Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

Stakkels Jens Lunde og Jacob Brøchner de har haft ret hele tiden: http://staff.cbs.dk/JensLunde/fi70_jl2.pdf

God og interessant læsning. Ville være interessant med en opdateret artikel.

Hvis man tænker lidt over det, er det jo ganske logisk. Mange sidder med en boliggæld der ikke afdrages på. De KAN ikke sælge uden enorme tab. Derfor sælger de ikke. Disse boliger kommer ikke til salg, før end der er afdraget ned til en værdi hvor der kan handles uden at sælger for en alt for stor gæld. Dvs. der kan gå 15 år inden der sker noget. Noget ryger på tvang pga. dødsfald, skilsmisser osv., men de ender i kridternes lager.

Andre VIL ikke sælge, fordi de TROR huset er mere værd og vil stige i værdi igen. De kommer i sandhed til at vente meget længe....

De store fald og de mange tvangsauktioner lader vente på sig, men det hænger sammen med de uhørt lave renter. Når rentestigningen kommer, så stiger antallet af tvangsauktioner voldsomt, og priserne vil falde som en sten med de stigende renter.

Personligt, tror jeg at vi skal tilbage omkring 1990 - 1994 niveau før tingene stabiliseres igen. Men det er jo kun et gæt, men det var sådan cirka bunden fra den foregående boligkrise.

Alt i mens, så gælder det som boligejer om at udnytte de lave renter til at gå i kortest mulige fastforrentet lån, og få afdraget mest muligt.

Plyds skrev:Hvis man tænker lidt over det, er det jo ganske logisk. Mange sidder med en boliggæld der ikke afdrages på. De KAN ikke sælge uden enorme tab. Derfor sælger de ikke. Disse boliger kommer ikke til salg, før end der er afdraget ned til en værdi hvor der kan handles uden at sælger for en alt for stor gæld. Dvs. der kan gå 15 år inden der sker noget. Noget ryger på tvang pga. dødsfald, skilsmisser osv., men de ender i kridternes lager.

Andre VIL ikke sælge, fordi de TROR huset er mere værd og vil stige i værdi igen. De kommer i sandhed til at vente meget længe....

De store fald og de mange tvangsauktioner lader vente på sig, men det hænger sammen med de uhørt lave renter. Når rentestigningen kommer, så stiger antallet af tvangsauktioner voldsomt, og priserne vil falde som en sten med de stigende renter.

Personligt, tror jeg at vi skal tilbage omkring 1990 - 1994 niveau før tingene stabiliseres igen. Men det er jo kun et gæt, men det var sådan cirka bunden fra den foregående boligkrise.

Alt i mens, så gælder det som boligejer om at udnytte de lave renter til at gå i kortest mulige fastforrentet lån, og få afdraget mest muligt.

Rettelse:
længst muligt fastforrentet lån - og sætte så mange midler derudover som man kan spare op ind på en bankkonto så de er klar til den dag hvor renterne stiger. Jo længere lån, jo større kursgevinst.
Eks. jeg har et fastforrentet på 3.5% med afdrag på 2 mil. og har en opsparing i frie midler på ca 600k (anbragt til en rente på ca 2%) . Hvis jeg fyrede disse midler ind i lånet og kursen derefter faldt til f.eks 80 ville jeg have en restgæld på 1.4 mil (som jeg så kunne konvertere op for at nedbringe den yderligere). Hvis jeg venter med at fyre midlerne ind til den dag hvor kursen er faldet til kurs 80 vil restgælden kun være 1.25 mil (som jeg så kunne konvertere op)
Det forudsætter selvfølgelig at man har en forventning om at renterne stiger inden at forskellen i renten har spist kursgevinsten. Forskellen i rente (og medregnet administrationsbidraget) er ca 1.5% efter skat. dvs. det koster mig ca 9000 kr/år at ikke at nedbringe lånet. Sat i forhold til den ekstra nebringelse af restgælden på 150k ved at vente, giver det mig en horisont på ca. 16 år indenfor hvilken kursen på mine obligationer skal under 80 (eller lavere) for at jeg ikke mister penge ved dette her.
Jeg føler mig ret sikker på at renten ikke de næste 16 år holder sig på det nuværende niveau.

NEJ - du har misforstået tingene.


1) Kortest mulige (betalbare) afdrags/løbetid, for ellers holder du ikke trit med prisfaldet på din bolig, og kan ikke komme derfra uden tab.... DERFOR! Du skal regne med at boligerne skal ned i niveau 1990 - 1994 priser.

