Tobins Q spin

Så er finanssvindlernes nye komiske ali også ved at have fanget hvad der virkelig styre boligpriser over tid....

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Så er finanssvindlernes nye komiske ali også ved at have fanget hvad der virkelig styre boligpriser over tid....

Mvh
Cirb

Ja alene, at han kører rundt i den sofacykel, når han udmærket ved at boligpriserne vil falde fordi der ikke er nogen, der kan finansiere købet.
Det er så tilsvarende fjollet at tale om byggepriser, når ingen kan finansiere byggeriet.

Hvor man engle kan danse på spidsen af en knappenål?

Jeg spør' bare: Hvorfor i alverden skulle de dog det?

Thomas skrev:

Cirb skrev:Så er finanssvindlernes nye komiske ali også ved at have fanget hvad der virkelig styre boligpriser over tid....

Mvh
Cirb

Ja alene, at han kører rundt i den sofacykel, når han udmærket ved at boligpriserne vil falde fordi der ikke er nogen, der kan finansiere købet.
Det er så tilsvarende fjollet at tale om byggepriser, når ingen kan finansiere byggeriet.

Hvor man engle kan danse på spidsen af en knappenål?

Jeg spør' bare: Hvorfor i alverden skulle de dog det?

Foranlediget af artiklen brugte jeg lige en lidt tømmermændspræget eftermiddag på opdatere denne
graf


Det er gjort lidt husmandsagtigt - jeg har divideret husprisindexet med husbyggeprisindexet og udfra nationalbankens graf sat K1 1996 til TQ 1. Og da der ikke er index data tilgængelige før 1992 starter min graf der..

Komisk Ali har sådan set ret - TQ falder påny rapidt, men primært fordi huspriserne falder og der er stadig lang, lang vej ned til bunden (der så ikke findes..)

Mvh
Cirb

Lagde lige realpriser indover (igen index divideret med index, og arbitrært fastsat 1 i K1 1996)


Har desuden lagt byggeprisindex/generel inflation ind. Den stiger faktisk en del over de sidste 20 år.

Mvh
Cirb

Tak Cirb, vi nærmer os jo bare den normale top efterhånden, puha der er langt ned. Tror altså den massive bølge af skatter og afgifter der har ramt boligerne de sidste parår vil presse det ned under sidste bund. Nok i nærheden af en statsbankerot.

Men pointen er stadigvæk, at relevansen af byggeomkostninger og huspriser er ikke til stede:

HVIS der ikke er købere til de nuværende priser og der stadig er ledige boliger.

For at byggepriserne skal have relevans vil det indebære, at et nybyggeri skal kunne finansieres.
Kan nybyggeri ikke finansieres, så vil der ikke blive sat nybyggeri i gang.
Man kunne jo evt. forestille sig, at finansieringskilden havde rigeligt med overvurderede ejendomme "på lager".

Her kommer det almennyttige byggeri ind. De er ikke reguleret af noget som helst - i hvert fald ikke rationalitet.
Den gennemsnitlige finansieringsgrad i boligforeningerne kan sagtens bære nybyggeri til for høje priser - som så efterfølgende ikke kan lejes ud.

Jeg mener, at have hørt at 20% af boligmassen er almen nyttigt byggeri - her ville det være rart med Crumar.
Jeg mener ikke at det er muligt at vælte tab på afdelinger, der ikke kan svare sig over på afdelinger, der kan.

Men det er korrekt, at der er tale om et kapløb mellem faldende ejendomspriser og faldende byggepriser - et kapløb faldende ejendomspriser altid vil vinde. Lønninger har svært ved tilpasningerne i nedadgående retning - se blot 3F ved denne overenskomst.
Problemet er imidlertid, at trægheden indført i værdifaldet fra finansieringskilderne vil holde nybyggeriet i gang på et meget lavt niveau. Dette nybyggeri - som vil være forholdsvis billigt, fordi priserne gennem hele byggekæden indeholder "specialtilbud" - vil ikke have noget videre omfang, fordi så såre omfanget stiger, så stiger de marginale byggepriser.

