Måske forklaringen på den lave flexrente?

http://finanswatch.dk/Finansnyt/Pengeinstitutter/article4818862.ece

Zarathustra skrev:
http://finanswatch.dk/Finansnyt/Pengeinstitutter/article4818862.ece

Det er en del af det.

Sagen er bare den at for at skaffe likviditet, så laver banker og kreditforeninger repo forretninger:
Dvs. man sælger obligationer mod at købe dem tilbage til en højere pris.
Kreditor er som sådan ligeglad med renten: Afkastet kommer gennem fortjenesten på købs/salgs handlerne.

Sagen er at der er en mangel på statsobligationer - og renten er ufattelig lav.

Saxet fra Børsen 24/8/2012:

Pensionssektoren er på den helt store shoppingtur ved årets flekslåns auktioner til rekordlave renter.

Appetitten er så stor, at der nu er flere pensionskroner i obligationer bag variabelt forrentede lån fremfor lån med fast rente.

Udviklingen skyldes, at pensionsselskaberne ikke længere kan købe så mange fast forrentede obligationer, som de har brug for, forklarer Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet.

"De senere års rentefald har betydet, at de korte rentetilpasningslån er meget populære. Samtidig har især boligejere indfriet lange fastforrentede realkreditobligationer, og der er ikke i samme omfang blevet udstedt nye fastforrentede obligationer. Derfor har pensionskasserne ikke kunnet fylde depoterne op med nye lange obligationer," skriver hun i en pressemeddelelse.

Pensionskasser og forsikringsselskaber har i løbet af det sidste år købt rentetilpasningsobligationer for ekstra 96 mia. kr. Samtidig er beholdningen af fast forrentede obligationer falder med 21 mia. kr., fremgår det af
Nationalbankens Værdipapirstatistik for juli 2012
-------------------------
Håber man hos kasserne på at der næste år vil vise sig noget bedre at investere i? Eller håber man på snarlige rentestigninger, og lægger sig i mellemtiden i flex?
Det virker panikagtigt?

Plyds skrev:
-------------------------
Håber man hos kasserne på at der næste år vil vise sig noget bedre at investere i?

Til dels ja. Når Rohde siger, at det drejer sig om at undgå at tabe penge - ikke om afkast, så er det fordi de håber på noget bedre at investere i. Det pensionskasserne egentlig ville var at lægge sig i nogle af de udlejningsejendomme, der er på lager; men det sker ikke til aktuelle de priser.

Eller håber man på snarlige rentestigninger, og lægger sig i mellemtiden i flex?

Egentlig ikke, man lægger sig i statsobligationer. Men her er problemet, at der ganske enkelt ikke er nok af dem. Det marked er også gået illikvidt (dvs. man kan ikke købe/sælge til markedsprisen)! Men den anden vej rundt! Har man først fået fat i en lang statsobligation, så beholder man den til udløb.
En rentestigning vil ruinere pensionskasserne ved et enormt kurstab, hvorfor de går i beholdningen: "Holdes til udløb", som der ikke skal foretages kursregulering på - pensionskasserne kan nemlig ikke overleve kurstabet. Du kan også se hvor relativt populære 1-5 årige statsobligationer er.
Flexobligationer bruges kun som sikkerheden i en repo forretning. Jo interessen er der - hvis man er sikret en højere pris om 3 mdr.

Det virker panikagtigt?

JO!

Vestager går ud og siger, at markedet nu har nået "bunden" - det er hun nødt til for at have en basis for en nationalisering af realkreditten:

a) Vi ser hvordan Danske Bank kører længere og længere ud i skoven - og det er Teutoburger Wald: De idelige refinansieringer af flexgælden sker jo til en positiv rente al den stund, at pensionskassen sælger til højere kurs end de køber. Det udlægger de som en stadig lavere flexrente - det er sådan set rigtigt nok, når banken køber til overkurs, fordi kreditten er lukket: Bankerne er tvunget til at købe egne obligationer til stadig højere kurs.
Bankernes situation bedrer sig IKKE - tværtimod.

