Køb af hus skal, skal ikke

Hej allesammen,

Jeg vil gerne have belyst følgende spørgsmål:

1) Køb nu og betal lav ydelse resten af lånets levetid.Hvad siger I? jeg spørger, da vi er de eneste i vores vennekreds der ikke har købt hus, siden vi begge blev færdig med uni, og der "arbejdes" på barn nummer to. Hvad er fordel og ulemper ved dettee scenarie mht. til huskøb nu?

2) Vent og køb når boligerne er faldet og "bunden" nået( hvis der da findes en bund) og betal så af med et fastforrentet lån uden risiko for at blive teknisk insolvent.

Jeg "sætter" dette spørgsmål i søen,da jeg havde møde med min bankrådgiver der netop sagde, at han vil nødigt lade vores opsparing gå til spilde ved, at købe det hus vi vil, og så rive det ned for, at opføre et nyt.( Ja, han er sgu god nok den bankrådgiver)

3) Hvis man skulle købe en bolig indenfor de næste 1 til 2 år, hvordan vil I så bære jer af med det? Vil i vente, købe nu, bygge nyt eller vil I vente på en normalisering af boligmarkedet, hvis den da nogenssinde kommer

Kom med alt input.

På forhånd tak.

SBT

SBT skrev:Hej allesammen,

Jeg vil gerne have belyst følgende spørgsmål:

1) Køb nu og betal lav ydelse resten af lånets levetid.Hvad siger I? jeg spørger, da vi er de eneste i vores vennekreds der ikke har købt hus, siden vi begge blev færdig med uni, og der "arbejdes" på barn nummer to. Hvad er fordel og ulemper ved dettee scenarie mht. til huskøb nu?

2) Vent og køb når boligerne er faldet og "bunden" nået( hvis der da findes en bund) og betal så af med et fastforrentet lån uden risiko for at blive teknisk insolvent.

Jeg "sætter" dette spørgsmål i søen,da jeg havde møde med min bankrådgiver der netop sagde, at han vil nødigt lade vores opsparing gå til spilde ved, at købe det hus vi vil, og så rive det ned for, at opføre et nyt.( Ja, han er sgu god nok den bankrådgiver)

3) Hvis man skulle købe en bolig indenfor de næste 1 til 2 år, hvordan vil I så bære jer af med det? Vil i vente, købe nu, bygge nyt eller vil I vente på en normalisering af boligmarkedet, hvis den da nogen sinde kommer

Kom med alt input.

På forhånd tak.

SBT

er spørgsmålet stillet forkert:

1) Hvorfor lave et nyt hus? Der er masser af gode brugte huse - og de kommer i en lind strøm eftersom ejerne dør.
2) Hvis du ikke kan klare det komfortabelt med et fast forrentet 20 årigt annuitetslån, så har du enten ikke råd - eller prisen er for høj - evt. begge dele. Hvis du ikke kan klare 3½% i rente de næste 20 år, så er der noget galt - enten med dig eller med prisen - sandsynligvis begge.
3) Du skal også tænke på, at I skal have én eller to biler. Alternativet er slummen i København - og det kan kun gå galt. Evt. noget i Roskilde området - der er så gode forbindelser, at "udkantsproblematikken" er helt til Enhedslisten.
4) Bunden bliver aldrig nået - aldrig. Men hvad er der galt med at leje? Hvis man køber, skal man være indstillet på at priserne fortsat vil falde, hvorfor afdragsfrihed er den sikre vej i ruin.

Under antagelse af at I er "unge"

Jeg vil lægge følgende strategi:

Spring "begynderhuset" over, lej det i stedet for.

Find et praktisk villa-hus I kan (privat) leje i 2-3 år. Huset behøves ikke at være perfekt, men det skal være praktisk og ikke for dyrt. Og det skal være i nærheden af i hvert fald en af jeres arbejdspladser.

Spar op, så I har en betydelig opsparing til huskøb.

Det er svæt at sige hvordan huspriserne udvikler sig, jeg tror (desværre) mest på at vi vil se et langstrakt langsomt fald, og ikke et hurtigt fald, som jeg ville foretrække

@ Thomas - såfremt min hukommelse ikke er ganske udvisket i den seneste tid, så bor SBT til stadighed i 6400 Sønderborg (erindrer du ikke adskillige indlæg om mæglernes overgennemsnitlige karteldannelse og prisskævvridning i byen ovre på "den anden kanal"?)

