Ny offentlig Vurdering for Landbrugsejendomme...ikke forstået

Hej

Den nye offentlige vurdering (landejendomme)er jo blevet gjort tilgængelig for alle i dag. I den forbindelse har jeg snaget lidt i priserne i mit område.
Jeg ved ikke om det er normalt, men jeg studsede over noget.

En landejendom i min nabolag er blevet solgt til nabo bonden. Han har så udstykket agerjorden til sig selv og sat ejendommen til salg igen(den er ikke solgt endnu)
Det er der ikke noget underligt i, det gør bønder hele tiden.

Den nu jordmæssige amputerede ejendom er faldet i den offentlige vurdering med 2,55 mill. Jeg tænkte," fair nok, der er ikke så meget jord til mere, så selvfølgelig kan den ikke være så meget værd."
Det jeg studsede over var at, køber-bondes ejendom som har "modtaget" jorden er steget 3,55 mill.. Og det passer 100% med at han kun har fået jorden fra den ejendom han købte.

Er det normalt?
En bonde køber nabogården, tager det jord han kan bruge til sin egen bedrift, sætter resterne af nabogården til salg(til overpris,naturligvis). Og idet han lægger jorden fra nabogården til sin egen jord bliver den 1 million mere værd i den offentlige vurdering, end det nabogården er faldet i offentlig vurdering, fordi den før omtalte jord er forsvundet.
Det giver ikke mening i mit hoved??

HappyCamper skrev:Hej

Den nye offentlige vurdering (landejendomme)er jo blevet gjort tilgængelig for alle i dag. I den forbindelse har jeg snaget lidt i priserne i mit område.
Jeg ved ikke om det er normalt, men jeg studsede over noget.

En landejendom i min nabolag er blevet solgt til nabo bonden. Han har så udstykket agerjorden til sig selv og sat ejendommen til salg igen(den er ikke solgt endnu)
Det er der ikke noget underligt i, det gør bønder hele tiden.

Den nu jordmæssige amputerede ejendom er faldet i den offentlige vurdering med 2,55 mill. Jeg tænkte," fair nok, der er ikke så meget jord til mere, så selvfølgelig kan den ikke være så meget værd."
Det jeg studsede over var at, køber-bondes ejendom som har "modtaget" jorden er steget 3,55 mill.. Og det passer 100% med at han kun har fået jorden fra den ejendom han købte.

Er det normalt?
En bonde køber nabogården, tager det jord han kan bruge til sin egen bedrift, sætter resterne af nabogården til salg(til overpris,naturligvis). Og idet han lægger jorden fra nabogården til sin egen jord bliver den 1 million mere værd i den offentlige vurdering, end det nabogården er faldet i offentlig vurdering, fordi den før omtalte jord er forsvundet.
Det giver ikke mening i mit hoved??

jeg ved det ikke, så det er spekulativt.

Men er der ikke tale om, at man nu har en salgspris pr. ha, som så også anvendes til den jord, den oprindelige bondegård - med fortsat drift - har.

Hvor i Landet er vi?

Thomas skrev:

jeg ved det ikke, så det er spekulativt.

Men er der ikke tale om, at man nu har en salgspris pr. ha, som så også anvendes til den jord, den oprindelige bondegård - med fortsat drift - har.

Hvor i Landet er vi?

Tak for svar

Vi er i østjylland..sådan cirka
Den oprindelige bondegård har kun lidt skov og eng tilbage, så fortsat drift er som sådan ikke muligt.

Det jeg studsede over var at gåden der blev opkøbt blev 23 hektar fattigere og vurderingen af gården faldt med 2,55 mill.
Bonden der opkøbte gården og lagde de 23 hektar til sin egen bedrift fik en stigning på 3,55 mill i vurderingen og hans samlede hektar-areal steg med lige nøjagtig de 23 hektar han fik mere.
Jeg tolker det som om de 23 hektar var 2,55 mill værd udadgående, men 3,55 mill indadgående.

Hvis det giver mening hvad jeg skriver.....

Hej.

Ændringen kan skyldes, at man fra Skats side har ændret selve vurderingsmetoden. Var selv forundret over min opgørelse og ringede og talte med Skat i går.
Forklaringen er, at tidligere vurderede man eksempelvis jorden ind til 75.000 kr/ha og så regulerede man dette via tillægsparcelværdien. Her fik man så via denne procentsats en nogenlunde "markedspris" for jorden. Problemet lå i, at hvis tillægsparcelværdien var højere end bygningernes tekniske værdi, så var bygningernes værdi inkluderet i tillægsparcelværdien. Det havde så den konsekvens, at to lige store landbrug arealmæssigt, hvor det ene havde en meget stor bygningsværdi og det andet havde en meget lille bygningsværdi kom ud med samme offentlige ejendomsvurdering, da bygningernes værdi var indeholdt i tillægsparcelværdien for jorden.
I dag opgør man så grundværdi+tillægsparcelværdi= jordens handelsværdi og disse tillægges så i dag "værdien af driftsbygninger", som dermed får en effekt på ejendomsvurderingen.
Om den nye "teknik" forklarer din afvigelse ved jeg ikke, men jorden har fået en mere realistisk vurdering i dag (hvis du spørger undertegnede) end tidligere, måske blot en smule for højt sat nu, hvor den tidligere var meget lavt sat

hobbylandmanden skrev:Hej.

