P1 idag - boligkrisen er slut

I morges i P1 kunne man høre at en ekspertgruppe bestående af økonomer, intereresseorganisationer og bankfolk alle uafhængigt af hinanden havde analyseret sig frem til at boligkrisen var helt eller næsten overstået. Baggrunden for dette udsagn var en masse forskellige økonomiske modeller som alle pegede i samme retning.

Overordnet kunne man sige at i 2007 brugte man halvdelen af sin indkomst på boligudgifter, nu bruger man noget mindre (kan ikke lige huske om det var 30% eller hvad).

Da intervieweren påpegede den historiske lave rente, blev der svaret at der blev lavet følsomhedsanalyser på stigningerne i renten, og det nok var utopi at regne med 2 procentpoint stigning i rente.

Overordnet indtryk: saglig analyse, boligkrise slut!

Det hænger slet ikke overens med nogen som helst fornemmelse jeg har, og jeg bliver faktisk lidt småvred over et tilsyneladende seriøst medie i den grad deltager i så tyk spin. -

Det er jo stadig gældende at følgende ikke peger positivt mod boligkøb:
1) usikkerhed for ens arbejdssituation er bestemt ikke mindsket, herunder dagpengeperioder der reduceres gør det yderligere usikkert hvad man har at forholde sig til, skulle man risikere ledighed.
3) udsigt til stigende skatter, herunder boligskatter
4) Udsigt til stigende renter
5) ingen kan godkendes i banken til kreditlån.

Nu skal jeg hjem og fortælle min mand at vi ikke skal ude og købe nu (igen), at vi skal vente. Fordi jeg ved bedre en P1....

Det er altså anstrengende.

P1 er for de kloge, ofte så kloge at de ikke ved hvad virkeligheden er for en størrelse.

Ovenstående er da et fremragende eksempel på virkelighedsflugt. Hvilke "modeller" bruger de til at forudsige bare renten? Den kunne jeg nok tænke mig at få fingre i.

Renten kan sagtens stige med 10-15% på ganske kort tid, ligesom i 70-80erne. Hvis de kan udelukke det med en model, så er de muligvis naive endnu.

Uffe skrev:P1 er for de kloge, ofte så kloge at de ikke ved hvad virkeligheden er for en størrelse.

Ovenstående er da et fremragende eksempel på virkelighedsflugt. Hvilke "modeller" bruger de til at forudsige bare renten? Den kunne jeg nok tænke mig at få fingre i.

Renten kan sagtens stige med 10-15% på ganske kort tid, ligesom i 70-80erne. Hvis de kan udelukke det med en model, så er de muligvis naive endnu.

Jamen kan du ikke også blive helt tosset? Hvis medierne i bobleårene havde været lidt mere kritiske og nuancerede i deres dækning af boligmarkedet, havde du måske aldrig sat dig i så dyrt et hus? I 2007 var jeg på nippet til at købe en lejlighed med min daværende til 3 mio

NewMay skrev:
Jamen kan du ikke også blive helt tosset? Hvis medierne i bobleårene havde været lidt mere kritiske og nuancerede i deres dækning af boligmarkedet, havde du måske aldrig sat dig i så dyrt et hus? I 2007 var jeg på nippet til at købe en lejlighed med min daværende til 3 mio

Jeg har mere imod politikerne og nationalbanken/FED for deres dårlige dispositioner som har ledt op til den her krise. Vi havde ikke haft så stor en krise hvis man ikke havde holdt renten latterligt lav samtidig med at frigive penge til lån til boliger, i et naivt håb om at alle ville få råd til et hus.

Boligkrisen har jo været slut siden 2008 hvis man skulle tro "eksperterne".

Shintai skrev:Boligkrisen har jo været slut siden 2008 hvis man skulle tro "eksperterne".

Mit bud er at boligmarkedet i DK har været overvurderet siden 2001. Efter dot-com crashet har FED holdt renten så lav at man begyndte at lede efter steder at gamble. Det kan ikke undgå at smitte af i DK via omveje.

Det er jo nok ca. 2001 priser vi skal tilbage til før vi kan sige noget om at priserne er normaliserede. Man kan jo vælge at sige 2001 priser + inflation (i reelle tal bliver det indeks 130 af 2001 priser) - men der er vi allerede, og det falder stadigvæk.

Så derfor tror jeg, at Thomas har helt ret, når han siger at problemet er banksektoren er i så store problemer at de trækker det hele ned. Priserne på boliger bliver ved med at falde indtil der er afdraget tilstrækkeligt på gælden. Hvordan man så klarer den, er op til folks fri fantasi.

