Tobins Q, real prisindeks og handelsaktivitet

Storebror skrev:Boligøkonomisk Videncenter ( http://www.bvc.dk/hvem/Pages/default.aspx ) udtaler i dagspressen:

Advarsel: »Ejendomsmæglerne prøver at tale boligmarkedet op«
...
Kigger man på Danmarks Statistik, kan man for eksempel se, at antallet af handler fra 1994 til 2007 ligger markant over niveauet fra 2013 og 2014, og vi har stadig lang vej igen for at nå de år..«

se http://finans.dk/live/privatokonomi/ECE7503098/Advarsel-%C2%BBEjendomsm%C3%A6glerne-pr%C3%B8ver-at-tale-boligmarkedet-op%C2%AB/

Det er essentiel det samme som er blevet pointeret her i gennem lang tid.

Når det er sagt så fornemmer jeg at de meget lave renter har sat gang i boligsalget, specielt i København (og sikkert også Århus).

Renterne er lave fordi centralbankerne opkøber massive mængder obligationer, hvilket gør at andre investorer forsøger at komme centralbankerne i forkøbet og derved score en lille gevinst eller også tvinges de over i andre typer obligationer.

Det ville have klædt dem at bruge dine grafer - istedet for for det lidt hjælpeløse screendump fra DST.

Mvh
Cirb

Hvorfor er boligmarkedet 1994-2007 et korrekt pejlemærke hvad antallet af handler angår? Hvad er særlig "gennemsnitligt" ved lige de 13-14 år i forhold til alle de øvrige år?

Derfor:



Andre salg er f.eks. tvangsauktioner.


Når de så er sagt, så skal man selvfølge passe på med at sammenligne for langt tilbage i tiden.

Årsagen til netop årrækken (1992 og frem) er at det er der hvor data er nemt tilgængelig via Danmarks Statistik. Idéen er at vise at der skete noget omkring finanskrisen, som ikke er løst endnu. Det er jo også derfor at finansverden stadig er afhængig af massive overførselsindkomster fra centralbankerne.

Din graf stopper i 2012. Hvorfor har du ikke medtaget 2013+2014?`Der er trods alt data indtil K3 2014. Som det ser ud nu, som ender antallet af handler i 2014 formentlig 7-10% højere end 2013. Nogen særlig årsag til at du forbigår dette faktum?

Jeg synes ikke jeg forbigår noget faktum. Det du henviser til er i den dynamiske graf (kilde: EJEN13).

Grafen der går fra slut 70'erne er tal fra Statistisk Årbog, som du kan se af kilde henvisningen. Den opdateres langsommere og er derfor bagud med ca. 2 år.

Storebror skrev:Jeg synes ikke jeg forbigår noget faktum. Det du henviser til er i den dynamiske graf (kilde: EJEN13).

Grafen der går fra slut 70'erne er tal fra Statistisk Årbog, som du kan se af kilde henvisningen. Den opdateres langsommere og er derfor bagud med ca. 2 år.

Så vil jeg da bringe tallene her (antal tinglyste handler):

Enfamilieshuse:

2012: 32571
2013: 32963
2014: 34721

Lejligheder:

2012: 12952
2013: 13622
2014: 15862

En tydelig tendens ikke sandt?

mpkbh skrev:

Storebror skrev:Jeg synes ikke jeg forbigår noget faktum. Det du henviser til er i den dynamiske graf (kilde: EJEN13).

Grafen der går fra slut 70'erne er tal fra Statistisk Årbog, som du kan se af kilde henvisningen. Den opdateres langsommere og er derfor bagud med ca. 2 år.

Så vil jeg da bringe tallene her (antal tinglyste handler):

Enfamilieshuse:
2010: 38987
2011: 32148
2012: 32571
2013: 32963
2014: 34721

Lejligheder:
2010: 13968
2011: 11852
2012: 12952
2013: 13622
2014: 15862

En tydelig tendens ikke sandt?

Nu er grafen lige omme på side 5 i denne tråd! ... gengivet endnu en gang nedenfor



Som du kan se af grafen så er 2011/2012 lavpunktet. Du burde derfor have inkluderet 2010 og 2011 i din liste. Jeg har gjort det for dig (rød skrift)

Der er en tendens fra 2012 og frem som du siger, hvilket grafen tydeligt viser med det glidende middel. Men det ændre jo ikke ved at der i grove træk mangler en tredjedel af handlerne efter finanskrisen i forhold til perioden før.