Ændringen kan skyldes, at man fra Skats side har ændret selve vurderingsmetoden. Var selv forundret over min opgørelse og ringede og talte med Skat i går.
Forklaringen er, at tidligere vurderede man eksempelvis jorden ind til 75.000 kr/ha og så regulerede man dette via tillægsparcelværdien. Her fik man så via denne procentsats en nogenlunde "markedspris" for jorden. Problemet lå i, at hvis tillægsparcelværdien var højere end bygningernes tekniske værdi, så var bygningernes værdi inkluderet i tillægsparcelværdien. Det havde så den konsekvens, at to lige store landbrug arealmæssigt, hvor det ene havde en meget stor bygningsværdi og det andet havde en meget lille bygningsværdi kom ud med samme offentlige ejendomsvurdering, da bygningernes værdi var indeholdt i tillægsparcelværdien for jorden.
I dag opgør man så grundværdi+tillægsparcelværdi= jordens handelsværdi og disse tillægges så i dag "værdien af driftsbygninger", som dermed får en effekt på ejendomsvurderingen.
Om den nye "teknik" forklarer din afvigelse ved jeg ikke, men jorden har fået en mere realistisk vurdering i dag (hvis du spørger undertegnede) end tidligere, måske blot en smule for højt sat nu, hvor den tidligere var meget lavt sat

Jeg tror den ligger dér. Altså at jordværdien indeholder bygningsværdi pr. ha.

hobbylandmanden skrev:Hej.

Ændringen kan skyldes, at man fra Skats side har ændret selve vurderingsmetoden. Var selv forundret over min opgørelse og ringede og talte med Skat i går.
Forklaringen er, at tidligere vurderede man eksempelvis jorden ind til 75.000 kr/ha og så regulerede man dette via tillægsparcelværdien. Her fik man så via denne procentsats en nogenlunde "markedspris" for jorden. Problemet lå i, at hvis tillægsparcelværdien var højere end bygningernes tekniske værdi, så var bygningernes værdi inkluderet i tillægsparcelværdien. Det havde så den konsekvens, at to lige store landbrug arealmæssigt, hvor det ene havde en meget stor bygningsværdi og det andet havde en meget lille bygningsværdi kom ud med samme offentlige ejendomsvurdering, da bygningernes værdi var indeholdt i tillægsparcelværdien for jorden.
I dag opgør man så grundværdi+tillægsparcelværdi= jordens handelsværdi og disse tillægges så i dag "værdien af driftsbygninger", som dermed får en effekt på ejendomsvurderingen.
Om den nye "teknik" forklarer din afvigelse ved jeg ikke, men jorden har fået en mere realistisk vurdering i dag (hvis du spørger undertegnede) end tidligere, måske blot en smule for højt sat nu, hvor den tidligere var meget lavt sat

Der er ikke nogle bygninger på den ejendom som de 23 ha er lagt ind under. Den er, ganske vist, frastykket en ejendom hvor der var beboelse og driftsbygninger.
Men burde de 23 HA så ikke blive mindre værd, hvis de flyttes fra en ejendom med bygninger til en bygningsløs ejendom der indgår i den bondes række af ejendomme. En bonde kan åbenbart godt have en klump matrikler og betragte det som en selvstændig ejendom, så længe han har en anden landejendom med bygninger og jordtilliggende at "lægge den ind under". Hr. hvemsomhelst kan jo ikke bare eje en klump jord på flere HA unde at have en bolig der har status af landejendom.

Jeg studsede bare over, at jorden forlader en ejendom. Og ejendommen falder 2,55 mill i værdi.
Den selvsamme jord tillæges så en anden ejendom som ikke har nogle bygninger, og denne bygningsløse ejendom stiger 3,55 mill i værdi.
Hvordan kan det være at jorden pludselig er en million mere værd, blot for ejeren(som er den samme) flytter den?

Jeg kan godt forstå, at du ikke kan forstå det Happycamper, det kunne jeg heller ikke umiddelbart.

Ejendomsværdien for landbrug opgøres 2012 af følgende poster:

Grundværdi ekskl. skovens andel: XXXX
Tillægsparcelværdi: XXXX
Jordens handelsværdi: Sum af to ovenstående
+ bygningsværdi for stuehuse og fritliggende beboelse
+ værdi af driftsbygninger
+ Manglende boligmoment
+ evt. vandindvindingsrettighed
+ Skovværdi inkl. skovens andel
+ evt. ting som jeg ikke har stående på min ejendomsvurdering
= Ejendomsværdi

Ejendomsvurderingen for landbrug 2011 opgjordes af følgende poster:

Bygningsværdi for stuehuse og fritliggende beboelse
+Tillægsparcelværdi (%-sats) af grundværdien eksl skovens andel
+Manglende boligmoment
+ evt. vandindvindingsrettighed
+ Grundværdi ekskl. skovens andel
+ skovværdi ekskl. skovens grundværdi
+ evt. ting som jeg ikke har stående på min ejendomsvurdering

Det som er sket på min ejendomsvurdering er, at hektarprisen i grundværdien er faldet ca. 10%, %-satsen i tillægsparcelværdien er faldet ca. det samme, så værdien af jorden er faldet fra 2011 til 2012 opgørelsen, men tidligere var værdien af driftsbygningerne inkluderet i tillægsparcelværdien (i min situation, da den (bygningsmæssige) tekniske værdi var lavere end tillægsparcelværdien), hvor værdien af disse nu fremgår af ejendomsvurderingen med det resultat, at min ejendomsvurdering er steget, trods faldet i jordprisen.

Denne nye opgørelsesmetode kan måske delvis forklare den ovenstående afvigelse, forstået på den måde, at bygningsværdierne tidligere har været "skjult" i tillægsparcelværdien og derved skjulte værdierne i den tidligere offentlige ejendomsvurdering.

Min gennemsnitlige hektarpris for al jorden ekskl skoven er nu: 124.000 kr/hektar. Tidligere var den 147.000 kr/hektar, men dette tal indeholdte de tekniske værdier af bygningerne.
Nu skriver du, at landmanden har købt 23 ha og den bygningsløse ejendom er steget med 3,55 mio kr, hvilket giver en gennemsnitlig hektarpris på 154.000 kr pr hektar. Om dette er den generelle pris for landbrugsjord i jeres område ved jeg ikke, men det er de realiserede handler, som skat anvender til vurderingen. Det lyder dog højt sat også i betragtning af, hvis de 23 ha er lagt ind under en anden bygningsløs ejendom og den antagelse, at jordprisen er reduceret med de ca 15%, som i mit tilfælde.

