Udløb af afdragsfrihed - nyt realkreditlån over 80 procent af aktuelle ejendomsværdi

Plyds skrev:

Jomsviking skrev:@Plys

Det er skræmmende. Nb at huse købt i 2010 og 2011 også har tab i nær hvert andet salg - der havde priserne ellers fået et nøk ned ad.


Lad os tage en median familie med RK der købte et fint lille hus til 2.5M i de gode år, lad os bare sige i 2008.
Dette sælger de i dag med 20% tab plus 100k til ejendomsmøgler

Denne lille familie havde financieret sig som følger:
5% udbetaling
flex uden afdrag på de 80%
Banklån på de yderste 15% med løbetid 30år (jeg har sat renten på dette til 9%). (Jeg mener ikke at et sådant arrangement var/er atypisk)

De vil have afdraget ca. 15500 kr på banklånet

Gabet er altså:
375000(hus)+100000(møgler) -15500(afdrag) =459500

Lad os sige at banken siger at dette afvikles med 10% over 10 år, det giver en mdr ydelse, brutto, ca 6000kr.

Ja det er ikke pæne tal, men sådan er det jo at tage maks. risiko. Nu må familien bo til leje i en længere årrække, sælge bilerne og nøjes med bus og cykel, ind til gælden er betalt. Det bliver hårdt arbejde, men hvad? De dør jo ikke af det!

Nix den redningsbåd har man brændt for hyggen skyld - det luner så dejligt mens skuden synker.

Jeg har kigget lidt på denne, som WH postede:



udløb afdragsfrihed

Det er en analyse af boligejere med udløb af afdragsfrihed, hvor gældsserviceringsbrøken >50%

Jeg mener at der bliver begået flere matematiske fejl. Den måske mest graverende er at man undersøger et multivariabelt koblet system ved kun at betragte en variabel adgangen - det er forkert.

Når afdraget sætter ind for de insolvente og de ryger over de 50% gældsbrøk, og i et eller andet omfang bliver nødlidende så kobler det sig da logisk tilbage til huspriserne (f,eks, ved tvangsauktioner) og flere bliver insolvente og af disse vil flere ryge op i 50% gældsbrøk, dels fordi de allerede er der, dels fordi de bliver tvunget til at afdrage.

Det er blot et negativt feedback-loop i systemet.

Når boligejere bliver nødlidende og er insolvente må det da påvirke bank og RK, der må tage sig betalt for tab/nedskrivninger m.m.
Det må logisk koble sig tilbage til finansieringsbetingelserne, og derved påvirke gældsbrøken i et negativt feedback loop.

Hvad jeg dog anser for en helt utilstedelig udeladelse er at man mener at man kan analyserer denne situation uden at tage rente følsomheden i betragtning!
Det har man så lavet en selvstændig rapport til (som vi diskuterer ovenfor), men denne tager ikke højde for udløb af afdrag, eller afdragsfrihed overhovedet.

Man har fuldstændigt afkoblet afdrag og rente i analysen af gældsbrøk og solvens. Det er overraskende da gældsbrøk er en funktion af både afdrag og rente!

Jomsviking skrev:Jeg har kigget lidt på denne, som WH postede:



udløb afdragsfrihed

Det er en analyse af boligejere med udløb af afdragsfrihed, hvor gældsserviceringsbrøken >50%

Jeg mener at der bliver begået flere matematiske fejl. Den måske mest graverende er at man undersøger et multivariabelt koblet system ved kun at betragte en variabel adgangen - det er forkert.

Når afdraget sætter ind for de insolvente og de ryger over de 50% gældsbrøk, og i et eller andet omfang bliver nødlidende så kobler det sig da logisk tilbage til huspriserne (f,eks, ved tvangsauktioner) og flere bliver insolvente og af disse vil flere ryge op i 50% gældsbrøk, dels fordi de allerede er der, dels fordi de bliver tvunget til at afdrage.

Det er blot et negativt feedback-loop i systemet.

Når boligejere bliver nødlidende og er insolvente må det da påvirke bank og RK, der må tage sig betalt for tab/nedskrivninger m.m.
Det må logisk koble sig tilbage til finansieringsbetingelserne, og derved påvirke gældsbrøken i et negativt feedback loop.