Man ser også at byggerier bliver færdiggjort, skønt de aldrig vil kunne retfærdiggøres totalomkostningsmæssigt; men fordi bygherre er gået konkurs så er byggeomkostningerne, der er relevante, alene færdiggørelsesomkostningerne fra det punkt man nåede til ved konkursen. Derfor vil der i en overgangsperiode være stærkt faldende byggepriser.
Disse byggepriser stiger imidlertid stærkt, når der ikke længere er tale om færdiggørelse af nødlidende projekter.

Lars_HH skrev:Tak Cirb, vi nærmer os jo bare den normale top efterhånden, puha der er langt ned. Tror altså den massive bølge af skatter og afgifter der har ramt boligerne de sidste parår vil presse det ned under sidste bund. Nok i nærheden af en statsbankerot.

Enig i det ene og det andet.
Optimismen lader til at fundere sig på, at vi nærmer os foregående top.

Det overser så ganske, at det byggede siden sidste top reelt er overflødigt - med overflødigt menes, at det byggeri ikke har indflydelse på handelspriserne.

Handelspriserne vil langt mere følge udbuddet af ældre boliger (med dødsboerne som tiltagende pristrykkere). Om der er 40.000 tomme boliger eller 50.000 tomme boliger, hvoraf 10.000 er nybyggede - det kan være ligegyldigt.
Tilsvarende er efterspørgslen p.gr.a. insolvens - og i tiltagende omfang illikviditet - begrænset.

Konklusion finansielle overvejelser træder aldeles i stedet for omkostnings- og handelsmæssige overvejelser som Tobin Q.

Her er bufferen i form af pengeinstitutternes egenkapitaler vel på 100-200 mia. DKK svarende til 50-100.000 boliger. Hvilket stort set er omfanget af boligbyggeriet siden 2004 - sådan regnet i hele størrelsesordener.
Det betyder med andre ord, at en tilbagevenden til en tilstand, hvor omkostningsbaserede overvejelser styrer boligmarkedet ikke ligger for i overskuelig fremtid.

Det er derfor der ikke er nogen bund.

Thomas, grunden til at byggelønningerne stiger skyldes vores keynesianske venner i finansministeriet. Man kick-starter byggeprojekter fordi man tror at der er en lav importkvote når det kommer til bygge og anlæg og derfor mener man at håndværkere giver den højeste multiplikatoreffekt (jf. keynes økonomer).

Det skaber den såkaldte crowding-out effekt som Carsten Koch påpegede, nemlig at lønnen forbliver høj og produktiviteten lav. Problemet er bare at EU's finanspagt er begyndt at rulle disse anlægsarbejde-ting tilbage (etape 3 på frederiksundsmotorvejen), så nu kommer bygge og anlæg snart i problemer. Man sætter al sin lid til Femern-forbindelsen nu, men den kan ikke alene holde lønnen oppe og produktiviteten nede

Hvorfor er det så fantastisk at statsstøtte håndværkere?

Hvis det drejer sig om importminimering så var ingeniører, tandlæger og advokater da mere rimelige at sætte i sving.

Lars_HH skrev:Thomas, grunden til at byggelønningerne stiger skyldes vores keynesianske venner i finansministeriet. Man kick-starter byggeprojekter fordi man tror at der er en lav importkvote når det kommer til bygge og anlæg og derfor mener man at håndværkere giver den højeste multiplikatoreffekt (jf. keynes økonomer).

Det skaber den såkaldte crowding-out effekt som Carsten Koch påpegede, nemlig at lønnen forbliver høj og produktiviteten lav. Problemet er bare at EU's finanspagt er begyndt at rulle disse anlægsarbejde-ting tilbage (etape 3 på frederiksundsmotorvejen), så nu kommer bygge og anlæg snart i problemer. Man sætter al sin lid til Femern-forbindelsen nu, men den kan ikke alene holde lønnen oppe og produktiviteten nede

Helt enig.

