er retningen jo ligesom lagt.

Det er også derfor jeg har en delt holdning til spørgsmålet om hvorvidt man skal hjælpe disse overforbrugende boligejere, enten via en lempeligere konkurs/gældssaneringslov, eller statsstøtte til banker og boligejere. For har man ageret på den måde, så er der da kun en vej og det er at betale gildet ved kasse 1, om det så koster både pension og ens løn resten af livet. De har jo allerede forbrugt rådighedsbeløbet de næste 30 år, så det er vel kun fair at de så også betaler.

De skal sq ikke hjælpes - de må arbejde gælden af eller søge gældssanering, stå i Ribers osv. Sådan var det også efter kartoffelkuren - de måtte søge gældssanering - eller bo til leje.....

Jeg selv lavede en frivillig akkord på en gæld, og brugte 15 år på at betale - det hold til tider hårdt, men var alligevel det værd.

Jeg er enig med jer begge den gennemsnitslige belåningsgrad på 67% (verdens højeste) tyder på at eksisterende boligejere også har lånt op - massivt.

Det står slemt til, der er travlt ved håndvasken nu: http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/222902/investor_1600_f1-laanets_far_vender_barnet_ryggen.html

Lars_HH skrev: Men så simpelt er det ikke. Udsteders likviditetsbehov
bliver på denne måde nemlig negativt korreleret med udviklingen på boligmarkedet, og timingen i dette krav om supplerende sikkerhed er ikke nødvendigvis heldig, særligt hvis faldet i ejendomspriser sker samtidig med at udsteders funding-kilder indsnævres eller
lukkes helt til."

Her er jeg fuldkommen enig med de to speciale skrivere

Meget væsentlig pointe!

SDO-bomben tikker lystigt videre: http://epn.dk/privat/bolig/priser/article2656628.ece?partner=pol

Gad vide om ikke snart skulle optage et SDO-lån, regner med at de vil falde voldsomt i kurs ;-)

Lars_HH skrev:SDO-bomben tikke lystigt videre: http://epn.dk/privat/bolig/priser/article2656628.ece?partner=pol

Gad vide om ikke snart skulle optage et SDO-lån, regner med at de vil falde voldsomt i kurs ;-)

Jeg tror, det man spekulerer på i øjeblikket er, hvordan man kan redde noget af realkreditten. Det var i hvert fald den overvejelse, jeg ville gøre mig.

Robinhus og www.tvangsauktioner.dk må formodes at vinde markedsandele i 2012: http://www.business.dk/privatoekonomi/maeglere-dropper-solgt-eller-gratis

Så er pyramidespillet vist demonteret en gang for alle: Halvdelen af alle unge boligejere er insolvente

Ja - det er måske en nyhed ude i overforbrugssamfundet, men da ikke herinde

Selvfølgelig er det da noget skidt, når ens hus falder med både 20-30 og 40 % i værdi. Og man derfor er at regne som teknisk insolvent.

Men nu må man jo så gå ud fra at mange har købt en bolig for at bo der en årrække. Og så må man jo bare få høvlet af på sin gæld. En dag er restgælden jo mindre end værdien, og så er man pludselig begyndt at opbygge en friværdi. Men ok, det kan tage mange år.

Men at være teknisk insolvent er jo ikke ikke i sig selv en katastrofe. Det giver bare ikke lige den frihed, der i udpræget grad er blevet benyttet i de gode år, med at optage ekstra lån i friværdi og forbruge den.

Så de smarteste var jo dem, der fortsatte med sin normale livsstil, uden de store armbevægelser, for lånte penge.

dkguy66 skrev:Selvfølgelig er det da noget skidt, når ens hus falder med både 20-30 og 40 % i værdi. Og man derfor er at regne som teknisk insolvent.

Men nu må man jo så gå ud fra at mange har købt en bolig for at bo der en årrække. Og så må man jo bare få høvlet af på sin gæld. En dag er restgælden jo mindre end værdien, og så er man pludselig begyndt at opbygge en friværdi. Men ok, det kan tage mange år.

Men at være teknisk insolvent er jo ikke ikke i sig selv en katastrofe. Det giver bare ikke lige den frihed, der i udpræget grad er blevet benyttet i de gode år, med at optage ekstra lån i friværdi og forbruge den.

Så de smarteste var jo dem, der fortsatte med sin normale livsstil, uden de store armbevægelser, for lånte penge.

Nej, problemet ligger der, at ejendomsværdierne falder hurtigere end afdragene. At man er insolvent de første par år er i sig selv ikke alvorligt - hvis man ikke er illikvid. Men den tanke bygger jo på en forudsætning, der ikke er opfyldt - nemlig at ejendomspriserne ikke falder.

Nu skriver jeg " men det kan tage mange år" - hvis du ikke lige så det.

OG under alle omstændigheder er lånet vel betalt efter 30 år, og så er boligen vel stadig noget værd !!!!! ikke sandt?

Lars_HH, indtil "på et mere overordnet plan" virker fremstillingen klar, og derefter bliver den mere kompliceret. Fx forstår jeg ikke helt hvad fetischisme er i forbindelse med ydelsesfetischisme, og der er også andre påstande længere nede som virker uklare. Så jeg tror du skal gøre den nederste halvdel mere klar i sine påstande.

Dette er så en sproglig vurdering. Om dine kolleger vil kunne forstå det ved jeg så ikke for jeg kender jo ikke dine kolleger. mvh Peter

Hej Peter, tak fordi du gider at kigge på det. Jeg har slettet alt det nederste, min pointe var bare den at man ikke skal se på ydelsen, men på selve gældsplejen.

Fedt du gider at kigge på det. Bedre nu?

Kort om kurser, renter og realkreditobligationer.

