Realkreditterne kalder på hjælp

dkguy66 skrev:

Eftersom realkreditten ikke længere er de oprindelige låntager/långiver styrede foreninger, men del af bankernes finanskoncerner, er det ganske enkelt. Lad dem gå på røven, og måske kan vi så få de gamle foreninger tilbage, hvor man handlede ud fra en sund betragtning.

---

Nej, der er to muligheder:

Enten udskiller man de fast forrentede annuiteter i selvejende enheder og lader bankerne sidde tilbage med resten.

Eller man opretter kreditforeninger fra bunden af. Det kan man gøre, hvis bankerne forsøger at plukke de ordentlige mennesker, der har ordentlige lån. Der er masser af penge til dem - og de er ikke kritiske med afkastet.

Realkreditten kan ikke fortsætte som i dag - slet ikke i bankernes regi.

Gorrion skrev:Som jeg har sagt et utal af gange......Det ER en Danish subprime crisis

Enig. Er det nok, at jeg siger det én gang - til?

?

BamsesFar skrev:

Plyds skrev:Ikke at det kan komme bag på nogen her inde, men hemmelige breve til erhvervsministeren etc.....

Nu er ånden offentligt ude af flasken. Realkreditterne kan ikke klare, at de afdragsfri lån ikke kan fortsætte... For stort antal konkurser vil knække dem.

Nå - det har vi jo vidst længe....

http://epn.dk/brancher/finans/realkredit/article5213379.ece

Hvad er der at pive over for realkreditten? De har kendt problemet i mindst 5 år? De har således haft tid nok til at opbygge reserver / hensætte til tab?

Løsningen ligger jo hos dem selv. De skal bare dække den usikrede del af pantet over de nye 80% ind selv? Der findes oven i købet officielle metoder til dette?

Hvorfor nævnes dette ikke?

/BF

Så skal de bare lave ENDNU flere obligationer, som de selv skal købe - og de er af så ringe en kvalitet, at de ikke selv kunne finde på at røre ved dem!

Cirb skrev:
Det kan en dansk minister heller ikke. Hun kan måske hjælpe med at skaffe sikkerhed bag SDROén for den del af lånet, der ligger ud over de 80 %, men jeg tvivler på, hun får lov af EU. Der er for meget styr på resten af butikken til at den slags konkurrence forvridende tiltag bliver tilladt længere. Der er en grund til at de danske finans slyngler håber på at Berlusconi vinder i Italien
http://www.tv2oj.dk/artikel/153888:Erhverv--Berlusconi-kan-give-lavere-fleksrenter
Deres levetid er målt i de timer og dage, der går indtil Schäuble har tid til at give dem sin opmærksomhed...

Det virkeligt interessante ved artiklen er finans mafiaen ikke engang længere prøver at simulere, at det har nogen betydning hvad markedet mener om deres obligationer. Hvis det havde, stod de næppe for åbent tæppe og indrømmede at deres udstedelser hverken har dækning i ejendom eller skyldners betalingsevne....
Det er som Thomas har sagt længe - de køber det hele selv.

Mvh
Cirb

Det er lige som om det faktisk er ved at gå op for dem, at flextumpe papirer vil blive klassificeret som det, det er subprime (med skyldig reference til Gorrion) - hvilket jeg og Onkel Nils fortalte dem år tilbage.

De lange obligationer (annuiteterne) skal såmænd nok blive dyre; men det har ikke et suk med Italien at gøre - ligesom Spanien heller ikke havde den store indflydelse. Var det 20 mia. det kostede i intervention? Småpenge på en valutareserve på 500 mia. En valutareserve, der fortrinsvis skal holde flexlort låst.

Jeg tror faktisk det springende punkt er flexlån med afdrag (630 mia.). De skulle kunne lokkes med en god gammeldags invers rentestruktur.

Så er der lige de 200 mia. fast uden afdrag - det er dem, de skal også tvinges til at betale afdrag. Det er nok det lille segment, som skal gokkes ved at nægte konvertering.

Nu er det ikke så meget Schäuble, der er i fokus; men Jens Weidmann fra Bundesbank. Han er nok interesseret for så vidt som det ville lette hans problemer, hvis den tyske boligfinansiering kom over på fast forrentede konvertible annuiteter.

ECB er ikke interesseret for så vidt som Danmark selv kan klare problemerne - og de har meget større problemer med de svenske banker i Finland.

Der kommer også et par straffeslag, fordi man har skubbet banklån over på realkredit.

