2½ % med afdrag lukker?

Det var det, jeg fortalte dem!

Der skal åbnes for 2% 30 år.

Problemet er ikke efterspørgslen, det er udbuddet - flextumperne kan ikke refinansieres.

Men der skulle ellers være nok i landbrug, støttet byggeri og udlejningsbyggeri til ordentlige serier.

Hvad de vil er sådan set lige meget.

Senest har Realkredit Danmark netop åbnet tre nye låneserier på henholdsvis 1, 1,5 og 2,5 procent - sidstnævnte uden afdrag.

Det er dér fejlen ligger: Det 30 årige skal ned på 2% og være med afdrag. Danske Banksvin kan da godt udstede obligationer på 2½% uden afdrag - men så bliver de nødt til at købe dem selv.

Investorerne vil da ikke købe dem - 2½ % uden afdrag - ydelserne er simpelt hen for små. Men hva' de kan jo blive tvunget - Danske Bank altså.

2 1/2 % 30 årig tæt på kurs 100. 
Det kan jeg kun komme i tanke om en det vedvarende har forudsagt de sidste 4-5 år.

Tillykke Thomas.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:2 1/2 % 30 årig tæt på kurs 100. 
Det kan jeg kun komme i tanke om en det vedvarende har forudsagt de sidste 4-5 år.

Tillykke Thomas.

Mvh
Cirb

Tja....

Det var ikke nogen svær forudsigelse og med meget lille risiko for at tage fejl.

Det er sådan set ikke noget at være særlig stolt over; det hjælper ikke det store. Der er nogle erhvervsudlån, nogle udlejningsejendomme og noget almennyttigt boligbyggeri; men ellers ikke. I kan også se, hvordan Realkredit Danmark stritter imod.

Det, der kommer til at ske bliver en renteforhøjelse, hvor investeringsmidlerne ophobes i Nationalbanken - de kommer ikke ud til bankerne. Det vil blive stadig dyrere for bankerne at finansiere flextumperne.

Nu ved vi ikke, hvor meget, der er blevet omlagt - jeg er bange for, at det ikke er ret meget: Det er trods alt ret så små beløb, som der er tale om - at dømme efter bevægelserne på nettostillingen.

Rationaliseringer i bankerne vil hjælpe lidet, for tabene er for store til de nogen sinde kan dækkes.

Cirb skrev:2 1/2 % 30 årig tæt på kurs 100. 
Det kan jeg kun komme i tanke om en det vedvarende har forudsagt de sidste 4-5 år.

Tillykke Thomas.

Mvh
Cirb

Sikke noget sludder. Kun idioter tror de kan forudsige fremtidens rente. Det du også glemmer her er at Thomas også har forudsagt flex obligationernes sammenbrud. Dette er slet ikke sket. Deres rente er faldet procentvis lige så meget.

http://finans.dk/live/privatokonomi/ECE7304706/2-pct.-boligl%C3%A5n-er-klar-p%C3%A5-affyringsrampen/

Mvh
Cirb

Cirb skrev:http://finans.dk/live/privatokonomi/ECE7304706/2-pct.-boligl%C3%A5n-er-klar-p%C3%A5-affyringsrampen/

Mvh
Cirb

De kan ikke låne penge til at finansiere flexlortet - så enkelt er det.

Thomas skrev:

Cirb skrev:http://finans.dk/live/privatokonomi/ECE7304706/2-pct.-boligl%C3%A5n-er-klar-p%C3%A5-affyringsrampen/

Mvh
Cirb

De kan ikke låne penge til at finansiere flexlortet - så enkelt er det.

Sikke noget sludder - 60% ligger i flex som er den billigste måde at låne penge på nu hvor vi har nået den japanske nul rente syge.

Og nu er 30 år 2 % over kurs 98.
Hvis de åbnede 1.5 %, hvad ville den så ligge i ? 94 % ?

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Og nu er 30 år 2 % over kurs 98.
Hvis de åbnede 1.5 %, hvad ville den så ligge i ? 94 % ?

