Fordelene ved op/ned konvertering af obligationslån?

Er nedenstående et korrekt eksempel på, hvordan man kan udnytte renteudsving, ift. sit fastforrentede realkreditlån?:

1). Låner/køber på et givent tidspunkt 5% obligationer, tæt på kurs 100.

2). Nu stiger (den lange) renten til 8%. Man indfrier de gamle 5% obligationer, og da kursen er faldet på disse til noget under 100, så får man her en konverteringsgevinst.

3). Låner/køber nu 8% obligationer, tæt på kurs 100.

4). Resultatet af manøvre 2.-3. er, at restgælden er faldet, men at ydelsen nok er steget lidt.

5). Renten falder igen til 4%. Kursen på 8% obligationerne er over 100, men man kan altid indfri til kurs 100, så det gør man.

6). Køber 4% obligation tæt på kurs 100.

7). Resultatet af manøvre 5-6 er, at ydelsen er faldet, men at restgælden stort set er uændret.

Affeman skrev:Er nedenstående et korrekt eksempel på, hvordan man kan udnytte renteudsving, ift. sit fastforrentede realkreditlån?:

1). Låner/køber på et givent tidspunkt 5% obligationer, tæt på kurs 100.

2). Nu stiger (den lange) renten til 8%. Man indfrier de gamle 5% obligationer, og da kursen er faldet på disse til noget under 100, så får man her en konverteringsgevinst.

3). Låner/køber nu 8% obligationer, tæt på kurs 100.

4). Resultatet af manøvre 2.-3. er, at restgælden er faldet, men at ydelsen nok er steget lidt.

5). Renten falder igen til 4%. Kursen på 8% obligationerne er over 100, men man kan altid indfri til kurs 100, så det gør man.

6). Køber 4% obligation tæt på kurs 100.

7). Resultatet af manøvre 5-6 er, at ydelsen er faldet, men at restgælden stort set er uændret.

Det er lige præcis fidusen ved fast forrentede konvertible annuiteter.
Det er også derfor den slags lån er "dyrere" end flexlån. Den professionelle investor vil tage sig betalt for det tab, som han uundgåeligt vil lide.

Når fast forrentede konvertible annuiteter alligevel er billigere end flexlån på sigt, så skyldes det:

a) Der er grænser for hvor meget kursen kan falde: Der står nemlig en million (mindst) grådige boligejere parat til at hæve gevinsten og konvertere. Derfor kan man altid komme af med sine obligationer, hvis man skulle få brug for det.
Det er ikke som med flexlån, hvor obligationerne reelt er usælgelige og udstederen må anvende alle mulige barnagtige kneb med at købe dem selv.

b) Hvis debitor kan klare de første - relativt svære år - så vil restgælden være betalt ned og sikkerheden for pantet vil - ganske af sig selv - blive større. Enhver konvertering vil sætte debitor i en gunstigere position, hvorfor sandsynligheden for at debitor kan overholde sine forpligtigelser stiger med tiden. Dermed modvirkes den usikkerhed, der naturligt er forbundet med at yde et lån langt ud i fremtiden.

1) Kreditor bliver sikret også på sigt. Alt det sludder med at udsteder skal stille ekstra sikkerhed for obligationerne er uaktuelt: Det kommer nemlig af sig selv.

2) Kreditor får et papir, der altid er likvidt - kan sælge og belånes.

Disse fordele vil direkte og indirekte også komme debitor til gode i form af lavere rente og adminstrationsbidrag.

Det er dette fremragende system som de afdragsfrie flex nu totalt har ødelagt.
Det bliver MEGET dyrt for lånerne.

Men tak for et godt indlæg!
De sidste 10 år har den uredelige propaganda fra kreditforeninger og banker hetzet mod disse - om ikke banale - så grundlæggende hensyn. Det har været gjort med barnagtige sammenligninger med manipulerede renter opnået på "flexauktioner".

