Kan det svare sig at konvertere til 3½%?

Restgælden

Her henvender jeg mig udelukkende til dem, der har fast forrentede annuiteter - flextumper har ingen gavn af at tvære yderligere i deres elendighed.

Under forudsætning af at man har passet sine terminer, så afhænger svaret af hvornår man har købt:

1) Ved en annuitet betaler man stigende afdrag, så de første 10 år betyder afdragene ikke det store - og restgælden skrumper heller ikke specielt meget.
Så ud fra den betragtning skal man lade være - med mindre man har et højt forrentet lån, betyder restgælden ikke det store.
men
2) Hvis man ligger med et lån på 5-6-7% så vil ydelsen falde med ca. 25% - men her skal man passe på kurstabet og konverteringsomkostningerne; men tommelfingerreglen med de 2% under bestående lån passer nok nogenlunde.
3) Man skal imidlertid også være opmærksom på, at ejendomsværdierne er steget siden 2000. Derfor kan det være interessant at få revurderet ejendommen ifht. den restgæld, man skal have finansieret. Hvorfor? Jo fordi administrationsbidraget er en progressiv skala af lånets placering! Det marginale administrationsbidrag i BRF for afdragsfrie flex (60-80% skiven) var sidst jeg så efter oppe på 1,2%! Altså væsentlig højere end flexrenten p.t.

Generelt må man sige at boligejere VEST for Storebælt kan nok med fordel konvertere et 5-6% lån som er fra dengang huset blev købt, hvis man har købet senest 2004-05, hvor man med lidt flid kan få den under 40% administrationsbidrags grænsen - ellers betyder administrationsbidraget på 40-60% skiven ikke det store, hvis man ikke rager for langt ind. Her kan man så sige: Hvorfor ikke så tage det sidste skridt og konvertere til et 20 årigt lån, hvor renten er 3%?

Øst for Storebælt skal man nok tilbage til ca. 2000 før det med administrationsbidraget bliver interessant. Men hvad mange bække små - 3% 20 årig, mindre administrationsbidrag - kræver en nøjere beregning hos flere kreditforeninger.

Befinder man sig i det deciderede "UdkantsDanmark" er det om at låne på de højere ejendomsværdier med fast forrentede lån. Sagen er nemlig den, at skal man sælge indenfor de næste 10 år - så må man se tab i øjnene - også her i forhold til den NUVÆRENDE ejendomsvurdering.
Men ud fra en betragtning om, at en køber ikke kan få finansieret, så er det klogt at have et godt lån i ejendommen, som køber kan overtage.

Nogen penge kan man godt få ud af det; men tal med flere kreditforeninger: Det første svar man får som solvent boligejer og god betaler er om regel næsvist og uforskammet.
Det med gebyrer for små lån.... Det tror jeg man skal gøre kreditforeningen opmærksom på, at her har de lavet en fejl - endnu en blandt uhyrligt mange. Sagen er jo, hvis man har en ejendomsværdi (efter moderne standard) på 1 mio. så vil kridte være ked af at miste en som kunde - selvom man kun har 1/4 mio. tilbage - ejendomsværdien på 1 mio. hiver belåningsprocenten godt ned.

Så er man en god og solvent kunde, så er der ikke nogen grund til at betale for flextumperne.
Man kan også bruge grafen til at tage en ubehagelig samtale med kridte (jeg elsker at tvære Ulrikkes hovne grin af fjæset på hende) mhp. nedsættelse af administrationsbidraget!

Har man købt i 2000-2003, så må det jo være på tide at sætte det administrationsbidrag ned: Ejendomsværdierne er jo steget - renten er faldet: Skal vi konvertere - eller skal man snakke med andre om det?

Har man købt efter 2003 så kan der være en tanke med administrationsbidraget - men ens forhandlingsposition er noget svagere.

""Befinder man sig i det deciderede "UdkantsDanmark" er det om at låne på de højere ejendomsværdier med fast forrentede lån. Sagen er nemlig den, at skal man sælge indenfor de næste 10 år - så må man se tab i øjnene - også her i forhold til den NUVÆRENDE ejendomsvurdering.
Men ud fra en betragtning om, at en køber ikke kan få finansieret, så er det klogt at have et godt lån i ejendommen, som køber kan overtage.""

Det er lige præcis hvad man skal. Og det giver så mulighed for, at man får en noget bedre pris for ejendommen hvis/når den skal handles.

Og prisen bliver kun bedre jo mere renten i mellemtiden er steget. Dog skal det være muligt for køber at finansiere differencen mellem handelsprisen og restgælden, men det kan så klares med pantebrev. Bankerne har nok ingen penge til den tid heller.