Mvh
Cirb

Svært at sige, fordi nu er kridterne tvunget til at omlægge til fast forrentede annuiteter. Nationalbanken er ved at tage enhver form for likviditet fra bankerne, så de ikke kan købe deres eget flexlort - og investorerne kan bare fise over i USD!

I har nok set det.....

Interessante tider.

Mvh
Cirb

Truly.

Har jeg fejl opfattet situationen eller er de internationale valuta markeder potentielt i gang med at redde det danske realkredit marked, pensionssystem og boligmarked ?

Hvis de spekulerer 1.5 % op til at åbne (den ville vel ligge omkring 96 % lige nu), vi får allehånde flextumber konverteret over på den , og det efterfølgende går op for alle genierne at "Gud, vi kan ikke presse DK ud af Euro PEG" og "Gud , vi har fandme købt for nogle hundrede milliarder dollars svært omsættelige obligationer i en obskur lille valuta" og "Gud, vi risikerer fandme både et voldsomt kurstab og et valuta tab på de obligationer".
Så er det vel ikke helt usandsynligt at SDROerne i den efterfølgende panik kommer op og kysse 4-5 (6) % ?
Det er en potentiel gældsnedskrivning på 30 til 40 %.  Det kunne godt være nok. Det ville selvfølgelig koste nogle (mange) banker livet, men i det scenario ville det vel være håndterbart ?

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Har jeg fejl opfattet situationen eller er de internationale valuta markeder potentielt i gang med at redde det danske realkredit marked, pensionssystem og boligmarked ?

Hvis de spekulerer 1.5 % op til at åbne (den ville vel ligge omkring 96 % lige nu), vi får allehånde flextumber konverteret over på den , og det efterfølgende går op for alle genierne at "Gud, vi kan ikke presse DK ud af Euro PEG" og "Gud , vi har fandme købt for nogle hundrede milliarder dollars svært omsættelige obligationer i en obskur lille valuta" og "Gud, vi risikerer fandme både et voldsomt kurstab og et valuta tab på de obligationer".
Så er det vel ikke helt usandsynligt at SDROerne i den efterfølgende panik kommer op og kysse 4-5 (6) % ?
Det er en potentiel gældsnedskrivning på 30 til 40 %.  Det kunne godt være nok. Det ville selvfølgelig koste nogle (mange) banker livet, men i det scenario ville det vel være håndterbart ?

Mvh
Cirb

Det, der er sagen er, at det faktisk er hensigtsmæssigt at få pensionskasserne til at flygte over i USD fordi Danske Bank, Nordea og de andre spekulerer i en kroneopskrivning. Derfor har man brug for at nogen sælger DKK så det sprøjter. Det lykkes jo meget godt.

Pointen er, at bankerne kommer i likviditetsmæssige vanskeligheder fordi de reelt må låne i pengepolitiske udlån til at indfri de korte obligationer. De midler kommer så drønende tilbage, når bankerne skal have skidtet igennem møllen på Cayman Islands eller andre stråmænd.
Når bankerne køber deres egne obligationer så vil det naturligvis ske til en meget høj kurs: Den kurs de er sat til salg for skal jo være mindre end handelskursen - ellers udbyder man da ikke obligationerne! Kridte skal jo også have dækket omkostninger.
Kridte sætter til salg til f.eks. kurs 96 og sælger først ved f.eks. kurs 98.

Når der så kommer de ganske få obligationer til salg som er fast forrentede annuiteter, så går det tjep at få dem op i pari - hvorefter obligationsserien lukker. Sagen er jo, at investorerne under ingen omstændigheder vil røre ved flexlort, så det er banken nødt til at gøre selv.

