30 årige annuiteter til 3½%

billige lån

Jeg tror bare ikke på at der er nok flextumper, der overhovedet kan konvertere:
1) De er formentlig insolvente - men så er øjeblikket også kommet inden yderligere prisfald.
2) Der var nok en grund til, at de blev flextumper - reelt er et flextumpelån præcist det, navnet siger: Nogen, der har påtaget sig en gæld, de hverken kan eller vil betale.

- De internationale investorer har ledt med lys og lygte efter en risikofri parkeringsplads og har kastet deres kærlighed på Danmark. Det betyder en markant efterspørgsel på danske obligationer, og det har løftet kurserne, siger Carsten Bay.

Igen en nonsensmaskine - denne gang fra Spar Nord.

Det er jo noget pladder, at det er internationale investorer! Udover egenbeholdninger er der jo ikke danske købere til flexlort.

Sagen er den, at den 2 årige statsobligation ligger på en rente på 0,1% - indlånet på indskudsbeviser ligger på 140 mia. - ja - 140 mia. til en rente på 0,3%.

Der er en udpræget mangel på højlikvide papirer.
Skulle renten stige til en 5-6% på realkreditobligationer fra de nuværende 4% - jeg taler her kun om kvalitetsobligationer, så står der massevis af boligejere parat til at indkassere en konverteringsgevinst. Derfor er det begrænset, hvor meget de obligationer kan falde i kurs.

Helt enig, problemstillingen er jo netop at kun få har råd til den højere ydelse. Samt at så mange flexlån er også afdragsfrie i dag at der absolut ingen mulighed er. Med dertil reallønnedgang osv. Jamen så kan de ingenting. Hvilket jo igen peger tilbage på idotien med at flexlånere altid kan skifte til fast. Det kan de ganske simpelt ikke.

Det eneste jeg ser disse lån som positive for er nye købere der vælger faste lån.

Nu skal vi altså ikke glemme at der stadgi er mange boligejere, der har købt før 2003. De har købt til billigere penge. Ikke alle har optaget lån pga en stigende værdi, og den gruppe er altså en del større, end man går og regner med. En pæn del af boligejerne med flexlån tilhører også denne gruppe, med en lav gæld. De har bare valgt at sidde med en lav flexrente, i stedet for fastrente, mens de fortsat afdrager som hidtil.

Der vil derfor stadig være mange boligejere der med fordel kan gå i en 3 % fast rente obl.

Og hvis realkreditten strammer op mht udlån i flex, enten ved afskaffelse, eller ved krav om, at kun en del af lånet er i flex, vil det trods alt være en fordel at konvertere til en fast 3 % - altså under forudsætning af at kursen er god nok.

Og selv om serierne måske ikke bliver så store, at kursen ikke falder som den burde via en rentestigning, vil der dog stadig være grundlag for en et pæn konverteringsgevinst. Men med så lav en rente er det jo ikke det, der vil stå øverst på listen, da man jo ikke ved om det vil ske igen.

Men vi skal da glæde os over at man som boligejer rent faktisk kan / eller snart kan optage et fastrente til 3% der sikrer en fast ydelse de næste 30 år.

dkguy66 skrev:Nu skal vi altså ikke glemme at der stadgi er mange boligejere, der har købt før 2003. De har købt til billigere penge. Ikke alle har optaget lån pga en stigende værdi, og den gruppe er altså en del større, end man går og regner med. En pæn del af boligejerne med flexlån tilhører også denne gruppe, med en lav gæld. De har bare valgt at sidde med en lav flexrente, i stedet for fastrente, mens de fortsat afdrager som hidtil.

Ja, det er jo det, der er påstanden, der ideligt bliver fremført - specielt af sådan en som Lars Nielsen i JyllandsPosten, der nu åbenbart har fået sat kniven på struben.
Om der vitterligen er: Det er sådan set ligegyldigt, for andelen af dem, der IKKE er i den ønskværdige position har overskredet den kritiske masse, der betyder, at der ikke er nogen vej tilbage.

En anden faktor er, at konverteringer fra flexlån til ordentlige fast forrentede konvertible annuiteter vil kun være til rådighed for netop denne lille udvalgte gruppe. Konsekvensen af, at der konverteres er, at belåningsprocenten på flexlån - alene af den grund, nemlig at solide lånere flygter - vil stige udover det, som den vil stige som følge ikke alene af yderligere prisfald; men blot det at handler over 5 år anvender en offentlig vurdering og ikke salgsprisen.