Hvad jeg dog anser for en helt utilstedelig udeladelse er at man mener at man kan analyserer denne situation uden at tage rente følsomheden i betragtning!
Det har man så lavet en selvstændig rapport til (som vi diskuterer ovenfor), men denne tager ikke højde for udløb af afdrag, eller afdragsfrihed overhovedet.

Man har fuldstændigt afkoblet afdrag og rente i analysen af gældsbrøk og solvens. Det er overraskende da gældsbrøk er en funktion af både afdrag og rente!

Det vidste wh også godt, derfor hans fravær,altså lige til om lidt

Vil Du bruge noget energi og samle dine posts her i dette emne ,til et samlet emnestart over hos møglerne
Samme emne skal selvfølgelig ind i Den rå virkelighed

klogeaage 35 skrev:

Jomsviking skrev:Jeg har kigget lidt på denne, som WH postede:



udløb afdragsfrihed

Det er en analyse af boligejere med udløb af afdragsfrihed, hvor gældsserviceringsbrøken >50%

Jeg mener at der bliver begået flere matematiske fejl. Den måske mest graverende er at man undersøger et multivariabelt koblet system ved kun at betragte en variabel adgangen - det er forkert.

Når afdraget sætter ind for de insolvente og de ryger over de 50% gældsbrøk, og i et eller andet omfang bliver nødlidende så kobler det sig da logisk tilbage til huspriserne (f,eks, ved tvangsauktioner) og flere bliver insolvente og af disse vil flere ryge op i 50% gældsbrøk, dels fordi de allerede er der, dels fordi de bliver tvunget til at afdrage.

Det er blot et negativt feedback-loop i systemet.

Når boligejere bliver nødlidende og er insolvente må det da påvirke bank og RK, der må tage sig betalt for tab/nedskrivninger m.m.
Det må logisk koble sig tilbage til finansieringsbetingelserne, og derved påvirke gældsbrøken i et negativt feedback loop.

Hvad jeg dog anser for en helt utilstedelig udeladelse er at man mener at man kan analyserer denne situation uden at tage rente følsomheden i betragtning!
Det har man så lavet en selvstændig rapport til (som vi diskuterer ovenfor), men denne tager ikke højde for udløb af afdrag, eller afdragsfrihed overhovedet.

Man har fuldstændigt afkoblet afdrag og rente i analysen af gældsbrøk og solvens. Det er overraskende da gældsbrøk er en funktion af både afdrag og rente!

Det vidste wh også godt, derfor hans fravær,altså lige til om lidt

Vil Du bruge noget energi og samle dine posts her i dette emne ,til et samlet emnestart over hos møglerne
Samme emne skal selvfølgelig ind i Den rå virkelighed

Jeg synes det er svært at uddrage andet end at EVMs beregninger er tvivlsomme.

Et andet kritikpunkt mht solvens analysen.

EVM ser ud til at bruge det gennemsnitlig prisfald for hele landet. Men det tal dækker som bekendt over store regionale forskelle.
Men RK/BK'en tager jo tabet på det enkelte hus, og det kommer ikke til at "gå ud" for RK/BK'en vinder ikke noget der hvor det går godt/mindre dårligt.

Jomsviking skrev:Et andet kritikpunkt mht solvens analysen.

EVM ser ud til at bruge det gennemsnitlig prisfald for hele landet. Men det tal dækker som bekendt over store regionale forskelle.
Men RK/BK'en tager jo tabet på det enkelte hus, og det kommer ikke til at "gå ud" for RK/BK'en vinder ikke noget der hvor det går godt/mindre dårligt.

Specielt er det dubiøst fordi de dyreste ejendomme - Hovedstaden er dem med det største prisfald - i kroner og ører - og relativt.

Det er vel også en mærkværdig tankegang EVM har mht. til tilbagebetaling af gæld. En ting er at man springer nogle afdrag over pga. uheldige omstændigheder, men nærmest at planlægge en nationaløkonomi efter at folk ikke skal afdrage er bekymrende.

