Sammenhængen mellem Renter og Kurs for en almindelig borger

Jeg vil gerne lige teste min forståelse af et lettere kompliceret emne, og dette er jo stedet hvor der frekventerer nogle kloge herrer

Situationen idag
Jeg har et 4%, 30 års lån. Lad os sige det er optaget i kurs 100 for nemhendsskyld. Almindelig visdom forlyder at Kurs har noget at gøre med rente og at der i fremtiden på sådan et lån vil være en kurs gevinst.
I dag kan man optage et 20 års lån til 2.5%, igen for nemhedens skyld, så lad os sige kurs 100.

Renter og Kurs
Mit 30 års lån vil om 10 år, være et 20 års lån til 4%. Hvis renten og kurs ikke har ændret sig på markedet siden da, så vil mit lån være rigtigt godt for udlåner på grund af den højere rente. Mit lån er attraktivt og derfor har det en lavere kurs. Lav kurs er godt, hvis jeg skal indfri lånet senere.

Så hvis jeg lånte 1.000.000 kr til 4% over 30 år og kurs 100, så vil det efter 10 år, være et 1.000.000 kr til 4% over 20 år, men nu er kursen lavere. Lad os sige 90 i eksemplet.
Dvs jeg kan købe mit eget lån for kun 900.000 kr og "reducere min restgæld". Det er vist det man altid reklamerer med, men jeg altid har været lidt usikker på hvad betød i praksis.

Det vil i min forståelse sige, at hver eneste måned når jeg betaler et afdrag, så bliver mit lån en smule mere attraktivt for en udlåner, og kursen falder en lille bitte smule mere.

- Er dette korrekt eller har jeg overset noget?
- Er det dette der ligger bag Thomas' udtalelser om at Fast forentede lån aldrig ligger til udløb / Skattefri gevinst ved hvert afdrag?

Jeg har tidligere haft den lidt naive tro, at Omlægge lån og kursgevinster kun skete når renter/kurs ændrede sig.
Men i forhold til ovenstående, så vil jeg kunne få en gevinst på sigt, selv hvis Status Quo forbliver.

Jesper skrev:Jeg vil gerne lige teste min forståelse af et lettere kompliceret emne, og dette er jo stedet hvor der frekventerer nogle kloge herrer

Situationen idag
Jeg har et 4%, 30 års lån. Lad os sige det er optaget i kurs 100 for nemhendsskyld. Almindelig visdom forlyder at Kurs har noget at gøre med rente og at der i fremtiden på sådan et lån vil være en kurs gevinst.
I dag kan man optage et 20 års lån til 2.5%, igen for nemhedens skyld, så lad os sige kurs 100.

Renter og Kurs
Mit 30 års lån vil om 10 år, være et 20 års lån til 4%. Hvis renten og kurs ikke har ændret sig på markedet siden da, så vil mit lån være rigtigt godt for udlåner på grund af den højere rente. Mit lån er attraktivt og derfor har det en lavere kurs. Lav kurs er godt, hvis jeg skal indfri lånet senere.

Så hvis jeg lånte 1.000.000 kr til 4% over 30 år og kurs 100, så vil det efter 10 år, være et 1.000.000 kr til 4% over 20 år, men nu er kursen lavere. Lad os sige 90 i eksemplet.
Dvs jeg kan købe mit eget lån for kun 900.000 kr og "reducere min restgæld". Det er vist det man altid reklamerer med, men jeg altid har været lidt usikker på hvad betød i praksis.

Det vil i min forståelse sige, at hver eneste måned når jeg betaler et afdrag, så bliver mit lån en smule mere attraktivt for en udlåner, og kursen falder en lille bitte smule mere.

- Er dette korrekt eller har jeg overset noget?
- Er det dette der ligger bag Thomas' udtalelser om at Fast forentede lån aldrig ligger til udløb / Skattefri gevinst ved hvert afdrag?

Jeg har tidligere haft den lidt naive tro, at Omlægge lån og kursgevinster kun skete når renter/kurs ændrede sig.
Men i forhold til ovenstående, så vil jeg kunne få en gevinst på sigt, selv hvis Status Quo forbliver.

Ha! Jeg er ved at få snøvlet mig færdig til at få skrevet matematikken ud på det problem - eller rettere ind!

Sagen er den, at en fast forrentet konvertibel annuitet falder i rente og stiger i kurs som tiden går.
Det skyldes rentestrukturen hvor renten typisk falder med 1-1½% hver gang restløbetiden halveres: Den korte rente er lavere end den lange (medmindre man har invers rentestruktur som vi har i øjeblikket på det helt korte). Har man betalt af på en 30 årig annuitet i 15 år, så vil - alt andet lige - renten være faldet så obligationen er kommet over kurs pari.

