Økonomidebatten.dk
Vil du reagere på denne meddelelse? Tilmeld dig forummet med et par klik eller log ind for at fortsætte.

Det manipulerede boligmarked.

2 deltagere

Go down

Det manipulerede boligmarked. Empty Det manipulerede boligmarked.

Indlæg af Thomas Tors Feb 14, 2013 5:14 am

De "fixede" tal

Den første graf viser antallet af handler i prisberegningen i forhold til antal tinglyste salg.

Der har altid været mellem 5% og 10% af handlerne, der af de ene eller anden grund ikke kunne regnes med i prisberegningen, fordi de ikke var/er retningsgivende - specielt sommerhuse har været morsomme.
Nu er det for sommerhuse og parcelhuse en 10% - 15% - hvilket svarer meget godt med, at der er det samme antal "dubiøse" eller "ikke-retningsgivende" som der altid har været. Det passer med at antallet af parcelhushandler er faldet med en 1/3 ca. Det er således ikke tælleren i procent brøken, der er ændret - det er nævneren.
Vi kan altså - med visse reservationer - tage de i prisberegningen indgående handler som noooogenlunde retningsgivende.

Men man skal her hefte sig ved ejerlejlighederne, hvor mellem 25%-30% af handlerne ikke kan tillægges nogen vægt.

Ser vi på næste graf så er den delt op for kategorierne i før og efter Gibbs fænomenet (atter skal Jomviking i denne forbindelse have en hædrende omtale).
Det vi ser er at handlerne fortsætter med at falde EFTER Gibbs fænomenet, som lettere arbitrært antages af have udspillet sig i marts 2009 - at hele det næste år er unormalt markeres for parcelhusenes (H'') vedkommende ved at først i februar i 2010 tages tråden op (før den tid grupperede observationere over- og under regressionslinien tidsmæssigt).

Det vi ser før og efter på de blå linier er at inden oktober 2008 var der en jævn tendens, hvor salget faldt med ca. 60/måned ved et salg på ca. 3600/måned. Det bliver en 15% - 20% om året. NB! Parcelhusene anvender HØJRE akse.
Siden 2010 er det fald aftaget til ca. 15/måned ved et salg på ca. 2400/måned - det sidste er et fald på 1/3 fra perioden før kollapset - som tidligere bemærket. Vi taler ca. 7½% om året. altså en halvering af takten hvormed handlerne falder - i forhold til før sammenbruddet.

Ejerlejlighederne er suspekte, fordi hele 2011 befinder sig under regressionslinjen. Niveauet i 2011 faldt med ca. 1/4 ifht. 2007-8 stykker. Det er lidt svært for i 2007-8 var handlerne allerede faldet med 1/4 ifht. 2006 - jo man har haft rigelig med tid til at vænne sig til ulykken - og intet konstruktivt foretaget sig.
Men vi taler om et fald i nærheden af ½ for 2011 ifht. 2006.

Med den faldende tendens gennem 2011 for hvor mange handler, der kan regnes med i prisberegningen, hvor der ikke er nogen rimelig årsag til at den tendens skulle vende, så må vi konkludere, at man hiver handler ind i statistikken som man tidligere udelod, som ikke retningsgivende. Det er jo altid et judgement hvad man skal tage med og ikke tage med. Men vi kan godt gå ud fra, at der er tale om kvalitativt skift i kriterierne for inkludering hos Danmarks Statistik.
Det kan også ses af, at man jævnt hen har rettet priserne OP, når man har rettet bagudrettet.

En anden årsag er, at det er meget lettere at manipulere ejerlejlighederne end parcelhusene - her kan man handle et par platugleejendomme om måneden, så er den hjemme.
Der er to motiver til at "fikse" tallene: Den ene er, at ejerlejligheder i Hovedstaden udgør en uforholdsmæssig stor del af BRF's (den mest håbløse af kridterne) portefølge. BRF skulle have været aflivet for 5 år siden; men det ville man ikke.
Den anden er, at kommer realiteterne for dagen, så kan realkreditten ikke reddes - der er ganske enkelt ikke ejendomsværdier - tilnærmelsesvis ædrueligt beregnet - bag det udlån.

Det sidste er det alvorligste.
Jeg så en overskrift, hvor ECB havde udtalt, at man ikke så noget behov for Danmark i bankunionen - eller på dansk: "Det må I sgu selv ligge og rode med!"

