Ejerboligudlånet MAJ 2012

Ejerboligudlånet

Vi ser, at det samlede ejerboligudlån stiger med de sædvanlige 3 mia. om måneden - lidt mindre på bankdelen, en hel del mere på realkreditten.

Vi vil ikke låne penge længere
Noter jer forfatteren: Lars Nielsen - så er der garanti for tendentiøs dumhed!

Lad os se hvad der sker

1) Boliglånene til indskud - de falder ret så voldsomt: Det tyder på, at der ikke er mange, der flytter - jeg ved ikke om Crumar har det seneste fra den rygtebørs?

2) 1-5 år udlånet til boliger er steget med en milliard på et års tid - det skal det også, for nu rykker de ganske få, der har betalt af på deres bankboliglån siden de købte i 2006/7 ned i den gruppe. Når det udlån er nogenlunde konstant på 5 mia. så er til og afgang nok nogenlunde lige store. Dvs. der afdrages ca. 5 mia. om året på bankboliggælden.
Dvs ud af gælden over 5 år på 250 mia. så er det kun 50 mia. af den, som bliver betalt af på.
DET ER GODT NOK IKKE MEGET: 20% - resten betaler simpelthen ikke af!

Bare lidt hovedregning.

3) Forbrugslånene: Svagt faldende tendens, hvilket svarer meget godt med de andre forbrugsstatistikker.

4) Andre formål falder med 10 mia. om året - det er simpelthen fordi folk får nej.

På landsplan står den almene boligsektor stadig med historisk mange ledige boliger (pr. 1/6 2012 hed det 3747 og i Farum Midtpunkt har vi i omegnen af 150 tomme lejligheder ), men i selve København har jeg indtrykket af, at der er mindre tryk på flytningerne, end der var for 3-4 år siden.

Jeg kan i alle tilfælde se, at der ikke dukker helt lige så mange tilbud op som for et par år tilbage, når jeg indimellem aktiverer mig på mine opskrivninger for at lodde stemningen.

Thomas skrev:

1) Boliglånene til indskud - de falder ret så voldsomt: Det tyder på, at der ikke er mange, der flytter - jeg ved ikke om Crumar har det seneste fra den rygtebørs?

Crumar skrev:På landsplan står den almene boligsektor stadig med historisk mange ledige boliger (pr. 1/6 2012 hed det 3747 og i Farum Midtpunkt har vi i omegnen af 150 tomme lejligheder ), men i selve København har jeg indtrykket af, at der er mindre tryk på flytningerne, end der var for 3-4 år siden.

Jeg kan i alle tilfælde se, at der ikke dukker helt lige så mange tilbud op som for et par år tilbage, når jeg indimellem aktiverer mig på mine opskrivninger for at lodde stemningen.

Thomas skrev:

1) Boliglånene til indskud - de falder ret så voldsomt: Det tyder på, at der ikke er mange, der flytter - jeg ved ikke om Crumar har det seneste fra den rygtebørs?

Tak skal du have Crumar, du er jævnthen savnet. Det selvom boligmarkedet i disse år er mumificeret.

På landsplan 37-3800 ledige almennyttige boliger ~ et årligt finansieret ejendomssalg (2011) på 40.000/år
Det er så en permanent tilbagegang på 1/3 til 40-50% (alt efter sammenligningsår).
Det betyder så selvfølge i første omgang at flyttebehovet skubbes over på udlejningsbyggeriet.
Men et slag på tasken (med inddragelse af det private udlejningsbyggeri) så er der vel i størrelsesordenen 10.000 ledige lejeboliger. Da ejerboliger og lejeboliger er nogenlunde lige mange, så taler vi om, at et kvartals flytninger "ligger på lager".

Dit indtryk af færre flytninger understøttes af den mindre boliggæld med under 1 års løbetid (typisk indskud, der finansieres af bankerne). Nedgangen er på en 20% (fra 21 mia. til 15 mia.) - lejere betaler faktisk deres gæld - hæhæ.

Det, der er sagen er, at stavnsbindingen af ejerne ikke får lov til at lamme samfundet (flextumperne kommer ikke ud af komaen). De forholdsvis mange ledige almen nyttige boliger vil trykke prisen. På et eller andet tidspunkt bliver man nød til at sætte huslejen ned.
Her er "Farum-modellen" en klar illustration af faren: Der er jo ikke nogen tvivl om at de kunne udlejes - hvis bare huslejen blev sat ned. Det kan man formentlig ikke, fordi man har bygget for dyrt. Udfordringen er hvordan man - også i den almennyttige sektor - får taget tabene. Filosofien med at fastholde en leje, som et resultat af tidligere tiders fejldisponeringer - den holder ikke.

