Tobins Q, real prisindeks og handelsaktivitet

Den her tråd har jeg oprettet i vores forum med kun skriveret til bestyrelsen (for at undgå den blev spammet af forbipasserende klakører), men jeg kunne godt tænke mig at diskutere den bredt - derfor en paralel tråd her

Cirb skrev:Storebror har lavet har nu lavet fine grafer af huspriser deflateret med byggeomkostninger (Tobins Q), Realprisindekset og antallet af handler.
Alle graferne er lavet så smart, at de opdaterer sig selv.

Denne tråd er mest for mit eget overbliks skyld (jeg sætter pris på at kunne se alle tre grafer på en gang) - men forhåbentligt vil andre også finde den nyttig.

Tobins Q


Realpriser (huse med grafer for nabolande øverst - Danmark fordelt på dst.´s tre katagorier nederst)





Handelsaktivitet Boligmarkedet



Andre nyttige links
http://www.siksak.dk/
http://siksak.dk/showEjendomsprisindeks.html
http://siksak.dk/showRHPI.html
http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

Stor tak til Storebror for et formidabelt arbejde 

Finder det skammeligt at DST eller nationalbanken ikke har produceret en tilsvarende oversigt for mange år siden.

Mvh
Cirb

Et par kommentarer

1) Der er aldrig nogensinde blevet handlet færre boliger i DK end gennem det sidste 1½ år
2) Det er korrekt at ejerlejlighederne stiger lidt - men det er på et stort set ikke tilstedeværende handelsniveau....
3) Sommerhusene er hastigt på vej i gulvet - både på omsætning og pris .
4) Der resterer en korrektion på ca 50% i reale priser før boligpriserne når en "normal" bund. Jeg tror imidertid at Thomas har ret - denne gang er der for praktiske formål ingen bund.

Mvh
Cirb

Spændende med Norge, det er nok den mest spektakulære boble i verden (sammen med Australien)
Nu bor jeg jo selv i Ørestad. Og her har vi virkelig dead cat bounce med fuld kraft. Der er både volume og stigende priser. Men hvis man kører en tur på den anden side af Vestvolden så er det fuldkommen dødt.

Jeg tror at alene den voldsomme byggeaktivitet på Amager suger et par tusinder familier væk fra forstæderne omkring Kbh. som vil ramme dem om et par år - igen.

Min pointe er den at lav-rente politikken virkelig er en katastrofe for boligmarkedet, da der stadig bliver bygget af pensionskasser, private og den almene sektor. Da man bare skal have et afkast på 2-3% for at gå i gang set i forhold til en statsobligation.

Lars_HH skrev:Min pointe er den at lav-rente politikken virkelig er en katastrofe for boligmarkedet, da der stadig bliver bygget af pensionskasser, private og den almene sektor. Da man bare skal have et afkast på 2-3% for at gå i gang set i forhold til en statsobligation.

Det tror jeg, du har ret i!
Netop det at man har aflivet realkreditten gør, at opsparingen ikke har noget sted at gå hen.

Lars_HH skrev:Spændende med Norge, det er nok den mest spektakulære boble i verden (sammen med Australien)
Nu bor jeg jo selv i Ørestad. Og her har vi virkelig dead cat bounce med fuld kraft. Der er både volume og stigende priser. Men hvis man kører en tur på den anden side af Vestvolden så er det fuldkommen dødt.

Jeg tror at alene den voldsomme byggeaktivitet på Amager  suger et par tusinder familier væk fra forstæderne omkring Kbh. som vil ramme dem om et par år - igen.  

Markedet virker ret skizofrent i øjeblikket - her i Aarhus er der budkrig på nogle huse, mens tilsvarende nogle hundrede meter væk (og nej, de ligger ikke på en motorvej eller andet skoledisktrikt) tilsynladene er usælgelige.Mægler skufferne er fulde af "diskrete" salg (= jeg vil/kan kun sælge, hvis jeg kan få en 2007 pris, og huset skal ikke på nettet så alle kan kan se på liggetiden, hvor utopisk det er).

Hvis der er nogen trend så er det tingene skal være 110 % indflytnings klart og at start prisen skal stå meget skarpt.

Kommunens byggegrunde kan sælges igen - men der står nybyggede huse i de samme kvarterer som har været til salg længe...

