DST ejendomssalg overordnede tal JAN 2012

EJEN 13 og 14

Inden man går i gang, så skal man lige være opmærksom på, at tallene er revideret helt tilbage til januar 2011.

Det eneste sted det betyder noget er for ejerlejligheder - kurven formelig sprang i vejret mht. gennemsnitspris.
Det er så formentlig nogle af BRF's parkeringsaftaler og anden fusk, der skulle skubbes på en mere belejlig (eventuel korrigeret - af DST) plads. Her undskylder jeg DST en hel del, BRF er ikke troværdige.
Giver man Ulrikke hånden, så SKAL man huske at tælle fingrene bagefter! Nå - den risiko løber jeg nok ikke....

Prismæssigt skal man nok hefte sig ved husene: Der er en forbavsende støt og rolig tilbage gang siden april.
Omregnet til årsbasis er der tale 12% - det er faktisk ret meget!
Hvad mere er: Der er ingen tegn på udfladning! Den kører nedad i nogenlunde lige linie.
Ejerlejlighederne har vi sådan set behandlet men er ellers i nogenlunde harmoni med parcelhusene. Det kan så overraske en smule, da ejerlejligheder ikke er noget, man bliver BÅRET ud fra; men SAT ud fra.
Sommerhuse kan vi ikke rigtigt bruge til noget: Dels er der normalt sæson, dels er der et ret stort ufinansieret salg, endelig er mængderne ikke de helt store.

Gennemsnitspriser: Det vil i denne sammenhæng udtale sig om størrelse og beliggenhed, for prisudviklingen som sådan vurderer Danmarks Statistik den i forhold til vurderingsprisen - netop for at komme udenom "palæ på Rådhuspladsen" problemet.
Det var så helt tydeligt, at Ulrikkes fusk drejede sig om ret så overvurderede ejendomme.
Det er så også tydeligt, at de DYRE sommerhuse er der ikke nogen, der gider. Gennemsnitsprisen er faldet en 20% på to år - det passer også med at RKR tallene siger, at sommerhuse i Hovedstadsregionen ikke er til at komme af med.

Handlerne: Alle kategorier ligger i januar under regressionslinien, hvorfor de seneste måneder trækker ned i gennemsnittene.

Der er så nogle andre ting man kan observere:

1) Parcelhusenes handler falder med en 3-4% om måneden og ejerlejlighederne kun med knap 2% om måneden.
Der er således en del handler på ejerlejligheder, der ikke er helt af samme karakter som hushandlerne.
Hvad BRF ligger og tonser rundt med - det er lidt svært at få¨klarhed over.

2) Bemærkelsesværdigt nok - når man ser trendlinierne: Fra 2kv 2007 - hvor jeg begyndte at genere mæglere og banker (en god og gavnlig hobby) - satte et fald i handlerne ind. Dette fald bliver så afbrudt i efteråret 2008. Det fald i handlerne genoptages - med kun lettere forøgelse for parcelhusenes vedkommende - i 2kv 2010.

Vi har således på årsbasis et prisfald på godt 10% og et mængde fald på 20-30%!

Omsætning: Den samlede omsætning er med januar 2012 faktisk på et LAVERE niveau end den værste måned DEC 2008 - den ligger faktisk 1% under. Det er ikke meget; men det betyder at "bunden" blev ikke nået!
Det er specielt parcelhusene, der trækker ned (ikke overraskende med Ulrikke der ligger og leger med sig selv). Her tale vi 5% værre end det værste hidtil.
Det betyder jo også, at det rammer bredt: Havde vi talt ejerlejligheder i København, så ville man have kunnet isolere socio-økonomiske grupper: Men tydelig nok er der blevet gået på listefødder med ejerlejlighederne.

Den omstændighed, at både priser og mængder falder tyder på at hverken eller har nået noget, der kan betegnes som stabilitet. Det gør vi heller ikke, for nu kommer - foruden prisen - finansieringen ind som en begrænsende faktor på boligmarkedet.

Spørgsmålet er så om der kommer en bedring når banker og kreditforeninger får det bedre. Nej - de får det nemlig ikke bedre - det gør boligmarkedet heller ikke.

For nu at gentage mig selv - en god ting kan ikke gøres for ofte - "bunden" er ikke nået: Den eksisterer tilsyneladende ikke - og er under ingen omstændigheder indenfor dybhavstrawlets rækkevidde.

Regionale priser
Regionale handler

Her er ikke meget, der skiller sig ud fra det generelle billede.
Det eneste der påkalder sig opmærksomhed er ejerlejligheder i København.

Der er ikke nogen del af boligmarkedet i Danmark, der med blot nogen tilnærmelse kan betegnes som sundt; men ejerlejligheder i København er specielt slemme.

Handelsniveauet er alt for højt i forhold til at priserne ikke er faldet nær nok.
Der er så flere ting i det: Der er uforholdsmæssig få gamle i København, hvorved ejerlejlighedsmarkedet ikke bliver tilført pristrykkere.
Dernæst er blokke af ejerlejligheder involveret i en munter lille dans mellem diverse platugler. Det giver en den handler til urealistiske priser som kompensation.