For fast forrentede afdragsfri obligationer gælder mekanismen i endnu højere grad, da disse har en større varighed (defineret løst sagt som den tid der går før udlåner gennemsnitligt ser sine penge igen). Dvs. de gevinster du nævner vil være større for et lån af samme størrelse. Det er den type jeg selv kører med i mit boliglån.
Man mister selvfølgelig den automatiske nedbringelse af gælden som Thomas nævner ovenfor i de første 10 år, men til gengæld har man jo så et større rådighedsbeløb i disse, som - hvis man er tilstrækkeligt økonomisk ansvarlig - evt. kan spare op så man har et beløb til rådighed der kan kompensere for stigningen i ydelse/restgæld ved konverteringerne. Og gør man det tæller hver opsparede krone mere i det samlede regnskab end hvis man havde benyttet den til at afdrage med det samme pga kurstabet når man konverterer op i pålydende rente. Og som det er blevet nævnt i en anden tråd skal man nemlig helst have et kontantbeløb til rådighed når man vil konvertere da ens hus skal revurderes ved hver konvertering. hvis du f.eks har et lån på 8% med en restgæld på 2.000.000 og gerne vil konvertere ned til 4% så vil restgælden efter konverteringen blive på noget over 2.000.000 afhængig af hvor tæt på 100 det lykkes dig at komme over i 4% obligationen. Men hvis boligpriserne i dit område er faldet så huset nu kun kan belånes til 1.700.000 så skal du kunne dække forskellen selv, på en eller anden måde.

Nu undlod jeg med vilje at komme ind på varighedsbetragtninger; men ja - de hører med.

abbaratet skrev:For fast forrentede afdragsfri obligationer gælder mekanismen i endnu højere grad, da disse har en større varighed (defineret løst sagt som den tid der går før udlåner gennemsnitligt ser sine penge igen). Dvs. de gevinster du nævner vil være større for et lån af samme størrelse. Det er den type jeg selv kører med i mit boliglån.

Både ja og nej! Sagen er at fordele/ulemper for debitor/kreditor vil blive priset ind i renten.

abbaratet skrev:
Man mister selvfølgelig den automatiske nedbringelse af gælden som Thomas nævner ovenfor i de første 10 år, men til gengæld har man jo så et større rådighedsbeløb i disse, som - hvis man er tilstrækkeligt økonomisk ansvarlig - evt. kan spare op så man har et beløb til rådighed der kan kompensere for stigningen i ydelse/restgæld ved konverteringerne.

Her forudsætter du så, at en privatperson kan finde en bedre pengeanbringelse end nedbringelse af gæld til professionelle investorer. Det kommer så i højeste grad an på investor. Det viser sig jo i praksis at nogle af investorerne er så skudte i roen, at det er svært at gøre det ringere; men tro mig: Det lykkes.
Den fast forrentede konvertible annuitet er LÅNET for boligejeren, fordi det tager højde for den uansvarlighed og overvurdering af egne evner og udsigter, som en debitor erfaringsmæssigt udviser.

abbaratet skrev:Og gør man det tæller hver opsparede krone mere i det samlede regnskab end hvis man havde benyttet den til at afdrage med det samme pga kurstabet når man konverterer op i pålydende rente. Og som det er blevet nævnt i en anden tråd skal man nemlig helst have et kontantbeløb til rådighed når man vil konvertere da ens hus skal revurderes ved hver konvertering. hvis du f.eks har et lån på 8% med en restgæld på 2.000.000 og gerne vil konvertere ned til 4% så vil restgælden efter konverteringen blive på noget over 2.000.000 afhængig af hvor tæt på 100 det lykkes dig at komme over i 4% obligationen.

Naturligvis er der transaktionsomkostninger forbundet med konvertering. Men det er der så sandelig også ved diverse underlige bastarder i form af renteloftslån, afdragsfrihed og flexrenter med forskellig bindingsperiode - her hedder det bare administrationsbidrag (der så indtil videre er skattelempet).

abbaratet skrev:Men hvis boligpriserne i dit område er faldet så huset nu kun kan belånes til 1.700.000 så skal du kunne dække forskellen selv, på en eller anden måde.

Nu er det problem ikke så stort, fordi dér, hvor priserne er faldet mest (steg også mest p.gr.a. illusionen om den gratis frokost) forekommer fornuftige lån kun i meget lille omfang.
Sandheden er jo, at man kan konvertere TIL flex og afdragsfrihed; men i praksis ikke FRA. Det sker i hvert fald ikke i et omfang, der kan observeres på de overordnede tal - der er faktisk kun konvertering TIL flexlort.