b) Kommer der et buyout fra ECB/Bundesbank af Spanien, så kommer der masser af tyske statsobligationer på markedet. De vil blive samlet op - om ikke af andre - af danske pensionskasser: Der ligger 30 mia. EUR kontant - hvor bailout af de spanske banker var på 100 mia. EUR - altså danske pensionskasser kan ALENE stå for 1/3 af en spansk buyout. Det holder kronekursen ikke til - derfor vil det ikke blive tilladt.

c) Den lave rente på fast forrentede annuiteter har ikke haft en skid effekt. Der er stadig 22% af fast forrentede annuiteter. Det eneste, der er sket, er at annuitetskunderne har fået en lavere rente. Det er problematisk, fordi pensionskasserne kan holde de serier indlåst - når de ligger med statsobligationer med 3-4 års restløbetid, så har de penge nok til at kurspleje realkreditobligationerne. Med det fortsatte tryk på flexerne, så vil enhver annuitet blive samlet op - pronto - uanset prisen: I har set hvordan 3½% er blevet lukket - og nu tvinges de nok også til at lukke 3%, fordi flextumperne, der har ½ af realkreditgælden (njaarh 47%) KAN IKKE betale rente, langt mindre afdrag! De kan ganske enkelt ikke konvertere til annuiteterne, fordi deres nuværende lån skal belåne 110% af ejendomsværdien.
Det, der kommer til at ske bliver, at de fornuftige realkredit kunder vil konvertere til 20 årige lån og dermed øge afdragene.
Den efterspørgsel gør jo, at kridterne nu begynder at sige, at de fast forrentede annuiteter bliver billigere end flex - det skal jeg lige love for - for kridterne. Samtidig bliver det skruen uden ende for bankerne, der skal købe flexerne tilbage til stadig højere kurs og dermed lavere rente for tumperne.

d) De fornuftige kunder vil også blive mere og mere solide, hvorfor der ikke kan samles administrationsbidrag op på dem:
1) Kridternes overbelåning - på flexlånene - bliver stadig mere grotesk.
2) Den inflation man insisterer på at opretholde skriver gælden ned for de fast forrentede, der samtidig betaler af med stadig større kraft. Samtidig gør den lave reallønsstigning at boligudgiften ikke falder for flexerne - jo det gør den med en nulrente.
Det betyder samlet set at belåningsprocenten går i vejret: Der bliver ikke afdraget på den overbelånte gæld; mens den solide del - fast forrentede annuiteter - de betaler sig ud. Når de lavt forgældede forsvinder ud og de højt forgældede bliver, så bliver den gennemsnitlige belåningsprocent bare værre og værre.

Jeg forstår så godt Vestager: Hun er nød til at gøre noget!
At jeg ikke tror at hun kan styre boligmarkedet, fordi dødsboerne efterhånden kan klare efterspørgslen, det er noget andet.
Hun vil evt. skærpe ikke-udlånspolitikken som kridterne har knæsat - uden tvivl, hun kan ikke andet - men det vil give et gråt pantebrevsmarked, hvor renten godt nok er høj; men beløbene er forholdsvis små. Pensionskasserne er allerede så småt på vej ind på pantebrevsmarkedet.

Jeg tror ikke Vestager lykkes; men forsøget SKAL gøres.

Interessant analyse Thomas.
Desværre tror jeg, at du bliver skuffet i forhold til Fru Vestager. Hun er i lommen på Finansrådet, og har ikke fattet en meter af hvad der foregår, så de indgreb hun kommer til at foretage vil primært komme til at favorisere Danske Banks fallitbo.

At flex er farligt, er stadig ikke gået op for konen. men vi får se.

Thomas skrev:

d) De fornuftige kunder vil også blive mere og mere solide, hvorfor der ikke kan samles administrationsbidrag op på dem:
1) Kridternes overbelåning - på flexlånene - bliver stadig mere grotesk.
2) Den inflation man insisterer på at opretholde skriver gælden ned for de fast forrentede, der samtidig betaler af med stadig større kraft. Samtidig gør den lave reallønsstigning at boligudgiften ikke falder for flexerne - jo det gør den med en nulrente.
Det betyder samlet set at belåningsprocenten går i vejret: Der bliver ikke afdraget på den overbelånte gæld; mens den solide del - fast forrentede annuiteter - de betaler sig ud. Når de lavt forgældede forsvinder ud og de højt forgældede bliver, så bliver den gennemsnitlige belåningsprocent bare værre og værre.