Det, der er problemet for investorerne ved de lavt forrentede annuiteter er ikke, at de ikke indfries, for det gør de løbende! Problemet er, at investorerne ikke kan sælge dem igen uden kurstab. Investorerne VIL ikke tage kurstab - uanset hvad.
Så længe pensionsindbetalingerne svarer nogenlunde til udbetalingerne er der ikke nogen ko på isen.
Det kan da godt være, at pensionskassen ikke kan møde sine forpligtigelser på sigt; men så reducerer man da bare formuen - det er godt nok ikke tilladt; men pensionssparerne kan da bare anlægge sag: Det får de med garanti ikke noget ud af.

Lad være med at tro, at der er udenlandske investorer, der reelt er interesserede i danske realkreditter - det er der ikke: Der er tale om stråmænd.

En investor som en pensionskasse er komplet ligeglad med om man kalder det rente eller afdrag: De vil se tilbagebetalinger!

Aktuelt er der tale om, at man fjerner skattefradraget for renteudgifter for flextumperne. Det er så blevet holdt oppe af administrationsomkostningerne, der på flexlort er højt - specielt på den yderste skive. Her virker oppumpningen af ejendomsværdierne til at reducere administrationsomkostningerne - det er da derfor man gør det. Jeg mener, at man efter 5 år ikke længere tager udgangspunkt i handelsværdierne; men i én eller anden fiktiv ejendomsvurdering - og den er meget fiktiv.
Dem, der har afdraget, de ryger ned i en lavere kategori og har dermed ikke skattefradraget på administrationsomkostningerne.

Det er da derfor kridterne ikke vil konvertere folk væk fra flexlort! Kridterne får nemlig - fair nok - ikke penge fra debitorer, der hverken har variablet lån, eller afdrag - jeg mener at tillægget er noget, der minder om ½% for hver "service" - foruden altså, at overbelåningen flytter 60% grænsen ned. Det kan investorerne - altså de reelle - ikke se nogen grund til at kridterne løber med.

Likviditeten er ikke det store problem for pensionskasserne: Bliver det virkelig et problem, så kan de da bare sælge ud af de fast forrentede annuiteter - med et kurstab.

Spekulanterne i dette her er kun bankerne. Det er de eneste, der har glæde af at spekulere i valutakursen.

Cirb skrev:Har jeg fejl opfattet situationen eller er de internationale valuta markeder potentielt i gang med at redde det danske realkredit marked, pensionssystem og boligmarked ?

...

Ja, sådan kommer det til at virke!

En ting er, at der er p.t. (sådan da) en gevinst ved at flygte over i USD. Men der er også en betydelig risiko forbundet hermed:
USD ligger p.t. i 6½ DKK; men den kunne jo risikere at skvatte ned på 5 DKK. For investorerne er der tale om, at når der kommer fast forrentede annuiteter til salg - glem renten! Så tager man pengene og løber - de vil købe fast forrentede annuiteter - koste, hvad de vil - rente eller ikke rente!

Afkastet har investorerne fået ved valutagevinsten. Afdragene vil give likviditeten.

Knebet i øjeblikket er først og fremmest at holde bankernes spekulative penge låst fast - de skal først frigives i takt med at de får lettet likviditetssituationen ved at sælge ordentlige realkreditter - altså således, at bankerne ikke skal ud og finansierer opkøbet af eget flexlort. Når de ikke skal det, så skal de nok sælge DKK til at opveje tilbagestrømningen af penge fra amerikanske statsobligationer.

Problemet er, at bankerne og deres kridter ikke er interesserede i at få folk til at skifte til fast forrentede lån. De tjener jo på, at administrationsomkostninger er fradragsberettigede. Det, der holder kridterne i live er fallenterne. Lur mig om disse fallenter ikke kommer i klemme, fordi jeg tror ikke på, at ejendomsværdibeskatningen ikke øges. Derfor er bankerne ude og afpresse de få konservative, der med nogen ret kan betegnes som i stand til at trække vejret. Tulletåben er som sædvanligt fuldstændig rundt på gulvet.