Angående restejendommen og dennes fald på kun 2,55 mio, så kan det nu være, at bygningsmassens værdi pludselig kommer i spil og hermed har du den manglende million. Om bygningsmassen på restejendommen berettiger til dette ved jeg i sagens natur ikke.

Hvis man bringer de nye opgørelsesmetoder i spil på dansk landbrug generelt vil det vel betyde, at store planteavsbrug alt andet lige vil falde i ejendomsvurdering, da jorden jo er faldet vurderingsmæssigt og disse brug sjældent har så store bygningsmæssige værdier, mens kvægbrug og nok specielt svineavl vil "profitere" af det, men kommer igen helt an på den enkelte ejendoms sammensætning. Planteavlsejendommene er så nok generelt dem der bedst kan tåle et nedslag i ejendomsvurderingen, da disse nok oftest er knap så hårdt belånt og de samtidig pt. har den klart bedst driftsmæssige økonomi
Fra Skats side har man med ændringen ønsket i højere grad at belyse eventuelle bygningsmæssige værdier.
Endelig skal man passe på med ikke at rode den offentlige værdi sammmen med handelsværdien. Den giver en strømpil, men kan ikke stå alene og banker og realkredit kan jo have en helt anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering.
Blev lidt rodet, men spørg endelig ind, hvis der er ting, som jeg kan besvare mere fyldestgørende.

hobbylandmanden skrev:Jeg kan godt forstå, at du ikke kan forstå det Happycamper, det kunne jeg heller ikke umiddelbart.

Ejendomsværdien for landbrug opgøres 2012 af følgende poster:

Grundværdi ekskl. skovens andel: XXXX
Tillægsparcelværdi: XXXX
Jordens handelsværdi: Sum af to ovenstående
+ bygningsværdi for stuehuse og fritliggende beboelse
+ værdi af driftsbygninger
+ Manglende boligmoment
+ evt. vandindvindingsrettighed
+ Skovværdi inkl. skovens andel
+ evt. ting som jeg ikke har stående på min ejendomsvurdering
= Ejendomsværdi

Ejendomsvurderingen for landbrug 2011 opgjordes af følgende poster:

Bygningsværdi for stuehuse og fritliggende beboelse
+Tillægsparcelværdi (%-sats) af grundværdien eksl skovens andel
+Manglende boligmoment
+ evt. vandindvindingsrettighed
+ Grundværdi ekskl. skovens andel
+ skovværdi ekskl. skovens grundværdi
+ evt. ting som jeg ikke har stående på min ejendomsvurdering

Det som er sket på min ejendomsvurdering er, at hektarprisen i grundværdien er faldet ca. 10%, %-satsen i tillægsparcelværdien er faldet ca. det samme, så værdien af jorden er faldet fra 2011 til 2012 opgørelsen, men tidligere var værdien af driftsbygningerne inkluderet i tillægsparcelværdien (i min situation, da den (bygningsmæssige) tekniske værdi var lavere end tillægsparcelværdien), hvor værdien af disse nu fremgår af ejendomsvurderingen med det resultat, at min ejendomsvurdering er steget, trods faldet i jordprisen.

Denne nye opgørelsesmetode kan måske delvis forklare den ovenstående afvigelse, forstået på den måde, at bygningsværdierne tidligere har været "skjult" i tillægsparcelværdien og derved skjulte værdierne i den tidligere offentlige ejendomsvurdering.

Min gennemsnitlige hektarpris for al jorden ekskl skoven er nu: 124.000 kr/hektar. Tidligere var den 147.000 kr/hektar, men dette tal indeholdte de tekniske værdier af bygningerne.
Nu skriver du, at landmanden har købt 23 ha og den bygningsløse ejendom er steget med 3,55 mio kr, hvilket giver en gennemsnitlig hektarpris på 154.000 kr pr hektar. Om dette er den generelle pris for landbrugsjord i jeres område ved jeg ikke, men det er de realiserede handler, som skat anvender til vurderingen. Det lyder dog højt sat også i betragtning af, hvis de 23 ha er lagt ind under en anden bygningsløs ejendom og den antagelse, at jordprisen er reduceret med de ca 15%, som i mit tilfælde.

Angående restejendommen og dennes fald på kun 2,55 mio, så kan det nu være, at bygningsmassens værdi pludselig kommer i spil og hermed har du den manglende million. Om bygningsmassen på restejendommen berettiger til dette ved jeg i sagens natur ikke.

Hvis man bringer de nye opgørelsesmetoder i spil på dansk landbrug generelt vil det vel betyde, at store planteavsbrug alt andet lige vil falde i ejendomsvurdering, da jorden jo er faldet vurderingsmæssigt og disse brug sjældent har så store bygningsmæssige værdier, mens kvægbrug og nok specielt svineavl vil "profitere" af det, men kommer igen helt an på den enkelte ejendoms sammensætning. Planteavlsejendommene er så nok generelt dem der bedst kan tåle et nedslag i ejendomsvurderingen, da disse nok oftest er knap så hårdt belånt og de samtidig pt. har den klart bedst driftsmæssige økonomi
Fra Skats side har man med ændringen ønsket i højere grad at belyse eventuelle bygningsmæssige værdier.
Endelig skal man passe på med ikke at rode den offentlige værdi sammmen med handelsværdien. Den giver en strømpil, men kan ikke stå alene og banker og realkredit kan jo have en helt anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering.
Blev lidt rodet, men spørg endelig ind, hvis der er ting, som jeg kan besvare mere fyldestgørende.

Tak for et godt indlæg.

Det jeg ser er at man vil skille planteavl fra animalsk produktion - priserne på produkterne samvarierer med betydelig forsinkelse.