Som jeg før har antydet, så kan man måske få anerkendt de fast forrentede annuiteter på linje med statsobligationer - her kan man så tvinge flex-rente med afdrag over - men under ingen omstændigheder afdragsfrit flexlort.
Ane Arnth Jensen udtalte, at det IKKE var nok. Det tror jeg så heller ikke, at det er.

Nationalbankens rentesatser Vi kan temmelig præcist se hvornår realkreditten brød sammen - det var jun/jul 2012 - hvor man måtte sætte renten voldsomt ned. Det kan ikke reddes. Stumper måske - men højst halvdelen. Det bliver så rodet sammen med at man skal have smidt Nordea ud af landet - hvilket heller ikke gør billedet mere gennemskueligt.

Problemet er, at flexlortet kompromitterer landets troværdighed - og fortsat brægen efter Realkreditrådets jammerkommode vil kun skade yderligere.
Man ender med en troværdighed på linje med Grækenlands.

Der vil være to betingelser for at Danmark kan komme med i bankunionen - efter min vurdering:

a) At flexlort klassificeres som det, det er lokumspapirer. Så ryger alle flextumperne i København.
b) Man indfører Tobin-skat på linje med de 11 Eurolande. Så ryger Danske Bank og Jyske Bank.

Hvis vi imidlertid står udenfor Bankunionen, så vil man desuden miste den ½ af realkreditudlånet som er godt nok (eller i reparabel stand).

Boligmarkedet retter sig aldrig.
Vi kan se, at selv efter "nedjusteringen" priserne med ca. 20-25% fra toppen, så falder handlerne, trods en rekordlav rente: Dvs. priserne er stadig for høje - en hel del endda.

Man kan ikke sætte renten op, så skrider hele lortet med det samme. Man kan heller ikke sætte priserne ned - så skrider det OGSÅ - igen med det samme.
Man kan heller ikke holde priserne, for så falder handlerne støt og finansieringen vil ske uden om realkreditten og bankerne.

Det foruroligende er, at Vestager bliver ved med at ruske i håndsvinget på lirekassen overfor ECB - hvor dumme tror hun egentlig de er? Alene den omstændighed, at Jörg Asmussen formentlig taler dansk - så det sludder kommer man ikke langt med.

Man burde have lyttet, da Nils Bernstein for et par år siden vurderede det som "meget lidt sandsynligt" at flexlort ville blive anerkendt på linje med statsobligationer. Det sker formentlig heller ikke. Tankevækkende er også, at Vestager fortsætter med Realkreditrådets "robuste realkreditsystem"
Man har i HELE Europa hørt det pladder til lede - og man opnår INTET ved at blive ved med det nonsens - ikke ud over at irritere - og Wolfgang Schäuble står notorisk højt i tændingen (Det er jo i sidste ende Tyskland, som er garant for EUR i alle farver).

Skrider EUR, skrider DKK - igen: Omgående. ECB vil ikke tolerere at dansk realkredit ødelægger et par års arbejde med at stabilisere EUR - at tro andet er ikke bare naivt; men direkte mod bedre vidende.
Thomas
Thomas

Antal indlæg : 34231
Join date : 27/10/08

Tilbage til toppen Go down

Det manipulerede boligmarked. Empty Sv: Det manipulerede boligmarked.

Indlæg af peter777 Tors Feb 14, 2013 12:05 pm

bare et gæt

http://www.jyllands-posten.dk/protected/premium/erhverv/erhvervweekend/article5197541.ece

Jeg synes dette indlæg bør lægges i virkelighedsforummet
peter777
peter777

Antal indlæg : 822
Join date : 24/10/08
Geografisk sted : Østerbro

Tilbage til toppen Go down

Det manipulerede boligmarked. Empty Sv: Det manipulerede boligmarked.