Har man købt sit hus som 30 årig så er man efter 10 års afdragsfrihed som bekendt blevet 40, tager man så liiige 10 år til for at få enderne til at mødes, så står man som 50årig, og kan se frem til massive ydelser ind til man er 80 - langt ind i pensionist alderen, hvor midlerne er begrænsede.

Det kan da aldrig gå godt?

Jomsviking skrev:Det er vel også en mærkværdig tankegang EVM har mht. til tilbagebetaling af gæld. En ting er at man springer nogle afdrag over pga. uheldige omstændigheder, men nærmest at planlægge en nationaløkonomi efter at folk ikke skal afdrage er bekymrende.

Har man købt sit hus som 30 årig så er man efter 10 års afdragsfrihed som bekendt blevet 40, tager man så liiige 10 år til for at få enderne til at mødes, så står man som 50årig, og kan se frem til massive ydelser ind til man er 80 - langt ind i pensionist alderen, hvor midlerne er begrænsede.

Det kan da aldrig gå godt?

Jeg spekulerer også over hvordan sådan noget juks kan skrives - eller rettere, det ved jeg godt.

Summen af kardemommen er, at man godt ved at det er håbløst, man kan bare ikke tage øretæverne nu.
Danske Bank skal have lov til at leve lidt endnu, så man kan redde det, der kan reddes ud af kløerne på dem. Vi skal have Nordea ud af landet - der er IKKE nogen mulighed for at Danmark garanterer for en svensk statsbank.

Den eneste mulighed for at Danske Bank kan leve op til kapitalkravene er, at slanke balancen - dvs. tilbyde de gode bankkunder alternativ finansiering, for de agter IKKE at betale for Danske Banks tåbeligheder - forståeligt nok.

Nu er jeg ikke særlig avanceret; men det notat kan jo ikke overbevise nogen. Det sludder skal man da lige vove at komme med til Nationalbanken eller ECB - jeg frygter bare, at det er det, man har gjort - og dermed ødelagt mulighederne for at få en fornuftig ordning for realkreditobligationen - kridterne, ja de skal bare skylles ud i lokummet. Det er den fast forrentede konvertible annuitet, der skal reddes.

Danske Bank og Ane Arnth Jensen bræger fortsat det samme sludder - og det overbeviser IKKE nogen.

Jeg frygter ikke, at der er en skjult dagsorden - jeg er hunderæd for, at der IKKE er.

Det er bare trættende med de klakører som bliver ved at vrøvle. Vi har hørt deres "argumenter", og de overbeviser IKKE nogen, der har den mest perifere interesse i sagsforholdet.

Hej forum,
En ny mand melder sig på banen, men bare rolig jeg kommer ikke til at kloge mig eftersom det kræver et højt IQ og det besidder jeg ganske enkelt ikke. Men når jeg nu ikke selv kan regne tingene ud ja så har jeg jo i stedet for ubesvarede spørgsmål og der er dette forum jo et godt sted at starte. Så lige på og rå. Jeg var til fest i weekenden og var placeret til bords med en bankmand (i en større dansk bank) der står for virksomhedsrådgivning til de kunder der har problemer og der er ifølge ham mange. Men det han sagde som fik koldsveden til at løbe er at når afdragsfriheden på boligmarkedet ophøre giver det problemer – store problemer, men der er småting i forhold til hvor store problemer virksomheder kommer i for der er rigtig mange der ikke kan afdrage og det er store beløb. Men som han sagde ”det skriver pressen jo heldigvis ikke noget om”. Nej og hvorfor gør de egentlig ikke det? Og hvor store beløb taler vi egentlig om? Er det egentlig her kreditforeningerne er bange og derfor de har været på knæ for ministeren?

