DST boligstatistikken for MAJ 2012

Først DST's redaktionelle bemærkning:
Nyt fra Danmarks Statistik

Første opgørelse baseres på ca. 70 pct. af handlerne
Første gang tallene for en måned offentliggøres, omfatter statistikken ca. 70 pct. af handlerne for den pågældende måned. Til sammenligning indeholder den kvartals-vise opgørelse ca. 90 pct. af alle handler ved første beregning, som bliver offentlig-gjort senest tre måneder efter kvartalets afslutning. Beregningsprincipperne er de samme som i den kvartalsvise ejendomsstatistik.

Det er fair nok: I får tallene, når vi har dem! Så ved vi også sikkerheden. (Her er helt klart tale om et politisk/ministerielt pres.- man vil ikke finde sig i kridternes skidesprællerier! - Vel?)

På DST tal skal man altid være opmærksom på bagudrettede korrektioner.
Man retter efterhånden som man bliver klogere! Fint nok.
Der er faktisk korrektioner helt tilbage til sep 2011 - de er så ikke væsentlige før vi kommer omkring 2-3 måned 2012.

Efter "Køreplanens indledende bemærkninger":

Prisindexet:
Der er ret betydelige korrektioner gående tilbage til årsskiftet - specielt på parcelhuse - vi taler ½-1% på indextallene - det er faktisk ret meget.

Ser vi bort fra DST's arbejde med at få folk til at sige sandheden - eller noget, der minder om det. Så er der ret beset ikke sket en hujende fis siden november 2011 på parcelhusene. På ejerlejligheder er det endnu længere tilbage - faktisk det sidst år (august 2011). Sommerhusene fortsætter deres ubekymrede rallen i hullet med ca. 10% prisfald om året - her har man helt klart opgivet at gøre noget ved noget.

Handlerne:
Der er et voldsomt fald på parcelhusene i maj måned. Der er fup og svindel med baggrundsmaterialet: Normalt svinger handelstallene fra måned til måned med +/- 10-20% - der er periodiseringer, regnvejr i påsken og fodbold VM, der rykker lidt frem og tilbage.
Det passer altså ikke, at handlerne i maj (parcelhuse) falder til noget, der minder om godt halvdelen af de to foregående måneder - der er sket ét eller andet - og noget, der intet har med normal handelsaktivitet at gøre.
Men HVAD?

Gennemsnitspriser:
Gennemsnitsprisen på et sommerhus falder - som den skal - med 10% om året siden og ligger nu omkring 1,1 mio. Mæglermottoet: Beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed - viser sig nu at være: Pladder, pladder og pladder.

Parcelhusene falder brat for ca. 1 år siden med 10% i gennemsnitspris. Den svagt stigende gennemsnitspris siden da afspejler ikke faldet i handelspriser i forhold til vurderingen - den falder nemlig også med ca. 10%
Her må være tale om nogle stråmandshandler?

Ejerlejligheder er det store dyr i åbenbaringen!
I SEP 11 var gennemsnitsprisen 1½ mio. for en ejerlejlighed og det er den tilbage på nu i MAJ 12. I den mellemliggende periode har gennemsnitsprisen været oppe på 1,7 mio. - altså en 10-15% højere.
Handlerne falder jo støt og roligt med nogenlunde samme procentsats ifht. normalt handelsvolumen for alle slags boliger.
Derfor kan det IKKE passe at der det sidste halve år har været voldsomt stigende gennemsnitspriser på ejerlejligheder: Sandheden er nok nærmere at man har fornyet en række parkeringsaftaler og andre former for stråmandshandler - det er nok specielt BRF, der har placeret halvdelen af deres udlånsmasse i ejerlejligheder under 2 mio. kr.
Jeg vil anbefale folk at holde op med at læse BRF regnskaber: Det er såmænd ikke fordi det er sørgelig læsning; men fordi selv de frækkeste løgne kan ikke give et mere muntert udtryk. De burde simpelt hen bures inde - hele banden.
Det forklarer så også avisskriverierne omkring "de små grønne spirer" på forældrekøbsmarkedet! Løgn, fup og svindel - typisk BRF. Nej, jeg er ikke bange for sagsanlæg for injurier - det tror jeg nemlig ikke de tør - alene fordi revisor så ville skulle udtale sig under vidneansvar i en retsal.
De "bedre priser" er simpelt hen manøvrer for at fjerne nogle overtagne ejendomme (med en del ejerlejligheder i hver) fra balancen - og dermed komme væk fra begrænsningen på de 20% af den ansvarlige kapital - uden at skulle foretage afskrivninger - ikke nedskrivninger; men deciderede sviende tab.