Jeg havde nok også gjort det samme. Når man ser hvor meget multiplikatoren virker negativt i Spanien....
Finanspagten vil også have den beskrevne effekt. Nu er de beskrevne anlægsarbejder nok nogle af dem, der har et rimeligt afkast - selv med for høje lønninger.

Uffe skrev:Hvorfor er det så fantastisk at statsstøtte håndværkere?

Hvis det drejer sig om importminimering så var ingeniører, tandlæger og advokater da mere rimelige at sætte i sving.

Der er tale om at lukke luften bare lidt skånsomt ud af ballonen. Du kan jo se, hvor tæt på nul man holder sig: Forbruget stiger ikke.

Jeg er glad for, at andre end jeg selv synes graferne er interessante

Just for the record - jeg er enig med Thomas, denne gang er der ingen bund.
Hvis man er hoppet ud fra toppen af et højhus er det primært af teoretisk interesse om der er 20 eller 40 etager ned.

Overbygning takket være en pro-cyklisk finanspolitik (tak Anders F(j)ogh og Claus Hjorth) og en liberalisering af finanssektoren (tak Bent Betjent), har sørget for at jorden har åbnet sig under boligmarkedet, finanssektoren og det danske samfund.

Jeg er 41 og håber da påny at se varigt stigende reale boligpriser i min levetid, men jeg kan jo blive skuffet på den ene eller anden måde....
Det nuværende reale prisniveau forventer jeg aldrig at se igen.

Hvis man skulle bruge TQ modellen til fremtidsforudsigelse (det kan man ikke), så plejer faldperioderne jo ret fint at spejle de forudgående stigninger - den stigningsperiode vi kommer fra varede 15 år og endte 50 % over en normal top ...

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Jeg er glad for, at andre end jeg selv synes graferne er interessante

Just for the record - jeg er enig med Thomas, denne gang er der ingen bund.
Hvis man er hoppet ud fra toppen af et højhus er det primært af teoretisk interesse om der er 20 eller 40 etager ned.

Overbygning takket være en pro-cyklisk finanspolitik (tak Anders F(j)ogh og Claus Hjorth) og en liberalisering af finanssektoren (tak Bent Betjent), har sørget for at jorden har åbnet sig under boligmarkedet, finanssektoren og det danske samfund.

Jeg er 41 og håber da påny at se varigt stigende reale boligpriser i min levetid, men jeg kan jo blive skuffet på den ene eller anden måde....
Det nuværende reale prisniveau forventer jeg aldrig at se igen.

Hvis man skulle bruge TQ modellen til fremtidsforudsigelse (det kan man ikke), så plejer faldperioderne jo ret fint at spejle de forudgående stigninger - den stigningsperiode vi kommer fra varede 15 år og endte 50 % over en normal top ...

Mvh
Cirb

Det, der gør denne gang anderledes - på den dårlige måde er:

1) Det er jo ikke bare Danmark - ja ikke engang Europa; men Vesten der ramler ind i en nedgang - samtidig.
2) En stagenerende - ja tilbage gående befolkning.
3) Vi har et historisk fortilfælde: Japan, hvor så vidt jeg har forstået, korrektionen stadig pågår på 3. årti.
4) Det var jo ikke sådan at Columbus sagde: "Nå nu FIK jeg opdaget Amerika - så kan vi ENDELIG få¨skovlen under middelalderen!" Det foregik over en periode på en 100 år. Denne gang kommer flere begivenheder tumlende:
a) Sovjets sammenbrud - uden krig. Det er så heller ikke enestående; men det er usædvanligt.
b) Et Kina, der kommer til - forhåbentlig sivende - at synke sammen uden krig (udover sandsynligvis borgerkrig).