Flextumperne kan ikke blive ved med at håbe, at banken kan blive ved med at finansiere opkøbet af egne obligationer med 3 måneders kreditter. Nu lader det så til at Nationalbanken træder til med nødlån; men det er næppe nok.
Det jeg frygter i den sammenhæng er, at flexlån rent faktisk skal ud og sælges til investorer - så vil vi se ganske eksorbitante flexrenter - og pæne lave fast forrentede lån.

Der vil derfor stadig være mange boligejere der med fordel kan gå i en 3 % fast rente obl.

Og hvis realkreditten strammer op mht udlån i flex, enten ved afskaffelse, eller ved krav om, at kun en del af lånet er i flex, vil det trods alt være en fordel at konvertere til en fast 3 % - altså under forudsætning af at kursen er god nok.

Og selv om serierne måske ikke bliver så store, at kursen ikke falder som den burde via en rentestigning, vil der dog stadig være grundlag for en et pæn konverteringsgevinst. Men med så lav en rente er det jo ikke det, der vil stå øverst på listen, da man jo ikke ved om det vil ske igen.

Men vi skal da glæde os over at man som boligejer rent faktisk kan / eller snart kan optage et fastrente til 3% der sikrer en fast ydelse de næste 30 år.

Jeg gik selv i 3% 34 på lige kapt kurs 96. Fin forretning. Den må gerne falde ned til omkring kurs 80, så kan jeg konvertere op til 4%

Plyds skrev:Jeg gik selv i 3% 34 på lige knapt kurs 96. Fin forretning. Den må gerne falde ned til omkring kurs 80, så kan jeg konvertere op til 4%

Har du tænkt dig at gå i 20 årig?

Problemet er, at det bliver lidt sejt, fordi de obligationer - med garanti - ligger i en eller anden pensionskasse og lumrer - og de synes heller ikke, det er morsomt at tage tab.
Der er nemlig alt for få obligationer i forhold til behovet, så illikviditeten er nok ikke den bedste i visse serier.
Men om det kommer de ene år eller det andet - det kan jo være lige meget.

Du har ret ' likviditeten er ikke for god - men ja - det er et 20 årigt lån. Men det er ikke optaget primært for konverteringsmuligheden, men for at få gælden hurtigere ned.
Konverteringsmuligheden er en sidegevinst.

Plyds skrev:Du har ret ' likviditeten er ikke for god - men ja - det er et 20 årigt lån. Men det er ikke optaget primært for konverteringsmuligheden, men for at få gælden hurtigere ned.
Konverteringsmuligheden er en sidegevinst.

Det er en meget overset mulighed for at få en lavere rente, at - i en konvertering - lade det 30 årige lån, som man har betalt af på i nogle år, afløse af et 20 årigt.

Specielt dem, der har købt omkring 2000 skulle der være gode muligheder for at kikke på 20 eller måske 10 årige annuiteter for tiden. Nu ved jeg ikke om kridterne i deres spasmer gør noget i 10 årige fast med afdrag.
Muligheden er oplagt for at komme ud af bidragsskruen som fremover vil kvæle flexlånerne.

3%

”Dansk realkredit anses for at være sikker havn, og der er stor volumen og omsættelighed i de helt korte realkreditobligationsserier. Det passer de internationale investorer godt. Selvom afkastet på korte realkreditobligationer er lavt handles danske realkreditobligationer til en merrente i forhold til statsobligationer. Renten på de helt korte statsobligationer har bevæget sig ned mod nul i slutningen af 2011,” konstaterer Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet.

Nej det en nok nærmere realkreditternes opkøb af flexlort - velvilligt finansieret af Onkel Nils.

"Vi sidder løbende og overvejer, hvad vi skal gøre. Men den afdragsfrie skal også lukke, før vi kører lån ud i nye obligationer," siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Her er sandheden nok også anderledes. Hvis der åbnes for 3%, så vil der komme en konverteringsbølge af de få solvente flextumper - hvilket vil presse belåningsprocenten for flexlortet op - og den belåningsprocent har det ikke godt i forvejen.

Hjælper ikke.

Lad os sige at 3½% går i pari med det samme, hvilket ikke er utænkeligt, da det vil være attraktivt for investorerne. Se bare, hvad der sker med den 10 årige statsobligation.