En ny lejer ser jo på, hvad han/hun skal slippe i husleje - ikke på om man på opførelsestidspunktet var idiot. En boligsøgende er sgu da ligeglad - der er flere hylder at vælge fra.
Det store problem på sigt er, at huslejerne bliver presset så langt ned, at det ikke kan dække vedligeholdet.

Det andet spørgsmål er - og det er direkte til Crumar - hvordan tager man - rent praktisk - tab i den almennyttige sektor. Sagen er jo den at nettoomsætningen vil formentlig (i Farum) kunne maksimeres ved en nedsættelse af lejerne: Det betyder så selvfølge ikke at huslejerne kan dække omkostningerne; men tabet kan minimeres. Et tab er jo som bekendt et tab - medmindre man er en bank.

Så forstår jeg ikke helt hvad Crumar mener med tilbud? Jeg ved rent faktisk ikke, hvordan den skal læses.

Men generelt understøtter oplysningerne den vurdering af forholdene som jeg nåede frem til for flere år siden:

Nemlig at overbyggeriet har sådanne dimensioner, at den mindre flyttefrekvens blandt boligejerne - som følge af insolvens - sammen med overbyggeriet vil skabe et permanent tryk på boligpriserne.

Når lejlighederne (alment og privat) ikke kan lejes ud, så vil huslejerne falde - so oder so. Det vil i sig selv give et kraftigt argument IMOD ejerboliger: Derfor vil efterspørgslen efter ejerboliger falde.
Når efterspørgslen efter ejerboliger falder, så falder boligpriserne - så kan man manipulere med boligydelsen lige så vildt, man vil alt efter rente - men i sidste ende vil priserne på ejerboliger falde.

I det omfang ejerboligerne falder i pris vil de udgøre et pres på udlejningsboligprisen, hvorved der opnås en tilbagekobling.

Det er ikke hunden, der logrer med halen; men halen, der logrer med hunden.

Da halen - det almennyttige byggeri - IKKE lader til at have begrænset sideretningsfrihed, så vil huspriserne IKKE kunne stige - undtagen i realkredittens vrangforestillinger og bankernes stærkt sminkede tal.

Det er derfor der ikke er nogen bund under huspriserne.

Først og fremmest må jeg hellere lige forklare, hvad "tilbud" betyder: Det er såmænd blot det, det kaldes, når man får et brev eller en mail med et tilbud om at svare ja/nej til en bestemt lejlighed; ofte er nummeret på ventelisten også inkluderet.

Man skal som "intern" i fætter-kusinefesten passe lidt på med at bruge branchens egne udtryk eksternt; det er det samme med "afdeling", som er det korrekte udtryk for en juridisk selvstændig enhed i en boligorganisation, men som alle udenforstående istedet ville kalde en "blok", et "område" eller en "bebyggelse".

Derudover har du helt ret i, at de omkostningsbestemte huslejer både har en lys og en mørk side. I de store byer og i andre populære postnumre har der i mange tilfælde aldrig været de store udlejnings- eller hærværksproblemer og man har derfor kun måttet slås med eventuelle høje rente- og opførelsesomkostninger, hvis det er opført efter 1960. Til gengæld slår udlejningsvanskeligheder, sociale problemer, renteomkostninger (og renoveringer, hvis ikke Landsbyggefonen har haft midler til at støtte forehavendet) etc jo FULDSTÆNDIG igennem i de ramte afdelinger. Uden for de største byer ser man i dag virkelig bagsiden af de omkostningsbestemte huslejer og det forhold, at huslejen i langt de fleste tilfælde ikke kan sættes ned. Jeg har kendskab til et mindre rækkehusbyggeri fra 1976 i Nørre Alslev. Udmærkede boliger og jeg har ikke indtryk af, at de har store sociale problemer. Imidlertid har efterspørgslen for længe været alt for lav, man kan have haft dyre omkostninger - og nu koster fx 105 kvm gårdhavehus 7500 kr plus 1500 kr i acontoforbrug; det er over det dobbelte af, hvad det koster at afdrage på et tilsvarende parcelhus i byen. Selvfølgelig kan man lettere komme af med gårdhavehuset, men den høje pris afspejler sig i tomgangstallet - det er over halvdelen af de store gårdhavehusene, der står tomme for øjeblikket.

