Realkreditudlånet 2012

Udlånsstatistikken

Der er intet, der tyder på en konvertering fra afdragsfrie flex til fast forrentede med afdrag - tværtimod:
Flexlån udgør 70% af alt ejerboligudlån. Kun 1/5 er lån, der kan have investorernes interesse - de eneste, hvor der er CHANCE for at se nogle af pengene igen.

Jeg har så taget udlejningsbyggeriet med: Det ser IKKE bedre ud. En rentestigning og de går konkurs - eller losser det over i kridterne.
Med det boligudbud, så kan de jo ikke bare sætte huslejen op!

OK, det er så små problemer - i størrelsesorden med landbruget: 250 mia.
Dvs. ca. 1/6 af ejerboligudlånet incl. bankudlånet.

Thomas skrev:Der er intet, der tyder på en konvertering fra afdragsfrie flex til fast forrentede med afdrag...

Ja, det er lidt underligt at det forlyder at bankerne ikke låner ud når sådan en kurve tilsyneladende bare stiger og stiger (på trods af enorme prisfald, katastrofe-opbremsning i byggeriet og en destruktion af friværdi helt uden sidestykke).

Der er næppe mange, der er uenige i dine tidligere bemærkninger om at man er startet med oprydningen i de store engagementer, i gang med landbruget. Toppen af isbjerget. Men man er ikke begyndt at hakke i det, der lige nu ligger under vandoverfladen - billedligt, men også økonomisk (overbelånt og ramt af risikoen for arbejdsløshed). Man er slet ikke kommet til parcelhus-kvartererne endnu, så derfor fortsætter festen - dog på lidt lavere blus.

Den anden dag, hvor Jyske Bank måtte sætte en lille mia. af til nedskrivninger, der faldt jeg over et notat fra Finanstilsynet. Det er det notat, som indeholder indsigelser fra nationalbanken, banker, kreditforeninger, revisore mv. til den stramning af loven, som gjorde at JB måtte revidere deres nedskrivninger så kraftigt.

notat vedrørende høring over ændring af ... regnskabsbekendtgørelsen

Jeg ved ikke om den tidligere har været oppe at vende?

Personligt synes jeg jo at det er artige sager. Nationalbanken er rasende over bankernes skønmalerier og fra den financielle sektor grædes højlydt over at Finanstilsynet strammer op på de EU-regler, som tilsyneladende tillod bankerne at sætte kikkerten for det blinde øje og aldeles ignorere tabs-risici. Finanstilsynets lystige, småperfide bemærkninger kan vel kun tyde på at de har fuld politisk opbakning.

Og så er der lige den her - nævnt allerede på side 2:

Realkreditrådet finder det positivt, at der i regnskabsbekendtgørelsens § 52,
stk. 6, indsættes en bestemmelse om, at der nu gives adgang til at anvende
en statistisk vurdering af nedskrivningsbehovet på ensartede, mindre udlån.

Hvis jeg læser den rigtigt, så betyder det at bankerne og kreditforeningerne har fået lov til at anvende statistik til at påvise om der er objektive indikatorer for værdiforringelse (OIV) ude i parcelhus-kvartererne.

Med andre ord: Vel et totalt carte blanche til ikke at afskrive en tøddel på de helt almindelige udlån (i hvert fald for indeværende). Alt hvad det kræver for en kreditforening, er vel at man har en statistiker, som kan mixe engagementerne i nogen statistiske bunker, således at der ikke er nogen statistiske tabs-indikationer for bunken som sådan.

Hvis det er korrekt, så betyder det vel at der er enorme, urealiserede tab derude, som kreditforeningerne absolut ikke kunne holde til at ta' for indeværende.

Jeg synes den står på en måde, så Finanstilsynet klart gør opmærksom på at den her lille pasus er hva' der ska' få resten af den bitre medicin til at glide ned: "Hvis I brokker jer for meget over at I skal ta' tabene på ejendoms-gøglerne og jordbrugs-fantasterne, så går vi sporenstregs igang med parcelhusene. M'kay?".