De mest forgældede er de bedste brug, hvorfor man er nød til at tage hensyn separat til produktionsbygninger, når man skal opgøre hvordan ejendommen kan belånes.

Helt klart et indledende geværgreb i den finansielle rekonstruktion af landbruget.

ja, den tanke kan man jo godt få

Endvidere som tillægskommentar kan siges, at ændringen i teknikken ikke er noget skat umiddelbart har tænkt sig at offentliggøre. Det skal åbenbart "graves ned" eller også er det bare min konspiratoriske hjerne

Har lige konstateret, at ejendomsvurderingen for store planteavlsbrug åbenbart heller ikke er faldet, godt nok kun vurderet ud fra en enkeltstående case, som jeg kender godt, men her taler vi om en opvurdering af den samlede ejendomsvurdering på 6-8% selv om jordpriserne falder, så min ovenstående analyse holder åbenbart ikke vand. Der er nok nærmere tale om generelle stigninger overalt i landbruget på den offentlige ejendomsvurdering

hobbylandmanden skrev:ja, den tanke kan man jo godt få

Endvidere som tillægskommentar kan siges, at ændringen i teknikken ikke er noget skat umiddelbart har tænkt sig at offentliggøre. Det skal åbenbart "graves ned" eller også er det bare min konspiratoriske hjerne

Jeg tror tanken er, at man har sgu ikke tid: Det er finanskrisen, der gør at det skal gå så fandens stærkt - og pingerne i landbrugets organisationer er de mest insolvente, så de giver nok ikke alt for gode forklaringer.

hobbylandmanden skrev:Har lige konstateret, at ejendomsvurderingen for store planteavlsbrug åbenbart heller ikke er faldet, godt nok kun vurderet ud fra en enkeltstående case, som jeg kender godt, men her taler vi om en opvurdering af den samlede ejendomsvurdering på 6-8% selv om jordpriserne falder, så min ovenstående analyse holder åbenbart ikke vand. Der er nok nærmere tale om generelle stigninger overalt i landbruget på den offentlige ejendomsvurdering

Jordværdi falde med stigende priser på vegetabilsk produktion?

Thomas skrev:

hobbylandmanden skrev:Har lige konstateret, at ejendomsvurderingen for store planteavlsbrug åbenbart heller ikke er faldet, godt nok kun vurderet ud fra en enkeltstående case, som jeg kender godt, men her taler vi om en opvurdering af den samlede ejendomsvurdering på 6-8% selv om jordpriserne falder, så min ovenstående analyse holder åbenbart ikke vand. Der er nok nærmere tale om generelle stigninger overalt i landbruget på den offentlige ejendomsvurdering

Jordværdi falde med stigende priser på vegetabilsk produktion?

Knap forstået?

hobbylandmanden skrev:Har lige konstateret, at ejendomsvurderingen for store planteavlsbrug åbenbart heller ikke er faldet, godt nok kun vurderet ud fra en enkeltstående case, som jeg kender godt, men her taler vi om en opvurdering af den samlede ejendomsvurdering på 6-8% selv om jordpriserne falder, så min ovenstående analyse holder åbenbart ikke vand. Der er nok nærmere tale om generelle stigninger overalt i landbruget på den offentlige ejendomsvurdering

Tak for dine svar og din tid

Jeg kan ikke få det til at give mening. Min baggrund for at starte tråden var at jeg/vi har/havde tænkt mig at klage over den offentlige ejendomsvurdering for den landejendom vi p.t lejer af svigerfar. I håbet om at få den så langt ned så vi kunne købe den i en familiehandeltil en fornuftig/favorabel pris. Ejendommen jeg gerne vil købe af nærmeste familie(svigerfar er med på ideen) er nabo til den gård der er blevet 23 ha fattigere. både svigerfar og jeg er enige om at vurderingen er for høj(men hvad nytter det overfor SKAT)Jeg havde tænkt mig at bygge klagen op omkring en sammenligning af den føromtalte ejendoms salgspris, inden de 23 ha mark blev indlemmet i købers jordtilliggende. Og eventuelt sætte trumf på ved at påpege "problemstillingen" med værdien af de 23 ha jord der pludselig steg en million i værdi, blot ved at blive flyttet fra en ejendom til en (bygningsløs) anden.

Da nabo ejendommen blev købt var der i alt ca. 32 HA jordtilliggende til, den blev solgt i fri handel til ca. 152.000 kr/ha. Den var offentlig vurderet til ca. 157.000 kr/ha. Så der var den off. vurdering ikke helt skæv. Ejendommen vi gerne vil købe har et jordtilliggende på ca 13 ha og er offentligvurderet til 205.000 kr/ha.Vurderingen er forblevet uændret.
Jeg synes der er en skævvridning på de to ejendomme, der kun ligger 650 meter fra hinanden. Og det vil jeg naturligvis gerne argumentere for på bedste vis i en klage over vurderingen som er uændret i forhold til 2011. Men jeg må sande, at mine evner til at forstå grundlaget for den offentlige vurdering er mindre end jeg har det godt med.

Som jeg ser det er store dele af landbruget på røven og priserne er faldende, hvorfor følger den offentlige vurdering ikke med ned igen.? Istedet kommer der så meget fnidder og fnadder. Billedet bliver mudret ved ændringer i metoden SKAT vurderer landbrugsejendommene på osv. Hvad opnås der med dette?, jeg begriber det ikke.

Så I vil handle til de -15% ift. ejendomsvurderingen. Reglen er jo lavet for at man mellem nærtstående parter netop ikke handler for lavt (og undgår skat), men i princippet er det vel ligegyldigt, da I vel kan succedere i sælgers skattemæssige situation. Så godt nok skal I betale svigerfar noget mere for ejendommen, men dette kan vel skubbes tilbage i form af gaver. I værste fald betales kun en højere tinglysningsafgift, men dette er vel til at leve med. Svigerfar er vel også ok med på at lave et ejerpantebrev på en del af finansieringen. Som jeg ser det er der kun den fare, at svigerfar dør inden han har nået at overdrage hele pantebrevets værdi i form af gaver, men så slipper I vel med 15% i arveskat, hvis din kone er enearving?