Indlæg af Thomas Tors Feb 14, 2013 3:48 pm

peter777 skrev:bare et gæt

http://www.jyllands-posten.dk/protected/premium/erhverv/erhvervweekend/article5197541.ece

Jeg synes dette indlæg bør lægges i virkelighedsforummet
Ja, det er den overskrift, jeg har set; men ikke læst indlægget.
Jeg formoder der er tale om dette indlæg:

Peter Praet

In normal times, this signalling channel works well and market expectations tend to be in line with monetary policy makers’ intended long-term rates. When, however, short-term nominal rates are at zero or close to zero, this signalling channel loses its potency.
Det er det vi ser for tiden: Med nulrente synker vi ned i en invers rentestruktur, hvor alle renter under en kritisk løbetid er 0%. Hele rentestrukturen synker som et skib, hvor den længste rente går sidst under.
The risk is that long-term rates may drift away from the central bank’s intended path, in which case financing conditions in the economy will not properly reflect the stance of monetary policy. Some academic economists have advocated that, particularly in such a situation, the central bank should engage in active communication regarding the future path of policy rates.This communication would serve as a commitment device for the central bank to follow in the future the announced path of short-term rates, possibly conditional on actual developments in the economy.
Dvs. snakke sig ud af problemerne.
If this commitment is sufficiently credible, it will be effective in steering expectations regarding future interest rates and so influence the first component of long-term interest rates to which I was referring before. This is turn, will allow the central bank to deliver accommodative financing conditions in the economy over a certain horizon. A number of central banks around the world – most recently including the US Federal Reserve – have adopted some version of this approach.
Med andre ord: Man bruger diskontoen til at styre 30 års renten. - Uden egentlig kontrol med 30 års renten.


But the decomposition of long-term rates I mentioned a few moments ago suggests that there is also another possible way for the central bank to deliver appropriate financing conditions in the economy. This second approach is to exert influence on the premia,
(dvs. det gagepålæg, som forlanges for en længere løbetid)
to the extent that they are unwarranted and reflect dislocations in markets. I would argue that the assessment regarding which approach is more appropriate depends on the particular
situation each monetary policy maker faces.

De han argumenterer ud fra er
Rente(t,1+i)= [(rentespænd) * ln(t)/ln(1+i)] + diskonto
se:Rentestruktur
Dvs. FED styrer primært ud fra diskonto og snak.

The approach focusing on communication regarding the future path of short-term interest
rates is in principle applicable to a situation where there is a need to provide general, across
the board, stimulus to the economy. Moreover, it applies in currency areas where financing
conditions are more or less homogeneous throughout segments of the financial market and
of the currency space.
(Her taler vi diskonto)

Men rentespændet (justeret til spændet mellem den 1 årige og 2 årige rente) må være den produktivitetsforøgelse som kommer ved at låne pengene - og investere dem i ting og sager. Debitor vil være parat til at betale op til en præmie på produktivitetsforøgelsen - er præmien større vil investeringen blive undladt.
Omvendt vil kreditor søge sig bedst mulig betalt for at skulle vente på tilbagebetalingen et ekstra år. Men kreditor vil blive mødt med debitorernes individuelle produktivitetsforøgelser og naturligvis fravælge dem, der giver den ringeste pris. Debitorerne vil blive bevilget lange lån fra toppen. Men debitorerne vil øge investeringerne indtil produktivitetsforøgelsen svarer til produktivitetsforøgelsen i de ringere alternativer - herved øges efterspørgslen for et givet rentespænd.

The spreads that lenders apply over benchmark rates are very uneven and, in some countries, abnormally high, reflecting dysfunctional market dynamics. Moreover, there is no uncontroversial way to define the term structure of the risk-free rate in the euro area. Unlike economies with a single fiscal authority or with a fully-fledged federal structure,

Engaging in promises regarding the future monetary policy stance would not be the most effective instrument for achieving this.
Snak er billig og ikke gangbar mønt.
Instead, we need to continue addressing the part of the premia in long-term rates in the euro area that is not
warranted. But let me be clear, this does not mean that monetary policy instruments should be used to reduce credit spreads that reflect well-founded concerns regarding long-term debt sustainability and competitiveness.

Similarly, structural reforms need to be undertaken in order to restore the competitiveness of euro area economies. Only such reforms can deliver a lasting reversal of the fragmentation phenomena that the euro area has witnessed. And clearly neither of these tasks can be taken up by monetary policy.
Thomas
Thomas

Antal indlæg : 34231
Join date : 27/10/08

Tilbage til toppen Go down

Det manipulerede boligmarked. Empty Sv: Det manipulerede boligmarked.

Indlæg af Sponsoreret inhold


Sponsoreret inhold


Tilbage til toppen Go down

Tilbage til toppen

- Lignende emner

 
Forumtilladelser:
Du kan ikke besvare indlæg i dette forum