Det ulykkelige er, at man har drevet boligpriserne op på falske forudsætninger - nemlig at flex- og afdragsfrihed har nogen som helst fordele fremfor det traditionelle fast forrentede annuitetslån: Det er ikke tilfældet.
Det fast forrentede annuitetslån overdrager alle fordelene til debitor. Det ved kreditor udmærket - og det tager han sig betalt for (hvis han ellers skulle have det usædvanlige ønske om at undgå konkurs); men mindre end en umiddelbar betragtning, fordi kreditor også kommer til at betale for den kvalitet, der ligger i en fordring som debitor kan betale.
Det er ingenlunde tilfældigt, at kreditorerne flygter fra flexlortet - de tror ganske enkelt ikke længere på, at de ser deres penge igen - ikke dem allesammen i hvert fald.
Risikoen for generelle rentesvingninger og lignende ulykker har en professionel investor i hvert fald muligheden for at forholde sig til - at de så ikke altid gør det - det er noget andet.
De fast forrentede annuiteter har den fordel, at de er så robuste, at de fleste andre fortrædeligheder kan opfanges i producentleddet - nemlig kreditforeningerne - eller kunne, fordi kreditforeningerne har kørt systemet totalt i sænk.

Flexlort og lignende griseri har medført et overbyggeri til for høje priser. Det kan man så leve med - såfremt man har en boligmangel forårsaget af f.eks. en verdenskrig eller lignende. Der var IKKE boligmangel i 2003 - Berlinmuren faldt og vi undgik en verdenskrig.

Lars Rohdes argumentation for den oprindelige indførelse af flexlortet (og det morer mig kosteligt at se ham krumme tæer i skoene, når han bliver konfronteret med noget dumt, som han har sagt for 10 år siden) - nemlig at flexlån kun var tiltænkt en meget begrænset gruppe af lånere, der kunne bære risikoen - den holder IKKE.

Sagen er nemlig:
a) Boligen er så stor en del af leveomkostningerne at boligejeren IKKE kan bære risikoen. Denne andel af budgettet har det med at følge indkomsten - og dermed muligheden for at betale renter og afdrag.
b) Var flexlånet kun blevet anvendt af den tiltænkte gruppe af debitorer, så havde omfanget været så beskedent, at disse lån ikke havde været likvide - hvilket for investor er ensbetydende med uinteressant. Kan investor leve med manglende likviditet, så investerer man i udlejningsejendomme. Nu havde man nemlig fået nogle af de værste huslejereguleringsrædsler fjernet.

Men det er lidt en diskussion om antallet af engles indkvartering på en nålespids. Realkreditten er ødelagt og der kan ikke føres relevante diskussioner som om det ikke var tilfældet.

Både ja og nej! Sagen er at fordele/ulemper for debitor/kreditor vil blive priset ind i renten.

selvfølgelig - kursen på afdragsfrie obligationer er sådan ca 1 lavere end for den tilsvarende obligation med afdrag. Men står man med muligheden for at gå over i en obligation uden afdrag, tæt ved kurs 100 så er det da dumt ikke at benytte sig af den ekstra fordel man som låner har derved.

Her forudsætter du så, at en privatperson kan finde en bedre pengeanbringelse end nedbringelse af gæld til professionelle investorer. Det kommer så i højeste grad an på investor. Det viser sig jo i praksis at nogle af investorerne er så skudte i roen, at det er svært at gøre det ringere; men tro mig: Det lykkes.
Den fast forrentede konvertible annuitet er LÅNET for boligejeren, fordi det tager højde for den uansvarlighed og overvurdering af egne evner og udsigter, som en debitor erfaringsmæssigt udviser.

Næh. jeg snakker simpelthen om at sætte pengene ind på en opsparingskonto. Jeg ved godt at man ud fra en betragtning om effektiv rente ville få mere ud af at nedbringe gælden undervejs, men jeg ville "gamble" på at kursen på de fastforrentede obligationer vil falde inden for en tidshorisont der retfærdiggør differencen i den rente man får på opsparingskontoen og den rente man betaler på obligationslånet. Ideen om at man som privatperson vil kunne placere pengene til et afkast der er over renten på obligationen kommer du ikke til at høre fra min mund.

