DST ejendomssalg feb 2012

EJEN 13 og 14

Til talmaterialet:

Prisindexene er faktisk rettet op bagud til november - ikke meget; men noget. Det er noget man ALTID skal være opmærksom på med DST tal: De bliver korrigeret efterhånden som man bliver klogere.
Det er derfor komplet idiotisk at slå ud med armene og ævle om dette kvartal i forhold til sidste kvartal: Der er nemlig usikkerhed på tallene op til et halvt år bagud! Specielt periodiseringsfejl/-unøjagtigheder overdriver ganske enormt! De gør nemlig tæller større og nævner mindre SAMTIDIG (eller omvendt).

Nu er der jo ikke nogen herinde, der er chefidioter i banker (ikke ret længe....), så lad os ikke rive med af prostitutionsentusiasmen fra pengeinstitutterne.

Jeg er lidt loren ved mængderne på parcelhuse! Jeg tror de vil komme en 10-15% op næste gang - det gjorde januar-tallene, nemli' ....

Når det er sagt, så er sagen:

Priserne: Der er nok ikke nogen tvivl om at priserne på parcelhuse (og det er det, der for alvor betyder noget) er faldet støt med 10% i løbet af det sidste år - det kan så vise sig at være højere; men så Guds fred med det: Det er sådan set gamle nyheder.

Ser vi på gennemsnitspriserne pr handlet ejendom, så er parcelhusene faldet fra 1,8-1,9 mio. pr. stk fra foråret 2011, hvor niveauet havde ligget nogenlunde stabilt, til 1,7 mio. pr. stk.
Sommerhusene skrider forholdsvis stille og roligt nedad - ganske forudsigeligt.
Ejerlejligheder viser et (tilsvarende parcelhusene) et voldsomt niveauskred fra 1,75 mio til 1,6 mio. Den "prisstigning" der var i 2009 mm. var jo løgn.

Omsætningen: Den er tilbage til det værste i 2009. Parcelhusene endda værre - men igen: Pas på! mængderne skal nok rettes noget op næste gang.

Så til dem, der kan læse indenad!

Læg mærke til bevægelserne på pengemarkedsrenterne sidste år:
pengemarkedet
I vil altid kunne huske hvornår den danske finanssektor reelt brød sammen: Det var dagen inden den anden psykopat Breivik gik amok! Der blev jeg bannet, fordi jeg havde fået øje på noget alvorligt - jeg vidste ikke præcist, hvad det var (at Danske Bank (og Nykredit også) laver svigagtig kurspleje - det er næppe noget, der kan karakteriseres som en nyhed), det var noget usikkert.
Men noget skete der omkring udgangen af 2. kvartal 2011! - det viser sig så i paniksalgene af de 5 årige statsobligationer ultimo 6 måned og faktisk gennem hele 7 måned.

Det andet er niveauskredet på ejerlejlighedspriserne: Det er et smask ned på 10% på én gang!

Det er formentlig BRF og dermed realkreditinstitutterne, der skrider sammen på det tidspunkt.
Niveauskiftet skyldes formentlig at BRF's parkeringsaftaler braser sammen på det tidspunkt: Dvs. platuglerne vil sælge lortet tilbage. Nye parkeringsaftaler kan kun opnås mod en prisreduktion på 20%.

Så skal vi også lige være opmærksom på de pengepolitiske udlån, hvor Danske Bank låner en 15 mia. i Nationalbanken til at købe BRF's flexlort for. Så kender vi nogenlunde beløbsstørrelsen på BRF's afgjort tabte - og gemte fordringer!

Der er ganske enkelt et dybt sort hul på 15 mia. i BRF - penge, der ganske enkelt ikke er der. Det står ikke på kontoen, der er ikke ejendomsværdier bag ved - intet er der! Lad være med at tale gennemsnit - det er penge, der ganske enkelt ikke er der.

er, at tallene nu presses frem på månedsbasis!

Det er jo ikke engang en måned siden, at tallene for januar forelå.

Der foregår en hektisk - for ikke at sige febril aktivitet - dels i ministerierne, del i Nationalbanken lige nu. De tal er blevet krævet i løbet af ugen. Jeg kan garantere for at Vestagers normale behagelige alt er røget op i et russisk sopranhyl - adskillige gange.

Jeg vil vædde på at Niels Guldager Petersen i DST ikke har noget problem med, at få cheferne til at hente kaffe!
At komme på toilettet - det er en anden sag: Der sidder alt for mange departementschefer - og de flytter sig ikke derfra!

Plyds skrev:Jeg kan gode lide grafen over aktiviteten. Stabilt stejlt nedadgårende... Tju hej hvor det går i stå. Ejendomsmæglere er en truet race på den baggrund.

Stabilisering i aktivitetsniveau eller priser er der i alt fald ikke udsigt til i lange tider.

Godt at man hverken skal sælge eller købe, men bare kan se på mens en "græsk" tragedie spilles på senen (Ejendomsmarkedet)

Det er lige den med aktiviteten, du skal være varsom med!

Det er rimelig klart, hvorfor januar tallene fremkom rimelig hurtigt: Det er formentlig en konsekvens af DST's afstemning af tallene: Altså hvilke handler hører til i hvilke år.

Prisberegningen

Læg mærke til, at især ejerlejligheder udviser nogle grimme sylespidser NED omkring årsafslutningerne.

Dvs. man i DST skal ind og kikke på hver eneste handel for at kontrollere om der er tale om en reel markedspris - eller der er tale om "parkeringsaftaler" hos platugler! Så er man nød til at rense for disse aftaler.

Normalt ligger andelen af salgene, der indgår i prisberegningen på ca. 90% for parcelhuse og sommerhuses (ja Gud hjælpe mig! også dem) vedkommende.

Men EJERLEJLIGHEDER er noget ganske andet!
Læg mærke til at ved årsafslutningerne så er det UNDER 2/3 af "handlerne", der er HANDLER! "Normalt" er det 3/4 af handlerne af ejerlejligheder, der indgår i prisberegningen.

Hvorfor skulle 2011 adskille sig markant fra andre år? Det gør det nok heller ikke! Derfor forudser jeg en del korrektioner fremover. Jeg bemærkede at februar tallene har korrektioner helt tilbage til oktober 2011!

Nu skal vi til at pege fingre:
Hvem kan det være? Joooo - vi må jo se på hvilke kreditforeninger, der er specielt eksponerede mod ejerlejlighedsmarkedet (København - andre steder er ejerlejligheder ret ubetydelig)? Det er BRF! Det er BRF, der har haft store tvangsauktionssager, hvor værdierne af ejendomme i midlertidig besiddelse ville komme op og ringe på de berømte 20% - derfor har de måtte lave parkeringsaftaler med platugler.

Om jeg ser frem til et sagsanlæg fra BRF? Det håber jeg sandelig! Jeg fatter så ikke, at man kan få revisor til at underskrive regnskabet - åh, jo, det gør jeg godt alligevel.