Nevermind - tilbage til spørgsmålet.

Helt overordnet, skal I - som Jomsviking ligeledes er inde på, og som vi tilbageblevne "fornuftige" altid argumenterer for på "den anden kanal" - gå efter "slutboligen", hvis I beslutter jer for at købe.

'Boligpyramiden', mellemboliger med 5-7 års ejertid; alt dette var kun en god idé, da boligpriserne gik bananas. I de næste mange år vil flere ejerskift alene afstedkomme risici for insolvens (for ikke at tale om illikviditet, hvis boligen ligger upopulært) og under alle omstændigheder medføre mærkbare købs- og salgsomkostninger.

I relation til, hvorvidt I skal satse en ejerbolig nu eller ej, er hovedspørgsmålet påny, hvorvidt I bliver boende i Sønderborg og hvordan (med de forbehold, man er nødt til at tage) jeres jobmuligheder i lokalområdet tager sig ud på mellem og lang sigt.

Såfremt jeres helt nøgterne og uromantiske vurdering af situationen er, at Sønderborg og Syddanmark bør kunne byde på hhv. ingeniør- og (indsæt kæreste/hustrus uddannelse)-jobs om 10-20 år, så KAN det være en løsning at arbejde for en slut-ejerbolig, hvis I får sparet de 20% op og/eller har råd til en aggressiv afdragsprofil for at minimere risikoen for insolvens.

Med den snart berømmede stædighed hos sælgerne og den særligt sleske mæglerfacon i byen (som jo desværre ikke hæmmes af alskens samfundsmæssige krumspring for at undgå tab på ejendomme), så er det lige før, jeg ville undersøge muligheden for at byde (lavt) på en kommunal eller privat udbudt byggegrund. Herefter kan I søge at få bygget et billigt, men til stadighed praktisk hus. Kan I gøre det for et stykke under 2 mio. og er samtlige ovennævnte 'betingelser' opført, så er det vel lige før, det kan betragtes som fornuftigt - også fordi energi- og vedligeholdelsesomkostningerne er mærkbart lavere. Jeg har selv projekteret et 148 kvm parcelhus, som burde kunne opføres for omkring 1,1 mio., men jeg medgiver, at dettes æstetik ikke vil falde i alles smag

Som alternativ ved jeg jo, at I er skrevet op i Sønderborgs almene boligorganisationer - gælder det alle med boliger i Sønderborg; Sønderborg Andelsboligforening, Boligforeningen B42, Boligforeningen Søbo?
(så hudt jeg hvisker, så boede I en overgang i et relativt nyt alment rækkehus, kan det passe?)

Har I overvejet såvel leje- som ejer- og byggealternativer i fx Aabenraa og andetsteds lokalt?

Jeg kan se, at der i Egernsund, i Skovparken, er et par rækkehuse på 110 kvm ledige til 5291 kr plus forbrug; hvis Egernsund kunne bruges og I ikke stadig er glade for jeres andet rækkehus, så var det da en løsning, mens I i givet fald sparer op til et nyt eller et brugt hus. Alternativt var der også et på 94 kvm på havnen i Sønderborg ledigt.

Crumar skrev:@ Thomas - såfremt min hukommelse ikke er ganske udvisket i den seneste tid, så bor SBT til stadighed i 6400 Sønderborg (erindrer du ikke adskillige indlæg om mæglernes overgennemsnitlige karteldannelse og prisskævvridning i byen ovre på "den anden kanal"?)

Nevermind - tilbage til spørgsmålet.

Den huskede jeg ikke; men det er godt, at du gjorde.

Crumar og Thomas - for at tage begge jeres råd, så skulle indtægten velsagtens være temmeligt stor.

1.6-1.8mio afdraget på 20 år 3,5% giver 10kkr i månedtlig ydelse (før skat, renter ~50kkr/år) på realkreditten samt ca. 4.000kr på banklån (10 år). Det lyder umiddelbart noget i den høje ende for en børnefamilie!

Uffe skrev:Crumar og Thomas - for at tage begge jeres råd, så skulle indtægten velsagtens være temmeligt stor.

1.6-1.8mio afdraget på 20 år 3,5% giver 10kkr i månedtlig ydelse (før skat, renter ~50kkr/år) på realkreditten samt ca. 4.000kr på banklån (10 år). Det lyder umiddelbart noget i den høje ende for en børnefamilie!

Lige præcis: Du har forstået situationen, pointen og alvoren.

