Eba og dansk realkredit

EBA kommer med deres anbefaling til komssionionen sidst på måneden.

Dette er højaktuelt for den danske økonomiske arkitektur - jf Realkreditrådet -så derfor fortjener den vel også sin egen tråd

http://finanswatch.dk/Finansnyt/Realkredit/article6333146.ece

Merkur skrev:EBA kommer med deres anbefaling til komssionionen sidst på måneden.

Dette er højaktuelt for den danske økonomiske arkitektur - jf Realkreditrådet -så derfor fortjener den vel også sin egen tråd

http://finanswatch.dk/Finansnyt/Realkredit/article6333146.ece

Ja, det er måske lykkedes den dumme so, at ødelægge alt med sine løgnehistorier. Nu forsvinder Jörg Asmussen også fra ECB. Det eneste håb er, at få reddet de fast forrentede annuiteter!

Man skal lige gøre sig klart, at i samme øjeblik, at flexlort ikke kan tælles med som likvide, så lukkes Danske Banks filialer i alle EUR lande. Da likviditeten i dem kommer fra Danske Bank, så vil indskyderne (i dette tilfælde Danske Bank) tage tab oveni i Danske Banks tab af egenkapitalen.

Det var dét jeg ville gøre, hvis jeg sad i stolen på den anden side.

Jeg kan ikke se anden løsning end, at man udskiller de fast forrentede realkreditter i helt separate foreninger og lader de nuværende kridter tilbage med flexlortet.
Det betyder naturligvis, at de nye kridter vil kunne udstede de fornødne lån og refinansiere; men det bliver ikke mange, der kan - ikke af de insolvente flextumper. De gode fast forrentede vil have en lavere rente end flexlortet. Ikke at den vil være helt så afsindig lav, men flexlort vil blive meget dyr.
Flexlort vil blive klassificeret i rette fareklasse - som toksisk affald, fra atomkraftværker.

Men den nye lov havner vi jo på en rente på 5 procent... - men ja, det er da dyrere end den nuværende fastforrentede obligation. (Men det er ikke noget der smadrer dansk økonomi fuldstændig jf. Nationalbankens seneste beregninger).

Problemet er så de investorer, banker mv., som godt nok får et "fornuftigtigt" afkast, men det kan de ikke bruge til så meget når nu de ikke kan regne papireret med ligefod med eksempelvis statsobligationer.

Merkur skrev:Men den nye lov havner vi jo på en rente på 5 procent... - men ja, det er da dyrere end den nuværende fastforrentede obligation. (Men det er ikke noget der smadrer dansk økonomi fuldstændig jf. Nationalbankens seneste beregninger).

Problemet er så de investorer, banker mv., som godt nok får et "fornuftigtigt" afkast, men det kan de ikke bruge til så meget når nu de ikke kan regne papireret med ligefod med eksempelvis statsobligationer.

Jamen det er dér, jeg ser håbet! Den fast forrentede annuitet kan altid sælges om ikke andet til debitor - med en mindre rabat. Investorerne er ikke så meget fokuseret på afkast! De er hyle angst for ikke at se bare nogen af pengene igen.

Der kan rationelt argumenteres for at fast forrentede annuiteter er på linje med statsobligationer. De er endda i visse tilfælde bedre end statsobligationer: En Bund med 10 års restløbetid og en kupon på 4% ligger i kurs 150. Dvs. en langsigtet investor kan se i øjnene at tabe MINIMUM 10 kurspoint ved indfrielse. Vurderet ud fra udbud og efterspørgsel er den Bund ikke 150 værd!!!!

Hvis dansk realkredit skal reddes, så SKAL de fast forrentede annuiteter udskilles! Her er dækningen i ejendomsværdi absolut sekundær: Bare den kan refinansieres!

Hvis investor skal sælge f.eks. en 5% til kurs 90 og debitor kan refinansiere lånet til 6% kurs 100, så vil obligationen være likvid! Det vil kunne ske i langt de fleste tilfælde:

a) Der har været nogle afdrag, så belåningen på ejendommen efter oprindelig værdi vil f.eks. være nede på 70% - af den oprindelige ejendomsværdi.
b) Kommer der en rabat på - skal vi sige (som før) 10% på hovedstolen, så vil det nye lån være på 63% - af den oprindelige ejendomsværdi.

Var den oprindelige ejendomsværdi 2 mio. kr. så vil det nye realkreditlån lyde på - IKKE 1,6 mio. kr., som det oprindelig lån; men på 63/80 af 1,6 mio. kr. = 1,25 mio. kr. - svarende til en NY ejendomsværdi på (tilfældigvis) 1,6 mio. kr.
Dvs. realkreditten kan klare et fald på 20% i dette regneeksempel.

Men så længe dette helt elementære princip ikke er feset ind på lystavlen, så er det HÅBLØST!

Man kan konvertere FRA en fast forrentet annuitet TIL flexlort; men ikke omvendt!

Hvis ikke der kommer en konvertering til fast forrentede annuiteter, så er realkreditten og realkreditobligationen redningsløst fortabt. Med de nuværende ledelser i realkreditten, kan vi godt opgive tanken om at redde realkreditobligationen og bankerne.

Bankens lån på 0,4 mio. hænger i dag med en ejendomsværdi på 1,6 mio. kr. i skiven 100-125% af den realistiske ejendomsværdi.
Hvis lånet konverteres, så er kreditforeningslånet på 1,25 mio. kr. - dvs. banklånet på 0,4 mio. kr. vil komme til at ligge fra:
63% - [(1,25+0,4 mio.)*100%]/1,6 mio. kr. ELLER 63%- 103% !!!

Betaler debitor ikke, så ryger han på tvang, hvor banken - og ikke kridte - vil byde sit pant. Forudsat, at ejendomsværdien er sat korrekt med de 1,6 mio. kr. så vil ejendommen kunne sælges til tredjemand til 1,6 mio. kr.

Kæreste venner: Det er hovedregning!

Men så længe bankfolk ikke kan regne andet end GALT - og ydermere ikke har den fjerneste forstand på finansiering, så er det HÅBLØST!