Samtidig har Boligselskabet Midtjylland eksplicit sagt, at man opgiver udlejningen i 17 landsbyer - der er ganske simpelt ikke efterspørgsel til dem og da man ikke kan få opbakning/støtte til at rive sådanne ned uden at der opføres nye boliger samme sted, så er det lettere at lade de enkelte afdelinger gå konkurs. Her kan man så bruge ideen om de juridisk uafhængige afdelinger, idet man har planer om at kreere nye afdelinger, som kan gå på den dertil indrettede uden at det påvirker økonomien hos de sunde dele af selskabet. Det er allerede sket i en afdeling i Holbæk, hvor huslejen så kunne sættes ned til det halve af en privat udlejer efter tvangsauktionen.

Med hensyn til Farum Midtpunkt, så er situationen lidt mere kompliceret. Huslejen for de 1119 store 4v-lejligheder virker - ganske rigtigt - umiddelbart ret høj; 7600 kr plus forbrug. Imidlertid får du immervæk så også 130 kvm, 2 badeværelser, en kæmpe terrasse etc. for pengene, så reelt er kvm-prisen temmelig lav. I København ville kun de allerbilligste, ældre almene byggerier kunne fremvise lignende kvm-priser og i Farum ville en tilsvarende ejerbolig (parcelhus/rækkehus) koste i omegnen af 3 mio. kr.

Problemet i Farum er snarere en uheldig kombination af et MEGET dårligt omdømme i lokalområdet (som iøvrigt er fuldstændig uden grund i virkeligheden - det er mange år siden, vi har haft det så roligt som i de sidste par år) og så det forhold, at mange af de lejeboligbeboende børnefamilier i København, som kunne have nytte af en sådan bolig slet ikke kender til mulighederne i bebyggelsen - her er også et markedsføringsarbejde, som jeg har plæderet for i snart 3 år og som nu endelig er ved at blive sat i værk.

Crumar skrev:Først og fremmest må jeg hellere lige forklare, hvad "tilbud" betyder: Det er såmænd blot det, det kaldes, når man får et brev eller en mail med et tilbud om at svare ja/nej til en bestemt lejlighed; ofte er nummeret på ventelisten også inkluderet.

Man skal som "intern" i fætter-kusinefesten passe lidt på med at bruge branchen egne udtryk eksternt; det er det samme med "afdeling", som er det korrekte udtryk for en juridisk selvstændig enhed i en boligorganisation, men som alle udenforstående istedet ville kalde en "blok", et "område" eller en "bebyggelse".

Derudover har du helt ret i, at de omkostningsbestemte huslejer både har en lys og en mørk side. I de store byer og i andre populære postnumre har der i mange tilfælde aldrig været de store udlejnings- eller hærværksproblemer og man har derfor kun måttet slås med eventuelle høje rente- og opførelsesomkostninger, hvis det er opført efter 1960. Til gengæld slår udlejningsvanskeligheder, sociale problemer, renteomkostninger (og renoveringer, hvis ikke Landsbyggefonen har haft midler til at støtte forehavendet) etc jo FULDSTÆNDIG igennem i de ramte afdelinger. Uden for de største byer ser man i dag virkelig bagsiden af de omkostningsbestemte huslejer og det forhold, at huslejen i langt de fleste tilfælde ikke kan sættes ned. Jeg har kendskab til et mindre rækkehusbyggeri fra 1976 i Nørre Alslev. Udmærkede boliger og jeg har ikke indtryk af, at de har store sociale problemer. Imidlertid har efterspørgslen for længe været alt for lav, man kan have haft dyre omkostninger - og nu koster fx 105 kvm gårdhavehus 7500 kr plus 1500 kr i acontoforbrug; det er over det dobbelte af, hvad det koster at afdrage på et tilsvarende parcelhus i byen. Selvfølgelig kan man lettere komme af med gårdhavehuset, men den høje pris afspejler sig i tomgangstallet - det er over halvdelen af de store gårdhavehusene, der står tomme for øjeblikket.

