Ny offentlig Vurdering for Landbrugsejendomme...ikke forstået

ad1+2: Hektarprisen inkl. bygninger vil jo ofte ikke give et retvisende billede af den reelle hektarpris. I jeres tilfælde, hvor jorden=205.000 kr/ha inkl. bygninger er noget højere end naboens, vil det jo kunne skyldes, at bygningsmassens værdi "kun" skal fordeles på 13 ha og hvis naboens bygningsmasse skal fordeles på 23 ha, så vil det jo alt andet lige give en lavere hektarpris inkl. bygningsmasse. Jeres ejendomsvurdering, som så må ligge på omkring 2,7 mio skal jo netop tage højde for både jordværdien og bygningsmassens værdi. Du skriver ejendommens jord består hovedsagligt af eng og skov. Skov er handelsmæssigt afsindigt dyrt (folk er tossede), mens engarealer er vanskeligt omsættelige i det hele taget og værdien afspejler i højere grad en eller anden form for liebhavermæssig værdi og ikke den produktionsmæssige værdi. Hvis vi antager at skov+eng = 100.000 kr/ha, så efterlader det ca. 1,4 til bygningsmassen. Er dette for meget? henholdvis jordprisen og bygningsmassen.
Kan ikke sige om jeres offentlige vurdering er helt hen i skoven, men du er nødt til at tage enkeltdelene ud og vurdere værdierne for sig. Hvis dette ikke er retvisende kan I jo overveje en omvurdering.

Ad 3: Min skovværdi på den off. vurdering inkl. skovens grundværdi er 122.400 kr/ha.
Restjorden som vurderes til forskellige hektarpriser, vurderes i grundværdi til 68.000 kr for landbrugsjord og så er der et par arealer som vurderes til ca. 44.000 kr. Her kan man måske begynde at diskutere med Skat, om de har lavet den korrekte allokering af de forskellige arealer til de rigtige kategorier i alle tilfælde. Noget af jorden er måske vurderet ind i den høje sats og burde retteligt være vurderet ind i den lave sats.
Grundværdien kan du ca. gange med 2, og så har du skats vurdering af handelsprisen for jorden.
ad4: Tror det gør sig gældende for alle ejendomme, at den offentlige vurdering lægger sig noget tættere på den reelle handelspris end tidligere, måske i nogle tilfælde over. Rent skattemæssigt bliver man dog kun sat i ejendomsskat af jordens og stuehusets grundværdi.
ad 5: Så må du måske bare gøre dig klar til knæfald Angående de andre arvinger kan man sige, at de måske heller ikke synes det er spændende, hvis I får lov til at købe gården til en alt for lav pris. Det er jo retteligt også deres arv, som herved forringes, men det kommer jo meget an på den enkelte families forhold til stedet og det kan jo være, at man i familien har et samlet ønske om at bevare ejendommen i familien og derved ser mildt på, at I får nogle rigtig gode vilkår for overtagelse.

hobbylandmanden skrev:ad1+2: Hektarprisen inkl. bygninger vil jo ofte ikke give et retvisende billede af den reelle hektarpris. I jeres tilfælde, hvor jorden=205.000 kr/ha inkl. bygninger er noget højere end naboens, vil det jo kunne skyldes, at bygningsmassens værdi "kun" skal fordeles på 13 ha og hvis naboens bygningsmasse skal fordeles på 23 ha, så vil det jo alt andet lige give en lavere hektarpris inkl. bygningsmasse. Jeres ejendomsvurdering, som så må ligge på omkring 2,7 mio skal jo netop tage højde for både jordværdien og bygningsmassens værdi. Du skriver ejendommens jord består hovedsagligt af eng og skov. Skov er handelsmæssigt afsindigt dyrt (folk er tossede), mens engarealer er vanskeligt omsættelige i det hele taget og værdien afspejler i højere grad en eller anden form for liebhavermæssig værdi og ikke den produktionsmæssige værdi. Hvis vi antager at skov+eng = 100.000 kr/ha, så efterlader det ca. 1,4 til bygningsmassen. Er dette for meget? henholdvis jordprisen og bygningsmassen.

Hobbylandmand,.... Det er naboejendommens jorder der består af skov og eng. Efter at bonden der købte ejendomme tog agerjorden til sig selv.
Jeg prøver at gøre det mere konkret i et eksempel. Skriver igen når jeg har tid.

hobbylandmanden skrev:
Kan ikke sige om jeres offentlige vurdering er helt hen i skoven, men du er nødt til at tage enkeltdelene ud og vurdere værdierne for sig. Hvis dette ikke er retvisende kan I jo overveje en omvurdering.