Der er 2 grupper:

a) Flextumper med afdragsfrie lån.
I) De kan ikke fordi de er insolvente.
II) I det omfang man beslutter sig til, at se bort fra insolvensen og endog inddrage de banklån, der hænger og svæver frit i luften - så går det ikke. Den månedlige ydelse bliver ganske enkelt for stor - vi kan af det stigende udlån til boliger se, at flextumperne end ikke kan betale det, de skylder nu.
Flextumper må og skal tvære deres gæld af på investorerne - hvilket investorerne ikke er indstillet på. Hor på dækningen i ejendomsværdier vil blive straffet med manglende interesse.

b) Folk, der har købt før 2003 - og ikke konverteret til flexlort - som sidder med 5-6% annuiteter med en 20 år tilbage.
De vil imidlertid ikke være specielt interesserede i et 30 årigt lån. De skal bruge et 20 årigt til 3% - måske 2½%.

Negative banker og rådgivere.
Jeg kan se at en del banker og rådgivere ligefrem fraråder folk at gå i de nye 3½% lån, bl.a. Jyske Bank i JP's netudgave.
De undskylder sig med, at serien vil blive for lille og købt op.
Men det tror jeg ikke på, at interessen lader til at være OVERVÆLDEDE - telefonstom hos kridterne.

Hvad er så baggrunde / motivet for at råde folk til at blive i f.eks. flex?

Jo - det kunne f.eks. være, at der bliver lidt mindre rådighedsbeløb til afdrag på folks lån i bankerne. Det ser man ikke mildt på hos bankerne p.t.
Det vil også reducere forbruget, hvilket igen vil ramme bankernes detailkunder + erhverskunder.

Hvad mener I - ser jeg ret her?

Plyds skrev:Negative banker og rådgivere.
Jeg kan se at en del banker og rådgivere ligefrem fraråder folk at gå i de nye 3½% lån, bl.a. Jyske Bank i JP's netudgave.
De undskylder sig med, at serien vil blive for lille og købt op.
Men det tror jeg ikke på, at interessen lader til at være OVERVÆLDEDE - telefonstom hos kridterne.

Hvad er så baggrunde / motivet for at råde folk til at blive i f.eks. flex?

Jo - det kunne f.eks. være, at der bliver lidt mindre rådighedsbeløb til afdrag på folks lån i bankerne. Det ser man ikke mildt på hos bankerne p.t.
Det vil også reducere forbruget, hvilket igen vil ramme bankernes detailkunder + erhverskunder.

Hvad mener I - ser jeg ret her?

Nu er det Nykredit, der kommer med "idéen" - og de har aldrig lavet noget fornuftigt - og er altid en postgang for sent på den.

Men hvis en 3½ serie bliver købt op - så skal man lige tænke på, at den vil blive presset ud igen, når pensionskassen til at udbetale flere penge end den får ind ved de løbende pensionsindbetalinger.

Der er da ingen, der betaler af på bankgæld i dag. Men ja, det stiller bankerne dårligere. Derfor synes ikke-kreditforenings havende banker, at det er en dårlig idé.
Den videre effekt på forbruget?? Så langt tænker en bank ikke.

Hvorfor fraråder de så folk den nye serie?
Den vil jo stabilisere folks økonomi?

Plyds skrev:Hvorfor fraråder de så folk den nye serie?
Den vil jo stabilisere folks økonomi?

Som du siger banken får så ikke deres penge.

Thomas skrev:

Plyds skrev:Hvorfor fraråder de så folk den nye serie?
Den vil jo stabilisere folks økonomi?

Som du siger banken får så ikke deres penge.

Det er grove løjer, at gå ud i pressen og fraråde de lån, der på alle måder er sund fornuft og god økonomi. Det viser vel bare hvor langt bankerne er presset ud i panik.

Og hvor er der så lige en ansvarlig minister, der kunne fortælle at det snadelig er fornuftigt for boligejerne at gå i fastforrentede lån ?

Hallo, anybody home ??????

Ifølge dagens meldinger i diverse medier fra Nykredit, Nordea med flere, så er de regulært rendt over ende med henvendelser fra folk, der gerne vil lægge om i det nye 3½% 30 årig annuitet.

Så alt spin om at serien bliver for lille kan man roligt lægge på hylden, arkiveret under "Spin fra trængte Banker" kategorien. (Fylder en del efterhånden)

Holder kurs/renteniveeauerne så bliver det absolut likvide serier.

Det lader også til, at der er mange flex'er imellem, som nu gerne vil ind i den sikre favn i form af en 30 årig annuitet.