2) Opkonvertering fra århundredets laveste rente? Er du idiot?
Det kan overhovedet ikke betale sig. Ligegyldigt hvad du gør så vil en opkonvertering fra 2 eller 3% blive dyrere. Glem de store kursfald på de lavtforrentede fastrente obligationer. De ligger låst i pensionskasserne til udløb.

3) Boliger finansieret med lavtforrentede fastrente lån kan sælges til langt bedre priser end andre, når den nye ejer kan overtage det gode billige lån. Merprisen får du ud kontant.

4) Endelig begår du den vildfarelse, at du gør din bolig til et finansielt spekulationsobjekt. Den tid er endegyldigt ovre. Det som det handler om, at at holde trit med, eller om muligt overhale prisfaldet/værdiforringelsen, og dermed holde sig ude af fallenternes uendelige rækker.

5) Desuden glemmer du, at du ikke ved hvad min tidshorisont er i relation til alder, pensionstidspunkt osv. Pointen er, til enhver tid at bevare ens maksimale muligheder for handlefrihed, og den bevares kun, hvis du har afdraget tilstrækkeligt til at boligen når som helst kan afhændes uden at du står tilbage med en større gæld.

Plyds skrev:NEJ - du har misforstået tingene.


1) Kortest mulige (betalbare) afdrags/løbetid, for ellers holder du ikke trit med prisfaldet på din bolig, og kan ikke komme derfra uden tab.... DERFOR! Du skal regne med at boligerne skal ned i niveau 1990 - 1994 priser.

2) Opkonvertering fra århundredets laveste rente? Er du idiot?
Det kan overhovedet ikke betale sig. Ligegyldigt hvad du gør så vil en opkonvertering fra 2 eller 3% blive dyrere. Glem de store kursfald på de lavtforrentede fastrente obligationer. De ligger låst i pensionskasserne til udløb.

3) Boliger finansieret med lavtforrentede fastrente lån kan sælges til langt bedre priser end andre, når den nye ejer kan overtage det gode billige lån. Merprisen får du ud kontant.

4) Endelig begår du den vildfarelse, at du gør din bolig til et finansielt spekulationsobjekt. Den tid er endegyldigt ovre. Det som det handler om, at at holde trit med, eller om muligt overhale prisfaldet/værdiforringelsen, og dermed holde sig ude af fallenternes uendelige rækker.

5) Desuden glemmer du, at du ikke ved hvad min tidshorisont er i relation til alder, pensionstidspunkt osv. Pointen er, til enhver tid at bevare ens maksimale muligheder for handlefrihed, og den bevares kun, hvis du har afdraget tilstrækkeligt til at boligen når som helst kan afhændes uden at du står tilbage med en større gæld.

ad 1)
Om jeg afdrager her og nu, eller jeg reserverer pengene til den dag hvor renten stiger kan vel være et fedt. Hvis jeg hensætter penge på en konto med det formål at afdrage når kursen på obligationerne falder, så har jeg i princippet allerede afdraget - Mit realkreditinstitut ved det bare ikke endnu.

ad 2)
Jeg har ikke i ovenstående udtalt mig om hvorvidt jeg vil opkonvertere. jeg har blot sagt at jeg kan. Evt ved at gå i en serie med kortere løbetid. Det der er interessant er at mine hensatte midler batter mere i forhold til restgælden hvis jeg venter til renten stiger.
Du siger så at de lavt forrentede obligationer bliver indlåst. Det kan godt være du har ret. vi får se. 16 år er lang tid.

ad 3) Det gælder vel i endnu højere grad for lån med lang løbetid?

ad 4) ????
Jeg spekulerer ikke i at min bolig stiger i værdi. Jeg spekulerer i at jeg tror at renten vil komme til at stige.

Ad 5) Jeg vil vove at påstå at min handlefrihed er større hvis jeg har en portion frie midler at fyre af når det passer mig, end hvis jeg brænder dem af inden lortet vælter.

SLUT

Bondeknolden skrev:

Plyds skrev:NEJ - du har misforstået tingene.


1) Kortest mulige (betalbare) afdrags/løbetid, for ellers holder du ikke trit med prisfaldet på din bolig, og kan ikke komme derfra uden tab.... DERFOR! Du skal regne med at boligerne skal ned i niveau 1990 - 1994 priser.

2) Opkonvertering fra århundredets laveste rente? Er du idiot?
Det kan overhovedet ikke betale sig. Ligegyldigt hvad du gør så vil en opkonvertering fra 2 eller 3% blive dyrere. Glem de store kursfald på de lavtforrentede fastrente obligationer. De ligger låst i pensionskasserne til udløb.

