Realkreditterne kalder på hjælp

Smedegade skrev:
Smedegaard ... Nej min kone hedder ikke Kirsten og jeg bor ikke på Strandvejen - og jeg skal selv køre min bil på arbejde ...

Men sidst (jeg nævnte det om de 60-80%) ved jeg ikke om man bør kalde det en almindelig banksælger, han kommer fra en sparekassebestyrelse og er nu filialchef. Men øjenbrynene blev løftet og jeg tror han forstod, at han ikke skulle lyve for mig .... Og så havde vi i øvrigt en fornuftig snak, hvor han fortalte om den bunke af kunder der væltede ind fra Danske Bank. Det var så langtfra alle han ønskede som kunder. Og dem kan DB så fortsat have fornøjelsen af!

doctor skrev:Så skal vi til en lille gættekonkurence:

Hvorfor kommer vores henrivende "guldalderjournalist" Skovgaard med denne artikel:

http://m.b.dk/?article=24533878-De-Radikale-frygter-oekonomisk-kloeft-i-Danmark

Berlingske Business skriver fredag baseret på nye tal fra Danmarks Statistik, som har delt det danske bruttonationalprodukt (BNP) op på landsdele, at de gennemsnitlige indkomster (BNP per indbygger) i København og på Frederiksberg er på 460.000 kroner, hvilket er mere end dobbelt så meget som indbyggerne har at gøre godt med på Vest- og Sydsjælland og hele 43 procent over niveauet for hele Danmark set under et.

Gorrion skriver at det ER en subprimekrise.
Enig.
Det er bare ikke NINJA (no income, no assets) lån, der er problemet.
Det er hele region Hovedstaden der er prissat for højt.
Har disse vellønnede danskere råd til at betale 4 mille for et hus eller lejlighed på 120 m2.?
- og vil de?

.

Vores subprimekrise står og falder med stabile boligpriser i region hovedstaden og det ved Anette Wilhelmsen og alle de andre aktører godt.
Hvis man tillader 80 % afdragsfri belåning nu, hvad sker der så når renten stiger og huspriserne falder?

Erhvervs- og vækstministeren tygger i øjeblikket på forslaget.

»Det er kompliceret sag, da der er risiko for, at den foreslåede omlægning fastholder en belåningsprocent på over 80 i længere perioder og dermed svække sikkerhedsgrundlaget bag realkreditobligationerne,« siger Annette Vilhelmsen og inviterer i samme åndedrag realkreditorganisationerne til en drøftelse i ministeret

doctor skrev:Hvorfor er tilstrømningen af vellønnede så høj til København.

Fordi de solgte deres villaer i resten af Sjælland, og ville genopleve deres tabte ungdom i København efter at børnene(studerende) var flyttet til København. Nu sidder de i lejede projektlejligheder til en tårnhøj husleje - og en urimelig udlejer - mens de skuer ud på nattelivet i København, som er indtaget af en ny ungdom , som råber, skriger, drikker og bevæger sig rundt i store masser uden mål og med. (Nøjagtig som da de selv var unge). Det er bare ikke sjovt længere - slet ikke at være tilskuer
Bliver de i København?
Det tror jeg ikke.
Det varer nok ikke længe før lemmingerne flytter den anden vej.

doctor skrev:fejl. 2x samme inlæg

peter777 skrev:Hvad er det specifikt for nogle bankgarantier som udløber? Er det nogle almindelige garantier, eller blev de givet i en særlig situation?

Thomas skrev:

peter777 skrev:Hvad er det specifikt for nogle bankgarantier som udløber? Er det nogle almindelige garantier, eller blev de givet i en særlig situation?

Når en bank giver/gav et boliglån, så garanterede man for skiven mellem 60% og 80% af ejendomsværdien overfor realkreditinstituttet - mod at få administrationsbidraget.

peter777 skrev:

Thomas skrev:

peter777 skrev:Hvad er det specifikt for nogle bankgarantier som udløber? Er det nogle almindelige garantier, eller blev de givet i en særlig situation?

Når en bank giver/gav et boliglån, så garanterede man for skiven mellem 60% og 80% af ejendomsværdien overfor realkreditinstituttet - mod at få administrationsbidraget.

Hvor er den praksis beskrevet? (link?)

Er de stoppet med praksisen?

Hvorfor skulle den lige slå ud i renteoprulning af realkreditlånene?