Plyds skrev:Ifølge dagens meldinger i diverse medier fra Nykredit, Nordea med flere, så er de regulært rendt over ende med henvendelser fra folk, der gerne vil lægge om i det nye 3½% 30 årig annuitet.

Så alt spin om at serien bliver for lille kan man roligt lægge på hylden, arkiveret under "Spin fra trængte Banker" kategorien. (Fylder en del efterhånden)

Holder kurs/renteniveeauerne så bliver det absolut likvide serier.

Det lader også til, at der er mange flex'er imellem, som nu gerne vil ind i den sikre favn i form af en 30 årig annuitet.

Ja; men hvilke af de henvendelser kan rent faktisk få lagt om?
Selvfølgelig er der interesse for 3½% når der ligger 140 mia. på indskudsbeviser til ingen rente. Selvfølgelig er der interesse når man for korte papirer har negativ rente.

Jeg noterede mig i en af dagens aviser, en udtalelse fra en BRF dame - tror jeg - at man med DET LAVE RENTENIVEAU jo kunne godkendes til større lån end det ville være tilfældet ved højere renteniveauer.

Det var for mig beviset på, at kunderne ikke kreditvurderes udfra et normalt fastforrentet annuitet, men efter dagens variable renteniveau.

Dvs. man set stort på den tekniske insolvens. Kan budgettet række til en fastforrentet, så får folk det, uanset om der er dækning i pantet eller ej! Så overvurderer man vel bare. Tjaa - det er jo ikke forbudt at være udygtig.

Det lover jo ikke godt - men til gengæld vil det - hvis det viser sig at være praksis - give mulighed for omlægning af en del flex til fast.

Plyds skrev:Jeg noterede mig i en af dagens aviser, en udtalelse fra en BRF dame - tror jeg - at man med DET LAVE RENTENIVEAU jo kunne godkendes til større lån end det ville være tilfældet ved højere renteniveauer.

Det var for mig beviset på, at kunderne ikke kreditvurderes udfra et normalt fastforrentet annuitet, men efter dagens variable renteniveau.

Dvs. man set stort på den tekniske insolvens. Kan budgettet række til en fastforrentet, så får folk det, uanset om der er dækning i pantet eller ej! Så overvurderer man vel bare. Tjaa - det er jo ikke forbudt at være udygtig.

Det lover jo ikke godt - men til gengæld vil det - hvis det viser sig at være praksis - give mulighed for omlægning af en del flex til fast.

Det må vist siges at være alvorligt. Altså, at man ikke tillægger pantets sikkerhed nogen vægt.

Plyds skrev:Jeg noterede mig i en af dagens aviser, en udtalelse fra en BRF dame - tror jeg - at man med DET LAVE RENTENIVEAU jo kunne godkendes til større lån end det ville være tilfældet ved højere renteniveauer.

Det var for mig beviset på, at kunderne ikke kreditvurderes udfra et normalt fastforrentet annuitet, men efter dagens variable renteniveau.

Dvs. man set stort på den tekniske insolvens. Kan budgettet række til en fastforrentet, så får folk det, uanset om der er dækning i pantet eller ej! Så overvurderer man vel bare. Tjaa - det er jo ikke forbudt at være udygtig.

Det lover jo ikke godt - men til gengæld vil det - hvis det viser sig at være praksis - give mulighed for omlægning af en del flex til fast.

Kreditten har vel en interesse i at få kunderne over på den faste (med afdrag i muligt omfang). Nogen kunne jo have fået den tanke at Obama, Cameron og ECBs pengetrykkeri vil ende med inflation indenfor en overskuelig årrække og det alene truer vel med at trække selv solide flex-tumber i dybet? Får kreditten dem på fastrentet, selv med kunstig værdisat sikkerhed, har de måske en større chance for at se deres penge igen?

Jomsviking skrev:

Plyds skrev:Jeg noterede mig i en af dagens aviser, en udtalelse fra en BRF dame - tror jeg - at man med DET LAVE RENTENIVEAU jo kunne godkendes til større lån end det ville være tilfældet ved højere renteniveauer.

Det var for mig beviset på, at kunderne ikke kreditvurderes udfra et normalt fastforrentet annuitet, men efter dagens variable renteniveau.

Dvs. man set stort på den tekniske insolvens. Kan budgettet række til en fastforrentet, så får folk det, uanset om der er dækning i pantet eller ej! Så overvurderer man vel bare. Tjaa - det er jo ikke forbudt at være udygtig.

Det lover jo ikke godt - men til gengæld vil det - hvis det viser sig at være praksis - give mulighed for omlægning af en del flex til fast.