Et godt råd: Kontakt nærmeste landbrugsrådgivning. De plejer at have godt styr på det.

Måske skal i overveje at sælge små 4 ha fra, da I så måske kan komme ind under boliglandbrug under 10 ha og derved opnå 80% finansiering i realkredit.

hobbylandmanden skrev:

Thomas skrev:

hobbylandmanden skrev:Har lige konstateret, at ejendomsvurderingen for store planteavlsbrug åbenbart heller ikke er faldet, godt nok kun vurderet ud fra en enkeltstående case, som jeg kender godt, men her taler vi om en opvurdering af den samlede ejendomsvurdering på 6-8% selv om jordpriserne falder, så min ovenstående analyse holder åbenbart ikke vand. Der er nok nærmere tale om generelle stigninger overalt i landbruget på den offentlige ejendomsvurdering

Jordværdi falde med stigende priser på vegetabilsk produktion?

Knap forstået?

Du har vegetabilsk og animalsk produktion.

Du har korn og flæskepriser.

Jordværdien vil primært (men ikke udelukkende) være knyttet til den vegetabilske produktion og priserne på korn.

Ejendomsværdien - på stalde mm. vil primært (men ikke udelukkende) være knyttet til den animalske produktion.

Nu forstås
Ja, selvfølgelig falder jordprisen. Den har jo været afkoblet fra enhver sammenhæng til det driftsøkonomiske potentiale igennem flere år. Overordnet er jordprisen faldet fra 260.000 kr pr ha inkl bygninger til 150.000 kr. Dette dækker over et spænd fra eksempelvis et stykke frijord ved Ribe (landbrugsjord vel og mærke) som jeg har set udbudt pt. til ca. 75.000 kr/ha til jordpriser på Lolland op til 200.000 kr/ha. Så det relative spænd på jordpriserne er vel faktisk udvidet med fordel til den jord, som virkelig kan forrente sig selv, hvor al jord på toppen vel ikke blev handlet meget under 200.000 kr/ha.
Om bunden er nået endnu kan jeg tvivle på, men der er for mig ingen tvivl om, at priserne på de vegetabilske produkter vil være med til at holde hånden under prisen, herfra. Spørgsmålet er set fra min side om der vil komme så stort et udbud, at efterspørgslen fra de pengestærke landmænd, som vil magte at kunne finansiere jordkøb kan følge med og om vi evt. ser priserne gå noget længere ned gennem en langsigtet ligevægtspris, hvis en sådan findes.
Jens Scherning er dog ikke i tvivl om, at vi er inde i det han kalder en supercyklus, hvor de næste 10 år vil stå på generelle prisstigninger på landbrugets råvarer. Som du selv har været inde på i talrige andre indlæg, så er det jo ikke så tosset at kunne lave sin egen bacon og landbrugssektoren vil efter min meining kunne blive en væsentlig bidragsyder til fremtidens vækst når erhvervet lige har slugt sin gældsbobbel, reguleringen af diverse støtteordninger og kaperet diverse miljøtiltag. Men der blæser mildere vinde, også politisk set.
Men man kan jo godt sige, at værdien af jorden stiger, det er bare prisen som falder

hobbylandmanden skrev:Nu forstås
Ja, selvfølgelig falder jordprisen. Den har jo været afkoblet fra enhver sammenhæng til det driftsøkonomiske potentiale igennem flere år. Overordnet er jordprisen faldet fra 260.000 kr pr ha inkl bygninger til 150.000 kr. Dette dækker over et spænd fra eksempelvis et stykke frijord ved Ribe (landbrugsjord vel og mærke) som jeg har set udbudt pt. til ca. 75.000 kr/ha til jordpriser på Lolland op til 200.000 kr/ha. Så det relative spænd på jordpriserne er vel faktisk udvidet med fordel til den jord, som virkelig kan forrente sig selv, hvor al jord på toppen vel ikke blev handlet meget under 200.000 kr/ha.
Om bunden er nået endnu kan jeg tvivle på, men der er for mig ingen tvivl om, at priserne på de vegetabilske produkter vil være med til at holde hånden under prisen, herfra. Spørgsmålet er set fra min side om der vil komme så stort et udbud, at efterspørgslen fra de pengestærke landmænd, som vil magte at kunne finansiere jordkøb kan følge med og om vi evt. ser priserne gå noget længere ned gennem en langsigtet ligevægtspris, hvis en sådan findes.
Jens Scherning er dog ikke i tvivl om, at vi er inde i det han kalder en supercyklus, hvor de næste 10 år vil stå på generelle prisstigninger på landbrugets råvarer. Som du selv har været inde på i talrige andre indlæg, så er det jo ikke så tosset at kunne lave sin egen bacon og landbrugssektoren vil efter min meining kunne blive en væsentlig bidragsyder til fremtidens vækst når erhvervet lige har slugt sin gældsbobbel, reguleringen af diverse støtteordninger og kaperet diverse miljøtiltag. Men der blæser mildere vinde, også politisk set.
Men man kan jo godt sige, at værdien af jorden stiger, det er bare prisen som falder

Selvfølgelig kommer landbruget til at spille en væsentlig rolle. Prisere kommer til stige - pænt endda; men det betyder ikke noget reelt for en vestlig forbruger.

hobbylandmanden skrev:Nu forstås
Ja, selvfølgelig falder jordprisen. Den har jo været afkoblet fra enhver sammenhæng til det driftsøkonomiske potentiale igennem flere år. Overordnet er jordprisen faldet fra 260.000 kr pr ha inkl bygninger til 150.000 kr. Dette dækker over et spænd fra eksempelvis et stykke frijord ved Ribe (landbrugsjord vel og mærke) som jeg har set udbudt pt. til ca. 75.000 kr/ha til jordpriser på Lolland op til 200.000 kr/ha. Så det relative spænd på jordpriserne er vel faktisk udvidet med fordel til den jord, som virkelig kan forrente sig selv, hvor al jord på toppen vel ikke blev handlet meget under 200.000 kr/ha.
Om bunden er nået endnu kan jeg tvivle på......