Hobbylandmand..Tak igen, for dine svar

Her er sagen i en nøddeskal.
-------------------------------------------------------
Naboejendommen er fornylig blevet solgt med.
Ca. 140 m2 beboelse
Ca. 1330 m2 driftsbygninger(stald, lade, maskinhus garage, mm) i en stand der, ifølge mit skøn, er slidt men brugbar.
Ca. 32 (=100%)hektar samlet jordtilliggende, fordelt således

76 % Agerjord
19 % kuperet skov
5 % eng

Prisen den blev solgt til var 4.800.000 kr.
Dette giver 152.866,24 kroner/HA for hele molevitten med bygninger osv.
Naboejendommens offentlige vurdering på salgstidspunktet var 4.950.000 kr.

Min personlige holdning: Der er god sammenhæng mellem salgsprisen og den offentlige vurdering, ergo passer den offentlige vurdering

Sidebemærkning:
Køberen af naboejendommen tog de 76 % agerjord og lagde til sine egne jorder, og satte ejendommen til salg igen. Med samme eng og skov areal som da han købte den. Han var åbenbart kun interesseret i agerjorden.
-------------------------------------------------------

Min svigerfars ejendom fordeler sig på følgende måde
Ca.150 m2 beboelse
Ca. 270 m2 driftsbygninger(stald, lade, garage) i en stand der er værre end naboejendommen.

Ca. 13 hektar (=100%) jordtilliggende som fordeler sig således

87 % agerjord
13 % kuperet skov

Den offentlige vurdering på tidspunktet hvor naboejendommen blev handlet var for svigerfars ejendom 2.550.000 kr.
Dette giver en(offentlig vurderings) hektar pris på 205.645.16 kroner/HA

Og det er lige præcis der jeg står af.
Jeg kan ikke forstå den offentlige vurdering for min svigerfars ejendom. Jeg mener den har været for høj i lang tid. siden 2005 eller deromkring.
Den offentlige vurdering står i vejen for at jeg som familie køber min svigerfars ejendom til samme hektarpris som naboejendommen er solgt til. Hvis jeg gør det, siger reglerne at jeg har fået ejendommen til en pris der er ”for god”, fordi jeg er familie. Men hvis svigerfar sælger til den samme person som købte naboejendommen, så må han sælge til en hvilken som helst pris.
Jeg mener jo at handelsprisen på nabogården indikerer(og fastlægger) prisniveauet i lige netop vores område. Den offentlige vurdering passede jo på naboejendommen fordi den var kun ca. 3 % for høj i forhold til den pris den blev handlet til. Og generelt så er både beboelsen og driftsbygningerne på nabogården i bedre stand, ifølge min egen subjektive vurdering.

Hej happycamper.

Skal nok vende tilbage med et længere svar, men har du specifikt undersøgt om du er nærtstående part til din svigerfar? Du er jo ikke gift med hans datter. I nogle henseender vil dig og din "kone" ikke have skattemæssig forbindelse, men der er ikke altid konsekvens i skattelovgivningen.
Og er det kun dig som skal købe eller også din samlever

HappyCamper skrev:

hobbylandmanden skrev:
Kan ikke sige om jeres offentlige vurdering er helt hen i skoven, men du er nødt til at tage enkeltdelene ud og vurdere værdierne for sig. Hvis dette ikke er retvisende kan I jo overveje en omvurdering.

Hobbylandmand..Tak igen, for dine svar

Her er sagen i en nøddeskal.
-------------------------------------------------------
Naboejendommen er fornylig blevet solgt med.
Ca. 140 m2 beboelse
Ca. 1330 m2 driftsbygninger(stald, lade, maskinhus garage, mm) i en stand der, ifølge mit skøn, er slidt men brugbar.
Ca. 32 (=100%)hektar samlet jordtilliggende, fordelt således

76 % Agerjord
19 % kuperet skov
5 % eng

Prisen den blev solgt til var 4.800.000 kr.
Dette giver 152.866,24 kroner/HA for hele molevitten med bygninger osv.
Naboejendommens offentlige vurdering på salgstidspunktet var 4.950.000 kr.