Om man så kan tiltro bankerne et statistisk værktøj...? Bankerne skal jo nok ikke glemme at det er et tveægget sværd.

Menehh... Man kan vel så godt forestille sig at Finanstilsynet på et tidspunkt dukker op og kigger nærmere på de statistiske grupperinger, som kreditforeninger og banker må ty til for at påvise at den gennemsnitlige danske parcelhusejer ikke lider nød.

Jeg forestiller mig en perfid revisor-type fra Finanstilsynet på kontrol-besøg, som be'r om at se en statistisk OIV-vurdering på huse købt i perioden 2006-2008 fordelt på lånetyper i stedet for den statistik, som banken lægger foran ham...

HenningK skrev:

Thomas skrev:Der er intet, der tyder på en konvertering fra afdragsfrie flex til fast forrentede med afdrag...

Ja, det er lidt underligt at det forlyder at bankerne ikke låner ud når sådan en kurve tilsyneladende bare stiger og stiger (på trods af enorme prisfald, katastrofe-opbremsning i byggeriet og en destruktion af friværdi helt uden sidestykke).

Der er næppe mange, der er uenige i dine tidligere bemærkninger om at man er startet med oprydningen i de store engagementer, i gang med landbruget. Toppen af isbjerget. Men man er ikke begyndt at hakke i det, der lige nu ligger under vandoverfladen - billedligt, men også økonomisk (overbelånt og ramt af risikoen for arbejdsløshed). Man er slet ikke kommet til parcelhus-kvartererne endnu, så derfor fortsætter festen - dog på lidt lavere blus.

Den anden dag, hvor Jyske Bank måtte sætte en lille mia. af til nedskrivninger, der faldt jeg over et notat fra Finanstilsynet. Det er det notat, som indeholder indsigelser fra nationalbanken, banker, kreditforeninger, revisore mv. til den stramning af loven, som gjorde at JB måtte revidere deres nedskrivninger så kraftigt.

notat vedrørende høring over ændring af ... regnskabsbekendtgørelsen

Jeg ved ikke om den tidligere har været oppe at vende?

Personligt synes jeg jo at det er artige sager. Nationalbanken er rasende over bankernes skønmalerier og fra den financielle sektor grædes højlydt over at Finanstilsynet strammer op på de EU-regler, som tilsyneladende tillod bankerne at sætte kikkerten for det blinde øje og aldeles ignorere tabs-risici. Finanstilsynets lystige, småperfide bemærkninger kan vel kun tyde på at de har fuld politisk opbakning.

Og så er der lige den her - nævnt allerede på side 2:

Realkreditrådet finder det positivt, at der i regnskabsbekendtgørelsens § 52,
stk. 6, indsættes en bestemmelse om, at der nu gives adgang til at anvende
en statistisk vurdering af nedskrivningsbehovet på ensartede, mindre udlån.

Hvis jeg læser den rigtigt, så betyder det at bankerne og kreditforeningerne har fået lov til at anvende statistik til at påvise om der er objektive indikatorer for værdiforringelse (OIV) ude i parcelhus-kvartererne.

Med andre ord: Vel et totalt carte blanche til ikke at afskrive en tøddel på de helt almindelige udlån (i hvert fald for indeværende). Alt hvad det kræver for en kreditforening, er vel at man har en statistiker, som kan mixe engagementerne i nogen statistiske bunker, således at der ikke er nogen statistiske tabs-indikationer for bunken som sådan.

Hvis det er korrekt, så betyder det vel at der er enorme, urealiserede tab derude, som kreditforeningerne absolut ikke kunne holde til at ta' for indeværende.

Jeg synes den står på en måde, så Finanstilsynet klart gør opmærksom på at den her lille pasus er hva' der ska' få resten af den bitre medicin til at glide ned: "Hvis I brokker jer for meget over at I skal ta' tabene på ejendoms-gøglerne og jordbrugs-fantasterne, så går vi sporenstregs igang med parcelhusene. M'kay?".