Venstre og Socialdemokratiet er sgu ligeglade med flextumperne: I København og Nordsjælland er det ikke deres vælgere - de bor nemlig til leje og i almennyttigt byggeri. De får lejenedsættelse gennem den lave rente. Det, der er afgørende for udlejningsbyggeriet er, at de kan leje skidtet ud!
Venstre har ikke nogen vælgere i Gentofte og lignende steder.

Det, der kommer til at knække flextumperne er naturligvis deres overbelånte sommerhuse. Læg mærke til, at man slet ikke indsamler priser på sommerhuse mere. De er nemlig usælgelige. Derfor ser Brian Mikkelsen mere end sædvanligt desperat ud. En ting er at han går fallit; men kællingen sparker ham ud! Det er den skik de har i det Konservative Folkeparti.
Det er da derfor, at de har valgt en lummerkarl til formand: Konen kan ikke sparke ham ud! Slet ikke som Platfoden!

Næhh.... bankerne kan få lov til at beholde flextumper og andre fallenter! Det kan godt være, at man kan pumpe ejendomspriserne - men det betaler flextumper da ikke af. Nu mangler vi bare at få vredet armen rundt på kridterne så de konverterer flexlortet til fast forrentede gratis. Derfor skal likviditeten hives fra bankerne.

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2015/02/05/173106.htm

DR skrev: Lån for flere 100 milliarder kroner er blevet opsagt og mangler et hjem.
Det er den egentlige grund til, at der torsdag var krisemøde i Erhvervs- og Vækstministeriet med deltagelse af toppen af realkreditsektoren.
For dermed hænger flere hundrede milliarder kroner i luften, efter Nykredit og Nordea Kredit i løbet af ugen har lukket for F1, F2 og F3-lånene.
Det mener Poul Stubkjær, partner i rådgivningsvirksomhed Stubkjær & Nielsen Realkreditrådgivning.
- Det altoverskyggende problem er, at der netop er blevet opsagt rentetilpasningslån, som skal rentetilpasses den 1. april. Men både F1-, F2-, og F3-lånene er blevet lukket. Derfor er der stor usikkerhed om, hvad der skal ske med disse mange låntagere, fortæller Poul Stubkjær til DR Nyheder.

Man skulle mene at et 2 % SDRO 30 årigt (med eller uden afdrag) til omkring kurs 100 lå rimeligt godt til højrebenet.

Men det til side - OPSAGT LÅNENE ???

Kan man det ?
De kan (sgu) da ikke opsige et realkredit lån, hvis låntager har overholdt sin del af forpligtelserne.
Hvad fanden foregår der ?

Mvh
Cirb

Låntagere med lån i 4 %, 3,5 %, 3 %, 2,5%, F1, F2 og F3 har opsagt deres realkreditlån til den næste termin dvs. opsagt lånet indenfor fristen den 1. februar 2015. Alle disse låntagere ville gerne konvertere realkreditlånet til et nyt/andet pr. den 1. april 2015 men der er imellemtiden opstået en situation med negative renter hvorfor realkreditinstitutterne ikke vil udstede obligationer i de serier som låntagerne forventede at de kunne optage lån med. Alle disse låntagere er derfor i et >>limbo<< for de har på den ene side opsagt deres nuværende lån og skal på den anden side optage et nyt lån pr. 1. april 2015. Deep shit...!

Matthew skrev:Låntagere med lån i 4 %, 3,5 %, 3 %, 2,5%, F1, F2 og F3 har opsagt deres realkreditlån til den næste termin dvs. opsagt lånet indenfor fristen den 1. februar 2015. Alle disse låntagere ville gerne konvertere realkreditlånet til et nyt/andet pr. den 1. april 2015 men der er imellemtiden opstået en situation med negative renter hvorfor realkreditinstitutterne ikke vil udstede obligationer i de serier som låntagerne forventede at de kunne optage lån med. Alle disse låntagere er derfor i et >>limbo<< for de har på den ene side opsagt deres nuværende lån og skal på den anden side optage et nyt lån pr. 1. april 2015. Deep shit...!