HenningK skrev:Jeg hæfter mig ved at det tilsyneladende er en koordineret tiggergang - både Realkreditforeningen og Realkreditrådet går sammen om at betle hos den (relativt) nye, (ret) uerfarne Erhvervsminister.

Håber at den gode Annette Vilhelmsen husker hvordan hun måtte gå med uforrettet sag da hun for et par uger siden havde Danske Bank til møde om gebyr-politikken. Håber også at hun inviterer Rohde med til det møde, som hun skal ha' med RK'erne. Han ku' jo indlede med et oplæg om Pensionskassernes syn på Obligationskvalitet.

...men en mindre gruppe kan blive så presset, at de kan ende på tvangsasuktion, og det taber vi alle på, siger direktør for Realkreditforeningen Karsten Beltoft til ekstrabladet.dk.

Arh... De købere, der scorer et billigt hus på tvang - de klager nok ikke. Vel, Karsten?

Jeg undrer mig også lidt om hvorfor denne klagesang kommer nu? Er konsensus herinde ikke at udløb i 2013-4 ikke udgør noget særligt stort beløb og problem? At det først er i 2015 og fremad at kæden hopper af?

Ja gu' er det koordineret tiggergang fra De Forenede Betlerier.

Det er bare den forkerte de snakker med! Vilhelmsen har intet at skulle have sagt. Dette er Vestagers område - og hun skal forklare EU, hvordan man har tænkt sig at overholde BASEL III. (Hint: Det går IKKE satans godt med den sludder for en sladder.)

Kæden hopper af i 2014, fordi flere flextumper kommer til.
Hjulene falder af i 2015, fordi disse flextumper har købt til langt højere priser.

Det må snart gå op for nogen:

1) Man er ligeglad med flextumperne.

2) Man er rævnende ligeglad med bankerne.

3) Man er skadefro over kridterne.

Det drejer sig om at redde den fast forrentede, konvertible annuitet.

Plyds skrev:Der er gud hjælpe mig hele 500.000 overbelånte flextosser out there:

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article5215606.ece

Som jeg skrev tidligere - ånden er ude af flasken. Spm er bare - hvordan kunne det tage 7 år før den slap ud?

Fartblinde specialister? Man fatter næppe omfanget af den kollektive mentale retardering der har ramt vores samfund gennem de seneste 15 år.

Det kan jeg fortælle Dig! Lige præcis endda.

Fordi bankgarantierne fra 2005-6 udløber i 2013!
De er nemlig på normalt 7½ år - et tal, jeg skrev mig bag øret, da "Konsulenten" kom med det i sin tid. (Det kan godt være, at jeg skriver meget; men jeg læser sgu også - ind i mellem - når folk skriver noget væsentligt!)
Når de bankgarantier udløber, så har bankerne INGEN intention om at betale terminen for flextumperne og lave renteoprulning. De venter med at trække proppen, så de kan minimere deres tab. Det er så lige gyldigt om man er Danske Bank og det er en RD "kunde".

Læg mærke til at det marginale administrationsbidrag på skiven 60%-80% er hos BRF på 1,85% - det er honoraret for bankgarantien. Det skal lige deles med 4 - det er 0,44%

Flexrenten er i følge RKR på 0,31%, så er der 0,13% tilbage til dækning af andre omkostninger i banken.

Pengene passer nogenlunde.

Derfor hyler kridtere lige præcis nu, for bankerne begynder at hive stikket ved næste termin! De har ultimo 12 betalt sidste gang for lån optaget i 2004/5 stykker.

Tvangsauktioner på enfamiliehuse Niveau for tvangsauktioner sidste 3 mdr. 2011 = 2266 ditto for 2012 = 2346 diff. 80 stk. på årsbasis og korrigeret for 2 auktioner: 50-60 stk. på årsbasis.

Der var ultimo 2003 ½% af udlånet, der var afdragsfrie flex. Finansierede handler 4 kv 2004 (tallet for 2003 er ikke tilgængeligt) var på 10.000 - en ½% af det = 50.

Her passer pengene også. Jeg ved godt, at der er flere fejl i regnestykket; men konklusionen forbliver, at afdragsfrie flex ryger på tvang - ret så konsekvent (sådan i størrelsesordener) - når bankgarantien udløber. Det tager vel et halv års tid inden 2. tvangsauktion er eksekveret. Så pengene passer stort set.

Ult 2003 var der for 30 mia. flextumper ult 2004 var der 80 mia. Så nu er der noget, der tyder på at tvangsauktionerne melder sig. Februar jammeren passer præcist med at rykkerskrivelserne fra december termin ikke har givet noget resultat.