Volumen er - uden at være prangende - helt tilforladeligt.
http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=77751&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=1

Men hvis du ser på de konkurerende omegns kommuner er handlerne mere eller mindre kollapsede
Faurskov (Hinnerup/Hadsten)
Skanderborg
Silkeborg
Horsens/Hedensted
Randers
Odder

Havnebyggeriet ret svært ved at leje deres (meget dyre) store lejlligheder ud, mens det går bedre med de små.

Hvis jeg skal vove en analyse så tror jeg at vi ser at nye eller nyrenoverede huse til en skarp pris på "attraktive" placeringer (det er ikke nødvendigvis de samme som for 10 år siden) købes af familier med et tvangsbehov (=børnefamilier) og at enkelte "liebhaver" huse handles til skarpe priser, men generelt er markedet lagt dødt - helt dødt.

Mvh
Cirb

Lars_HH skrev:Spændende med Norge, det er nok den mest spektakulære boble i verden (sammen med Australien)
 

Så ved de da hvad de skal bruge deres oliefond til....
Det bliver "sjovt" hvis olieboblen og den norske boligboble går i stykker samtidigt.

Vi har været inde på det før, men nogen med et godt bud på hvordan man shorter norske banker og hvilke af dem der er stærkest eksponeret mod boligmarkedet ?

Mvh
Cirb

Se Helsingør og Hillerød som en traditionelt OK områder i 90'erne og 00'erne, nærmest kollaps.

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=77217&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=1

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=77219&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=1

Lorteøen holder dog fan(d)en højt på lejlighedsfronten.

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=22300&PropertyTypeSelection=1&DatatypeSelection=1

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=22300&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=1

Ja, men Norges konkurrenceevne er jo fuldkommen elendig. Det er jo Danmark anno 2007 på steroider og EPO. Ja, vi har muligvis PEAK-olien på efterspørgslen:

http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/03/focus-0

Desuden har de en noget mere lempelig udlændingepolitik som også lægger pres på de off. udgifter.

Det er virkelig en spektakulær cocktail, den norske krone skal dog først gå i gang med en svækkelse før det går galt. Men det hænger igen sammen med olieprisen.

Lars_HH skrev:Ja, men Norges konkurrenceevne er jo fuldkommen elendig. Det er jo Danmark anno 2007 på steroider og EPO. Ja, vi har muligvis PEAK-olien på efterspørgslen:

http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/03/focus-0

Desuden har de en noget mere lempelig udlændingepolitik som også lægger pres på de off. udgifter.

Det er virkelig en spektakulær cocktail, den norske krone skal dog først gå i gang med en svækkelse før det går galt. Men det hænger igen sammen med olieprisen.

Næh... problemet er ikke "peak-oil" og andre vrangforestillinger. Hvem har nogensinde klaget over manglen på bor (dvs. grundstoffet)?
Nej sagen er, at vi med Kina står overfor et kollaps også af efterspørgslen efter olie. Stenalderen sluttede ikke fordi man løb tør for sten - de blev dog en hel del mindre værd.

Det, der desværre kommer til at knække Norge bliver de faldende oliepriser - så står Norge der uden konkurrenceevne.

- Og så vil fjeldaberne vide at deres 400 år under strengt, men dygtigt, ansvarsfuldt og samvittighedsfuldt dansk styre var deres bedste tid.

Se, jeg tror ikke at en nordmand rigtig er lykkelig som selvstændig. Han har det bedre hvis han kan overlade ansvarets byrde til en anden, så nordmanden istedet kan koncentrere sig om sine sættere, får og ski.

Jomsviking skrev:- Og så vil fjeldaberne vide at deres 400 år under strengt, men dygtigt, ansvarsfuldt og samvittighedsfuldt dansk styre var deres bedste tid.

Se, jeg tror ikke at en nordmand rigtig er lykkelig som selvstændig. Han har det bedre hvis han kan overlade ansvarets byrde til en anden, så nordmanden istedet kan koncentrere sig om sine sættere, får og ski.

Det vil de så også kunne leve med - efter megen brokkeri - BARE det holder svenskerne væk!

http://epn.dk/okonomi2/dk/ECE5849436/fald-i-detailsalget-slar-ikke-oekonomer-ud-af-kurs/



Forbedring i boligmarkedet ?
Hvor ? 