Jeg aner ikke, hvor meget det drejer sig om.

Matthew skrev:Låntagere med lån i 4 %, 3,5 %, 3 %, 2,5%, F1, F2 og F3 har opsagt deres realkreditlån til den næste termin dvs. opsagt lånet indenfor fristen den 1. februar 2015. Alle disse låntagere ville gerne konvertere realkreditlånet til et nyt/andet pr. den 1. april 2015 men der er imellemtiden opstået en situation med negative renter hvorfor realkreditinstitutterne ikke vil udstede obligationer i de serier som låntagerne forventede at de kunne optage lån med. Alle disse låntagere er derfor i et >>limbo<< for de har på den ene side opsagt deres nuværende lån og skal på den anden side optage et nyt lån pr. 1. april 2015. Deep shit...!

OK - det giver mere mening. Jamen, så må de vel bare bede om et tilbud i et 2% 30 årigt - helst inden den lukker i løbet af i dag.

Mvh
Cirb

Ja, det giver lidt bedre mening. Den er der næsten. Låntagerne som har opsagt deres lån sidder stadigvæk med de lån som de har opsagt. Lånene er opsagt indenfor den frist der gives af realkreditinstituttet for opsigelse af realkreditlån når låntageren gerne vil konvertere lånet til en andet/nyt realkreditlån. Så låntagerne sidder såmænd stadig med alle de opsagte lån. Det er problemet. Se på Nykredits lån pr. den 15. december 2014 og bemærk ÅOP i den yderste højre spalte.



Det var for lidt over to måneder siden. Efter Nationalbankens sidste rentenedsættelser, til forsvar for kronekursen overfor euro, stiger kurserne på realkreditobligationer så renterne på rentetilpasningslånene nu er negative. Det vil realkreditinstitutterne (og bankerne) ikke være med til, og derfor er man de seneste dage begyndt at stoppe for lån baseret på rentetilpasningsobligationerne. Der er udsigt til at også F5-lån indenfor kort tid vil blive sat i bero. Se dagens lånemuligheder fra Nykredit



Så er det selvfølgelig rigtignok at låntagerne i stedet for kan optage et fast forrentet lån. Og lån med fast rente har aldrig været billigere, men bemærk ude til højre i kolonnen med ÅOP at realkreditlån med fast rente er ca. tre gange dyrere end rentetilpasningslån. Det afhænger naturligvis af belåningsgrad, ejendomsværdi, beliggenhed, etc. men der vil være nogle låntagere som sidder med opsagte lån som ikke kan godkendes til fast forrentet realkreditlån og nogle af låntagerne har heller ikke den økonomiske formåen til et fast forrentet lån.

Hvad nu hvis der helt stoppes for de billige lån...? Så koster det mere end 30.000 kroner om året for hver lånte million kroner, og ydelsen for en typisk børnefamilie med et realkreditlån på 2 millioner kroner vil måske stige med mere end 50.000 kroner årligt. Det har de ikke råd til. Det var ikke under den forudsætning at de optog lånet (eller opsagde lånet). Det svarer til at sidde i en opsagt lejelejlighed og det hus man ville flytte hen til lige er brændt. Realkreditlånene har brug for et nyt hjem som det udtrykkes i artiklen....

nu hænger flextumperne på den.

Matthew skrev:

Så er det selvfølgelig rigtignok at låntagerne i stedet for kan optage et fast forrentet lån. Og lån med fast rente har aldrig været billigere, men bemærk ude til højre i kolonnen med ÅOP at realkreditlån med fast rente er ca. tre gange dyrere end rentetilpasningslån. Det afhænger naturligvis af belåningsgrad, ejendomsværdi, beliggenhed, etc. men der vil være nogle låntagere som sidder med opsagte lån som ikke kan godkendes til fast forrentet realkreditlån og nogle af låntagerne har heller ikke den økonomiske formåen til et fast forrentet lån.