For et par år siden kunne man fra RKR se boligerne på arealstørrelse og kvadratmeterpris: Her fremgik det at specielt de små ejerlejligheder var groft overvurderede - og følgeligen faldt endog meget brutalt i pris.
Derudfra kunne man så slutte, at hvis rationelle betragtninger blev lagt til grund, så skulle BRF (med bank) have været skåret i strimler af Finansiel Stabilitet. De har reelt de sidste 3-4 år været konkurs og deres obligationer sælges formentlig kun til andre banker, der ikke kan tåle den konkurs som BRF så inderligt fortjener (de andre kridter har jo også forlystet sig). Det er et forhold Finanstilsynet er ikke alene opmærksom på - de er decideret optaget af det: Deres kritik af BRF Bank er noget af det værste, jeg har læst.

Men den statistik holdt man så op med at lave fra RKR's side.

Ellers er der indenfor det sidste år sket betydelige fremskridt på statstikområdet efter kommunalreformen - der er korrektioner - og man må IKKE bare tilføje næste kvartal til rækken, der rettes nemlig temmelig langt bagud.

Plyds skrev:Fin gennemgang - tak for den.
Nu handlede jeg hus for mange år siden, så der er nok stadig lidt friværdi (der afdrage jo også), så jeg kan jo være ligeglad - skal ikke flytte i overskuelig fremtid, men med prisfald på ca. 10% om året, så går det efterhånden så stærkt at pengene fosser ud af husholdningers lommer.

Det er naturligvis også derfor der ikke handles. Meget få kan komme af med huset uden tab. Langt de fleste vil få et større KONTANT tab som i givet fald skulle finansieres i banken - og det vil banken ikke / har banken ingen penge til.

For de "dybfrosne" boligejere er der kun en ved ud af det rod - og det er at begynde at afdrage på boliglånet.

Det kan godt undre, at markedet er så fastfrosset igen, for der er trods alt 45% der afdrager på deres boliggæld, og har gjort det i en længere årrække, og selv om værdierne falder, så har de jo også afdraget.

Men det kan jo være, at der har været lånt helt op til andre formål, så der ikke er noget friværdi at skære af, når der skal sælges?

Situationen er faktisk temmelig håbløs.

Med en 4% fast forrentet annuitet er den årlige ydelse 6% p.a. - dvs. 4% er rente og 2% afdrag.
Det tager så mange år inden man for alvor begynder at afdrage - altså noget, der kan mærkes.

Hvis vi sammenholder 2% i årlige afdrag med et prisfald på p.t. noget der minder om 10% (hvis man skal være venlig), så er selv de afdragende i den situation, at de kommer stadig dybere ud i insolvensen for hver dag, der går. Hvis man skal holde blot nogenlunde trit, så skal man betale frivillige afdrag på MERE end den nuværende ydelse (og det er oven i købet FØR skattefradrag, som der ikke er på afdrag).

En 4% 20 årig annuitet har en ydelse på 8% af hovedstolen - og for flextumper, der ikke har afdraget 5 flade ører, så er det realiteten, der møder dem, når afdragsfriheden udløber. Det kan ikke lade sig gøre.
Dvs. 4% afdrag når prisfaldet er 10% om året - det kan end ikke holde trit med det yderligere prisfald (efter 5 år med 10% årlig fald, så er værdien nede på 60% af hovedstolen.)

Her har jeg ikke taget den reelle deflation i betragtning, for prisstigningerne i forbrugerpristallet er i overvejende grad et udtryk for en skatteomlægning fra indkomstskat til forbrugsskatter.

Jeg har heller ikke påpeget den faldende realløn, som oveni deflationen belaster boligejerne yderligere. Der bliver færre penge at betale terminen med. Skatten kommer de til at betale ganske uanset, for nu ligger den på forbruget.

Jeg KAN ikke se, at det kan reddes!

Man kan ævle nok så meget om at "kickstarte" økonomien; men i heldigste fald bremser det blot det frie fald en anelse.

Plyds skrev:Ja - det er en grim klemme, og der er ikke andet at gøre, end at blive boende og afdrage.

Når markedet har sat sig så tilpas meget, at husene igen kan købes og betales via 4% fast med afdrag, så kommer der så små gang i tingene igen.

Vi ligger i 3% 20 år - så mon ikke vi klarer at holde trit med prisfaldende? De er jo ikke så voldsomme her på udkanten at det hele - der var heller ikke så meget boble, så det går nok.

Så kan vi for en gangs skyld læne os tilbage og grine godt og grundigt af de fallerede storby mennesker, der troede, at de kunne gå på vandet, og blive milliadærer bare ved at købe hus.

Hvis du vitterligen ligger i 3% 20 år, så går den måske!

1) Ydelsen er 7,3% af hovedstolen - dvs. 4% af restgælden første år. Efter et par år....
2) Problemet er, at de serier kan blive købt illikvide - men her er jeg nok ikke så skeptisk: Jeg stoler nemlig på pensionskassernes almindelige situation, hvor de ikke kan møde deres forpligtigelser: De vil på et tidspunkt komme i en likviditetsklemme, når renterne så er steget, så vil de på et tidspunkt være nød til at sælge ud.

Her er det så om at holde øje hele tiden med indfrielseskursen. Renten på det plan kan komme op på 6% uden de store problemer. Her kan det være tilrådeligt at være klar til at hugge til. Dels er der jo et afdrag, dels kan et "brandudsalg" (evt. kortvarigt) give en konverteringsgevinst - den afgjort mest behagelige måde at nedbringe restgælden.