Ja, det er jo lige som om jeg ikke helt forstår historien, ligesom jeg aldrig har været klar over, at der lå sådan en binding. Hvor kender du det fra?

peter777 skrev:

Thomas skrev:

peter777 skrev:Hvad er det specifikt for nogle bankgarantier som udløber? Er det nogle almindelige garantier, eller blev de givet i en særlig situation?

Når en bank giver/gav et boliglån, så garanterede man for skiven mellem 60% og 80% af ejendomsværdien overfor realkreditinstituttet - mod at få administrationsbidraget.

Hvor er den praksis beskrevet? (link?)
Er de stoppet med praksisen? Hvorfor skulle den lige slå ud i renteoprulning af realkreditlånene? Ja, det er jo lige som om jeg ikke helt forstår historien, ligesom jeg aldrig har været klar over, at der lå sådan en binding. Hvor kender du det fra?

Plyds skrev:

Jeg har fået den beskrevet i detaljen af min bank. Det var ikke noget de - over for mig - lagde skjul på. (en provinsbank)

Thomas skrev:

Merkur skrev:Kan Du uddybe Smedegaard, hvorledes du har fanget nogle bankfolk på denne (og dermed valideret udsagnet)? Jeg troede ikke den almene banksælger var klar over disse underliggende forhold (hvis de altså er korrekte.)

Selvfølgelig ved de det, det er jo ikke den manglende viden - det er uhæderligheden - der er problemet.

Merkur skrev:Thomas: den anden dag nævnte du kan realkreditten nylige hyl, skyldes for forestående bankunion i EU (men der er måske også en sammenhæng jeg ikke kan se)?

Både ja og nej.

Altså selv regelsættet med hvordan likviditet og soliditet beregnes er en international bankstandard i Basel III. Det har overordnet set ikke så forfærdelig meget med EU at gøre.
I den forbindelse er det danske problem, at man ikke har ret mange statsobligationer i det hele taget!
Vi har ult. 2012 en statsgæld på 487 mia. og 600 mia. i udstedte obligationer - hhv. 1/4 og 1/3 af BNP. Der er ganske enkelt ikke guldrandede papirer NOK!

Basel III kræver en vis del af bankernes aktiver til at være prima papirer, der er ultralikvide, så man altid kan sælge dem uden tab (simpelt hen kontanter) for ganske enkelt at kunne afvikle de løbende forretninger - og med de generelt opblæste banker med balancer tynget af tabte fordringer, så er det behov ikke blevet mindre!

Bankernes sindssyge kasino spil, hvor de ligger og roder frem og tilbage med enorme summer i matadorpenge - den kræver i sidste ende en dækning af en eller anden art i prima papirer. Den lotto aktivitet er så stor at selv en minimal dækning i prima papirer ikke kan imødekommes. Det virker enormt destabiliserende med forpligtende handler indgået på løse rygter og endnu løsere formodninger.
Hele derivatmarkedet er jo blot en konstatering af manglende prima papirer i sidste ende.

Det er så den undskyldning Anders Dum i Jyske Bank har for at gå i græske statsobligationer - simpelt hen fordi det ikke er til at opdrive danske statsobligationer - her har grådigheden og manglende omtanke også spillet ind.

Der er heller ikke TYSKE statsobligationer nok (det tal, jeg har i hovedet er en 1000 mia. EUR - hvilket er nogenlunde som Danmark) til at efterkomme efterspørgslen efter prima papirer. Det har så i vid udstrækning været kompenseret for ved at DELSTATERNE har obligationer i samme omfang - mange af de tyske investeringer er jo på delstatsniveau. (hvorfor de er sure over at skulle betale 3% i rente, når Bund ligger på 1% - det kan jeg sådan set godt forstå).

Samtidig er EUR gået hen og blevet reservevaluta - mest fordi kineserne er knald i låget og tror de er rige, hvilket de IKKE er, når de først skal til at købe varer. Der mangler simpelt hen USD - fordi så stor en del af dem er låst inde i Kina, der gennem 10 år har hamstret. Hvis de penge blev bragt i cirkulation - enten ved at Kina begyndte at bruge dem, eller ved at Kina investerede i andre lande - så var mange problemer lettere at håndtere.
Vi taler her et basalt transaktionsbehov for kontanter.