Aarhus78 skrev:Hej forum,
En ny mand melder sig på banen, men bare rolig jeg kommer ikke til at kloge mig eftersom det kræver et højt IQ og det besidder jeg ganske enkelt ikke. Men når jeg nu ikke selv kan regne tingene ud ja så har jeg jo i stedet for ubesvarede spørgsmål og der er dette forum jo et godt sted at starte. Så lige på og rå. Jeg var til fest i weekenden og var placeret til bords med en bankmand (i en større dansk bank) der står for virksomhedsrådgivning til de kunder der har problemer og der er ifølge ham mange. Men det han sagde som fik koldsveden til at løbe er at når afdragsfriheden på boligmarkedet ophøre giver det problemer – store problemer, men der er småting i forhold til hvor store problemer virksomheder kommer i for der er rigtig mange der ikke kan afdrage og det er store beløb. Men som han sagde ”det skriver pressen jo heldigvis ikke noget om”. Nej og hvorfor gør de egentlig ikke det? Og hvor store beløb taler vi egentlig om? Er det egentlig her kreditforeningerne er bange og derfor de har været på knæ for ministeren?

Fint nok, velkommen til.

Jeg tror, det er begge dele. Du skal bladre lidt.

Udlånsstatistik

Der, hvor problemet er for virksomhederne er - typisk nok i flex uden afdrag, og her taler vi 175 mia. i realkredit. Der er så nok også problemer oveni for bankerne (Din kilde lyder som Nordea) for et ukendt beløb.
Sagen er jo bare den, at nu kommer der - det skændes de i øjeblikket om - virksomhedsobligationslån til små og mellemstore virksomheder. De vil kunne tilbydes - som afløsning til banklån - på fordelagtige vilkår til investorerne (læs pensionskasser) med interessante løbetider på 5-7 år.

Problemet er, at der er visse virksomheder, der IKKE kan opnå et obligationslån med afdrag. De kunder bliver tilbage i bankerne.

Der er krav om mere kapital til bankerne. Forholdet mellem lån og egenkapital, skal bringes ned: Det kan ske på to måder:

a) Ved at man sælger nogle flere aktier, som Amagerbanken gjorde. Det er nok ikke muligt, dels er det store banker, dels stoler investorerne ikke på, at de ikke går på røven - bankerne altså. Investorerne har IKKE lyst til at tabe penge - underligt nok.

b) Man kan nedbringe udlånet - f.eks. ved at lånene til virksomhederne laves om til virksomhedsobligationer (Vi har lige set at Haldor Topsøe har lånt 1½ mia. på den måde). Det er så fint nok for lånerne og virksomhederne. Men problemet er at dem, der hverken kan betale rente eller afdrag - de bliver i bankerne.
Af problembørn i den kategori kan Du tage sådan noget som Torm, der ikke har sejlet overskud hjem i mangfoldige år. Når så fragtraterne og olieprisen stiger - så bliver smilene på direktionsgangen mere end anstrengte. Samtidig falder skibenes værdi - byggeprisen er ligegyldig, man kan ikke sælge lortet: Man kan ikke sejle billigere end Mærsk f.eks. (en anden ting med tankskibe: Olie og gasledninger fra Rusland hugger ind i behovet for skibstransport).

Thomas skrev:

Aarhus78 skrev:Hej forum,
En ny mand melder sig på banen, men bare rolig jeg kommer ikke til at kloge mig eftersom det kræver et højt IQ og det besidder jeg ganske enkelt ikke. Men når jeg nu ikke selv kan regne tingene ud ja så har jeg jo i stedet for ubesvarede spørgsmål og der er dette forum jo et godt sted at starte. Så lige på og rå. Jeg var til fest i weekenden og var placeret til bords med en bankmand (i en større dansk bank) der står for virksomhedsrådgivning til de kunder der har problemer og der er ifølge ham mange. Men det han sagde som fik koldsveden til at løbe er at når afdragsfriheden på boligmarkedet ophøre giver det problemer – store problemer, men der er småting i forhold til hvor store problemer virksomheder kommer i for der er rigtig mange der ikke kan afdrage og det er store beløb. Men som han sagde ”det skriver pressen jo heldigvis ikke noget om”. Nej og hvorfor gør de egentlig ikke det? Og hvor store beløb taler vi egentlig om? Er det egentlig her kreditforeningerne er bange og derfor de har været på knæ for ministeren?

Fint nok, velkommen til.

Jeg tror, det er begge dele. Du skal bladre lidt.