Om man så kan tiltro bankerne et statistisk værktøj...? Bankerne skal jo nok ikke glemme at det er et tveægget sværd.

Menehh... Man kan vel så godt forestille sig at Finanstilsynet på et tidspunkt dukker op og kigger nærmere på de statistiske grupperinger, som kreditforeninger og banker må ty til for at påvise at den gennemsnitlige danske parcelhusejer ikke lider nød.

Jeg forestiller mig en perfid revisor-type fra Finanstilsynet på kontrol-besøg, som be'r om at se en statistisk OIV-vurdering på huse købt i perioden 2006-2008 fordelt på lånetyper i stedet for den statistik, som banken lægger foran ham...

Specielt er jeg glad for linket, som jeg ikke mindes at have set.

1) Specielt brokkerierne omkring tidspunkter tyder på at denne fortolkning af regnskabsbekendtgørelsen skal anvendes allerede fra halvårsregnskab 2012! Den måde argumenterne omkring "den administrative byrde" fejes væk på: "Jamen, det gør I jo allerede! Ikk'??".

2) Det elegante er, at et større angreb på bankerne foretages gennem "justeringer" i regnskabsbekendtgørelsen, hvilket ikke kræver lovændring. Det kan gøres både hurtigt og diskret. Dermed gives også et klart grundlag for at vurdere kriminelle handlinger: Altså f.eks. at nødlidende kunders fremtidige resultater kun må medregnes i maksimalt 5 år. (Har man brug for noget herudover, så vil kunden sandsynligvis IKKE opleve alle de næste 5 fødselsdage. Stein Bagger??).
Dette er administration på et højere plan.

3) Jeg er meget enig i den vurdering, at her taler vi om, at man siger: Vi freder boligejerne for indeværende.

Hvis det er korrekt, så betyder det vel at der er enorme, urealiserede tab derude, som kreditforeningerne absolut ikke kunne holde til at ta' for indeværende.

Det er jeg så også enig i. Den pointe, der er for os andre er, at man fra myndighedernes side er overordentlig godt klar over problemet!
Der er så også tale om en helt klar politisk prioritering - den kan man så synes det ene og det andet om; men den foretages: Det er jo som bekendt de valgte politikeres opgave at gøre det.

4) Hvis vi ser på EU perspektivet:

a) Der er ikke nogen tvivl om, at det græske problem var, at man simpelt hen havde brugt for mange penge og undladt at kræve skatter op. Det medfører så en spekulation i den græske rente og statsgæld, bla. via SWAP's af forskellig art.
I det længere perspektiv, var det så her at angrebet på bankernes handelsafdelinger satte ind: Der er jo ikke nogen tvivl om, at bankerne med store handelsafdelinger har fået en øretæve, der kan mærkes.
Om ikke andet så bliver det klart at de store integrerede banker ikke kan tillades - af hensyn til den nationale selvbestemmelse: F.eks. Grækenland var jo i realiteten værgeløs - som Cypern er det.

b) Spanien er til dels anderledes: Selvfølgelig har spanierne brugt penge, de ikke har - og ikke har lavet. Det problem er imidlertid ikke helt så håbløst som det ser ud. Der ér industrier i Spanien, der er konkurrencedygtige. Der ér landbrug i Spanien, der er konkurrencedygtige. At kvaliteten skal noget op, det er noget andet (man har gået for meget på holdbarheden af grøntsager f.eks.). Der er også et pengeflugts og beskatningsproblem.
Men det væsentlige er bankernes ejendomssektor - ikke så meget boligejerudlånet - specielt byggeriet og udlejningsbyggeriet. Det er jo dét, der for alvor har lagt bankerne ned.
Dvs. Spanien har to kvalitativt forskellige problemer samtidig.

c) Nu kommer England! Det er opgøret med de store handelsafdeling og investeringsbank divisioner - de skal udskilles.