3) Boliger finansieret med lavtforrentede fastrente lån kan sælges til langt bedre priser end andre, når den nye ejer kan overtage det gode billige lån. Merprisen får du ud kontant.

4) Endelig begår du den vildfarelse, at du gør din bolig til et finansielt spekulationsobjekt. Den tid er endegyldigt ovre. Det som det handler om, at at holde trit med, eller om muligt overhale prisfaldet/værdiforringelsen, og dermed holde sig ude af fallenternes uendelige rækker.

5) Desuden glemmer du, at du ikke ved hvad min tidshorisont er i relation til alder, pensionstidspunkt osv. Pointen er, til enhver tid at bevare ens maksimale muligheder for handlefrihed, og den bevares kun, hvis du har afdraget tilstrækkeligt til at boligen når som helst kan afhændes uden at du står tilbage med en større gæld.

Plyds, jeg står for at anskaffe bolig, gerne kontant uden bank og kridte, eller til nød med et mindre 15 års fastrente lån og regner derfor lidt på de lange grafer. Når du taler om 1990-94 priser, hvilken inflation og realløn justerer du så disse priser for ? Nu er jeg ikke Einstein, men i min optik ligner det, hvis man træder lidt på afstand af skærmen, noget med 20 år á ca 3% eller knapt dobbelt op ift 1992 priser, hvilket så stadig levner plads til yderligere 35-40% prisfaldsventen, i alle fald der hvor jeg kigger. Jeg har godt nok været tålmodig siden toppen, astronomiske 20 % over p.t. niveau. Når prisfaldene andre steder i verden tages i betragtning, synes det forkert at markedet i DK kun er faldet marginalt, så måske jeg i det mindste lige bør afvente folkets kendskab til stråmandsparkeringsaftalerne og div flexsjoveres konkurser de næste år. Den lave handelsaktivitet giver også en fornemmelse i maven af at afvente en økonomisk hændelse. Krakket skete jo i 2008, men finansbranchens kunstige åndedræt siden da har ligesom ikke givet tingene lov til at finde sit naturlige leje, endnu. Selvfølgelig kan jeg ikke vente hele livet på min nye bolig, men de p.t. 10k i md leje kan jo hurtigt spares som undgået yderligere fald, skulle min teori holde stik

Problemet er at du kan ikke bruge de officielle statistikker til så forfærdelig meget i disse år.
Hvis Du skal handle hus til en rimelig penge - og specielt, Du har pengene, så er ideen at du kikker ind hos ejendomsmæglerne og de får en fornemmelse af, hvad Du er interesseret i - så skal du vente til de finder et dødsbo til Dig.

Taler Du derimod om Landbrugsejendom, så er det noget HELT andet.

SLUT

Bondeknolden skrev:

Jo tak, men ingen landbrug her, blot min egen blivende private bolig. Det er netop pga statistikkernes formentlig manglende troværdighed jeg forsøger at læse en langsigtet trendkanal at følge. Skal blive spændende om dødsboerne allerede nu kan imødekomme min prisidé

Jeg ville prøve at snakke lidt med de lokale ejendomsmæglere - Til en meget lav pris - de har formentlig en ejendom eller to (og du vil få meget lort at se) som er overvurderet til minimumsgrænsen.

Bondeknolden skrev:

Plyds skrev:NEJ - du har misforstået tingene.


1) Kortest mulige (betalbare) afdrags/løbetid, for ellers holder du ikke trit med prisfaldet på din bolig, og kan ikke komme derfra uden tab.... DERFOR! Du skal regne med at boligerne skal ned i niveau 1990 - 1994 priser.

2) Opkonvertering fra århundredets laveste rente? Er du idiot?
Det kan overhovedet ikke betale sig. Ligegyldigt hvad du gør så vil en opkonvertering fra 2 eller 3% blive dyrere. Glem de store kursfald på de lavtforrentede fastrente obligationer. De ligger låst i pensionskasserne til udløb.

3) Boliger finansieret med lavtforrentede fastrente lån kan sælges til langt bedre priser end andre, når den nye ejer kan overtage det gode billige lån. Merprisen får du ud kontant.

4) Endelig begår du den vildfarelse, at du gør din bolig til et finansielt spekulationsobjekt. Den tid er endegyldigt ovre. Det som det handler om, at at holde trit med, eller om muligt overhale prisfaldet/værdiforringelsen, og dermed holde sig ude af fallenternes uendelige rækker.