Omsætningen:
Omsætningen - primitivt regnet som gennemsnitpris gange tinglyste salg - er faldet til ½ på 2 år på parcelhuse.
Det kan ikke passe at den reelle omsætning på ejerlejligheder i samme periode kun er faldet med 1/3 - vel? På de mest "attraktive beliggenheder"? Ejerlejligheder ligger næsten udelukkende på "prima beliggenheder" i flextumpeslummen.
Ikke når man tager prisfaldene på ejerlejligheder i betragtning.

Argumentationen hænger jo ikke sammen! På sommerhus er der sgu ikke nogen ændringer de sidste par år.

Konklusion:
Bevægelserne på "ejendomsmarkedet" har jo intet at gøre med hvor folk ønsker at bo, i hvad og hvad de har råd til. Det er rene og skære udslip af forrådnelsesgasser fra de finansielle kadavere.

Her tror jeg specielt BRF; men også de andre, skal passe ganske alvorligt på! Når man ser, hvordan man reagerer på LIBOR/CIBOR svindlen. Foreløbig er vi nået til fyringer af direktører og høj placerede medarbejdere i bankerne; men det stopper nok ikke dér - der bliver nogen, der når de bliver konfronteret med de grimme formodninger, får en fremragende hukommelse for hvad chefer og kolleger har foretaget sig - plus at fyldig dokumentation så lige pludselig dukker op: Der er da ikke én bankansat, der ikke har en fyldig memorystick med kompromitterende dokumenter!

Ret beset tror jeg ikke, at man fra myndighedernes side bliver ret overbevist af pressemeddelelserne; men de er jo meget rare at have, når man skal konfrontere skidesprællere med udtalelser, som de måtte være klar over var groft vildledende.

De 15 mia., man har lånt BRF på særdeles gunstige vilkår - de holder jo ikke evigt - og så bliver spørgsmålet om den erlagte sikkerhed kan siges at have været til stede. Vi læner os jo groft op ad underslæb eller hvad den tekniske betegnelse måtte være - det er også nogenlunde ligegyldigt - strafferammen er nogenlunde den samme så vidt jeg husker.

Uffe skrev:Hej Thomas - har du nogle overslags størrelser på handlerne i parkeringsaftalerne? Gerne i kr og i antal handler, hvis jeg må være så fræk at spørge om begge dele.

Kvalificerede gæt er også ok!

Skal vi gætte på noget, der ligner den ansvarlige kapital i kreditforeningerne? Hvorfor skulle de ellers gøre det?

Uffe skrev:

Thomas skrev:
Skal vi gætte på noget, der ligner den ansvarlige kapital i kreditforeningerne? Hvorfor skulle de ellers gøre det?

Det svar er lige over mit hoved, kan du sige det på jævnt jysk?

Vi prøver!

Lad det være sagt med det samme - det er et slag på tasken.

Hvis man laver en parkeringsaftale, så er det for at få fjernet ejendommen fra balancen: Man sælger ejendommen fra konto for "ejendomme i midlertidig besiddelse" (At nogle selskaber i lignende situationer vælger at gøre ejendomme i midlertidig besiddelse til domicilejendomme - det er så noget andet - derfor skal man altid være opmærksom på virksomheder, der flytter til nye faciliteter i disse tider).

Konto for ejendomme i midlertidig besiddelse må iht. loven kun udgøren 20% af den ansvarlige kapital (egenkapital plus visse former for garanti kapital) - det er en modbydelig lovregel som enhver hurtig læsning af regnskabet kan afsløre på et øjeblik.
Dvs. 1/5 af den ansvarlige kapital.
Siden 2007 har BRF vippet ejendomme ud - uden det på et eller andet tidspunkt i løbet af året ikke er krøbet op og blevet et problem. Så nu har det cirkus kørt i fem år, så mon ikke de har skubbet ejendomme for 20% ud i parkeringsaftaler om året. Det er selvfølgelig et gæt; men.....
Det flabede svar er at hele BRF's garantikapital ligger i parkeringsaftaler +/-. Det får vi også en indikation på, når vi ser på de "priser", der er for handlerne - samtidig hører man jo fra investorerne (så som BRF), at de aldrig får tilbudt ejendomme til en realistisk pris. Det er mere end almindelig handelsfifleri - priserne er derhenne, hvor man end ikke får skænket kaffen op inden mødet er forbi - og Lars Rohdes lette og lyse sind følger "sælgerne" til ned ad trappen - i et hysterisk latterkrampeanfald.