Karakteristisk er, at et problem ét sted, som f.eks. Grækenland, så får det konsekvenser for hele EU - ikke så meget økonomiske; men langt mere administrativt.
Generelt har vi herhjemme holdt os et kvartal (og måske op til et år) foran de andre i administrativ implementering.
Det er så den anden forklaring på, at boligejerne og deres lån har været fredet indtil nu: Det er vanvittig tungt rent administrativt at foretage en revurdering af 1 million engagementer, frem for 10.000 landbrugsengagementer og måske 1-2000 platugle engagementer.

5) Jeg mener også du vurderer korrekt (hvis det er det du gør) at det er en "opstramning" investorerne står bag ved! Alene det, at hverken pensionskasserne (som investorer) eller ret mange andre end bankerne og kreditforeningerne har haft bemærkninger.

Thomas skrev:Udlånsstatistikken

Der er intet, der tyder på en konvertering fra afdragsfrie flex til fast forrentede med afdrag - tværtimod:
Flexlån udgør 70% af alt ejerboligudlån. Kun 1/5 er lån, der kan have investorernes interesse - de eneste, hvor der er CHANCE for at se nogle af pengene igen.

Jeg har så taget udlejningsbyggeriet med: Det ser IKKE bedre ud. En rentestigning og de går konkurs - eller losser det over i kridterne.
Med det boligudbud, så kan de jo ikke bare sætte huslejen op!

OK, det er så små problemer - i størrelsesorden med landbruget: 250 mia.
Dvs. ca. 1/6 af ejerboligudlånet incl. bankudlånet.

24. jul. 2012 Kl. 10:31Chris |
Igen en fuldstændig forfejlet konklusion af dagens kloge-åger..!! Udlånene i realkreditten stiger fordi lånemulighederne andre steder er ved at være udtømte for de fleste....det gælder både private og erhvervslivet..! Alt bliver pantsat i disse år, og gæld bliver erstattet af ny gæld...

klogeaage 35 skrev:

Thomas skrev:Udlånsstatistikken

Der er intet, der tyder på en konvertering fra afdragsfrie flex til fast forrentede med afdrag - tværtimod:
Flexlån udgør 70% af alt ejerboligudlån. Kun 1/5 er lån, der kan have investorernes interesse - de eneste, hvor der er CHANCE for at se nogle af pengene igen.

Jeg har så taget udlejningsbyggeriet med: Det ser IKKE bedre ud. En rentestigning og de går konkurs - eller losser det over i kridterne.
Med det boligudbud, så kan de jo ikke bare sætte huslejen op!

OK, det er så små problemer - i størrelsesorden med landbruget: 250 mia.
Dvs. ca. 1/6 af ejerboligudlånet incl. bankudlånet.

24. jul. 2012 Kl. 10:31Chris |
Igen en fuldstændig forfejlet konklusion af dagens kloge-åger..!! Udlånene i realkreditten stiger fordi lånemulighederne andre steder er ved at være udtømte for de fleste....det gælder både private og erhvervslivet..! Alt bliver pantsat i disse år, og gæld bliver erstattet af ny gæld...

Det er nok nærmere fordi der ikke afvikles lån.

De siger vedr. boligfinanciering at realkredit udlånet stiger men banklånet falder.

Nu er det muligt at jeg lever i en tidsboble og kender de forkerte mennesker, men det er ikke, mit indtryk at der er ret mange førstegangskøbere der lige smider 400k på bordet når de køber villaen til 2 mil. Førstegangskøbere som de er flest, har bare ikke den slags penge.

Så, at bankudlånet ikke stiger er da en indikation på at der ikke lånes ud til ret mange førstegangskøbere m.a.o. boligmarkedet er frosent og lukket land for førstegangskøbere.

At bankudlånet falder, må da betyde at folk afdrager deres bankgæld, og hvor kommer de penge fra? De kommer fra realkreditlånet, som man ikke afdrager, evt. optager mere lån i, for at fjerne de dyre banklån.

Jomsviking skrev:De siger vedr. boligfinanciering at realkredit udlånet stiger men banklånet falder.

Nu er det muligt at jeg lever i en tidsboble og kender de forkerte mennesker, men det er ikke, mit indtryk at der er ret mange førstegangskøbere der lige smider 400k på bordet når de køber villaen til 2 mil. Førstegangskøbere som de er flest, har bare ikke den slags penge.