Min personlige holdning: Der er god sammenhæng mellem salgsprisen og den offentlige vurdering, ergo passer den offentlige vurdering

Sidebemærkning:
Køberen af naboejendommen tog de 76 % agerjord og lagde til sine egne jorder, og satte ejendommen til salg igen. Med samme eng og skov areal som da han købte den. Han var åbenbart kun interesseret i agerjorden.
-------------------------------------------------------

Min svigerfars ejendom fordeler sig på følgende måde
Ca.150 m2 beboelse
Ca. 270 m2 driftsbygninger(stald, lade, garage) i en stand der er værre end naboejendommen.

Ca. 13 hektar (=100%) jordtilliggende som fordeler sig således

87 % agerjord
13 % kuperet skov

Den offentlige vurdering på tidspunktet hvor naboejendommen blev handlet var for svigerfars ejendom 2.550.000 kr.
Dette giver en(offentlig vurderings) hektar pris på 205.645.16 kroner/HA

Og det er lige præcis der jeg står af.
Jeg kan ikke forstå den offentlige vurdering for min svigerfars ejendom. Jeg mener den har været for høj i lang tid. siden 2005 eller deromkring.
Den offentlige vurdering står i vejen for at jeg som familie køber min svigerfars ejendom til samme hektarpris som naboejendommen er solgt til. Hvis jeg gør det, siger reglerne at jeg har fået ejendommen til en pris der er ”for god”, fordi jeg er familie. Men hvis svigerfar sælger til den samme person som købte naboejendommen, så må han sælge til en hvilken som helst pris.
Jeg mener jo at handelsprisen på nabogården indikerer(og fastlægger) prisniveauet i lige netop vores område. Den offentlige vurdering passede jo på naboejendommen fordi den var kun ca. 3 % for høj i forhold til den pris den blev handlet til. Og generelt så er både beboelsen og driftsbygningerne på nabogården i bedre stand, ifølge min egen subjektive vurdering.

Du kan ikke bruge hektarprisen til ret meget.

Naboejendommen er solgt til 4,8 mio/152.866,24=31,4 ha. Af disse er 76% agerjord, (23,8 ha) til en ca. værdi på den off. vurdering på 135.000 kr, 19% skov (6 ha) til off. værdi på 122.400, og eng 5% (1,6 ha) til ca. 87.000 kr på off. vurdering (hektarpriser mine off. tal). Samlet giver det en værdi for jorden på 23,8*135.000+6*122.400+1,6*87.000 =4.086.600, så restejendommen/bygningsmassen er vurderet/solgt til 713.400 kr.
Denne beregning tager som sagt udgangspunkt i mine tal på den off. ejendomsvurdering. Den aftalte købesum mellem køber og sælger kan meget nemt have været aftalt anderledes, så man eksempelvis har vurderet købsprisen op på bygningerne og ned på jorden. Det ville have den betydning skattemæssigt, at sælgers andel af stuehusets salgsværdi er skattefrit, ligesom efter parcelhusreglen, og landmandens anskaffelsessum på bygningerne ville være høj og dermed skal han ikke betale så meget i skat ved et salg. De 713.400 kr for bygningsmassen lyder heller ikke af meget, men sikkert meget afhængigt af hvor i landet det ligger. Hvis du antager 600 kr/m2 for driftsbygninger og 7.300 kr/m2 for stuehus vil dette give en sum for bygningsmassen på 1.022.000 for stuehus og 798.000 for driftsbygninger.
Samlet for hele molevitten på 5.906.600, hvilket er 23% for højt i forhold til prisen, som landmanden har givet.

Så jeg reducerer alle mine tal med 19% og regner din off. vurdering ud.

Stuehus: 150m2*5913=886.950 kr
Driftsbygninger: 270m2*486=131.200 kr
Agerjord: 11,3 ha*109.350=1.235.655 kr
Skov: 1,7 ha*99.144=168.545 kr
Total=2.422.350 kr

Altså ikke så langt fra din offentlige vurdering på 2.550.000 kr. Jeg tror ikke, at du overbeviser skat om en nævneværdig nedvurdering. Du taler om standen af bygningerne, men disse skal nok afvige væsentligt, hvis det skal have nogen betydning vurderingsmæssigt, da priserne jo ikke er vildt høje, hvis det er et ok sted i østjylland gården ligger. Ovenstående beregninger er også baseret på samme fordelinger som ved undertegnede. Hvis hektarprisen er lavere, så vil bygningsmassen få større betydning, og så ville din off. vurdering alt andet lige blive højere. Modsat hvis hektarprisen er højere.