Hvis vi lige kikker ud ad vinduet: Demokrati i en eller anden form vinder frem (ikke fordi det er en specielt fremragende styreform); men den er praktisk. Vi er jo på vej derhen, hvor flertallet kan læse og skrive: Det er ganske enkelt ikke praktisk at holde dem udenfor. Det betyder ikke at enhver nød på nettet får indflydelse; men det betyder en overlevelseskamp for ideer. Det er meget vanskeligere at holde ting hemmelige i vore dage.

En faktor som de færreste tænker på: Det Andet Vatikankoncil! Alle senere paver deltog personligt i det!
Pacielli havde godt nok prøvet at lempe Montini ud; men han blev pave efter Roncalli, Luciani, Wojtyla, Ratzinger.

Et eller andet generelt sker der!

Cirb skrev:Jeg er glad for, at andre end jeg selv synes graferne er interessante

Just for the record - jeg er enig med Thomas, denne gang er der ingen bund.
Hvis man er hoppet ud fra toppen af et højhus er det primært af teoretisk interesse om der er 20 eller 40 etager ned.

Overbygning takket være en pro-cyklisk finanspolitik (tak Anders F(j)ogh og Claus Hjorth) og en liberalisering af finanssektoren (tak Bent Betjent), har sørget for at jorden har åbnet sig under boligmarkedet, finanssektoren og det danske samfund.

Jeg er 41 og håber da påny at se varigt stigende reale boligpriser i min levetid, men jeg kan jo blive skuffet på den ene eller anden måde....
Det nuværende reale prisniveau forventer jeg aldrig at se igen.

Hvis man skulle bruge TQ modellen til fremtidsforudsigelse (det kan man ikke), så plejer faldperioderne jo ret fint at spejle de forudgående stigninger - den stigningsperiode vi kommer fra varede 15 år og endte 50 % over en normal top ...

Mvh
Cirb

Har fulgt med omkring denne graf, men kan ikke rigtig se hvad konsekvensen er hvis man gerne vil bygge nyt hus?

Vil grundpriserne falde med huspriserne?
Kan det bedre betale sig, at bygge nu, inden omkostningerne til nybyg stiger?

Thomas skrev:

Cirb skrev:Jeg er glad for, at andre end jeg selv synes graferne er interessante

Just for the record - jeg er enig med Thomas, denne gang er der ingen bund.
Hvis man er hoppet ud fra toppen af et højhus er det primært af teoretisk interesse om der er 20 eller 40 etager ned.

Overbygning takket være en pro-cyklisk finanspolitik (tak Anders F(j)ogh og Claus Hjorth) og en liberalisering af finanssektoren (tak Bent Betjent), har sørget for at jorden har åbnet sig under boligmarkedet, finanssektoren og det danske samfund.

Jeg er 41 og håber da påny at se varigt stigende reale boligpriser i min levetid, men jeg kan jo blive skuffet på den ene eller anden måde....
Det nuværende reale prisniveau forventer jeg aldrig at se igen.

Hvis man skulle bruge TQ modellen til fremtidsforudsigelse (det kan man ikke), så plejer faldperioderne jo ret fint at spejle de forudgående stigninger - den stigningsperiode vi kommer fra varede 15 år og endte 50 % over en normal top ...

Mvh
Cirb

Det, der gør denne gang anderledes - på den dårlige måde er:

1) Det er jo ikke bare Danmark - ja ikke engang Europa; men Vesten der ramler ind i en nedgang - samtidig.
2) En stagenerende - ja tilbage gående befolkning.
3) Vi har et historisk fortilfælde: Japan, hvor så vidt jeg har forstået, korrektionen stadig pågår på 3. årti.
4) Det var jo ikke sådan at Columbus sagde: "Nå nu FIK jeg opdaget Amerika - så kan vi ENDELIG få¨skovlen under middelalderen!" Det foregik over en periode på en 100 år. Denne gang kommer flere begivenheder tumlende:
a) Sovjets sammenbrud - uden krig. Det er så heller ikke enestående; men det er usædvanligt.
b) Et Kina, der kommer til - forhåbentlig sivende - at synke sammen uden krig (udover sandsynligvis borgerkrig).