Kæden springer af for mig hvor inflationen kun hjælper dem med faste annuiteter. Hvorfor? Det er vel ikke inflationen der hjælper de faste annuiteter, det er deres afdrag på gælden der hjælper dem. Inflationen er vel lige god for både den ene og den anden type lån?

Som jeg ser det, bidrager afdragene på de faste annuiteter negativt så længe reallønnen som minimum er konstant mens inflationen er positiv.

Falder reallønnen, så vil afdrag hjælpe da der bliver færre og færre penge til at betale afdrag og renter med når man er blevet mæt og varm.

Plyds skrev:Interessant analyse Thomas.
Desværre tror jeg, at du bliver skuffet i forhold til Fru Vestager. Hun er i lommen på Finansrådet, og har ikke fattet en meter af hvad der foregår, så de indgreb hun kommer til at foretage vil primært komme til at favorisere Danske Banks fallitbo.

At flex er farligt, er stadig ikke gået op for konen. men vi får se.

Det er jeg ikke sikker på.
Der er helt benhårde EU krav. Det kommer sig af at Tyskland og Frankrig vil ikke finde sig i at deres markeder og leverandører bliver ødelagt af bankerne.

Jeg er meget enig i Thomas analyse her.

Uffe skrev:

Thomas skrev:

d) De fornuftige kunder vil også blive mere og mere solide, hvorfor der ikke kan samles administrationsbidrag op på dem:
1) Kridternes overbelåning - på flexlånene - bliver stadig mere grotesk.
2) Den inflation man insisterer på at opretholde skriver gælden ned for de fast forrentede, der samtidig betaler af med stadig større kraft. Samtidig gør den lave reallønsstigning at boligudgiften ikke falder for flexerne - jo det gør den med en nulrente.
Det betyder samlet set at belåningsprocenten går i vejret: Der bliver ikke afdraget på den overbelånte gæld; mens den solide del - fast forrentede annuiteter - de betaler sig ud. Når de lavt forgældede forsvinder ud og de højt forgældede bliver, så bliver den gennemsnitlige belåningsprocent bare værre og værre.

Kæden springer af for mig hvor inflationen kun hjælper dem med faste annuiteter. Hvorfor? Det er vel ikke inflationen der hjælper de faste annuiteter, det er deres afdrag på gælden der hjælper dem. Inflationen er vel lige god for både den ene og den anden type lån?

Det er jo det sjove ved det, det er faktisk sådan.
Den højere rente på annuiteterne er jo inflationskompensation til investorerne (at man så p.t. ikke bliver kompenseret nok, det er noget andet) afdragene mindsker så restgælden.
Du kan så se, at renten på en annuitet falder gennem tiden (renten på en 20 årig annuitet er lavere end en 30 årig) - det bliver i praksis implementeret gennem konverteringer - enten den ene eller den anden vej - 1-2-3 gange i et 30 årigt låns levetid.

Inflationen hjælper ikke på et afdragsfrit lån, fordi der kommer den faldende realløn. Afdragsfrie lån blev jo direkte solgt på stigende realløn. Ellers kunne de jo ikke hænge sammen.
Det andet, du kan se er, at administrationsbidraget stiger og stiger (på det afdragsfrie) - og det stiger mest på den højest belastede risikoskive mellem 60 og 80%. Den skive som annuiteten rykker væk fra. Kridte er så ikke glad for at indrømme det; men senest ved konvertering får annuitetens indehaver et lavere administrationsbidrag. Der er flere bolde i luften på én gang.

Som jeg ser det, bidrager afdragene på de faste annuiteter negativt så længe reallønnen som minimum er konstant mens inflationen er positiv.

Falder reallønnen, så vil afdrag hjælpe da der bliver færre og færre penge til at betale afdrag og renter med når man er blevet mæt og varm.