Det er også det jeg mener.
Priserne er, mig bekendt, for nedadgående for landbrug og landbrugsjord helt generelt. Men hvorfor er den offentlige vurdering ikke med på dette?. Den var så rigelig med på det, da priserne steg og steg. "Vores" ejendom steg 46% og så 25% og faldt så 25% ved forrige vurdering, og i den nu gældende er den uændret . Jeg fatter det simpelthen ikke.
Nu har jeg så tænkt mig(på vegne af svigerfar) at klage over dette. Blandt andet med det argument at naboejendommen er handlet til ca. 50.000,- mindre pr hektar(incl. Beboelse og driftsbygninger) i den før omtalte nylige handel....Men jeg ved næsen at det er nytteløst. Måske jeg skulle fokusere mere på standen af bygningerne, for der er der virkelig stor forskel (og det er ikke kun noget jeg siger fordi jeg(og svigerfar) har interesse i en lavere vurdering.)
Jeg har tænkt mig at smide en håndfuld artikler med klagen hvor SKAT er nævnt som kildeangivelse, men jeg har en fornemmelse af at det er som at pi**e i modvind.

Og det tragikomiske er jo, at svigerfar godt må sælge til en "uvildig" køber(f.eks bondemanden der købte nabogården) til en hvilken som helst pris de kan blive enige om. Men så snart der er familierelationer så er det fy fy og nej nej!! fra skats side, fordi den fuldstændig skæve offentlige vurdering ikke tillader det. Det er jo wahnsinn. Det er jo omvendt forskelsbehandling i de tilfælde hvor vurderingen er for høj...og beviset på at den er for høj ligger i hvad nabogården er handlet til, nemlig ca. 150t.kr/ha.

Har jeg ret, eller er jeg helt forkert på den. Hvad mener i ?

http://epn.dk/landbrug/article4971494.ece
http://www.agrocura.dk/NR/rdonlyres/9815A6B5-7429-4915-8297-E1F7034C2F94/0/DanmarkskortSamletTopBundForskel.pdf
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/10/Jordprisersvingerfra118000til270000krha.htm?fag=M
http://www.landbrugsavisen.dk/Landbrugsavisen/2011/1/21/Bundenergaaetunder100000kr.htm
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/7/Landbrugfalderigenipris.htm?fag=A

HappyCamper skrev:

hobbylandmanden skrev:Nu forstås
Ja, selvfølgelig falder jordprisen. Den har jo været afkoblet fra enhver sammenhæng til det driftsøkonomiske potentiale igennem flere år. Overordnet er jordprisen faldet fra 260.000 kr pr ha inkl bygninger til 150.000 kr. Dette dækker over et spænd fra eksempelvis et stykke frijord ved Ribe (landbrugsjord vel og mærke) som jeg har set udbudt pt. til ca. 75.000 kr/ha til jordpriser på Lolland op til 200.000 kr/ha. Så det relative spænd på jordpriserne er vel faktisk udvidet med fordel til den jord, som virkelig kan forrente sig selv, hvor al jord på toppen vel ikke blev handlet meget under 200.000 kr/ha.
Om bunden er nået endnu kan jeg tvivle på......

Det er også det jeg mener.
Priserne er, mig bekendt, for nedadgående for landbrug og landbrugsjord helt generelt. Men hvorfor er den offentlige vurdering ikke med på dette?. Den var så rigelig med på det, da priserne steg og steg. "Vores" ejendom steg 46% og så 25% og faldt så 25% ved forrige vurdering, og i den nu gældende er den uændret . Jeg fatter det simpelthen ikke.
Nu har jeg så tænkt mig(på vegne af svigerfar) at klage over dette. Blandt andet med det argument at naboejendommen er handlet til ca. 50.000,- mindre pr hektar(incl. Beboelse og driftsbygninger) i den før omtalte nylige handel....Men jeg ved næsen at det er nytteløst. Måske jeg skulle fokusere mere på standen af bygningerne, for der er der virkelig stor forskel (og det er ikke kun noget jeg siger fordi jeg(og svigerfar) har interesse i en lavere vurdering.)
Jeg har tænkt mig at smide en håndfuld artikler med klagen hvor SKAT er nævnt som kildeangivelse, men jeg har en fornemmelse af at det er som at pi**e i modvind.

Og det tragikomiske er jo, at svigerfar godt må sælge til en "uvildig" køber(f.eks bondemanden der købte nabogården) til en hvilken som helst pris de kan blive enige om. Men så snart der er familierelationer så er det fy fy og nej nej!! fra skats side, fordi den fuldstændig skæve offentlige vurdering ikke tillader det. Det er jo wahnsinn. Det er jo omvendt forskelsbehandling i de tilfælde hvor vurderingen er for høj...og beviset på at den er for høj ligger i hvad nabogården er handlet til, nemlig ca. 150t.kr/ha.

Har jeg ret, eller er jeg helt forkert på den. Hvad mener i ?

http://epn.dk/landbrug/article4971494.ece
http://www.agrocura.dk/NR/rdonlyres/9815A6B5-7429-4915-8297-E1F7034C2F94/0/DanmarkskortSamletTopBundForskel.pdf
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/10/Jordprisersvingerfra118000til270000krha.htm?fag=M
http://www.landbrugsavisen.dk/Landbrugsavisen/2011/1/21/Bundenergaaetunder100000kr.htm
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/7/Landbrugfalderigenipris.htm?fag=A

Jeg tror simpelt hen at de offentlige vurderinger skal tilpasses. Der har - som Du antyder - i en årrække ikke været tale om et reelt marked.