5) Desuden glemmer du, at du ikke ved hvad min tidshorisont er i relation til alder, pensionstidspunkt osv. Pointen er, til enhver tid at bevare ens maksimale muligheder for handlefrihed, og den bevares kun, hvis du har afdraget tilstrækkeligt til at boligen når som helst kan afhændes uden at du står tilbage med en større gæld.

Plyds, jeg står for at anskaffe bolig, gerne kontant uden bank og kridte, eller til nød med et mindre 15 års fastrente lån og regner derfor lidt på de lange grafer. Når du taler om 1990-94 priser, hvilken inflation og realløn justerer du så disse priser for ? Nu er jeg ikke Einstein, men i min optik ligner det, hvis man træder lidt på afstand af skærmen, noget med 20 år á ca 3% eller knapt dobbelt op ift 1992 priser, hvilket så stadig levner plads til yderligere 35-40% prisfaldsventen, i alle fald der hvor jeg kigger. Jeg har godt nok været tålmodig siden toppen, astronomiske 20 % over p.t. niveau. Når prisfaldene andre steder i verden tages i betragtning, synes det forkert at markedet i DK kun er faldet marginalt, så måske jeg i det mindste lige bør afvente folkets kendskab til stråmandsparkeringsaftalerne og div flexsjoveres konkurser de næste år. Den lave handelsaktivitet giver også en fornemmelse i maven af at afvente en økonomisk hændelse. Krakket skete jo i 2008, men finansbranchens kunstige åndedræt siden da har ligesom ikke givet tingene lov til at finde sit naturlige leje, endnu. Selvfølgelig kan jeg ikke vente hele livet på min nye bolig, men de p.t. 10k i md leje kan jo hurtigt spares som undgået yderligere fald, skulle min teori holde stik

1994 priser - ingen justering for inflation m.v. Vi taler om at 15 års prisstigninger forsvinder.

3 - 5.000 pr. m2 alt efter stand. 140 m2 std. hus 420.000 -> 700.000 kr.
Muligvis noget højere i storbyerne.

Vi skal derned hvor man med et fastforrentet lån med afdrag, som skolelærer, politibetjent m.fl. kan sidde i et hus med et fuldtidsjob + 1 understøttelse.

Så kan du selv regne baglæns.

NB: I provinsen er vi ved at være der, hvis du køber på tvang. Det ville jeg gøre, for ikke at komme til at betale for meget.

en politibetjent + un derstøttelse giver ca 30.000 udbetalt.

du mener altså at de kun har råd til at ofre 3000 til bolgifinansiering - ok der kommer så 1000 til boligskatter og renovation så ialt 4000 til bolig... hvor mange bimmere og hvor meget b&O udstyr skal de købe for alle de penge de tjener

Du kan vist da ikke regne. 3,5% 20 år fast rente med afdrag. På'en igen....

SLUT

@BK

Du overser banklånet på 15% til 7-8% i rente og afvikling over maks 10 år.

MEN
Den, for mig, ubekvemme sandheden er vel at boliger ikke, generelt, er overvurderet i forhold til ydelse hvis man vælger/kan-vælge den bedste financiering (f.eks. 3-3.5% fast).
MEN renten er unaturlig lav og når den stiger falder boligen og din opsparing med den - omend du skal betale det samme i ydelse (da det er fast).

SLUT

Bondeknolden skrev:

Jomsviking skrev:@BK

Du overser banklånet på 15% til 7-8% i rente og afvikling over maks 10 år.

MEN
Den, for mig, ubekvemme sandheden er vel at boliger ikke, generelt, er overvurderet i forhold til ydelse hvis man vælger/kan-vælge den bedste financiering (f.eks. 3-3.5% fast).
MEN renten er unaturlig lav og når den stiger falder boligen og din opsparing med den - omend du skal betale det samme i ydelse (da det er fast).

Nåe ja, det nok fordi jeg aldrig selv ville låne de 15% af en bankster. Men 15% af for eks 1,5 Mill til 8% over 10 år gir ca 2k/md, så er der stadig 8ktil RK jf mit regnestykke, dvs 8/5 Mill =1,6. Hvis jeg fejlvurdere hvad folk bruger til alm leveomkostninger og derfor hæver lidt fra 10 til 12 for 2 pers, fås 6/5 = 1,2 og deraf pris 1,5M

1½ skoleløn = 30

alm leve omk 12
varme, vand 2
vogn/transp 3
vedligehold 1
ejd skat 1
el m.v 1
opsparing 2
----------------------
8

15% á 8% 2 (225k)
3½ 20 år 6 (1200k)
----------------------

0

Licens
Betalingstv
Internet
Mobiltelefoni
Fagforening
Forsikringer
Grundejerforening
Renovation
Skorstensfejer
3000kr på transport. 2 månedskort alle zoner, så er de penge brugt.
1000kr i ejendomskat/værdiskat - så bor du laaaaangt ude på landet (Hvor du behøver bil).