Kreditten har vel en interesse i at få kunderne over på den faste (med afdrag i muligt omfang). Nogen kunne jo have fået den tanke at Obama, Cameron og ECBs pengetrykkeri vil ende med inflation indenfor en overskuelig årrække og det alene truer vel med at trække selv solide flex-tumber i dybet? Får kreditten dem på fastrentet, selv med kunstig værdisat sikkerhed, har de måske en større chance for at se deres penge igen?

Tjoo.

Men jeg tror der har været et overordentlig alvorligt møde med Onkel Nils og Vestager her lige før jul.
Enten makker I ret - eller også kommer der lovindgreb og nationaliseringer.

Jomsviking skrev:

Plyds skrev:Jeg noterede mig i en af dagens aviser, en udtalelse fra en BRF dame - tror jeg - at man med DET LAVE RENTENIVEAU jo kunne godkendes til større lån end det ville være tilfældet ved højere renteniveauer.

Det var for mig beviset på, at kunderne ikke kreditvurderes udfra et normalt fastforrentet annuitet, men efter dagens variable renteniveau.

Dvs. man set stort på den tekniske insolvens. Kan budgettet række til en fastforrentet, så får folk det, uanset om der er dækning i pantet eller ej! Så overvurderer man vel bare. Tjaa - det er jo ikke forbudt at være udygtig.

Det lover jo ikke godt - men til gengæld vil det - hvis det viser sig at være praksis - give mulighed for omlægning af en del flex til fast.

Kreditten har vel en interesse i at få kunderne over på den faste (med afdrag i muligt omfang). Nogen kunne jo have fået den tanke at Obama, Cameron og ECBs pengetrykkeri vil ende med inflation indenfor en overskuelig årrække og det alene truer vel med at trække selv solide flex-tumber i dybet? Får kreditten dem på fastrentet, selv med kunstig værdisat sikkerhed, har de måske en større chance for at se deres penge igen?

Men tror I virkelig at det er muligt at kreditforeningerne vil gøre det. Jeg spørger fordi jeg har et familiemedlem som har sat sig i klassisk (dårlig) situation med flexlån til godt over skorstenen. Hvis han snakker med kreditforeningen om at ryge over på 3,5 fastforrentet med afdrag, tror I så de går med til det, selvom vurderingen vil være kunstig høj? Er der risiko for at de både siger nej til det fastforrentet men også "kalder" det gamle tilbage (som først udløber om 3 år)?

Jeg ville gerne sige til ham at han skulle til at komme igang med at afdrage på sin gæld, men hvis det betyder han risikerer at blive sat på gaden er det jo knap så heldigt.

@ NewMay

Jeg er langt fra ekspert på det her, men min forståelse er:

En alm. RO har sikkerhed (i bolig) fastsat som boligens værdi på udstedelsestidspunktet.

Det må være sådan at det lån han allerede har er uopsigeligt fra udsteders side, men konverterer han (hvilket vel er at der optages et nyt RO) så er det værdien af boligen nu, som gælder.
Denne værdi fastsættes som Salgspris, hvis solgt indenfor 5 år. Ellers ejendomsvurdering.

Jeg ved ikke om de ringer til en ejendomsmægler og spørger hvad huset er værd i salg eller om det er den offentlige ej. vurdering som gælder.

Jomsviking skrev:@ NewMay

Jeg er langt fra ekspert på det her, men min forståelse er:

En alm. RO har sikkerhed (i bolig) fastsat som boligens værdi på udstedelsestidspunktet.

Det må være sådan at det lån han allerede har er uopsigeligt fra udsteders side, men konverterer han (hvilket vel er at der optages et nyt RO) så er det værdien af boligen nu, som gælder.
Denne værdi fastsættes som Salgspris, hvis solgt indenfor 5 år. Ellers ejendomsvurdering.

Jeg ved ikke om de ringer til en ejendomsmægler og spørger hvad huset er værd i salg eller om det er den offentlige ej. vurdering som gælder.

Men der er ingen tvivl om at skulle han konvertere ville lånet ikke ligge indenfor 80% af boligens nutidsværdi. Spørgsmålet er om kreditforeningen vil "lege med" på forestillingen om at boligen er mere værd mod at få et udlån med høj risiko for tab over på et lån hvor man I det mindste kan se at låner begynder at afdrage?

Hvis ikke en almindelig forespørgsel kan udløse genvurdering af eksisterende lån, kan han jo kun få nej.