Gorrion skrev:Jeg er meget enig i Thomas analyse her.

Et flexlån er sådan set udmærket til særdeles velhavende med god indkomst og lavt gæld; problemet er, at dem er der ikke ret mange af - for at være ærlig, faktisk ingen.
Skal man være både velhavende og have en god indkomst samtidig, så kræver det et meget lavt forbrug. Men forbruget stiger nu engang med indkomsten.
Man ved at folk med en høj formue har også en stor opsparing, hvilket skyldes at med højere indkomst så stiger forbruget; men det gør opsparingen altså også.

Altså segmentet, hvor et flexlån er hensigtsmæssigt er nærmest en selvmodsigelse, fordi de kunne jo lige så godt bruge opsparingen til nedbringelse af gæld. Altså flexlån er til folk, der ikke har brug for lån.

Så kan jeg afsløre, at det var én af de ting Rohde i sin ungdom ikke helt fattede. Han kunne i hvert fald ikke få mig til at forstå det - dengang. Jeg husker faktisk gennemgangen ret tydeligt.
Han begyndte, at komme med en "psykologisk" forklaring om "animal spirit" blandt velhavende.
Når folk begynder at bruge "psykologi" i økonomi, så er de ALTID på gyngende grund: Økonomi er noget af det mest lavpraktiske man har.

Det svarer til at lægen ved et dødsleje fremdrager en tromme og en rangle - og begynder at stampe rundt i lokalet under fremmumlen af latin: Det resulterer MÅSKE i regnvejr; men ikke i en afvendelse af døden.
Det hjælper måske lægen; men næppe patienten; men på den anden side skader det næppe - patienten altså.

Thomas skrev:Det er jo det sjove ved det, det er faktisk sådan.
Den højere rente på annuiteterne er jo inflationskompensation til investorerne (at man så p.t. ikke bliver kompenseret nok, det er noget andet) afdragene mindsker så restgælden.
Du kan så se, at renten på en annuitet falder gennem tiden (renten på en 20 årig annuitet er lavere end en 30 årig) - det bliver i praksis implementeret gennem konverteringer - enten den ene eller den anden vej - 1-2-3 gange i et 30 årigt låns levetid.

Inflationen hjælper ikke på et afdragsfrit lån, fordi der kommer den faldende realløn. Afdragsfrie lån blev jo direkte solgt på stigende realløn. Ellers kunne de jo ikke hænge sammen.
Det andet, du kan se er, at administrationsbidraget stiger og stiger (på det afdragsfrie) - og det stiger mest på den højest belastede risikoskive mellem 60 og 80%. Den skive som annuiteten rykker væk fra. Kridte er så ikke glad for at indrømme det; men senest ved konvertering får annuitetens indehaver et lavere administrationsbidrag. Der er flere bolde i luften på én gang.

Som sagt er det kun under forudsætning om at reallønnen er intakt at inflationens påvirkning af en annuitet og et afdragsfrit lån er rimelig ens. Umiddelbart virker det til, at bruger man sine penge på afdrag mens pengene er noget værd, så snyder man egentlig sig selv. Det var måske klogere at afdrage senere i forløbet når pengene var mindre værd.

Det hele kommer an på proportionerne - det kan godt være at en inflation på 2% og en lønstigning på 1% giver reallønsfald. Men hvis du bruger 12% af lønnen på de varer der er steget, så har du stadig fået en større andel af din løn du kan bruge til at afdrage med. Afdrager du dermed tidligt i forløbet vil det svare til at betale meget dyre afdrag i starten og billigere afdrag senere da det absolutte antal kr per ydelse vil være mindre værd senere.

Når renten så tilmed er nær ved 0% så mister du egentlig ikke alverden ved at udskyde dine afdrag - du får mere ud af inflationen.

Jeg synes ikke det er nemt at dømme hvilken strategi der lige p.t. er den mest effektive, givet de tal for inflation, rente og løn som vi kender i dag. Ved en rente på 0 inflation på 2 og lønfremgang på 1 ser det umiddelbart ud til at det stadig hænger sammen at udskyde afdragene til et tidspunkt hvor pengene er mindre værd.