Udlånsstatistik

Der, hvor problemet er for virksomhederne er - typisk nok i flex uden afdrag, og her taler vi 175 mia. i realkredit. Der er så nok også problemer oveni for bankerne (Din kilde lyder som Nordea) for et ukendt beløb.
Sagen er jo bare den, at nu kommer der - det skændes de i øjeblikket om - virksomhedsobligationslån til små og mellemstore virksomheder. De vil kunne tilbydes - som afløsning til banklån - på fordelagtige vilkår til investorerne (læs pensionskasser) med interessante løbetider på 5-7 år.

Problemet er, at der er visse virksomheder, der IKKE kan opnå et obligationslån med afdrag. De kunder bliver tilbage i bankerne.

Der er krav om mere kapital til bankerne. Forholdet mellem lån og egenkapital, skal bringes ned: Det kan ske på to måder:

a) Ved at man sælger nogle flere aktier, som Amagerbanken gjorde. Det er nok ikke muligt, dels er det store banker, dels stoler investorerne ikke på, at de ikke går på røven - bankerne altså. Investorerne har IKKE lyst til at tabe penge - underligt nok.

b) Man kan nedbringe udlånet - f.eks. ved at lånene til virksomhederne laves om til virksomhedsobligationer (Vi har lige set at Haldor Topsøe har lånt 1½ mia. på den måde). Det er så fint nok for lånerne og virksomhederne. Men problemet er at dem, der hverken kan betale rente eller afdrag - de bliver i bankerne.
Af problembørn i den kategori kan Du tage sådan noget som Torm, der ikke har sejlet overskud hjem i mangfoldige år. Når så fragtraterne og olieprisen stiger - så bliver smilene på direktionsgangen mere end anstrengte. Samtidig falder skibenes værdi - byggeprisen er ligegyldig, man kan ikke sælge lortet: Man kan ikke sejle billigere end Mærsk f.eks. (en anden ting med tankskibe: Olie og gasledninger fra Rusland hugger ind i behovet for skibstransport).

Tak for svaret, men det fik ikke bremset min koldsved, men det havde jeg nu heller ikke forventet på dette forum. Jeg vil nu også hellere have sandheden for så har jeg da en mulighed for at kunne agere. Mht. kilde må jeg heller holde kæft, men mit eget privatliv og intentioner er der intet der behøves at skjule hvis det skulle interessere nogen.

Aarhus78 skrev:

Tak for svaret, men det fik ikke bremset min koldsved, men det havde jeg nu heller ikke forventet på dette forum. Jeg vil nu også hellere have sandheden for så har jeg da en mulighed for at kunne agere. Mht. kilde må jeg heller holde kæft, men mit eget privatliv og intentioner er der intet der behøves at skjule hvis det skulle interessere nogen.

Det er fint nok; men jeg tænker bare på hvilke problemer, der er fremtrædende for hvem.

Mht. virksomheder og koldsved.

Man gør meget!

F.eks. Pihl & Søn er jo fallit adskillige gange; men man skal bruge dem til de store infrastrukturprojekter - evt. også i Tyskland, så....

Aarhus78 skrev:Hej forum,
En ny mand melder sig på banen, men bare rolig jeg kommer ikke til at kloge mig eftersom det kræver et højt IQ og det besidder jeg ganske enkelt ikke. Men når jeg nu ikke selv kan regne tingene ud ja så har jeg jo i stedet for ubesvarede spørgsmål og der er dette forum jo et godt sted at starte. Så lige på og rå. Jeg var til fest i weekenden og var placeret til bords med en bankmand (i en større dansk bank) der står for virksomhedsrådgivning til de kunder der har problemer og der er ifølge ham mange. Men det han sagde som fik koldsveden til at løbe er at når afdragsfriheden på boligmarkedet ophøre giver det problemer – store problemer, men der er småting i forhold til hvor store problemer virksomheder kommer i for der er rigtig mange der ikke kan afdrage og det er store beløb. Men som han sagde ”det skriver pressen jo heldigvis ikke noget om”. Nej og hvorfor gør de egentlig ikke det? Og hvor store beløb taler vi egentlig om? Er det egentlig her kreditforeningerne er bange og derfor de har været på knæ for ministeren?