Jeg kommenterer sjældent her, men af hjertet tak, Storebror.
Det er så rart at se velovervejet analyse. Fortsæt endelig den "tendens"
Dine tal bakker op og mit eget syn på boligmarkedet og mæglernes iver for at tale det op. Ultralav rente, lavt salg og stigende priser. Det er naturligvis ikke sundt.

Jeg har opdateret grafen ovenfor ( http://www.økonomidebatten.dk/t3992p75-tobins-q-real-prisindeks-og-handelsaktivitet#47074 ) så den nu supplerer Statistisk Årbog med data fra EJEN77. Dermed går grafen fra slut 70'erne frem til 2014.

Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

@storebror
Tak

Mvh
Cirb

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

Ja altid interessant at se - omend det ikke giver nogen som helst brugbar information i denne sammenhæng (med mindre det altså gælder om at finde og fremstille "den gode historie")

Hvordan vi end anskuer tingene, så er vi altså et meget lille homogent land hvor by ikke på sigt kan stikke sådan af fra land - som det seneste tids skriverier i pressen giver udtryk for.

Merkur skrev:

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

Ja altid interessant at se - omend det ikke giver nogen som helst brugbar information i denne sammenhæng (med mindre det altså gælder om at finde og fremstille "den gode historie")

Hvordan vi end anskuer tingene, så er vi altså et meget lille homogent land hvor by ikke på sigt kan stikke sådan af fra land - som det seneste tids skriverier i pressen giver udtryk for.

Specielt er det jo ejerlejlighederne, der er pumpede - så taler vi BRF. Danske Bank har faktisk advaret mod en boligboble.
Nu er boligpriserne nok i sig selv mindre interessante - og afgørende. Problemstillingen koncentrerer sig om afdragsfriheden for øjeblikket al den stund at flexredningen i sig selv gjorde flexlortet usælgeligt til selv de mest hovedløse investorer. Der er nok en grund til, at både Jyske Bank og Nordea vil have negative indlånsrenter.

Merkur skrev:

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

Hvordan vi end anskuer tingene, så er vi altså et meget lille homogent land hvor by ikke på sigt kan stikke sådan af fra land - som det seneste tids skriverier i pressen giver udtryk for.

Er Danmark nu så homogent igen? Er Danmark ikke tværtimod ved at blive splittet op i et A og B hold med 40% af befolkningen boende i StorKøbenhavn og Nordsjælland hvor de sidstenævnte nyder godt af de højeste lønninger + uendelig afdragsfrihed pågrund af stabile boligpriser og så 'resten' af Danmark?

Pluto skrev:

Merkur skrev:

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

Hvordan vi end anskuer tingene, så er vi altså et meget lille homogent land hvor by ikke på sigt kan stikke sådan af fra land - som det seneste tids skriverier i pressen giver udtryk for.

Er Danmark nu så homogent igen? Er Danmark ikke tværtimod ved at blive splittet op i et A og B hold med 40% af befolkningen boende i StorKøbenhavn og Nordsjælland hvor de sidstenævnte nyder godt af de højeste lønninger + uendelig afdragsfrihed pågrund af stabile boligpriser og så 'resten' af Danmark?

På et tidspunkt bliver omkostningsdifferencen så stor, at det vil flytte en del af efterspørgslen væk fra Københavnsområdet. At tro andet er ubehjælpeligt naivt. Vi havde f.eks sidste år mulighed for at købe et hus fra 2006 for 1.2 millioner ude på Sjælland (60km fra Kbh). Eneste årsag til vi sprang fra? Min kæreste havde lige rykket sit job fra Holbæk til Frederikssund, så det blive lidt for voldsomt med transport.

Når du kan købe pæne huse meget billigt, vil andre overvejelser komme op. F.eks deltid/Jobfri til konen (eller manden). Eller jobskifte med færre arbejdstimer eller mere luksus, flere udlandsrejser eller flere børn.

Du er helt sikkert uenig og jeg forestiller mig, at det bygger på en stor investering i det Københavnske boligmarked, hvilket ikke validerer din pointe, men gør det forståeligt at du tænker sådan.

Hugaffen skrev:...
På et tidspunkt bliver omkostningsdifferencen så stor, at det vil flytte en del af efterspørgslen væk fra Københavnsområdet. At tro andet er ubehjælpeligt naivt.  Vi havde f.eks sidste år mulighed for at købe et hus fra 2006 for 1.2 millioner ude på Sjælland (60km fra Kbh). Eneste årsag til vi sprang fra? Min kæreste havde lige rykket sit job fra Holbæk til Frederikssund, så det blive lidt for voldsomt med transport.