I Danmark har det 1-årige lån med sikkerhed i fast ejendom ligget i intervallet mellem en rente på 23 % i 1981 og en rente på 1 % i 2012. I daglig tale et flexlån. Et flekslån går i kurs 100 ved hver refinansiering - typisk - d. 1. december, hvor renten så bliver fastlagt på en 1-årig basis.
Den lange 30-årige realkreditobligationsrente har ligeledes haft udsving der går fra 20 % i 1981 til 3,5 % i 2012. Den ældre generation kan huske at den yderste belåning i deres bolig garanteret var oppe på små 30 % omkring årsskiftet 1980/1981, dog med et rentefradrag på 73 %.

Når man tager et fastforrentet lån på 3,5 %, vil man ved stigende renter kunne foretage en låneomlægning, hvor man sælger sit lån tilbage til kreditor mod et nyt lån med en højere rente, men til gængæld lavere restgæld.
Det vil sige, at hvis renten i dag er på 3.5 % og renten stiger til 6 % så vil kursen på 3,5 % lånet falde til kurs 65 og der vil være mulighed for en låneomlægning med gevinst.
Det konkrete eksempel på en omlægning med et lån på 2 millioner kr. der er gået i kurs 65 vil se sådan ud: 2.000.000 kr. * 0,65 = 1.300.000 kr. efter omlægning. Dvs. en skattefri kursgevinst på 700.000 kr.

Pointen er den, at långiver er villig til at nedskrive sit tilgodehavende, da det årlige afkast på gælden vil være højere når renten er steget til 6 %, selvom gælden er nedskrevet.
Eksempel:
2.000.000 kr. * 0.035 = 70.000 kr. i årlig rente
1.300.000 kr. * 0.06 = 78.000 kr. i årlig rente efter låneomlægning og nyt 6 % lån.
Dvs. en win-win i et stigende rentemiljø for både låntager (kreditor/dig som boligejer) og långiver (debitor/pensionskassen). Du får lavere restgæld og pensionskassen får et større nominelt årligt afkast.

Min vurdering er følgende. 3,5 % lånet er det lån med laveste rente og derved højeste kurs siden realkredittens stiftelse i år 1797. Ved bare en tilbagevenden til det renteniveau som er normallen - og ikke politisk bestemt pengetrykkeri - vil der ved en rentestigning være tale om en gigantisk skattefri kursgevinst for låntager (dvs. dig) ved rentestigninger.
Sidegevinsten ved valget af et fastforrentet lån vil være at man hjælper til at forbedre Danmarks kreditværdighed, ikke bliver ramt af at rentefradraget gradvist bliver sat ned fra 33 % til 25 %, man sikrer sin families økonomi og sover godt om natten.

Flexlåneren vil derimod stå tilbage med en restgæld som stadig er i kurs 100, en ydelse der er fordoblet og en ejendom der er faldet yderligere 30 % værdi – grundet netop den højere ydelse.
Generelt må flexlån uden afdrag antages at være den dyreste finansieringsform de næste 10 år, da hovedstolen trækker renter i 10 år uden afdrag, ydelsen bliver tredoblet efter afdragsfrihedens udløb og der vil ikke være nogen kursgevinst når renten stiger igen.
Der er den undtagelse, at hvis man har et lån på under 1 million kroner skal man stadig have F1 med afdrag, da omlægningsomkostninger ikke står mål med den mulige kursgevinst. Desuden vil folk med 4 % lån heller ikke have fordel at lægge lånet om, da den mulige kursgevinst er for lille. Et lignende eksempel er at man ikke skal have kaskoforsikring på en bil der koster under 50.000 kr.

Variabelt forrentede lån er derfor ikke billigere end fastforrentede lån, de er bare mere risikable. Det er heller ikke billigere at undgå at tegne brandforsikring, indboforsikring, sygeforsikring eller kaskoforsikring. Du bliver betalt for selv at tage den fulde kalkulerede risiko – og her vil markedet til hver en tid have flere ressourcer og informationer end dig som låntager.
Selvfølgelig er det billigere ikke at have brandforsikring, indtil den dag du glemmer at slukke stearinlyset. Eller man savner kaskoforsikringen når man ikke holder bremselængden på Helsingørmotorvejen. Det er bare umuligt at foretage et omvalg når skaden er sket.

Ovenstående skal ikke ses som et håb om at obligationsmarkedet eller boligmarkedet i Danmark kommer til at bryde samme, men snarere som en tilnærmelsesvis objektiv risikovurdering af Danmark med verdens højeste private gældsætning (350% af den disponible indkomst), der er kombineret med højrisikable låneformer, det som amerikanerne kalder subprimelån. Nemlig et lån hvor hovedstolen trækker renter og ydelsen kun kan stige. Konklusionen er derfor, risikovurderingen af egen og Danmarks økonomi, kombineret med evnen til at betale de gigantiske lån tilbage er fejlvurderet på individ, markeds - og statsniveau. Derfor ved høj gældsætning, vælg fastforrentet lån, de er alt for billige pt.

Sidst men ikke mindst, boligmarkedet er stadig cirka 30 % overvurderede på baggrund af Tobins Q, men det er en helt anden snak.

God weekend
Lars

P.S.
Såfremt at renterne begynder at stige, så regn med at staten vil forsøge at lave et indgreb til fordel for dem med de mest risikable lån og som har haft størst gevinst af de delvist politisk bestemte lave renter de sidste 10 år. Dette da hele den kreative klasse og store dele af den politiske elite er hårdt gældsat, der vil være en sammenfletning af holdninger og privatøkonomiske interesser. Staten har dog ikke længere økonomiske muskler til at intervenere til fordel for dem med en højrisiko profil, som de havde i efteråret 2008, så forsøget vil mislykkes denne gang.