Mvh
Cirb

Lars_HH skrev:Ja, men Norges konkurrenceevne er jo fuldkommen elendig. Det er jo Danmark anno 2007 på steroider og EPO. Ja, vi har muligvis PEAK-olien på efterspørgslen:

http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/03/focus-0

Desuden har de en noget mere lempelig udlændingepolitik som også lægger pres på de off. udgifter.

Det er virkelig en spektakulær cocktail, den norske krone skal dog først gå i gang med en svækkelse før det går galt. Men det hænger igen sammen med olieprisen.

Der er megen hype omkring skiffergas. Humlen er dog, at de fleste ikke producerer ret længe, før en de er tømt/tørrer ud. Lige nu etableres der 1.000 vis af nye boringer hele tiden, og det er kun på grund af, at antallet af boringer hele tiden øges, at produktionen stiger.
Det er lidt et ponzischeeme i gas. Det kan forsvinde igen lige så hurtigt - og så står man tilbag med nogle massive forureningsproblemer.

Plyds skrev:

Lars_HH skrev:Ja, men Norges konkurrenceevne er jo fuldkommen elendig. Det er jo Danmark anno 2007 på steroider og EPO. Ja, vi har muligvis PEAK-olien på efterspørgslen:

http://www.economist.com/blogs/graphicdetail/2013/03/focus-0

Desuden har de en noget mere lempelig udlændingepolitik som også lægger pres på de off. udgifter.

Det er virkelig en spektakulær cocktail, den norske krone skal dog først gå i gang med en svækkelse før det går galt. Men det hænger igen sammen med olieprisen.

Der er megen hype omkring skiffergas. Humlen er dog, at de fleste ikke producerer ret længe, før en de er tømt/tørrer ud. Lige nu etableres der 1.000 vis af nye boringer hele tiden, og det er kun på grund af, at antallet af boringer hele tiden øges, at produktionen stiger.
Det er lidt et ponzischeeme i gas. Det kan forsvinde igen lige så hurtigt - og så står man tilbag med nogle massive forureningsproblemer.

Og?

http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2013/09/18/155533.htm

Morten Skak skrev:Det betyder, at boligmarkedet er kommet i gang igen, siger Morten Skak.

Cirb skrev:
Handelsaktivitet Boligmarkedet

Den lader vi lige stå et øjeblik...

Så på et tidspunkt, hvor der aldrig nogensinde er blevet handlet færre boliger i Danmarks historien føler den universitets ansatte (= offentligt betalte) økonom Morten Skak sig kaldet til til at udtale "at boligmarkedet er kommet i gang igen".....

Jeg synes det åbner for to mulige fortolkninger -  enten er Morten Skak meget, meget dum eller også er han uhæderlig og videnskabeligt uredelig.
Da han trods alt tilsynladene klarer at trække vejret, foreslår jeg data peger mod sidste mulighed.

Mvh
Cirb

1) Prøv at læse Løkkes bizarre argumentation.
Sammenhold den med ovenstående graf med den yderligere boligboble i Sverrig. Et Sverrig, der aldrig kom ud af deres bankkrise efter den kolde krig: I dag har de 4 kræftsygdomme af samme alvor som Danske Bank.

Danmark har en chance, det har Sverrig ikke! De svenske banker skal trækkes sig ud af 6 lande, hver af de 4 banker i alvorligere klemme end Danske Bank i Irland 3-4 steder. Altså groft sagt et problem der er 10-20 gange værre end Irland for Danske Bank - Danske Bank har så Norge, Sverrig og Finland (evt. Estland) men et samlet dansk problem på 3 gange Irland. Det kan vi overleve - specielt med et mageskifte mellem Danske Bank og Nordea, så kan det gå. Sverrigs problem er mere end 4 gange større end Danmarks. Det også fordi udgangspositionen var værre for bankerne.
Jeg har svært ved at se Sverrig klare det. Vi har sgu problemer nok.

2) Se på første graf med NOK og SEK!

Det er ikke ejendomsboblen i Norge: Det er formentlig skibskreditten, hvor DnB har 250 mia. Nordea 100 mia. og Danske Bank 50 mia. Med APM som mulig undtagelse må vi formode, at alle skibskreditter er nødlidende al den stund at ingen har tjent penge de sidste 3-4 år, se bare Torm. Det KUNNE betyde, at Danske Bank slipper ud af Norge med et tab på ca. Irland.