Igen skal forskellige lande ligge med en valutareserve i fremmed mønt - simpelt hen for at kunne afvikle de løbende forretninger. Det behov er bestemt IKKE blevet mindre for f.eks. Rusland, der er udsat for voldsomt svingende oliepriser - og derfor har brug for en ikke-uvæsentlig valutareserve. Andre lande har et tilsvarende problem hvis de eksporterer råvarer - hvor priserne er mildest talt hysteriske.

Endnu en faktor er, at en stor del af dette transaktionsbehov blev tidligere dækket af inter-bank clearinger: Altså en bank betales og betaler i f.eks. EUR, så de to transaktioner går lige op - ingen kontanter behøver at skifte hænder.
Den begrundede mistro mellem bankerne har gjort, at de korte udlån mellem bankerne er holdt op - alle vil se pengene først! Dvs. udlån kun mod sikkerhed i prima papirer.

For at gøre tingene endnu værre, så er de intra-bank clearinger som store banker havde også brudt sammen.

Der er en generel MANGEL på penge - altså rigtige penge Gorrion (ja USD! Nemlig) - altså gæld, der bliver betalt: Det er derfor disse rigtige penge er så sindssygt dyre! En 30 årig stat med en rente på 2%, det er - Gud hjælpe mig UNDER inflationen i et lavinflationsscenarie som det nuværende. Den manglende rente på pengesedler gør dem til en fordelagtig investering!
Jeg kan sgu godt forstå man smider lange stat på markedet - nationalbanken kan kun tjene penge på det - at de 30 årige så har en sindssyg høj kupon på 4½%, som kommer til at give os problemer senere, det er noget andet.

Altså pengebehovet (i prima papirer) er voldsomt øget af følgende grunde:

1. Ubogførte tab og deraf følgende manglende kvalitet af aktiverne.
   
   
   1. Bankernes forøgede likviditetsbehov som følge af opblæste balancer, der skyldes ubogførte tab.
      
      
   2. Basel III, som reelt set kun er en konstatering af kendsgerningen, at bankerne slæber rundt med så mange lig i lasten, at de ikke kan tage betalende fragt.
      
      
   3. En fuldstændigt vanvittigt handelsmarked af tvivlsomme papirer, der mangler dækning i prima papirer!
      
      
2. Mangel på RIGTIGE penge i omløb.
   
   
   1. Mangel på tyske statsobligationer set i forhold til nedgraderingen af andre EUR staters obligationer.
      
      
   2. Kina, der har låst en betydelig del af USD inde som hverken forbruges eller investeres udenfor Kina.
      
      
   3. Der er ikke nogen inter-bank clearing - på selv de korteste terminer.
      
   
   
3. Øget behov som følge af manglende stabilitet på både råstofpriser og bankernes manglende stabilitet.
   
   
   1. [Øget transaktionsbehov som følge af volatile råstofpriser - herunder guld - så store lande er nød til at ligge med mange kontanter fordi deres rimelig konstante strøm af import skal betales - og de aner ikke om de får betaling for deres eksport - og slet ikke til hvilke priser. Det er IKKE ligegyldigt om ens eksport måske, måske ikke er det dobbelte eller det halve værd, når betalingen muligvis falder.
      
      
   2. Intra-bank clearingen falder også sammen efterhånden som bankerne brydes op, fordi denne interne clearing IKKE har dækning i værdier - altså lån, der bliver forrentet og afdraget.
   
   

Det er på denne baggrund spørgsmålet hele realkredit spørgsmålet udspiller sig.

Der er både globalt og lokalt en mangel på kvalitet - og man har i Danmark traditionelt til erstatning af de statsobligationer, som der ikke er behov for - brugt realkreditobligationer. Guderne skal vide, at der er behov for kvalitetspapirer. 1000-1200 mia. DKK af danske kvalitets obligationer (ca. 150 mia. EUR) vil flytte Danmark fra at være en del af problemet til at være en del af løsningen.

Bankunionen er ligeglad med hvad de papirer hedder til efternavn - bare de har kvalitet.
Kreditforeningerne og bankerne forsøger nu at luske deres flexlort ind som om det var andet end toiletpapir.
Den kommer ikke til at være gangbar: De er altså ikke idioter i ECB!