Vi købte for ca. samme beløb, men vi har et 30 års m. 10 års afdragsfrihed for at holde banklånet på 10år frem for 20år.

Vi har så F3 lån p.t., og vi betaler knap 4200kr/mdr på banklånet men kun ~2400kr på realkreditten.

Det bliver en anden tid at eje hus, hvis vi skulle over på 20 års lån uden afdragsfrihed i en 3.5% nu - vi skulle så lægge knap 8000kr mere per måned. Det kunne vi sådan set godt gøre, men det ville blive svært at sætte penge af til vedligehold/renovering af huset.

Ferier bruger vi ikke penge på. Fine biler heller ikke. Men vi har behov for 2 biler i husholdningen der begge kan fragte 2 voksne og 2 børn.

Mine erfaringer - efter tilfældigvis at ha' gjort mere eller mindre som Thomas skitserer:

Vi købte i 2002/3 til 1.7 (vi var kreditvurderet af DB til 2.3 - det var andre tider end blot et par år senere), havde en lille halv million i opsparing og kunne nøjes med kun at ha' et 20-årigt kreditforeningslån. Vi skar så 3 år af løbetiden for et par år siden ved at konvertere til et 10-årigt lån og indfri en smule.

Så allerede efter 10 år ka' vi se en ende på det - glæde os over den helt lave bidragssats og nyde den lokkende gældfrihed i horisonten.

Min erfaring er at hvis man laver sig en go' opsparing og kan undgå det store banklån og hoppe på et 20-årigt lån, så er det altså noget, der gnaver hårdt i gælden. Til glæde for solvensen og nattesøvnen.

Men som Uffe også siger, så er det nok svært at betale af på et 20-årigt fastforrentet hvis man samtidig har et dyrt banklån ved siden af.

HenningK skrev:Mine erfaringer - efter tilfældigvis at ha' gjort mere eller mindre som Thomas skitserer:

Vi købte i 2002/3 til 1.7 (vi var kreditvurderet af DB til 2.3 - det var andre tider end blot et par år senere), havde en lille halv million i opsparing og kunne nøjes med kun at ha' et 20-årigt kreditforeningslån. Vi skar så 3 år af løbetiden for et par år siden ved at konvertere til et 10-årigt lån og indfri en smule.

Så allerede efter 10 år ka' vi se en ende på det - glæde os over den helt lave bidragssats og nyde den lokkende gældfrihed i horisonten.

Min erfaring er at hvis man laver sig en go' opsparing og kan undgå det store banklån og hoppe på et 20-årigt lån, så er det altså noget, der gnaver hårdt i gælden. Til glæde for solvensen og nattesøvnen.

Men som Uffe også siger, så er det nok svært at betale af på et 20-årigt fastforrentet hvis man samtidig har et dyrt banklån ved siden af.

Det er også derfor jeg siger: Løsningen er måske slet ikke ejerbolig! Måske får man mere for pengene i en lejebolig? På et eller andet tidspunkt vil overbyggeriet komme på markedet - i den ene eller den anden form. Konsekvensen af at det ikke sker er, at så er tabet totalt - så med forsinkelse skal det nok ske.

HenningK skrev:Mine erfaringer - efter tilfældigvis at ha' gjort mere eller mindre som Thomas skitserer:

Vi købte i 2002/3 til 1.7 (vi var kreditvurderet af DB til 2.3 - det var andre tider end blot et par år senere), havde en lille halv million i opsparing og kunne nøjes med kun at ha' et 20-årigt kreditforeningslån. Vi skar så 3 år af løbetiden for et par år siden ved at konvertere til et 10-årigt lån og indfri en smule.

Så allerede efter 10 år ka' vi se en ende på det - glæde os over den helt lave bidragssats og nyde den lokkende gældfrihed i horisonten.

Min erfaring er at hvis man laver sig en go' opsparing og kan undgå det store banklån og hoppe på et 20-årigt lån, så er det altså noget, der gnaver hårdt i gælden. Til glæde for solvensen og nattesøvnen.

Men som Uffe også siger, så er det nok svært at betale af på et 20-årigt fastforrentet hvis man samtidig har et dyrt banklån ved siden af.

Godt indlæg.

Vores taktik er også at skifte til 20årigt fastforrentet når vores bankgæld er ude af verden. Og der kommer ikke til at gå de normerede 10 år med det.