Det opmuntrende er, at jeg forstår, at det faktisk lykkedes Mærsk McKinney Møller at lægge til i Århus (Jeg havde sgu min tvivl, der er en ækel grund mellem Samsø og Århus - men MMM stikker forbavsende lidt). Det betyder at kampen mellem Århus og Göteborg, her er Århus stærk forhåndsfavorit - specielt med den transportplan for jernbane, som er vedtaget. I den slags kampe, der tager vinderen det hele - taberen har kun sur stråle. Det er kapløbet til Hamburg Maschen.

3) Det vi ser i øjeblikket er ikke Tobins-Q, dvs. at man vil fortsætte med at bygge, fordi nybygning er billigere end køb af brugt - eller i hvert fald kun af meget begrænset omfang. Det er nærmest rent finansielt, fordi man skal holde - specielt - BRF flydende til SIFI-lovene er vedtaget. Sverrig kommer ikke med i bankunionen, fordi - som før skrevet - de kan ikke klare det.
Danske Bank er slem nok; men 4 til af det format, det går ikke. Dernæst er der ikke nogen, der har brug for Sverrig - jo som depot for radioaktivt affald og svært belastede kriminelle.
Årsagen til at vi kan sige, at det ikke er Tobins-Q er, at udlånet så at sige ikke rør sig. Der bygges altså tilnærmelsesvis ikke - der er jo heller ikke hverken afdrag eller renter.

Men - igen - en god tråd, man bliver klogere af.

Gad vide hvilke "interessante" forklaringer vi skal lægge ører til når 2013 ender med at blive året med den laveste omsætning på boligmarkedet nogensinde ?

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Gad vide hvilke "interessante" forklaringer vi skal lægge ører til når 2013 ender med at blive året med den laveste omsætning på boligmarkedet nogensinde ?

Mvh
Cirb

Det interessante ved grafen er egentlig at omsætningen på parcelhuse falder sammen i 2009 - kommer sig lidt igen; men faldet tilbage i 2012-13 til det panisk lave niveau i 2009.

Thomas skrev:

Cirb skrev:

Gad vide hvilke "interessante" forklaringer vi skal lægge ører til når 2013 ender med at blive året med den laveste omsætning på boligmarkedet nogensinde ?

Mvh
Cirb

Det interessante ved grafen er egentlig at omsætningen på parcelhuse falder sammen i 2009 - kommer sig lidt igen; men faldet tilbage i 2012-13 til det panisk lave niveau i 2009.

Og ejerlejlighedsmarkedet (=Kbh) der skulle være rødglødene ligger fortsat på "all time low".

Formentlig vil vi alligevel skulle høre historier, om hvordan markedet er i bedring lige indtil det omkring marts-april 2014 ikke længere er muligt at skjule at det var det så ikke....  
Til den tid vil historien så istedet blive at nu (NU !) stiger omsætningen - ja, selvfølgelig gør den det; det er jo forår.....

Punks not dead, it just smells so.....

Spørgsmålene er blandt andet hvor længe finansfascisterne kan holde ejerlejligheds markedet kunstigt oppe prismæssigt, hvad SDRO kravene og de ukontrollerbare tab på huse og somemrhuse kommer til at gøre, hvornår bankunionen træder i kraft og hvornår die kanzlerin synes der er så meget styr politisk på sydeuropa at hun tør lade ECB slå afterburneren til.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Det interessante ved grafen er egentlig at omsætningen på parcelhuse falder sammen i 2009 - kommer sig lidt igen; men faldet tilbage i 2012-13 til det panisk lave niveau i 2009.

Og ejerlejlighedsmarkedet (=Kbh) der skulle være rødglødene ligger fortsat på "all time low".

Formentlig vil vi alligevel skulle høre historier, om hvordan markedet er i bedring lige indtil det omkring marts-april 2014 ikke længere er muligt at skjule at det var det så ikke....  
Til den tid vil historien så istedet blive at nu (NU !) stiger omsætningen - ja, selvfølgelig gør den det; det er jo forår.....

Punks not dead, it just smells so.....