Smedegade skrev:Skyblue har henvist til denne "analyse" på det andet forum:

http://www.rd.dk/PDF/Om%20os/Analyser/2012/For-mange-danskere-vaelger-F1-laan.pdf

Kender du den?

Det er oplagt at se nærmere på, hvilke lån danskerne rent faktisk tager i forhold til, hvilke låntyper, der reelt set passer til dem.

Nå, er det danskerne som har gjort fejlen og "taget" de forkerte lån, eller er det långiver som har ydet det forkerte?? Det er vel RK som har overblikket over mikset og samtidig bestemmer hvilke lån de vil yde.

Vil du betale 5000 eller 12000 i husleje?

Næ, jeg klandrer ikke folk for at betale mindst muligt - men var det mig de skyldte de penge, så blev de tvangsudsat!

Bare rolig - de fyrede bankfolk er dem det går værst ud over: De er jo insolvente hele hoben.

Smedegade skrev:

Thomas skrev:
Fordi bankgarantierne fra 2005-6 udløber i 2013!

Ja, du skriver meget. Og sjældent politisk korrekt

Men for fanden, hvor er det skønt når du kommer med disse pointer. Jeg har nemlig undret mig over, hvorfor dette emne er så meget oppe i tiden. 2003 + 10 år = 2013 ... ja ja. Men der er sq ikke mange, der stadig har de lån fra 2003. Så hvorfor?

De 7,5 års bankgaranti giver masser af mening - og er forklaringen.

I øvrigt sjovt at nævne intervallet 60-80% for bankfolk. De kigger overraskede og undrende, men når de forstår, at man kender den detalje fornægter de den ikke. Tror jeg vil prøve den med de 7,5 år ved lejlighed

Nu er dem fra 2003-4 de MINDST overbelånte og betalingsuduelige. Derfor bliver det værre - og kun værre.

Men tak for de hjertevarme ord - de glæder næsten lige så meget som at se en bankfunktionær blive gennemtævet til krøbling på åben gade af en flok rockere: De skriger så sjovt, når blodet sprøjter! Rockerne altså - de har sådan en kær humoristisk sans.

Merkur skrev:Kan Du uddybe Smedegaard, hvorledes du har fanget nogle bankfolk på denne (og dermed valideret udsagnet)? Jeg troede ikke den almene banksælger var klar over disse underliggende forhold (hvis de altså er korrekte.)

Selvfølgelig ved de det, det er jo ikke den manglende viden - det er uhæderligheden - der er problemet.

Merkur skrev:Thomas: den anden dag nævnte du kan realkreditten nylige hyl, skyldes for forestående bankunion i EU (men der er måske også en sammenhæng jeg ikke kan se)?

Både ja og nej.

Altså selv regelsættet med hvordan likviditet og soliditet beregnes er en international bankstandard i Basel III. Det har overordnet set ikke så forfærdelig meget med EU at gøre.
I den forbindelse er det danske problem, at man ikke har ret mange statsobligationer i det hele taget!
Vi har ult. 2012 en statsgæld på 487 mia. og 600 mia. i udstedte obligationer - hhv. 1/4 og 1/3 af BNP. Der er ganske enkelt ikke guldrandede papirer NOK!

Basel III kræver en vis del af bankernes aktiver til at være prima papirer, der er ultralikvide, så man altid kan sælge dem uden tab (simpelt hen kontanter) for ganske enkelt at kunne afvikle de løbende forretninger - og med de generelt opblæste banker med balancer tynget af tabte fordringer, så er det behov ikke blevet mindre!

Bankernes sindssyge kasino spil, hvor de ligger og roder frem og tilbage med enorme summer i matadorpenge - den kræver i sidste ende en dækning af en eller anden art i prima papirer. Den lotto aktivitet er så stor at selv en minimal dækning i prima papirer ikke kan imødekommes. Det virker enormt destabiliserende med forpligtende handler indgået på løse rygter og endnu løsere formodninger.
Hele derivatmarkedet er jo blot en konstatering af manglende prima papirer i sidste ende.

Det er så den undskyldning Anders Dum i Jyske Bank har for at gå i græske statsobligationer - simpelt hen fordi det ikke er til at opdrive danske statsobligationer - her har grådigheden og manglende omtanke også spillet ind.

Der er heller ikke TYSKE statsobligationer nok (det tal, jeg har i hovedet er en 1000 mia. EUR - hvilket er nogenlunde som Danmark) til at efterkomme efterspørgslen efter prima papirer. Det har så i vid udstrækning været kompenseret for ved at DELSTATERNE har obligationer i samme omfang - mange af de tyske investeringer er jo på delstatsniveau. (hvorfor de er sure over at skulle betale 3% i rente, når Bund ligger på 1% - det kan jeg sådan set godt forstå).