Den anden faktor er den korte rente som aflæses af diskontoen - den vil normalt (men intet er normalt for tiden). Diskontoen har en sammenhæng med inflationen, der bevæger sig op og ned. Den vil lejlighedsvis skubbe renten - selv på en fast forrentet konvertibel annuitet - op og ned. Det gør at lejlighedsvis kommer kursen over pari. Det kan man så bruge til en konvertering til en lavere rente; men med samme gæld.

Den omvendte, nemlig at renten stiger og kursen så skulle falde - det ske som regel ikke, fordi den obligationsserie er indlåst hos investorerne, der holder til udløb. Man kan være heldig og score en gevinst ved at konvertere til en højere rente og nedskrive gælden; men normalt vil obligationen være indlåst.
Med mindre investor står og SKAL bruge pengene, så kan kursen falde - og så er det om at være vaks ved skranken. Derfor er det sådan at man altid som investor kan komme af med en realkredit annuitet - med et meget beskedent tab - selv i en trængt situation.
Den sikkerhed for likviditet ER priset ind da man optog lånet, gammeldags realkreditter er nemlig billige.

Men tendensen til at kursen stiger - som man så kan udnytte lejlighedsvis - gør at fast forrentede annuiteter sjældent når udløb: De bliver konverteret forinden.

Det gør dem også attraktive for investor: Man er sikker på at få sin kurs pari!
Indtil kursen rammer pari har man som investor haft glæden af den lange rente, så der burde ikke være sure miner, hvis debitor scorer en kursgevinst. Efter en 10-15 år kan det som regel - som regel - betale sig at konvertere til en kortere løbetid.

Bare sådan i korthed.

Jesper skrev:Jeg vil gerne lige teste min forståelse af et lettere kompliceret emne, og dette er jo stedet hvor der frekventerer nogle kloge herrer

Situationen idag
Jeg har et 4%, 30 års lån. Lad os sige det er optaget i kurs 100 for nemhendsskyld. Almindelig visdom forlyder at Kurs har noget at gøre med rente og at der i fremtiden på sådan et lån vil være en kurs gevinst.
I dag kan man optage et 20 års lån til 2.5%, igen for nemhedens skyld, så lad os sige kurs 100.

Renter og Kurs
Mit 30 års lån vil om 10 år, være et 20 års lån til 4%. Hvis renten og kurs ikke har ændret sig på markedet siden da, så vil mit lån være rigtigt godt for udlåner på grund af den højere rente. Mit lån er attraktivt og derfor har det en lavere kurs. Lav kurs er godt, hvis jeg skal indfri lånet senere.

Nej. Hvis markedsforholdene ikke har ændret sig i løbet af de 10 år, så vil renten på en 20 årig obligation stadig være 2.5% og dermed vil din kurs være betydeligt OVER 100, ikke under.
Du vil da kunne konvertere "nedad" til mindre rente (2,5%), men lidt større restgæld pga. sagsomkostninger og kurstab på den nye obligation.

Jesper skrev:
Så hvis jeg lånte 1.000.000 kr til 4% over 30 år og kurs 100, så vil det efter 10 år, være et 1.000.000 kr til 4% over 20 år, men nu er kursen lavere. Lad os sige 90 i eksemplet.
Dvs jeg kan købe mit eget lån for kun 900.000 kr og "reducere min restgæld". Det er vist det man altid reklamerer med, men jeg altid har været lidt usikker på hvad betød i praksis.

Det vil i min forståelse sige, at hver eneste måned når jeg betaler et afdrag, så bliver mit lån en smule mere attraktivt for en udlåner, og kursen falder en lille bitte smule mere.

- Er dette korrekt eller har jeg overset noget?
- Er det dette der ligger bag Thomas' udtalelser om at Fast forentede lån aldrig ligger til udløb / Skattefri gevinst ved hvert afdrag?

Jeg har tidligere haft den lidt naive tro, at Omlægge lån og kursgevinster kun skete når renter/kurs ændrede sig.
Men i forhold til ovenstående, så vil jeg kunne få en gevinst på sigt, selv hvis Status Quo forbliver.

De ligger aldrig til udløb, fordi du et stykke efter at du har optaget lånet vil kunne konvertere NED, ikke op, som du forestiller dig i eksemplet.
MVH Abba