Men djævlen ligger naturligvis i detaljen for gæld er risici og risici er ikke sjove at bære på i et skrumpende marked hvor beskæftigelsen falder.

Alene af den grund ville jeg af sikkerhedsårsager vælge at afdrage så meget som muligt i en fart. Teoretiske betragtninger til side, mener jeg at risici er mere væsentlige end et par tusind kr pr måned til forbrug eller afdrag.

Uffe skrev:

Thomas skrev:Det er jo det sjove ved det, det er faktisk sådan.
Den højere rente på annuiteterne er jo inflationskompensation til investorerne (at man så p.t. ikke bliver kompenseret nok, det er noget andet) afdragene mindsker så restgælden.
Du kan så se, at renten på en annuitet falder gennem tiden (renten på en 20 årig annuitet er lavere end en 30 årig) - det bliver i praksis implementeret gennem konverteringer - enten den ene eller den anden vej - 1-2-3 gange i et 30 årigt låns levetid.

Inflationen hjælper ikke på et afdragsfrit lån, fordi der kommer den faldende realløn. Afdragsfrie lån blev jo direkte solgt på stigende realløn. Ellers kunne de jo ikke hænge sammen.
Det andet, du kan se er, at administrationsbidraget stiger og stiger (på det afdragsfrie) - og det stiger mest på den højest belastede risikoskive mellem 60 og 80%. Den skive som annuiteten rykker væk fra. Kridte er så ikke glad for at indrømme det; men senest ved konvertering får annuitetens indehaver et lavere administrationsbidrag. Der er flere bolde i luften på én gang.

Som sagt er det kun under forudsætning om at reallønnen er intakt at inflationens påvirkning af en annuitet og et afdragsfrit lån er rimelig ens. Umiddelbart virker det til, at bruger man sine penge på afdrag mens pengene er noget værd, så snyder man egentlig sig selv. Det var måske klogere at afdrage senere i forløbet når pengene var mindre værd.

Det hele kommer an på proportionerne - det kan godt være at en inflation på 2% og en lønstigning på 1% giver reallønsfald. Men hvis du bruger 12% af lønnen på de varer der er steget, så har du stadig fået en større andel af din løn du kan bruge til at afdrage med. Afdrager du dermed tidligt i forløbet vil det svare til at betale meget dyre afdrag i starten og billigere afdrag senere da det absolutte antal kr per ydelse vil være mindre værd senere.

Når renten så tilmed er nær ved 0% så mister du egentlig ikke alverden ved at udskyde dine afdrag - du får mere ud af inflationen.

Jeg synes ikke det er nemt at dømme hvilken strategi der lige p.t. er den mest effektive, givet de tal for inflation, rente og løn som vi kender i dag. Ved en rente på 0 inflation på 2 og lønfremgang på 1 ser det umiddelbart ud til at det stadig hænger sammen at udskyde afdragene til et tidspunkt hvor pengene er mindre værd.

Men djævlen ligger naturligvis i detaljen for gæld er risici og risici er ikke sjove at bære på i et skrumpende marked hvor beskæftigelsen falder.

Alene af den grund ville jeg af sikkerhedsårsager vælge at afdrage så meget som muligt i en fart. Teoretiske betragtninger til side, mener jeg at risici er mere væsentlige end et par tusind kr pr måned til forbrug eller afdrag.

Jeg har også været inde i de overvejelser engang; men det resulterede i at jeg konkluderede, at en flextumpe hverken kan eller vil betale rente - endsige afdrag.

Så er vi derhenne, at der ikke er andet end fallitten tilbage.

Til en vis grad har uffe vel ret, men de fleste mennesker har jo bare ikke den påkrævede disciplin. Pengene "sparet" på ikke at betale afdrag ryger jo lige ned i forbrugsmaskinen. 10 år efter skal man afdrage gælden på 20 år vel at mærke efter at man er blevet tilvendt til et kunstigt højt forbrugsniveau. Der ud over er den bedste investering de fleste alm. mennesker kan lave er vel at nedbringe deres gæld?