Naturligvis er der transaktionsomkostninger forbundet med konvertering. Men det er der så sandelig også ved diverse underlige bastarder i form af renteloftslån, afdragsfrihed og flexrenter med forskellig bindingsperiode - her hedder det bare administrationsbidrag (der så indtil videre er skattelempet).

Øh? ja? Nu snakker jeg jo om fastforrentede afdragsfrie lån, ikke om de andre konstruktioner. Konverteringsomkostningerne på et fastforrentet afdragsfrit lån er da mig bekendt ikke dyrere end på et fastforrentet med afdrag?

Nu er det problem ikke så stort, fordi dér, hvor priserne er faldet mest (steg også mest p.gr.a. illusionen om den gratis frokost) forekommer fornuftige lån kun i meget lille omfang.
Sandheden er jo, at man kan konvertere TIL flex og afdragsfrihed; men i praksis ikke FRA. Det sker i hvert fald ikke i et omfang, der kan observeres på de overordnede tal - der er faktisk kun konvertering TIL flexlort.

Det ulykkelige er, at man har drevet boligpriserne op på falske forudsætninger - nemlig at flex- og afdragsfrihed har nogen som helst fordele fremfor det traditionelle fast forrentede annuitetslån: Det er ikke tilfældet.

Jo de har så (fastforrentede afdragsfrie - ikke fleks). Brugt rigtigt har et fastforrentet afdragsfrit lån den fordel at det har en større varighed og dermed større konverteringsgevinster. hvis jeg f.eks sparer 100.000 op pga mit ekstra rådighedsbeløb og benytter dem når jeg konverterer op - lad os f.eks lidt konservativt sige at kursen på min gamle obligation er på 85 så vil de 100.000kr batte 117.647kr på restgælden. (100.000/0.85). Gevinsten på de 17.647 kr er desuden skattefri, hvorimod jeg kan trække differencen i rente på obligationen og min opsparingskonto fra i skat. Og hvis vi får en decideret nedsmeltning af realkreditobligations-markedet på et tidspunkt så tror jeg ikke at en kurs på 0.85 er tilstrækkeligt lavt sat.
Jeg har en opsparingskonto hvor jeg får en rente på 2.65% og betaler 4% pålydende på min obligation. Differencen på 1.35% skal ca ganges med 2/3 pga skat, hvilket giver 0.9% efter skattefradrag eller 900 kr p.a. i differencerente for 100.000 kr. Det giver mig en tidshorisont på omtrent 19 år (17.647kr/900kr) inden for hvilken kursen på 4% lånet skal falde under 85. Jeg anser ikke det væddemål for at være specielt risikabelt.

Sagen er nemlig:
a) Boligen er så stor en del af leveomkostningerne at boligejeren IKKE kan bære risikoen. Denne andel af budgettet har det med at følge indkomsten - og dermed muligheden for at betale renter og afdrag.
b) Var flexlånet kun blevet anvendt af den tiltænkte gruppe af debitorer, så havde omfanget været så beskedent, at disse lån ikke havde været likvide - hvilket for investor er ensbetydende med uinteressant. Kan investor leve med manglende likviditet, så investerer man i udlejningsejendomme. Nu havde man nemlig fået nogle af de værste huslejereguleringsrædsler fjernet.

Jeg forsvarer ikke flekslånene. Kun de fastforrentede afdragsfrie. De kan misbruges til overforbrug i de 10 år med afdragsfrihed, men de har altså også nogle muligheder i sig. Specielt i en tid hvor scenariet om stærkt stigende renter om ikke særlig lang tid ikke virker urealistisk.

Faktisk enig med abbaratet. Man kan sige det eneste problem er at finde de ansvarlige med afdragsfrit. Dem er der desværre ikke mange af. Men ellers er det faktisk en hel god ide.

Personligt vælger vi kun afdragsfriheden til "nødværge", såfremt det bliver nødvendigt. Ellers går vi lidt efter den gamle måde.

Men der er jo et problem, såfrem vi ender med deflation og japansk scenarie med nulrenter i 20år and counting.

Shintai skrev:Faktisk enig med abbaratet. Man kan sige det eneste problem er at finde de ansvarlige med afdragsfrit. Dem er der desværre ikke mange af. Men ellers er det faktisk en hel god ide.

Personligt vælger vi kun afdragsfriheden til "nødværge", såfremt det bliver nødvendigt. Ellers går vi lidt efter den gamle måde.