Endvidere åbner loven jo netop for, at nærtstående parter kan handle 15% under ejendomsvurderingen, i dette tilfælde til 2.167.500 kr, og det må vel siges at ligge under den forventede markedsværdi baseret på naboens handel.
Hvis du ser det fra samfundets side (kan sikkert være vanskeligt ), så kan du sikkert også se det umiddelbart urimelige i, at du skal have lov til at købe meget billigere.

Hertil kan blot tilføjes, at man ud over nedslaget på 15% i den off. ejendomsvurdering, som tidligere beskrevet faktisk har meget
lempelige vilkår skattemæssigt for overtagelse indenfor familie.

Jeg synes I skulle prøve at få regnet hele handelen igennem af en rådgiver fra et landbrugsrådgivningscenter, så både prisen, likviditeten, finansieringen og specielt skatten, herunder evt. genvundne afskrivninger, og succesions muligheder regnes ud. Hvis din svigerfar evt. ville være villig til at finansiere en del via et sælgerpantebrev, så kan det jo være, at du får dig en positiv overraskelse.

MVH
Hobbylandmanden

hobbylandmanden skrev:
Du kan ikke bruge hektarprisen til ret meget.

Nej, det begynder at gå op for mig. Det troede jeg ellers godt jeg kunne, hvilke andre muligheder har jeg for at sammenligne?

hobbylandmanden skrev:
Naboejendommen er solgt til 4,8 mio/152.866,24=31,4 ha.
Af disse er 76% agerjord, (23,8 ha) til en ca. værdi på den off. vurdering på 135.000 kr,
19% skov (6 ha) til off. værdi på 122.400,
og eng 5% (1,6 ha) til ca. 87.000 kr på off. vurdering (hektarpriser mine off. tal). Samlet giver det en værdi for jorden på 23,8*135.000+6*122.400+1,6*87.000 =4.086.600, så restejendommen/bygningsmassen er vurderet/solgt til 713.400 kr.

Denne opdeling er noget jeg kan forstå. Jeg har før haft svært ved at skelne de forskellige del-elementer i vurderings opbygning. Tak for udpenslingen

hobbylandmanden skrev:
Denne beregning tager som sagt udgangspunkt i mine tal på den off. ejendomsvurdering. Den aftalte købesum mellem køber og sælger kan meget nemt have været aftalt anderledes, så man eksempelvis har vurderet købsprisen op på bygningerne og ned på jorden. Det ville have den betydning skattemæssigt, at sælgers andel af stuehusets salgsværdi er skattefrit, ligesom efter parcelhusreglen, og landmandens anskaffelsessum på bygningerne ville være høj og dermed skal han ikke betale så meget i skat ved et salg. De 713.400 kr for bygningsmassen lyder heller ikke af meget, men sikkert meget afhængigt af hvor i landet det ligger. Hvis du antager 600 kr/m2 for driftsbygninger og 7.300 kr/m2 for stuehus vil dette give en sum for bygningsmassen på 1.022.000 for stuehus og 798.000 for driftsbygninger.
Samlet for hele molevitten på 5.906.600, hvilket er 23% for højt i forhold til prisen, som landmanden har givet.

Vil det sige, at i en salgssituation kan man "fifle" med værdierne af både beboelsen, driftsbygningerne og jorden. Det virker da lidt mystisk

hobbylandmanden skrev:
Så jeg reducerer alle mine tal med 19% og regner din off. vurdering ud.

Stuehus: 150m2*5913=886.950 kr
Driftsbygninger: 270m2*486=131.200 kr
Agerjord: 11,3 ha*109.350=1.235.655 kr
Skov: 1,7 ha*99.144=168.545 kr
Total=2.422.350 kr

Altså ikke så langt fra din offentlige vurdering på 2.550.000 kr.

Nej det er rimelig spot on

hobbylandmanden skrev:
Jeg tror ikke, at du overbeviser skat om en nævneværdig nedvurdering. Du taler om standen af bygningerne, men disse skal nok afvige væsentligt, hvis det skal have nogen betydning vurderingsmæssigt, da priserne jo ikke er vildt høje, hvis det er et ok sted i østjylland gården ligger. Ovenstående beregninger er også baseret på samme fordelinger som ved undertegnede. Hvis hektarprisen er lavere, så vil bygningsmassen få større betydning, og så ville din off. vurdering alt andet lige blive højere. Modsat hvis hektarprisen er højere.