Samtidig er EUR gået hen og blevet reservevaluta - mest fordi kineserne er knald i låget og tror de er rige, hvilket de IKKE er, når de først skal til at købe varer. Der mangler simpelt hen USD - fordi så stor en del af dem er låst inde i Kina, der gennem 10 år har hamstret. Hvis de penge blev bragt i cirkulation - enten ved at Kina begyndte at bruge dem, eller ved at Kina investerede i andre lande - så var mange problemer lettere at håndtere.
Vi taler her et basalt transaktionsbehov for kontanter.

Igen skal forskellige lande ligge med en valutareserve i fremmed mønt - simpelt hen for at kunne afvikle de løbende forretninger. Det behov er bestemt IKKE blevet mindre for f.eks. Rusland, der er udsat for voldsomt svingende oliepriser - og derfor har brug for en ikke-uvæsentlig valutareserve. Andre lande har et tilsvarende problem hvis de eksporterer råvarer - hvor priserne er mildest talt hysteriske.

Endnu en faktor er, at en stor del af dette transaktionsbehov blev tidligere dækket af inter-bank clearinger: Altså en bank betales og betaler i f.eks. EUR, så de to transaktioner går lige op - ingen kontanter behøver at skifte hænder.
Den begrundede mistro mellem bankerne har gjort, at de korte udlån mellem bankerne er holdt op - alle vil se pengene først! Dvs. udlån kun mod sikkerhed i prima papirer.

For at gøre tingene endnu værre, så er de intra-bank clearinger som store banker havde også brudt sammen.

Der er en generel MANGEL på penge - altså rigtige penge Gorrion (ja USD! Nemlig) - altså gæld, der bliver betalt: Det er derfor disse rigtige penge er så sindssygt dyre! En 30 årig stat med en rente på 2%, det er - Gud hjælpe mig UNDER inflationen i et lavinflationsscenarie som det nuværende. Den manglende rente på pengesedler gør dem til en fordelagtig investering!
Jeg kan sgu godt forstå man smider lange stat på markedet - nationalbanken kan kun tjene penge på det - at de 30 årige så har en sindssyg høj kupon på 4½%, som kommer til at give os problemer senere, det er noget andet.

Altså pengebehovet (i prima papirer) er voldsomt øget af følgende grunde:

1. Ubogførte tab og deraf følgende manglende kvalitet af aktiverne.
   
   
   1. Bankernes forøgede likviditetsbehov som følge af opblæste balancer, der skyldes ubogførte tab.
      
      
   2. Basel III, som reelt set kun er en konstatering af kendsgerningen, at bankerne slæber rundt med så mange lig i lasten, at de ikke kan tage betalende fragt.
      
      
   3. En fuldstændigt vanvittigt handelsmarked af tvivlsomme papirer, der mangler dækning i prima papirer!
      
      
2. Mangel på RIGTIGE penge i omløb.
   
   
   1. Mangel på tyske statsobligationer set i forhold til nedgraderingen af andre EUR staters obligationer.
      
      
   2. Kina, der har låst en betydelig del af USD inde som hverken forbruges eller investeres udenfor Kina.
      
      
   3. Der er ikke nogen inter-bank clearing - på selv de korteste terminer.
      
   
   
3. Øget behov som følge af manglende stabilitet på både råstofpriser og bankernes manglende stabilitet.
   
   
   1. [Øget transaktionsbehov som følge af volatile råstofpriser - herunder guld - så store lande er nød til at ligge med mange kontanter fordi deres rimelig konstante strøm af import skal betales - og de aner ikke om de får betaling for deres eksport - og slet ikke til hvilke priser. Det er IKKE ligegyldigt om ens eksport måske, måske ikke er det dobbelte eller det halve værd, når betalingen muligvis falder.
      
      
   2. Intra-bank clearingen falder også sammen efterhånden som bankerne brydes op, fordi denne interne clearing IKKE har dækning i værdier - altså lån, der bliver forrentet og afdraget.
   
   

Det er på denne baggrund spørgsmålet hele realkredit spørgsmålet udspiller sig.

Der er både globalt og lokalt en mangel på kvalitet - og man har i Danmark traditionelt til erstatning af de statsobligationer, som der ikke er behov for - brugt realkreditobligationer. Guderne skal vide, at der er behov for kvalitetspapirer. 1000-1200 mia. DKK af danske kvalitets obligationer (ca. 150 mia. EUR) vil flytte Danmark fra at være en del af problemet til at være en del af løsningen.