Chris Rock siger det jo meget smukt "Mænd kan ikke gå tilbage sexuelt, din kone kan ikke lige pludselig ikke vil gå i seng med dig - Kvinder derimod kan ikke gå tilbage økonomisk, flytter du ud af drømmeboligen til et mere prisvenligt alternativt, så flytter hun helt væk!"

Jomsviking skrev:Til en vis grad har uffe vel ret, men de fleste mennesker har jo bare ikke den påkrævede disciplin. Pengene "sparet" på ikke at betale afdrag ryger jo lige ned i forbrugsmaskinen. 10 år efter skal man afdrage gælden på 20 år vel at mærke efter at man er blevet tilvendt til et kunstigt højt forbrugsniveau. Der ud over er den bedste investering de fleste alm. mennesker kan lave er vel at nedbringe deres gæld?

Chris Rock siger det jo meget smukt "Mænd kan ikke gå tilbage sexuelt, din kone kan ikke lige pludselig ikke vil gå i seng med dig - Kvinder derimod kan ikke gå tilbage økonomisk, flytter du ud af drømmeboligen til et mere prisvenligt alternativt, så flytter hun helt væk!"

Det er jo ikke, hvad der er sket: Afdragsfriheden er hverken brugt til forbrug eller at nedbringe gæld: Den blev brugt til en endnu højere gæld.

Thomas skrev:
Jeg har også været inde i de overvejelser engang; men det resulterede i at jeg konkluderede, at en flextumpe hverken kan eller vil betale rente - endsige afdrag.

Så er vi derhenne, at der ikke er andet end fallitten tilbage.

Dermed sagt, kan man jo også på trods af fornuften i det, fravælge annuiteter med den simple begrundelse at det er tosset at betale overpris for en forsikring man alligevel kommer til at betale for. Hvorfor betale forsikring to gange, når politikerne redder flexlånerne for skatteydernes penge i et væk?

Tager man en fast annuitet betaler du via skatten for forsikring for flexlånerne mens du selv betaler din egen forsikring oveni.

Det er lidt småkynisk, men tager man et flexlån og afdrager i vildskab, så vil man alt andet lige hurtigere slippe af med gælden fordi en større andel af ydelsen går til afdrag på flexlån kontra fast forrentet annuitet.

Det er så der disciplinen kommer ind i billedet, kan man virkelig tåle at afdrage så hurtigt? "Snyde" sig selv for forbrug her og nu.

Uffe skrev:

Thomas skrev:
Jeg har også været inde i de overvejelser engang; men det resulterede i at jeg konkluderede, at en flextumpe hverken kan eller vil betale rente - endsige afdrag.

Så er vi derhenne, at der ikke er andet end fallitten tilbage.

Dermed sagt, kan man jo også på trods af fornuften i det, fravælge annuiteter med den simple begrundelse at det er tosset at betale overpris for en forsikring man alligevel kommer til at betale for. Hvorfor betale forsikring to gange, når politikerne redder flexlånerne for skatteydernes penge i et væk?

Tager man en fast annuitet betaler du via skatten for forsikring for flexlånerne mens du selv betaler din egen forsikring oveni.

Det er lidt småkynisk, men tager man et flexlån og afdrager i vildskab, så vil man alt andet lige hurtigere slippe af med gælden fordi en større andel af ydelsen går til afdrag på flexlån kontra fast forrentet annuitet.

Det er så der disciplinen kommer ind i billedet, kan man virkelig tåle at afdrage så hurtigt? "Snyde" sig selv for forbrug her og nu.

Flextumperne bliver klogere: Hvis de tror at en bankredning bliver en foræring, så lever de i en drømmeverden.

Thomas skrev:
Flextumperne bliver klogere: Hvis de tror at en bankredning bliver en foræring, så lever de i en drømmeverden.

Hvis de faste annuiteter tror at de ikke kommer til at bidrage via skatten - så bliver de klogere (burde være blevet det i 08).

Så kan man lige så godt deltage i festen, når regningen kommer uanset om du er med eller ej.