Thomas skrev:
Jeg tror simpelt hen at de offentlige vurderinger skal tilpasses. Der har - som Du antyder - i en årrække ikke været tale om et reelt marked.

Tak for svar
Det er muligt du har ret i det. Jeg ved det i hvert fald ikke.
Hvorfor dælen bliver den tilpasning så ikke ført ud i livet, nu går der to år inden den næste vurdering og det er da immervæk et stykke tid for en tilpasning. Det havde da været lige til højrefoden at tilpasse vurderingerne i denne omgang. Eventuelt rulle vurderingerne tilbage til tiden inden boblen, men det er måske ikke muligt pga. alle de problemer det måtte medføre
Hvad har det offentlige og almindelige mennesker,for den sags skyld, ud af at vurderingerne er helt ude i hampen.
Er folk bare ligeglade, fordi det mere er undtagelsen end reglen at der handles ejendom indenfor familien.

HappyCamper skrev:

Thomas skrev:
Jeg tror simpelt hen at de offentlige vurderinger skal tilpasses. Der har - som Du antyder - i en årrække ikke været tale om et reelt marked.

Tak for svar
Det er muligt du har ret i det. Jeg ved det i hvert fald ikke.
Hvorfor dælen bliver den tilpasning så ikke ført ud i livet, nu går der to år inden den næste vurdering og det er da immervæk et stykke tid for en tilpasning. Det havde da været lige til højrefoden at tilpasse vurderingerne i denne omgang. Eventuelt rulle vurderingerne tilbage til tiden inden boblen, men det er måske ikke muligt pga. alle de problemer det måtte medføre
Hvad har det offentlige og almindelige mennesker,for den sags skyld, ud af at vurderingerne er helt ude i hampen.
Er folk bare ligeglade, fordi det mere er undtagelsen end reglen at der handles ejendom indenfor familien.

Fordi nu skal vi lige se hvor store landbrugstabene er i bankerne - og kridterne.

HappyCamper skrev:

hobbylandmanden skrev:Nu forstås
Ja, selvfølgelig falder jordprisen. Den har jo været afkoblet fra enhver sammenhæng til det driftsøkonomiske potentiale igennem flere år. Overordnet er jordprisen faldet fra 260.000 kr pr ha inkl bygninger til 150.000 kr. Dette dækker over et spænd fra eksempelvis et stykke frijord ved Ribe (landbrugsjord vel og mærke) som jeg har set udbudt pt. til ca. 75.000 kr/ha til jordpriser på Lolland op til 200.000 kr/ha. Så det relative spænd på jordpriserne er vel faktisk udvidet med fordel til den jord, som virkelig kan forrente sig selv, hvor al jord på toppen vel ikke blev handlet meget under 200.000 kr/ha.
Om bunden er nået endnu kan jeg tvivle på......

Det er også det jeg mener.
Priserne er, mig bekendt, for nedadgående for landbrug og landbrugsjord helt generelt. Men hvorfor er den offentlige vurdering ikke med på dette?. Den var så rigelig med på det, da priserne steg og steg. "Vores" ejendom steg 46% og så 25% og faldt så 25% ved forrige vurdering, og i den nu gældende er den uændret . Jeg fatter det simpelthen ikke.
Nu har jeg så tænkt mig(på vegne af svigerfar) at klage over dette. Blandt andet med det argument at naboejendommen er handlet til ca. 50.000,- mindre pr hektar(incl. Beboelse og driftsbygninger) i den før omtalte nylige handel....Men jeg ved næsen at det er nytteløst. Måske jeg skulle fokusere mere på standen af bygningerne, for der er der virkelig stor forskel (og det er ikke kun noget jeg siger fordi jeg(og svigerfar) har interesse i en lavere vurdering.)
Jeg har tænkt mig at smide en håndfuld artikler med klagen hvor SKAT er nævnt som kildeangivelse, men jeg har en fornemmelse af at det er som at pi**e i modvind.

Og det tragikomiske er jo, at svigerfar godt må sælge til en "uvildig" køber(f.eks bondemanden der købte nabogården) til en hvilken som helst pris de kan blive enige om. Men så snart der er familierelationer så er det fy fy og nej nej!! fra skats side, fordi den fuldstændig skæve offentlige vurdering ikke tillader det. Det er jo wahnsinn. Det er jo omvendt forskelsbehandling i de tilfælde hvor vurderingen er for høj...og beviset på at den er for høj ligger i hvad nabogården er handlet til, nemlig ca. 150t.kr/ha.

Har jeg ret, eller er jeg helt forkert på den. Hvad mener i ?

http://epn.dk/landbrug/article4971494.ece
http://www.agrocura.dk/NR/rdonlyres/9815A6B5-7429-4915-8297-E1F7034C2F94/0/DanmarkskortSamletTopBundForskel.pdf
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/10/Jordprisersvingerfra118000til270000krha.htm?fag=M
http://www.landbrugsavisen.dk/Landbrugsavisen/2011/1/21/Bundenergaaetunder100000kr.htm
http://www.landbrugsavisen.dk/Nyheder/Netnyheder/2013/1/7/Landbrugfalderigenipris.htm?fag=A