Så, at bankudlånet ikke stiger er da en indikation på at der ikke lånes ud til ret mange førstegangskøbere m.a.o. boligmarkedet er frosent og lukket land for førstegangskøbere.

At bankudlånet falder, må da betyde at folk afdrager deres bankgæld, og hvor kommer de penge fra? De kommer fra realkreditlånet, som man ikke afdrager, evt. optager mere lån i, for at fjerne de dyre banklån.

Udlånet
flex/fast

Det sidste år er fast forrentet med afdrag faldt med 5% - det skal såmænd nok nogenlunde passe med dem, der passer deres termin. Flex uden afdrag er steget 10% - af det dobbelte beløb.
INTET er der blevet omlagt til fast!

Både bank og kridteudlånet stiger (nu tager jeg kun bankudlånet over 5 år). Bankudlånet stiger med 1½% og kridte stiger med 3% om året - så....



Bankboligudlånet

Det, der falder er udlånet - op til ét år - dvs. indskudslån. De er faldet fra 2008, hvor de var 28 mia. til 14 mis.
Det tyder på at heller ikke lejere flytter.

En ting er, at det er rædselsfuldt; men det kan kun blive værre.

Det mellemlange udlån er vokset det sidste år med 2/3 mia. Hvis folk vitterligen havde betalt det DYRE banklån af så skulle det vokse ret så voldsomt. Hvis vi antager en løbetid på 10 år.
Men det er rent faktisk FALDET 1 mia. (ca.) - hvilket er den gale vej.

Situationen er i sandhed håbløs - for boligejerne og bankerne.

OK, jeg så også forkert på klogeåges børs artikel, grafen viser den procentvise stigning, der ser ud til at falde mod nul for bankudlånet, men ikke realkredit udlånet, som lader til at stige relativt hastigt.

Er det for meget at konkluderer på det, at realkreditudlånets vækst ikke skyldes at der optages nye lån til huskøb (så burde banklånet også være steget), men at folk optager realkreditlån i eksisterende ejendom -altså noget nær forbrugslån (evt. overlevelseslån), for det ser jo ikke ud til at de nedbringer deres banklån for pengene.

Men der er jo selvfølgelig muligheden for at ejere nedbringer bankgæld lige så hurtigt som ny-købere stifter den...

Forøvrigt.

Kunne det ikke være sjovt at vise bankudlånets ændring, sammen med ændringen i antal hushandler gange pris?

Jeg synes at bankudlånet på denne her, ligner kurven over huspriser - men det er vel ændrigen i volumnet der er interessant(?)

Jomsviking skrev:Forøvrigt.

Kunne det ikke være sjovt at vise bankudlånets ændring, sammen med ændringen i antal hushandler gange pris?

Jeg synes at bankudlånet på denne her, ligner kurven over huspriser - men det er vel ændrigen i volumnet der er interessant(?)

Du kan se, der sker intet - der, hvor der sker lidt, er på indskudslånene.
Ejerboligudlånene stiger med 36-37 mia. om året. Hvis et hus/lejlighed koster 2 mio. og udlånet stiger 40.000 mio./år, så sælges der 20.000 boliger. Der er ca. 40.000 finansierede handler om året.

Handler mellem en forgældet og en der forgælder sig giver intet på beholdningen. Så er vi tilbage til de 20.000, der skal nettofinansieres: Det skal nok passe med dødsboerne, der er lavt forgældede.

Det er bare overslagsregning.

De fast forrentede afdrager og konverterer til flex for 15 mia/år. Det skulle sige at 30-35.000 boliger skal finansieres fra bunden af - NETTO - altså. Tro mig, så slem er dødeligheden blandt husejere ikke.
Det er nok i overkanten.
Derfor må de forgældede boligejere stifte fornyet gæld. Enten er det yderligere realkreditlån - hvilket nok er et fåtal; så må det være yderligere gældsætning i banken.