Ejen13

Hvis du ser prisindexet så bunder det i jan 09 i 72,7 for ejerlejligheders vedkommende. Efterfølgende ligger det i ca. 80. (det kan de så ikke holde længere; men skidt nu med det).
Antager vi at antallet af handler for ejerlejligheder ligger på 1kv09 snit med 2000/kvartal - så har vi noget, der minder om salg til en riiiimelig markedspris på 8000/år.
2009-2011 er der "solgt" 30.000 ejerlejligheder, hvor der skulle være solgt 24000.
Venligt regnet så er 80% af handlerne til index 72,7 - resten er vildt over - her forudsætter vi så at det bagved liggende prisfald er standset og de reelle mængder ikke er faldet yderligere (hvilket IKKE er rigtigt, fordi det samlede antal handler falder med 10/md - dvs vi p.t. nok er ca. 5% under i reelle handler - ifht. værste måned).

Så har vi:

(0,8 x 0,727) + (0,2 x Park) = 0,8 <=>
0,2 x park = 0,8 x 0,273 <=>
Park (pris) er således - hvis forudsætningerne er nogenlunde - på index 110.

Handelspriserne er iflg DST for ejerlejligheder i 2010-11 på ca. 1 3/4 mio. gange med 24000 enheder. Det er en 40-50 mia. hvoraf 1/3 er selv på optimistiske prisforudsætninger uigenkaldeligt tabt - her og nu - det skal nok blive værre - for kommer de lejligheder på markedet så skal jeg love for at prisen bliver trykket.

Nu er det så også bare for at få en størrelsesorden for det, der p.t. er decideret løgn - i modsætning til blot vildt urealistisk. Parkeringsaftaler er nok hovedsagligt BRF, fordi de andre kridter har en bank til at holde dem oven vande. 2/3 af ca. 45 mia. er 9 mia. - så vidt jeg husker i hovedet er BRF's "ansvarlige kapital" 8 mia.

Så påstanden om, at BRF's egenkapital/ansvarlige kapital er væk - er nok den nøgterne vurdering.

Var tabet mindre, så havde man ikke haft brug for bankredningen med 15 mia. i pengepolitiske udlån.
Var det væsentligt større, så ville diverse ministre glo på en rigsretssag - det ville nemlig bringe penge i fare, der ikke må bringes i fare.
F.eks. så har Onkel Nils helt klart strukket sig mere end langt ved, at låne Danske Bank de 15 mia. med "sikkerhed" i BRF papirer - og der er kun med en særdeles frimodig fortolkning af reglerne (sikkerheden) at det kan lade sig gøre.

Læg mærke til at "cheføkonomen" skal ikke ud og sige noget, for så ryger hun i buret, når det hele knalder. Sådan er det, når man bliver forfremmet p.gr.a. sit udseende og absolutte mangel på moral. En "cheføkonom" kan ikke påberåbe sig ukendskab til disse forhold.

Præcisionen er bestemt ikke den største i disse beregninger; men sammenholdt med den måde flere forskellige handler og - navnlig IKKE handler. Så er vi nok ret tæt på - der er i hvert fald nogenlunde konsistens.

Cirb skrev:Thomas - den analyse kunne fortjene at blive strammet lidt op sprogligt og oversat til udenbysk.
Hvis den ikke skaffer dig dit længe ventede sagsanlæg fra BRF er du ret tæt på center af skiven...

Mvh
Cirb

Det sker nok næppe: Det ville svare til at Breivik klagede over manglende sukker i kaffen i fængslet.

Men ellers har du ret - bortset fra at realkreditten nemlig IKKE interesserer udenbysk - det er jo derfor Onkel Nils har fået besked på at subsidiere bankerne. Tyskerne vil ikke have Danske Bank ind og rode med D-marken.