Når du kan købe pæne huse meget billigt, vil andre overvejelser komme op. F.eks deltid/Jobfri til konen (eller manden). Eller jobskifte med færre arbejdstimer eller mere luksus, flere udlandsrejser eller flere børn.

Du er helt sikkert uenig og jeg forestiller mig, at det bygger på en stor investering i det Københavnske boligmarked, hvilket ikke validerer din pointe, men gør det forståeligt at du tænker sådan.  

..... og gør ham konkurs, når han mister sit arbejde som residerende psykopat.

Hugaffen skrev:

Pluto skrev:

Merkur skrev:

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.

Hvordan vi end anskuer tingene, så er vi altså et meget lille homogent land hvor by ikke på sigt kan stikke sådan af fra land - som det seneste tids skriverier i pressen giver udtryk for.

Er Danmark nu så homogent igen? Er Danmark ikke tværtimod ved at blive splittet op i et A og B hold med 40% af befolkningen boende i StorKøbenhavn og Nordsjælland hvor de sidstenævnte nyder godt af de højeste lønninger + uendelig afdragsfrihed pågrund af stabile boligpriser og så 'resten' af Danmark?

På et tidspunkt bliver omkostningsdifferencen så stor, at det vil flytte en del af efterspørgslen væk fra Københavnsområdet. At tro andet er ubehjælpeligt naivt.  Vi havde f.eks sidste år mulighed for at købe et hus fra 2006 for 1.2 millioner ude på Sjælland (60km fra Kbh). Eneste årsag til vi sprang fra? Min kæreste havde lige rykket sit job fra Holbæk til Frederikssund, så det blive lidt for voldsomt med transport.

Når du kan købe pæne huse meget billigt, vil andre overvejelser komme op. F.eks deltid/Jobfri til konen (eller manden). Eller jobskifte med færre arbejdstimer eller mere luksus, flere udlandsrejser eller flere børn.

Du er helt sikkert uenig og jeg forestiller mig, at det bygger på en stor investering i det Københavnske boligmarked, hvilket ikke validerer din pointe, men gør det forståeligt at du tænker sådan.  

Der er selvfølgelig en grænse for hvor stor differencen kan blive - men min pointe er at den allerede er gigantisk og jeg tror ikke på at den kommer ned. Specielt for Sjælland gælder det at jobsene findes i StorKøbenhavn som ses på nedenstående snapshot af ledige jobs på JobIndex. De flest gider ikke hænge i motorvejskøer 3 timer dagligt - det griber forstyrrende ind i folks fritid. Så befolkningspresset mod København vil fortsætte. Så fordelt på hele landet kommer boligmarkedet nok ikke op i fart igen i denne generation - men omkring de største byer vil der være kæmpe aktivitet og mange som allerede er udelukket fra at købe og som derfor må 'nøjes' med at bo til leje:

<img src=]" />

Storebrors graf viser at både Tobins Q og byggeaktivitet ligger på niveauet for en "normal" boble top.

En illustration af effekten af Tobins Q.

http://www.boliga.dk/bolig/1069284/tronkaergaardsvej_953_bolig_32_8541_skoedstrup

Arkitekt tegnet nybygget rækkehus, 140m2 , energiklasse A2, 4 værelser, bugtudsigt, meget smukt  og "efterspurgt" kvarter.
Gåafstand til nærbane (15 min til Aarhus C), indkøbsmuligheder og en af byens bedste offentlige skoler.

Godt 15.000 kr pr m2.
Her kan politibetjenten og sygeplejersken vist også være med.....

Hvorfor så billigt ? Fordi det er prisen der kan sælges til og fordi det stadig er en god forretning for bygherren.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Storebrors graf viser at både Tobins Q og byggeaktivitet ligger på niveauet for en "normal" boble top.

En illustration af effekten af Tobins Q.

http://www.boliga.dk/bolig/1069284/tronkaergaardsvej_953_bolig_32_8541_skoedstrup

Arkitekt tegnet nybygget rækkehus, 140m2 , energiklasse A2, 4 værelser, bugtudsigt, meget smukt  og "efterspurgt" kvarter.
Gåafstand til nærbane (15 min til Aarhus C), indkøbsmuligheder og en af byens bedste offentlige skoler.

Godt 15.000 kr pr m2.
Her kan politibetjenten og sygeplejersken vist også være med.....