Problemstillingen, som jeg ser den, er i øjeblikket:

a. At tvinge flex med afdrag over til at være gammeldags fast forrentede konvertible annuiteter. Så vil halvdelen af realkreditobligationerne faktisk virkelig være noget værd. Dvs. en lav lang rente for boligejere - og udlejningsbyggeri - og landbrug.
Den korte rente stiger - se rentespændsgrafen.

Vi ser en stigende kort rente i januar (og jeg er så eddikesur over, at Nationalbanken ikke offentliggør statsobligationsrenterne mere, for det fjerner ethvert rationelt grundlag for en debat - det er simpelthen noget svineri - og en indikation på hvor tæt det hele er ved at skvatte sammen).
Rentespændet mellem 2014 og 2016 (reelt en fordobling af restløbetiden) er på 2/3% - det er godt nok IKKE meget med en årlig produktivitetsforøgelse på 2/3%; men det skulle give 2039 en rente på 2½% - den er 2 1/4% ingen tvivl om at de korte renter stiger, som tommyjo påpegede.

Det er én af grundene til, at jeg ser en renteforhøjelse på kort sigt - af de korte altså. Jeg tror så at årsagen til, at der ikke kom et smæk i fredags (22 FEB) er problemet med Nordea's "auktion".

Det er af afgørende betydning for den finansielle stabilitet og boligejerne, at der kommer en høj flexrente, så man kan komme over på fast forrentede annuiteter, som har en kvalitet, der berettiger til en lav rente - blandt andet omsætteligheden, som flexlort under ingen omstændigheder har, når kridterne er nød til at købe dem selv.

En ting er hvordan Vestager hælder vand ud af ørerne, så kan jeg ikke forestille mig, at flexlort vil blive anerkendt som andet end det, det er: Lokumspapir. Her skal man være opmærksom på, at centralbankcheferne - de taler også sammen. Rohde vil i den forbindelse få Helle T til at synes hjertevarm, sentimental og blid - han skal vogte den finansielle stabilitet og valutaen - og er kold i måsen mht. flextumper: De er et politisk problem - ikke hans.

Jeg har også svært ved at se de ordentlige realkreditobligationer fortsætte i bankernes regi. Flexlortet skal bankerne nok få lov til at hænge på.

Vi skal ned og snakke en 20 årig annuitet i 2%-(2½% med adm. bidrag) - og en flexrente på det samme incl. flex på de 2½% - vi taler virkelig invers rentestruktur. Det vil ske om ikke andet, fordi flexlortets meget ringe kvalitet vil kræve en risikopræmie, der kan mærkes.
Vi taler snildt en flexrente mærkbart over en stadig lavere annuitetsrente.

Reaktionen på Vestager vil være: Vi har hørt de løgnehistorier til lede - gå hjem med Dig, Din dumme ko. Sådan leger vi IKKE. Kommer Danmark ikke med i bankunionen, så vil vi blive knust! Hvorfor skulle EUR-landene holde hånden over Danmark? Ikke på vilkår, når man foretrækker at lytte til notoriske svindlere i kridterne og bankerne.

Merkur skrev:
Og hvorfor var det at disse bankgarantier imellem realkredit og bank, i tidernes morgen blev introduceret?

Bankgarantierne kom fordi man ville bruge bankerne som distributionskanal - og bankerne ville have det profitable udlån oven i. Problemet er bare, at realkredit principielt IKKE kreditvurderes: Der er tale om en ejendomsvurdering.

Nu rodede bankerne så med noget de heller ikke forstod - det kunne gå, hvis bankerne hæftede for den ekstra sikkerhedsmargin på - ikke 20%; men 40%. 7½ år var tidligere den gennemsnitlige levetid af en realkreditobligation inden konvertering, samtidig ville afdragene have flyttet lånet indenfor 60% - ved fastholdt ejendomsværdi.

Men dels afdrog folk jo ikke, hverken bank eller realkreditgæld, dels foretog bankerne IKKE - gentager: slet IKKE - en kreditvurdering til brug for deres eget udlån.

Besvarede det Dine spørgsmål ?

Merkur skrev:

Jo tak - glimrende beskrivelse.

En tanke jeg bare ikke kan frigøre mig fra, hvordan er en mand som Lars Rohde, som vel har kunnet få mange andre topjobs i ind- og udland, gået med til at stå i spidsen for dette morads? - Han har jo også haft den viden om det samsurium i uheldige forhold du ridser op.. (Filantrop?)