Spørgsmålene er blandt andet hvor længe finansfascisterne kan holde ejerlejligheds markedet kunstigt oppe prismæssigt [/quote]Det kan man ganske længe: Dels er beboerne i ejerlejligheder så meget yngre at dødsfald ikke bringer noget på markedet, dels skal spekulationsbyggeriet udlejes.

, hvad SDRO kravene og de ukontrollerbare tab på huse og sommerhuse kommer til at gøre, hvornår bankunionen træder i kraft

Det er jo den bankfascisterne er så hyle angst for.

og hvornår die Kanzlerin synes der er så meget styr politisk på Sydeuropa at hun tør lade ECB slå afterburneren til.
Det bliver ikke til noget!

Næhh... det, jeg kikker efter er det meget store efterslæb af investeringer i Tyskland. Det afhænger mere af regeringsdannelsen! SPD skal have noget for at gå med og lade den bank- og skattefuskerhadende Schäuble fortsætte. Nu er man p.gr.a. kommende manglende afsætning ikke uvillig til at foretage investeringer - og man skal også have kantet kysen på Siemens.
Problemet er bare det, at væksten kommer alle andre steder end i Hovedstaden.

Mvh
Cirb

Går man ind på EJEN13, så viser lejligheds-salget i region hovedstaden en tydelig tendens opad.

Jomsviking skrev:Går man ind på EJEN13, så viser lejligheds-salget i region hovedstaden en tydelig tendens opad.

Ja tak! Men hvor meget af det er en omrokering af parkeringsaftaler? Realkredit Danmark har flere gange ytret betænkelighed ved en genopblussen af boligboblen.
Vi ser efterfølgende ret så betydelige korrektioner netop på ejerlejligheder - rent mængdemæssigt.

Hvad angår kreditforeningernes stabilitet er det formentlig nok så meget BRF som helt på egen hånd står til et kollaps - og dermed et totalt kollaps af det det Københavnske ejerboligmarked - og realkreditsystemet.

Selv om BRF er den lille i det spil, så har de dels immervæk noget, der minder om 8% af udlånet, dels har de en enorm mængde "ejendomme i midlertidig besiddelse" - de er så godt nok anbragt i parkeringsaftaler; men vil komme i spil i tilfælde af en konkurs: dels har BRF en uforholdsmæssig stor del af de værst overbelånte ejendomme.

Forstået på den måde, at indholdet i statistikken og definitionerne ikke længere afspejler realiteterne. Givetvis er tallene korrekte iht. tingbogen; men de handelspriser man anvender i parkeringsaftaler er pr. definition IKKE markedspriser - selvom man lader som om de er. Det er dér problemet er.

En markedspris er den pris som to af hinanden uberoende parter afgør en handel med til fuld og endelig afgørelse.

• Det karakteristiske er, at diverse underlige aftaler er handler med sig selv! Der er ikke tale om en "markedspris". Enten finder man en platugle, eller også har man et eller andet datterselskab, man overdrager ejendommen til mhp. udlejning.
  
• Disse handler er langt fra endelige, fordi der er købsforbehold og tilbagesalgsklausuler til på forhånd aftalte priser.
  
• Det er et cirkus lidt a la Nordisk fjer med diverse interne handler.

Her er en liste over de pt. 3121 solgte ejerlejligheder i København

http://www.boliga.dk/salg/resultater?so=1&type=Ejerlejlighed&kom=101&amt=&fraPostnr=&tilPostnr=&iPostnr=&gade=&min=&max=&byggetMin=&byggetMax=&minRooms=&maxRooms=&minSize=&maxSize=&minsaledate=2013&maxsaledate=today&kode=1

Så kan du jo lige vise Jomsviking hvilke af disse der er platuglehandler. Eftersom du jo påstår, at det reelt er dem der holder priserne kunstigt oppe og ingen kan sælge deres lejlighed på almindelig vis så må der jo være stort set hele listen.

SÅ KOM SÅ IGANG!

Vis Jomsviking hvordan man svindler. Du kan jo bare tage side 1 fx. og dokumentere dine påstande

wh - Skal vi ikke gøre det omvendt. Hvad med om du selv gennemgår din liste og redegør for de 100 første på listen. Så kan andre skyde din argumentation ned.

Min pointe er at jeg aldrig har set et analysearbejde fra din hånd, men (alt) for mange 2 minutters argumenter som du også er glad for at genbruge med et par måneders interval.