Det korte af det lange er vel, at det reelt står langt værre til, end mange aner, og i forhold til hvad der skrives om i pressen...
I vel 10 - 15 år var mantraet i erhverslivet, at højeste mulige grad af fremmedfinansiering var det eneste rigtige. Det fik de så hinanden til at tro på, godt hjulpet af billige renter og villige banker.
Nu vender bøtten, og da overskuddene falder så bliver den høje gældsætning en møllesten om halsen på virksomhederne.

Landbrugel er vel groft sagt fallit for halvdelens vedkommende, og bankers og kreditforeningers sikkerheder og forduftet som dug for solen med de faldende jordpriser.

Industrien? Der er meget store forskelle - ikke til at sige.

Butikker? _ Der kommer massevis af lukninger

Håndværk - hvis ikke en ny bolig/job ordning snart vedtages, kommer der en massiv konkursbølge.

Personligt forventer jeg en 2. bølge af krisen snart kommer. Men det er ikke til at vide med sikkerhed. Vi skal nok regne med, at krisen trækker ud, og snarere bliver en ny normaltilstand. Dvs. ingen eller svagt negativ vækst i en længere årrække.

P.t. forsøger alle, banker, kreditforeninger, og mange virksomheder, at "svede" sig igennem krisen, og specilet bankerne og kreditforeninger gemmer bare på de dårlige lån og håber på bedre tider. Vi mangler stadig at se redning af mindst en kreditforening.

Kommer der bare 2% rentestigning, så faldet hele korthuset, incl. de med afdragsfri lån.

Sådan noget må du ikke engang spøge med. Selv med en rente omkring 0 er der overvejende sandsynlighed for at "man" ikke kan redde situationen. En forværrende rentestigning, vil med et sværdslag briste boblen. Er det ikke "vi har forsikret os imod det kan gå godt" der tidligere er nævnt med
Jævne mellemrum.

Jo Merkur - så vi vil nok få en del sprælleri at se, for at holde renten nede en tid endnu, men det er jo en manipulation, og går nok ikke i længden.

Spm er så hvor meget der inden kan redes ud....

I bund og grund mangler vi at få ryddet op i systemet, men det stof nok værre til, end selv vi herinde anede:

Hvis indholdet af denne artikel står til troende:
http://ing.dk/artikel/gaeldsranking-en-indikator-farlige-banker-157762

http://ing.dk/sites/ing/files/banker.jpg

Så kunne en enkelt banks konkurs have væltet HELE den globale finanssektorer fra den ene dag til den anden, så sammenfiltrede var de i indbyrdes transaktioner, lån, swaps osv.

Ganske interessant læsning.

Ikke noget under, at FED gik totalt i panik og startede seddelpressen på fuld hammer. Om manøvren lykkes på langt sigt mangler vi stadig at få bekræftet.

Jeg tror stadig, at vi få en 2. bølge af nedturen til et nyt lavpunkt, og først derfra ser vi bedring igen.

Årsagen er, at man (banker m.fl.) er begyndt at køre videre i den gamle skure igen, og der er endnu ikke rydder nok op.

Men jeg kan da forhåbentlig ta fejl....

Citat fra artiklen:
Det viser sig, at de 22 banker, der fik flest penge, udgjorde et
kritisk forbundet netværk, hvor hver enkelt aktør bogstaveligt talt
havde en kniv på struben på alle andre. Kortvarigt havde de en så høj
DebtRank, at en mindre insolvens kunne have udraderet dem alle i én lang
kaskade af krak, som figurerne her på siden viser. En DebtRank på 1
betyder, at man er i stand til at udslette den økonomiske værdi af hele
netværket, hvorimod en DebtRank på 0 betyder, at man er komplet afkoblet
fra netværket.
I begyndelsen af krisen, dvs. i slutningen af 2007 og i starten af
2008, havde disse 22 banker en relativt lav DebtRank på under 0,3, og
ville have kunnet modstå flere nabo-bankers krak uden selv at blive
destabiliseret. Men allerede i november 2008 var situationen en helt
anden. Flertallet af dem havde en DebtRank på over 0,5, og kombineret
med deres øgede skrøbelighed (defineret som gælden divideret med
egenkapitalen) ville de, hvis de var gået fallit, have kunnet udradere
over halvdelen af netværkets økonomi.