I øvrigt er det gået op for mig at det at lave en opsparing giver endnu en fordel overfor 100% belånerne - man får tid til at tænke sig om! Det var en lektion jeg havde sparet adskillige hundredetusinder på at have lært før jeg købte hus! Men så dum og/eller naiv var/er jeg.

Vi har netop fået solgt vores andelsbolig og har lejet en villa til en god husleje fra en investor, der udlejer mens han venter på bedre tider på boligmarkedet

Investor har flere huse af samme type til udlejning, måske man kan leje et af de andre når denne lejekontrakt udløber, hvis boligmarkedet stadig ikke bliver gunstigt

I mellemtiden vil vi , spare op, orientere os om huse på markedet i området og jeg vil begynde at gå til tvangsauktioner, for at få en erfaring med den proces.

Igen igen - tak for de analyser herindefra der har gjort det muligt for os at sidde i den situation.

Pointen med dette indlæg i denne kontekst, er at det er en fin situation at leje i et nedadgående marked. Følelsen af at "have sit eget" er ikke risikoen værd i øjeblikket! Prøv følelsen "vi har opsparing" i stedet

Nærigfryns skrev:Vi har netop fået solgt vores andelsbolig og har lejet en villa til en god husleje fra en investor, der udlejer mens han venter på bedre tider på boligmarkedet

Investor har flere huse af samme type til udlejning, måske man kan leje et af de andre når denne lejekontrakt udløber, hvis boligmarkedet stadig ikke bliver gunstigt

I mellemtiden vil vi , spare op, orientere os om huse på markedet i området og jeg vil begynde at gå til tvangsauktioner, for at få en erfaring med den proces.

Igen igen - tak for de analyser herindefra der har gjort det muligt for os at sidde i den situation.

Pointen med dette indlæg i denne kontekst, er at det er en fin situation at leje i et nedadgående marked. Følelsen af at "have sit eget" er ikke risikoen værd i øjeblikket! Prøv følelsen "vi har opsparing" i stedet

Hvorfor vente til lejekontrakten udløber - han må jo blive mør på et tidspunkt! Der er noget, der hedder huslejenedsættelse!

@ Thomas joh, men nu er huslejen faktisk særdeles rimelig

Sidehistorie: i forbindelse med godkendelse til køb af bolig i danske dansk. (bare for sjov) Har min "bankrådgiver" anbefalet, at vi tilbagebetaler vores SU-lån med overskuddet fra salget.
Hmm tilbagebetale 150.000 kr til 1% i rente for at tage et banklån til omkring 9 % i rente, det må jeg lige overveje. Det er sjovt at få "bankrådgivning"

Uffe skrev:Men så dum og/eller naiv var/er jeg.

Jo-jo... Vi har vel allesammen noget, som vi ka' sparke os selv i røven over. Jeg solgte f.eks. en andelsbolig til den første interesserede køber engang i 2000 - i stedet for lige at ha' lidt tålmodighed. Det salg ku' ha' indbragt 100.000 mere hvis jeg var løbet fra aftalen og slået til på et af de bud, som jeg fik senere den weekend. Og vi burde nok også ha' været i flex fra starten af - når nu at boligmarkedet udviklede sig som det gjorde i 00'erne.

Heldigvis er der større tosser derude, som man ka' pege fingre af: Av-av...

Mere avs

Det er jo tosset at tage variabelt forrentede lån til renter, som banken kan fastsætte efter forgodt befindende. Enten følger man NB's renter, eller også låner man til fast rente.
Alt andet er for dumt, når det drejer sig om boliglån.

Ihht. artiklen er manden jo gældssalve for banken resten af sit korte liv.

Plyds skrev:Det er jo tosset at tage variabelt forrentede lån til renter, som banken kan fastsætte efter forgodt befindende.

Jeg synes snarere at problemet er at prisen for en andel er steget helt tosset. Da vi solgte en andel tilbage til foreningen i 2003, så fik vi 275.000 - i dag ville den samme andel købt til den pris, som ejendomsmægleren har sat på den, koste omkring 1.000.000.

I mellemtiden har samme forening så gældsat sig og (såvidt jeg ved) været igennem en kostbar omgang renteswap i forbindelse med at foreningen har fået tilføjet elevatore og nye altaner...

Efter min mening er det seriøst begrædeligt. Jeg kom selv ind på ejerbolig-markedet gennem et par andelskøb - men den vej ind er også lagt øde i 00'erne brandstorm af griskhed. Tak for ingenting, Anders Fogh og Bent Bendtsen.