Men der er jo et problem, såfrem vi ender med deflation og japansk scenarie med nulrenter i 20år and counting.

såfremt vi ender med 0-renter vil du kunne konvertere dit lån ned til en lavere pålydende rente. og såfremt du har sparet op i de 10 år tæller deflationen jo lige så meget positivt i realværdi på din opsparing som på den del af dit lån du ellers ville have betalt ud.

[quote="abbaratet"]
Næh. jeg snakker simpelthen om at sætte pengene ind på en opsparingskonto. Jeg ved godt at man ud fra en betragtning om effektiv rente ville få mere ud af at nedbringe gælden undervejs, men jeg ville "gamble" på at kursen på de fastforrentede obligationer vil falde inden for en tidshorisont der retfærdiggør differencen i den rente man får på opsparingskontoen og den rente man betaler på obligationslånet. Ideen om at man som privatperson vil kunne placere pengene til et afkast der er over renten på obligationen kommer du ikke til at høre fra min mund.
[quote]

Her er vi så nok enige. En opsparingskonto på f.eks. ½ mio. har en garanti, som en obligation ikke har.
Det er jo det, der er det ulykkelige: Endnu et udtryk for en invers rentestruktur.
Nu sigtede jeg ikke så meget til til dig mht. evnen til anbringelse af penge.
Det jeg så mange gange har været ude for er folk, der beder om gratis råd til hvor de kan investere deres penge til et "fornuftigt" afkast.
a) Hvis jeg havde en sikker fidus, så havde jeg nok selv brugt den - og ville for guds skyld ikke fortælle dem om det. Det kan da kun forringe mit personlige afkast.
b) Det er dumt at tro at amatører kan tjene penge på noget, som professionelle knækker nakken på.

Jo de har så (fastforrentede afdragsfrie - ikke fleks). Brugt rigtigt har et fastforrentet afdragsfrit lån den fordel at det har en større varighed og dermed større konverteringsgevinster. hvis jeg f.eks sparer 100.000 op pga mit ekstra rådighedsbeløb og benytter dem når jeg konverterer op - lad os f.eks lidt konservativt sige at kursen på min gamle obligation er på 85 så vil de 100.000kr batte 117.647kr på restgælden. (100.000/0.85). Gevinsten på de 17.647 kr er desuden skattefri, hvorimod jeg kan trække differencen i rente på obligationen og min opsparingskonto fra i skat. Og hvis vi får en decideret nedsmeltning af realkreditobligations-markedet på et tidspunkt så tror jeg ikke at en kurs på 0.85 er tilstrækkeligt lavt sat.
Jeg har en opsparingskonto hvor jeg får en rente på 2.65% og betaler 4% pålydende på min obligation. Differencen på 1.35% skal ca ganges med 2/3 pga skat, hvilket giver 0.9% efter skattefradrag eller 900 kr p.a. i differencerente for 100.000 kr. Det giver mig en tidshorisont på omtrent 19 år (17.647kr/900kr) inden for hvilken kursen på 4% lånet skal falde under 85. Jeg anser ikke det væddemål for at være specielt risikabelt.

Så er du inde på at bankernes situation er så prekær, at man kan lave arbitrage på den. Jo det kan der være noget om.

Jeg forsvarer ikke flekslånene. Kun de fastforrentede afdragsfrie. De kan misbruges til overforbrug i de 10 år med afdragsfrihed, men de har altså også nogle muligheder i sig. Specielt i en tid hvor scenariet om stærkt stigende renter om ikke særlig lang tid ikke virker urealistisk.

Nu er der altid i sammenbrudssituationer visse labile forhold, der gør den ene sjove konstruktion (herunder afdragsfrihed) fordelagtig frem for andre.
Den fordel du nævner for afdragsfrihed forudsætter:
1) At bankerne får lov til at trække dødskampen i det uendelige (og noget tyder på, at du får ret her), hvorfor indlån vil være bedre forrentet end ejendomsgæld.
2) At man kan holde deflationen fra døren - hvilke man kun kan p.t. ved at pålægge forbrugsafgifter.

Generelt kan man sige at situationen er ustabil (evt. metastabil) og det giver en invers rentestruktur - for sammenlignelige risici.