Det er her det bliver interessant. For naboejendommen har været beboet og drevet som gård de sidste 30-40 år. Min svigerfars ejendom(fødehjem) har været stort set ubeboet fra svigerfars mor kom på plejehjem i slut 70’erneog indtil 2005 hvor vores lille familie flyttede derud. På nær nogle meget korte perioder med udlejning. Svigerfamilien har gennem årene brugt ejendommen som en slags sommerhus og har mest været der om sommeren. Derfor er vedligeholdelsen blevet holdt på et minimum.
Driftsbygningerne har mest af alt været brugt som brændeskur og møbelopbevaring for familie og venner. Og standen af dem er mildt sagt, forfærdelig. Jeg har som håndværker utrolig svært ved at se hvordan de kan reddes i deres nuværende stand.
Beboelsen skal have den helt store tur og vores familie(4.pers) har boet på små 80m2 i underetagen fordi 1. salen skal totalrenoveres. Og tiden er moden til at der skal ske noget. Dette kan betyde at vi opgiver drømmen om denne ejendom, fordi vilkårene mht. SKAT, vurderingen osv. umuliggør at vi kan overtage ejendommen og flytter til et alm. parcelhus i vores lille landsby. Jeg ville bare hade at se at en anden familie få ejendommen til en pris vi ikke kunne få den til, fordi vi er i familie med sælger

hobbylandmanden skrev:
Endvidere åbner loven jo netop for, at nærtstående parter kan handle 15% under ejendomsvurderingen, i dette tilfælde til 2.167.500 kr, og det må vel siges at ligge under den forventede markedsværdi baseret på naboens handel.
Hvis du ser det fra samfundets side (kan sikkert være vanskeligt ), så kan du sikkert også se det umiddelbart urimelige i, at du skal have lov til at købe meget billigere.

Du kan tro det eller lade være …jeg vil egentlig bare have ejedommen til en fair pris(og svigerfar er gudskelov enig med mig heri) Derfor købte jeg i 2010 en landbrugsmægler til at komme og vurdere ejendommen(det koster i øvrigt 3700,-) som hvis den skulle handles i fri handel og vandel. Landbrugsmæglerens vurdering lød på 1,9 mil. På tidspunktet for landbrugsmæglerens vurdering, sagde den off. vurdering 3,3 millioner.
Dette blev forelagt skat ca. 2 måneder inden den forrige vurdering kom ud. Skat kom på besigtigelse på ejendommen og ville ikke efterfølgende godkende en handel indenfor familien til den pris som landbrugsmægleren havde vurderet ejendommen til. De sænkede i stedet den offentlige vurdering 25 %. (ligesom de gjorde ved alle de andre landbrugsejendomme i området)

hobbylandmanden skrev:
Hertil kan blot tilføjes, at man ud over nedslaget på 15% i den off. ejendomsvurdering, som tidligere beskrevet faktisk har meget
lempelige vilkår skattemæssigt for overtagelse indenfor familie.
Jeg synes I skulle prøve at få regnet hele handelen igennem af en rådgiver fra et landbrugsrådgivningscenter, så både prisen, likviditeten, finansieringen og specielt skatten, herunder evt. genvundne afskrivninger, og succesions muligheder regnes ud. Hvis din svigerfar evt. ville være villig til at finansiere en del via et sælgerpantebrev, så kan det jo være, at du får dig en positiv overraskelse.

Det lyder som et godt råd.Det gør jeg nok snarrest og inden jeg sender en klage afsted til skat.
Du mener et landbrugsrådgivningscenter ,og ikke en landbrugsejendomsmægler,
Har du et bud på hvad sådan en omgang koster?

Mange tak for dine svar og din tid, jeg er blevet klogere.

hobbylandmanden skrev:...Hvis du antager 600 kr/m2 for driftsbygninger og 7.300 kr/m2 for stuehus

....Hvor får du disse tal fra, de indgår jo ikke specifikt i den offentlige vurdering, mig bekendt.

HappyCamper skrev:

hobbylandmanden skrev:...Hvis du antager 600 kr/m2 for driftsbygninger og 7.300 kr/m2 for stuehus

....Hvor får du disse tal fra, de indgår jo ikke specifikt i den offentlige vurdering, mig bekendt.

Ikke den du kan se på nettet, men man får tilsendt en lidt mere fyldestgørende. Skulle din svigerfar have modtaget i februar måned.

hobbylandmanden skrev:Ikke den du kan se på nettet, men man får tilsendt en lidt mere fyldestgørende. Skulle din svigerfar have modtaget i februar måned.

Ok tak. Tror lige jeg skal spørge svigerfar efter den. For jeg kan stadig ikke få det til at hænge sammen.