Som jeg forstod dig tidligere, så var naboejendommen handlet til en pris på 150.000 kr/ha ex. bygninger. Hvis din svigerfars jordpris er højere sat vil du måske have en sag, men hvis den er lavere sat, så er det vel reelt nok at Skat har sat vurderingen ind. Ee tal jeg har set for jordpriserne i de offentlige ejendomsvurderinger ligger fra Skats side alle under 150.000 kr pr/ha og det er østjylland. Stuehuse bliver normalt også vurderet lavere end et tilsvarenede parcelhus qua gene fra driftsbygninger. Mine driftsbygninger er alle vurderet ind til 600 kr/m2, hvilket er meget, meget lavt sat.
Hvis dine/jeres værdier er tilsvarende sat, så kan jeg ikke se, at du har noget at klage over. Som Thomas siger, så er der dog nok et begrænset antal handler (se tidligere link fra Agrocura, jordpriser, som du vist også selv har indsat) som skat har til at danne vurderingen ud fra og det gør det selvfølgelig vanskeligt at finde den rigtige markedspris.
Generelt har den offentlige ejendomsvurdering altid ligget langt under handelsværdien. Dette gør sig ikke gældende i samme grad i dag, min vurdering, men jeg tror stadig, at den offentlige vurdering i de fleste tilfælde er en god vurdering af handelsværdien eller faktisk ligger under denne. Hertil kan du jo så yderligere trække 15% af vurderingen fra, så du burde komme ud med en familiepris, som ligger væsentligt under den reelle handelsværdi og set fra samfundets side er det vel heller ikke meningen, at man skal undgå skat fordi det er en familiehandel.
Familiehandler er meget anvendte inden for landbruget. Rigtig meget endda. Dette sker ofte, fordi de skattemæssige betingelser er overordnet gode for familiehandler. dette skyldes i høj grad, at køber kan succeder i sælgers skattemæssige situation, dvs. indtræde i sælgers skattemæssige stilling. Dette betyder eksempelvis, at ejendomsvurderingen er 10 mio, så kan du købe gården til 8,5 mio. Hvis din svigerfars skattepligtige avance eksempelvis er 4 mio, og dermed skal betale ca. 2,5 mio i skat, så kan du succedere denne skat ind som en passiv-post i handlen og din svigerfar undgå at betale skat.
Summa summaram så kan du købe en gård til 10 mio ved kun at lægge 6 mio kontant. Likviditetsmæssigt vil dette kunne gøres at belåne 60% af de 8,5 mio i realkredit eller 5,1 mio og de resterende 900.000 kr kan din svigerfar evt. låne jer på et sælgerpantebrev. Sådan hænger det i hovedtræk sammen, men som tidligere nævnt, så få en landbrugsforening til at beregne den eksakte handelssum, likviditet etc. Og de plejer at være til at tale med omkostningsmæssigt. De vil sikkert også kunne rådgive jer om det vil kunne betale sig at få lavet en omvurdering af ejendommen af skat.
Men overordnet set mener jeg betingelserne for generationsskifte i landbruget er meget fornuftige.
Mener også, at du som svigersøn indgår i den personkreds, som er omhandlet af skattemæssig succession og ikke kun din kone, men dette er jeg ikke helt sikker på. Så kunne det jo evt. være, at handelen først skulle gennemføres gennem din kone og så om nogle år evt. handle mellem dig og din kone, men pas på hver gang, for der kan være tricky regler involveret.

Har lige undersøgt og du er desværre ikke omhandlet af personkredsen for skattemæssig succession Jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, og aktieavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, nr. 1.
Men så få undersøgt betingelserne for overdragelse mellem ægtefæller senere, hvis I er gift. Kan nok ikke gøres samtidig med handelen.

hobbylandmanden skrev:
1: ....Som jeg forstod dig tidligere, så var naboejendommen handlet til en pris på 150.000 kr/ha ex. bygninger.
2: ...Hvis din svigerfars jordpris er højere sat vil du måske have en sag, men hvis den er lavere sat, så er det vel reelt nok at Skat har sat vurderingen ind.
3:... Ee tal jeg har set for jordpriserne i de offentlige ejendomsvurderinger ligger fra Skats side alle under 150.000 kr pr/ha og det er østjylland.
4: ...Generelt har den offentlige ejendomsvurdering altid ligget langt under handelsværdien.
5:..Mener også, at du som svigersøn indgår i den personkreds, som er omhandlet af skattemæssig succession og ikke kun din kone, men dette er jeg ikke helt sikker på. Så kunne det jo evt. være, at handelen først skulle gennemføres gennem din kone og så om nogle år evt. handle mellem dig og din kone, men pas på hver gang, for der kan være tricky regler involveret.

Tusind tak for din tid og dine svar
Og undskyld for den lidt rodede tråd fra min side af. Det er ikke nemt at skrive uden tingene kan forstås på flere måder

---------
Ad 1: Naboejendommen er handlet til ca 152.000 kr/ha inklusive bygninger. den offentlige vurdering for naboejendommen sagde 157.000/ha på tidspunktet for handlen. For nabogårdens vedkomne kan jeg ikke være uenig med den offentlige vurdering.

Ad 2: Min svigerfars ejendom var vurderet til 205.000 kr/ha på tidspunktet for salget af nabogården. Altså ca 50.000 kr./ha i forskel. Det er jeg mildest talt forundret over. Og det er det, som jeg har tænkt mig at klage over.

Ad 3: Er de tal du har set for jord medbygninger eller uden bygninger?.

Ad 4: Det er lige netop ikke tilfældet for min svigerfars ejendom, og det er det der gør sagen så atypisk tror jeg.

Ad 5: Jeg er ikke gift med min " kone", men efter 16-17 år er det sgu lidt mærkeligt at kalde hende for min kæreste. Vi har børn sammen, fælles økonomi og alt det der. Så jeg ved ikke lige om den går at betragte mig som en outsider i en handels situation. Dette ville løse en del hvis man kunne, men det tror jeg nu ikke
------

Ang. succedering og en jævn strøm af årlige penge gaver der skal nedskrive et pantebrev oprettet for at give os som købere en fair pris for ejendommen er jo også en mulighed. Men det er unægtelig mere kompliceret. Min "kone" er ikke enebarn og svigerfar er jo ikke 25 år mere, så hvis denne model kan undgås ville jeg foretrække dette.Jeg synes ikke den offentlige vurdering giver mening i min svigerfars ejendoms tilfælde, og det vil jeg gerne påpege overfor skat.