Hvad nu hvis der helt stoppes for de billige lån...? Så koster det mere end 30.000 kroner om året for hver lånte million kroner, og ydelsen for en typisk børnefamilie med et realkreditlån på 2 millioner kroner vil måske stige med mere end 50.000 kroner årligt. Det har de ikke råd til. Det var ikke under den forudsætning at de optog lånet (eller opsagde lånet). Det svarer til at sidde i en opsagt lejelejlighed og det hus man ville flytte hen til lige er brændt. Realkreditlånene har brug for et nyt hjem som det udtrykkes i artiklen....

Har i overvejet at kontakte amnesty ?

Mvh
Cirb

Luk nu røven i misundelige svin. Dem der allerede har flexlån vil få refinanseret deres lån som normalt:

http://politiken.dk/oekonomi/bolig/ECE2536998/nykredit-garanterer-laan-for-tusindvis-af-boligejere/

Der bliver sgu mange danskere der bliver nødt til at udvide Thailands turen med en ekstra uge for at få brugt alle de penge der vælter ind.

Matthew skrev:Ja, det giver lidt bedre mening. Den er der næsten. Låntagerne som har opsagt deres lån sidder stadigvæk med de lån som de har opsagt. Lånene er opsagt indenfor den frist der gives af realkreditinstituttet for opsigelse af realkreditlån når låntageren gerne vil konvertere lånet til en andet/nyt realkreditlån. Så låntagerne sidder såmænd stadig med alle de opsagte lån. Det er problemet. Se på Nykredits lån pr. den 15. december 2014 og bemærk ÅOP i den yderste højre spalte.



Det var for lidt over to måneder siden. Efter Nationalbankens sidste rentenedsættelser, til forsvar for kronekursen overfor euro, stiger kurserne på realkreditobligationer så renterne på rentetilpasningslånene nu er negative. Det vil realkreditinstitutterne (og bankerne) ikke være med til, og derfor er man de seneste dage begyndt at stoppe for lån baseret på rentetilpasningsobligationerne. Der er udsigt til at også F5-lån indenfor kort tid vil blive sat i bero. Se dagens lånemuligheder fra Nykredit



Så er det selvfølgelig rigtignok at låntagerne i stedet for kan optage et fast forrentet lån. Og lån med fast rente har aldrig været billigere, men bemærk ude til højre i kolonnen med ÅOP at realkreditlån med fast rente er ca. tre gange dyrere end rentetilpasningslån. Det afhænger naturligvis af belåningsgrad, ejendomsværdi, beliggenhed, etc. men der vil være nogle låntagere som sidder med opsagte lån som ikke kan godkendes til fast forrentet realkreditlån og nogle af låntagerne har heller ikke den økonomiske formåen til et fast forrentet lån.

Hvad nu hvis der helt stoppes for de billige lån...? Så koster det mere end 30.000 kroner om året for hver lånte million kroner, og ydelsen for en typisk børnefamilie med et realkreditlån på 2 millioner kroner vil måske stige med mere end 50.000 kroner årligt. Det har de ikke råd til. Det var ikke under den forudsætning at de optog lånet (eller opsagde lånet). Det svarer til at sidde i en opsagt lejelejlighed og det hus man ville flytte hen til lige er brændt. Realkreditlånene har brug for et nyt hjem som det udtrykkes i artiklen....

Det var svært at forstå hvorfor lån for flere 100 milliarder pludselig var blevet opsagt og skulle lægges om - ovenikøbet med debitorer i en klasse hvor selv 1½% afdragsfrit åbenbart var katastrofalt - indtil min kloge (og smukke) bedre halvdel mindede mig om en anden problemstilling
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2014/12/22/142733.htm
Mon ikke det var sidste brik i puslespillet ?

Mvh
Cirb

Nødt til at sælge med tab - der er da ikke nogen, der låner dem penge! De penge er nemlig anbragt i amerikanske statsobligationer - med godt afkast, for DKK bliver ikke opskrevet!