Samtidig har Boligselskabet Midtjylland eksplicit sagt, at man opgiver udlejningen i 17 landsbyer - der er ganske simpelt ikke efterspørgsel til dem og da man ikke kan få opbakning/støtte til at rive sådanne ned uden at der opføres nye boliger samme sted, så er det lettere at lade de enkelte afdelinger gå konkurs. Her kan man så bruge ideen om de juridisk uafhængige afdelinger, idet man har planer om at kreere nye afdelinger, som kan gå på den dertil indrettede uden at det påvirker økonomien hos de sunde dele af selskabet. Det er allerede sket i en afdeling i Holbæk, hvor huslejen så kunne sættes ned til det halve af en privat udlejer efter tvangsauktionen.

Med hensyn til Farum Midtpunkt, så er situationen lidt mere kompliceret. Huslejen for de 1119 store 4v-lejligheder virker - ganske rigtigt - umiddelbart ret høj; 7600 kr plus forbrug. Imidlertid får du immervæk så også 130 kvm, 2 badeværelser, en kæmpe terrasse etc. for pengene, så reelt er kvm-prisen temmelig lav. I København ville kun de allerbilligste, ældre almene byggerier kunne fremvise lignende kvm-priser og i Farum ville en tilsvarende ejerbolig (parcelhus/rækkehus) koste i omegnen af 3 mio. kr.

Problemet i Farum er snarere en uheldig kombination af et MEGET dårligt omdømme i lokalområdet (som iøvrigt er fuldstændig uden grund i virkeligheden - det er mange år siden, vi har haft det så roligt som i de sidste par år) og så det forhold, at mange af de lejeboligbeboende børnefamilier i København, som kunne have nytte af en sådan bolig slet ikke kender til mulighederne i bebyggelsen - her er også et markedsføringsarbejde, som jeg har plæderet for i snart 3 år og som nu endelig er ved at blive sat i værk.

Skal jeg forstå det sådan, at du kun får få af de tilbud tilbage - altså at folk er interesserede i at flytte?

Spørgsmålet er om der er så forfærdelig mange lejebolig børnefamilier i København - jeg tror faktisk de fleste er flextumper, der ikke kan flytte.

Men så kan vi snart se dig stå ved skoler og børnehaver som en anden børnelokker, når forældrene kommer og henter fejltagelserne fra deponering med Christiania-cyklen. Husk de økologiske slikkepinde, når du uddeler brochuren til forældren - ejendomsmæglere har vel næppe copyright til den prosa? - et enkelt eksemplar af Vagttårnet kunne du vel også slippe af med?

Jeg mener blot, at jeg ikke får så mange tilbud på ledige lejligheder som for et par år tilbage - det må immervæk (uden at jeg har nogensomhelst statistisk repræsentativitet at tilbyde - jeg har endda heller ikke været aktiv på alle) betyde, at der er færre, der flytter.

Når jeg får tilbud er det såmænd blot som menigt ventelistemedlem, der står som aktiv på ventetisten; ikke som ansat.

De mener ikke, markedsføringsindsatsen er min opgave ift. Farum, så det slipper du nok for at beskue - men forslagene kan jeg da videregive

Crumar skrev:Jeg mener blot, at jeg ikke får så mange tilbud på ledige lejligheder som for et par år tilbage - det må immervæk (uden at jeg har nogensomhelst statistisk repræsentativitet at tilbyde - jeg har endda heller ikke været aktiv på alle) betyde, at der er færre, der flytter.

Når jeg får tilbud er det såmænd blot som menigt ventelistemedlem, der står som aktiv på ventetisten; ikke som ansat.

De mener ikke, markedsføringsindsatsen er min opgave ift. Farum, så det slipper du nok for at beskue - men forslagene kan jeg da videregive

Nu er med!

Næh en god og billig lejlighed er ikke noget man flytter fra - slet ikke til en dyr og dårlig ejerlejlighed.

Der er ikke nogen tvivl om at hvor boliger tidligere var noget, der solgte sig selv - det være sig ejer eller lejer, så er det altså om at komme frem i skoene, når man har et godt produkt: Det tror jeg ikke at mange i den almene sektor (eller udlejning i øvrigt) er minded for.

Det er så uheldigt, for det medfører et spild af gode boliger. Der er ikke nogen, der har glæde af en tom lejlighed.

Hej Crumar, har smidt en PM