Hvorfor så billigt ? Fordi det er prisen der kan sælges til og fordi det stadig er en god forretning for bygherren.

Mvh
Cirb

Bemærk at husene ikke er opført endnu og køber skal igennem en tilvalgsproces af materialer. Det er en kendt sag, at alle byggefirmaer sparer rigtig mange steder på materialerne og så godt som alle ender op med at købe tilvalg for 2-300.000 kr. Køkkenet er ofte skrabet med et minimum af skuffer, glasvæv er standard, tæpper i gulve ligeledes standard, hvidevarer er på et minimum osv osv. Tilvalgsprocessen er for mange byggefirmaer (næsten) hele avancen - det er simpelthen dér de tjener pengene.

Så en m2-pris på 17.000 - 17.500 kr ville ikke undre mig, men det er sikkert stadig nogle fine huse med en dejlig beliggenhed.

Cirb skrev:Storebrors graf viser at både Tobins Q og byggeaktivitet ligger på niveauet for en "normal" boble top.

En illustration af effekten af Tobins Q.

http://www.boliga.dk/bolig/1069284/tronkaergaardsvej_953_bolig_32_8541_skoedstrup

Arkitekt tegnet nybygget rækkehus, 140m2 , energiklasse A2, 4 værelser, bugtudsigt, meget smukt  og "efterspurgt" kvarter.
Gåafstand til nærbane (15 min til Aarhus C), indkøbsmuligheder og en af byens bedste offentlige skoler.

Godt 15.000 kr pr m2.
Her kan politibetjenten og sygeplejersken vist også være med.....

Hvorfor så billigt ? Fordi det er prisen der kan sælges til og fordi det stadig er en god forretning for bygherren.

Mvh
Cirb

Ja.

...

Cirb skrev:Storebror har lavet har nu lavet fine grafer af huspriser deflateret med byggeomkostninger (Tobins Q), Realprisindekset og antallet af handler.
Alle graferne er lavet så smart, at de opdaterer sig selv.

Denne tråd er mest for mit eget overbliks skyld (jeg sætter pris på at kunne se alle tre grafer på en gang) - men forhåbentligt vil andre også finde den nyttig.

Tobins Q


Realpriser (huse med grafer for nabolande øverst - Danmark fordelt på dst.´s tre katagorier nederst)





Handelsaktivitet Boligmarkedet



Andre nyttige links
http://www.siksak.dk/
http://siksak.dk/showEjendomsprisindeks.html
http://siksak.dk/showRHPI.html
http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

Stor tak til Storebror for et formidabelt arbejde 

Finder det skammeligt at DST eller nationalbanken ikke har produceret en tilsvarende oversigt for mange år siden.

Mvh
Cirb

Bump

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Cirb skrev:....
Stor tak til Storebror for et formidabelt arbejde 

Finder det skammeligt at DST eller nationalbanken ikke har produceret en tilsvarende oversigt for mange år siden.

Mvh
Cirb

Bump

Mvh
Cirb

Både DST og Nationalbanken ved da udmærket, hvad det er der foregår! Derfor laver de ikke de oversigter, som de véd er dels urigtige, dels vildledende.

Jeg har også længe ønsket en sådan graf og har nu forsøgt at lave en uden på nogen måde at have statistisk baggrund:-) Jeg har lavet grafer svarende til Storebrors tidligere grafer vedr. # handler i hele landet, men jeg har segmenteret handlerne efter region i.e. Hovedstaden/Nordsjælland, Sjælland, Midtjylland, Nordjylland og Syddanmark. De viste grafer er 12 mdrs løbende gennemsnit af summen af tinglyste alm. frie handler for sommerhuse, ejerlejligheder og huse per region.



Heraf kan man se, at der er en stigning i # handler i Hovedstaden/Nordsjælland indenfor de sidste par år, samt svage stigninger i Sjælland og Midtjylland, mens de resterende områder pt. er stagnerende (når man bruger Storebrors 12 mdrs løbende gennemsnit).

En tendens af dette kan være, at visse steder i landet går det bedre, mens andre steder går det ikke bedre, hvis man kigger på 12 mdrs løbende gennemsnit.

Hvis man laver 3 mdrs løbende gennemsnit er der stigninger i samtlige regioner, hvor stigningen igen er mest markant i Hovedstadsregionen og svagest i Nordjylland.



Venlig hilsen
Alleroden

Pluto skrev:Det kunne være sjovt at se en graf over den samme periode for København og Nordsjælland alene. Det er jo i disse to regioner den påståede vækst findes.