Dit budget er meget, meget langt fra virkeligheden...

SLUT

Bondeknolden skrev:

Hugaffen skrev:

Bondeknolden skrev:

Jomsviking skrev:@BK

Du overser banklånet på 15% til 7-8% i rente og afvikling over maks 10 år.

MEN
Den, for mig, ubekvemme sandheden er vel at boliger ikke, generelt, er overvurderet i forhold til ydelse hvis man vælger/kan-vælge den bedste financiering (f.eks. 3-3.5% fast).
MEN renten er unaturlig lav og når den stiger falder boligen og din opsparing med den - omend du skal betale det samme i ydelse (da det er fast).

Nåe ja, det nok fordi jeg aldrig selv ville låne de 15% af en bankster. Men 15% af for eks 1,5 Mill til 8% over 10 år gir ca 2k/md, så er der stadig 8ktil RK jf mit regnestykke, dvs 8/5 Mill =1,6. Hvis jeg fejlvurdere hvad folk bruger til alm leveomkostninger og derfor hæver lidt fra 10 til 12 for 2 pers, fås 6/5 = 1,2 og deraf pris 1,5M

1½ skoleløn = 30

alm leve omk 12
varme, vand 2
vogn/transp 3
vedligehold 1
ejd skat 1
el m.v 1
opsparing 2
----------------------
8

15% á 8% 2 (225k)
3½ 20 år 6 (1200k)
----------------------

0

Licens
Betalingstv
Internet
Mobiltelefoni
Fagforening
Forsikringer
Grundejerforening
Renovation
Skorstensfejer
3000kr på transport. 2 månedskort alle zoner, så er de penge brugt.
1000kr i ejendomskat/værdiskat - så bor du laaaaangt ude på landet (Hvor du behøver bil).

Dit budget er meget, meget langt fra virkeligheden...

Tak Hugaffen, hva ve jeg om den slags Hvis omk du lister koster ca 3k md synes det realistisk som Plyds nævner med 700k for danmarkshuset. Spændende om det så bliver tilpasning efter Japansk model evt fremskyndet af div finans "hændelser"

Det var så lidt.

Jeg er meget enig i Plyds' udlægning, mest af alt pga almen fornuft. Hvem er det helt præcis der skal købe alle husene? Eller måske rettere: Hvordan skal huskøberne finansiere andet end deres huskøb og hvordan kan kan de nuværende boligejerne nogensinde betale tilbage af 1500 milliarder danske kroner?

Jeg tror ikke på det Japanske scenarie i Europa. Der er simpelthen ikke nok ledig kapital til at opsluge alle stats- og realkreditobligationerne. Jeg er overbevist om, at vi får en gentagelse af 2008, bare meget, meget værre...

Hugaffen skrev:
Jeg tror ikke på det Japanske scenarie i Europa. Der er simpelthen ikke nok ledig kapital til at opsluge alle stats- og realkreditobligationerne. Jeg er overbevist om, at vi får en gentagelse af 2008, bare meget, meget værre...

Du skal huske at regne netto! Hvis staten køber en realkreditobligation, der bliver finansieret af en statsobligation, så er kapitalkravet kun én obligation.

Kina og Sverige:

http://www.demetra.dk/finansblog/svenske-boligpriser-siden-1952/

http://www.demetra.dk/finansblog/huspriserne-i-kina-stiger-meget-mere-end-lonnen/

Regningen fra de solidariske 68'ere:

http://www.economist.com/node/21563725?spc=scode&spv=xm&ah=9d7f7ab945510a56fa6d37c30b6f1709

http://borsen.dk/nyheder/bolig_og_privatoekonomi/artikel/1/243457/her_haeves_boligskatten_i_2013.html

herregud den stigning er jo ikke i nærheden af inflationens 2.4 % som de fleste regner med ryger ned på 2 % når nu fedtafgiften ikke tæller med længere. kom med nogle ordentlige belasninger for boligejerne hvis du vil se problemer

moniulven skrev:herregud den stigning er jo ikke i nærheden af inflationens 2.4 % som de fleste regner med ryger ned på 2 % når nu fedtafgiften ikke tæller med længere. kom med nogle ordentlige belasninger for boligejerne hvis du vil se problemer

Boligejerne er skudt til hjørnespark.
Man skal have overtaget kreditforeningerne først.