Bankunionen er ligeglad med hvad de papirer hedder til efternavn - bare de har kvalitet.
Kreditforeningerne og bankerne forsøger nu at luske deres flexlort ind som om det var andet end toiletpapir.
Den kommer ikke til at være gangbar: De er altså ikke idioter i ECB!

Problemstillingen, som jeg ser den, er i øjeblikket:

a. At tvinge flex med afdrag over til at være gammeldags fast forrentede konvertible annuiteter. Så vil halvdelen af realkreditobligationerne faktisk virkelig være noget værd. Dvs. en lav lang rente for boligejere - og udlejningsbyggeri - og landbrug.
Den korte rente stiger - se rentespændsgrafen.

Vi ser en stigende kort rente i januar (og jeg er så eddikesur over, at Nationalbanken ikke offentliggør statsobligationsrenterne mere, for det fjerner ethvert rationelt grundlag for en debat - det er simpelthen noget svineri - og en indikation på hvor tæt det hele er ved at skvatte sammen).
Rentespændet mellem 2014 og 2016 (reelt en fordobling af restløbetiden) er på 2/3% - det er godt nok IKKE meget med en årlig produktivitetsforøgelse på 2/3%; men det skulle give 2039 en rente på 2½% - den er 2 1/4% ingen tvivl om at de korte renter stiger, som tommyjo påpegede.

Det er én af grundene til, at jeg ser en renteforhøjelse på kort sigt - af de korte altså. Jeg tror så at årsagen til, at der ikke kom et smæk i fredags (22 FEB) er problemet med Nordea's "auktion".

Det er af afgørende betydning for den finansielle stabilitet og boligejerne, at der kommer en høj flexrente, så man kan komme over på fast forrentede annuiteter, som har en kvalitet, der berettiger til en lav rente - blandt andet omsætteligheden, som flexlort under ingen omstændigheder har, når kridterne er nød til at købe dem selv.

En ting er hvordan Vestager hælder vand ud af ørerne, så kan jeg ikke forestille mig, at flexlort vil blive anerkendt som andet end det, det er: Lokumspapir. Her skal man være opmærksom på, at centralbankcheferne - de taler også sammen. Rohde vil i den forbindelse få Helle T til at synes hjertevarm, sentimental og blid - han skal vogte den finansielle stabilitet og valutaen - og er kold i måsen mht. flextumper: De er et politisk problem - ikke hans.

Jeg har også svært ved at se de ordentlige realkreditobligationer fortsætte i bankernes regi. Flexlortet skal bankerne nok få lov til at hænge på.

Vi skal ned og snakke en 20 årig annuitet i 2%-(2½% med adm. bidrag) - og en flexrente på det samme incl. flex på de 2½% - vi taler virkelig invers rentestruktur. Det vil ske om ikke andet, fordi flexlortets meget ringe kvalitet vil kræve en risikopræmie, der kan mærkes.
Vi taler snildt en flexrente mærkbart over en stadig lavere annuitetsrente.

Reaktionen på Vestager vil være: Vi har hørt de løgnehistorier til lede - gå hjem med Dig, Din dumme ko. Sådan leger vi IKKE. Kommer Danmark ikke med i bankunionen, så vil vi blive knust! Hvorfor skulle EUR-landene holde hånden over Danmark? Ikke på vilkår, når man foretrækker at lytte til notoriske svindlere i kridterne og bankerne.

Merkur skrev:
Og hvorfor var det at disse bankgarantier imellem realkredit og bank, i tidernes morgen blev introduceret?

Bankgarantierne kom fordi man ville bruge bankerne som distributionskanal - og bankerne ville have det profitable udlån oven i. Problemet er bare, at realkredit principielt IKKE kreditvurderes: Der er tale om en ejendomsvurdering.

Nu rodede bankerne så med noget de heller ikke forstod - det kunne gå, hvis bankerne hæftede for den ekstra sikkerhedsmargin på - ikke 20%; men 40%. 7½ år var tidligere den gennemsnitlige levetid af en realkreditobligation inden konvertering, samtidig ville afdragene have flyttet lånet indenfor 60% - ved fastholdt ejendomsværdi.

Men dels afdrog folk jo ikke, hverken bank eller realkreditgæld, dels foretog bankerne IKKE - gentager: slet IKKE - en kreditvurdering til brug for deres eget udlån.

Besvarede det Dine spørgsmål ?