Hvis vi lige kikker ud ad vinduet: Demokrati i en eller anden form vinder frem (ikke fordi det er en specielt fremragende styreform); men den er praktisk. Vi er jo på vej derhen, hvor flertallet kan læse og skrive: Det er ganske enkelt ikke praktisk at holde dem udenfor. Det betyder ikke at enhver nød på nettet får indflydelse; men det betyder en overlevelseskamp for ideer. Det er meget vanskeligere at holde ting hemmelige i vore dage.

En faktor som de færreste tænker på: Det Andet Vatikankoncil! Alle senere paver deltog personligt i det!
Pacielli havde godt nok prøvet at lempe Montini ud; men han blev pave efter Roncalli, Luciani, Wojtyla, Ratzinger.

Et eller andet generelt sker der!

Min hjemmestrikkede teori for den ØKONOMISKE stagnation er, at vi er løbet tør for efterspørgsel, i det vores økonomi støder mod nogen behovsgrænser der simpelt hen ligger både i menneskets DNA samt i nogen fysiske begrænsninger ved vores kroppe.

F.eks. har man kunnet øge medieudbudet fra den periode da radio, siden TV og internet kom til. men nu når vi en grænse BUM hvor der er et medie klar allerede til ethvert minut enhver person har til rådighed. Der er bare ikke mere mulig vækst at hende.

Uden efterspørgsel kan økonomien ikke VOKSE; og uden UTILFREDSHED (af ikke-stillede behov) har folk ingen motivation til at kæmpe sig igennem slid og sløb for at blive rige eller stige en par trin op på samfundets rangliste.

Dvs det jeg mener er at vores økonomiske system, dvs igangsnsættere finder et eller andet udækket behov, finder på et produk der dækker det, ansætter folk, bagefter når first mover perioden er forbi og konkurrencen bliver hård ansætter de folk til et efffektivisere så de kan fyre nogen af de folk de først ansættes - og de må så være arbejdslæse ind til en NY igangsætter finder et nyt behov etc ---

den model kørte overall fint fra 30erne til midt 90erner - var var ups and downs i økonomierne, men 'de vendte nemt tilbage til væksten. Men siden midt/slut helvfemserne kan iganssætterne ikke finde nye behov så hele modellen falder sammen

derfor får vi i stedet et cirkus hvor ALLE aktører med kunstige midler laver pseudovækst (New economy, hus boblen).

Indtil nogen finder på en helt ny model... det må være noget med enten at dele de job der er eller finde på noget helt nyt som at kolonisere Mars eller sådan noget.

Marovingian skrev:Dvs det jeg mener er at vores økonomiske system, dvs igangsnsættere finder et eller andet udækket behov, finder på et produk der dækker det, ansætter folk, bagefter når first mover perioden er forbi og konkurrencen bliver hård ansætter de folk til et efffektivisere så de kan fyre nogen af de folk de først ansættes - og de må så være arbejdslæse ind til en NY igangsætter finder et nyt behov etc ---

den model kørte overall fint fra 30erne til midt 90erner - var var ups and downs i økonomierne, men 'de vendte nemt tilbage til væksten. Men siden midt/slut helvfemserne kan iganssætterne ikke finde nye behov så hele modellen falder sammen

derfor får vi i stedet et cirkus hvor ALLE aktører med kunstige midler laver pseudovækst (New economy, hus boblen).

Indtil nogen finder på en helt ny model... det må være noget med enten at dele de job der er eller finde på noget helt nyt som at kolonisere Mars eller sådan noget.

Hvis du mener, at der er et overordnet deflatorisk pres, så er vi enige.