En ting er at være insolvent boligejer, det fortsætter for mit vedkommende ikke med at være tilfældet, jeg har et langt liv foran mig med rimelig mulighed for at tilbagebetale min gæld + renter. Noget andet er at være insolvent bank der tilsyneladende IKKE har et langt liv foran sig.

I al fald klarer DK den ikke hvis renten stiger ret meget.

Og nu er der udsigt til at renten begynder at stige.

Ifølge seneste fra TV2 NEWS finans, er den 2 årige statsobl. krøbet over
2 %.

Tjah, selv eksperter glemmer hurtigt. Mit første flex-lån (F5, don't ask..) havde en rente på 7,5% ... Bare for at sætte dagens lavrente-afhængighed lidt i relief...

mkof skrev:Tjah, selv eksperter glemmer hurtigt. Mit første flex-lån (F5, don't ask..) havde en rente på 7,5% ... Bare for at sætte dagens lavrente-afhængighed lidt i relief...

Præcis

Folks hukommelse er sku ikke hvad den har været.
Men er man 30 år i dag, var det jo helt andre ting man havde fokus på i slutningen af 90'erne, end rentesatsen på boliglån.
Men 10 år ekstra på alderen, gør en væsentlig forskel, hvis man altså bare har haft en smule interesse i samfundsforhold. For så kan man huske både højere renter murens fald, og et helt andet prisniveau på boliger.
Uhhh det var tider

Igennem hele finanskrisen og den danske boligkrise har medierne jo været EKSTREMT dårlige til at dække det. De er faktisk så dårlige man begynder at blive mistænkelig om hvor meget de er i lommen på diverse interesser.

I 2010 var det mode at erklære hele finanskrisen ovre uden at nævne Grækenland med et ord, selv om alle viste de ville gå fallit.

Det er også helt typisk et an journalist ikke stille modspørgsmål som punkt 1 og 5 som NewMay nævner.

Hør nu her: I 2011 var der et BNP på 1800 mia. kr.

Realkreditgælden til boliger (dvs. udlejningsbyggeri, støttet byggeri og private) = hhv. 242, 151 og 1403 mia. kr.= 1800 mia. kr.

Bankernes BOLIGudlån til private er 288 mia. kr., hertil kommer til bygge- anlægsbranchen 22 mia. og fast ejendom 111 mia. kr. Ialt bankudlån i forb. med boliger: 421 mia. kr.

Altså udlån til boliger (alt, alt overvejende) 2200 mia. kr.
Det tal overfor det samlede BNP på 1800 mia.kr.

Jeg kan ikke få de to tal til at passe sammen. Hvordan i alverden kan man forestille sig en vækst, der kan forrente det beløb? Altså en rentestigning med 1% net, net = lig med en årlig forøget renteudgift på 22 mia. kr.
Det er 1,2% af BNP.

Dvs. udlånet til boliger er 120% af BNP.

Private boliger (bank og realkredit) = 288 + 1403 mia. kr = 1700 mia.

Altså i runde tal: Den private boliggæld er (i runde tal) på størrelse med BNP.

Lad så de private boligejere (½ af befolkningen sådan ca.) stå for hele produktionen af BNP - det hænger stadig ikke sammen.

Realrenten er p.t. -2%. Det vil sige, at bare vi kommer på en realrente på nul, så skal renten (med den nuværende inflation) hæves med 2% procent point. Dvs. 44 mia. - og så er der stadig ikke afdraget én krone af gælden (fair nok hvis man tror på at gældsætning og afdrag opvejer hinanden).

De 2% procent i STIGNING til at komme i nul - de udgør mellem 2% og 2½% af BNP.

Lige gyldig, hvordan vi end vender og drejer det - så hænger det IKKE sammen.

Vi kan ganske enkelt ikke komme ud af krisen!

Vi kan lige så godt se det i øjnene:

Noget der minder om ½ delen af boligudlånet er tabt. Hvem kommer til at tage det tab?
Efter alle mulige krumspring, så vil det i sidste ende blive dem, der har noget at tabe - pensionssparerne.

Vi kan pine kontanthjælpsmodtagere mv.
De har bare hverken formue eller nævneværdig gæld (har aldrig kunnet optage den).

Marovingian skrev:Igennem hele finanskrisen og den danske boligkrise har medierne jo været EKSTREMT dårlige til at dække det. De er faktisk så dårlige man begynder at blive mistænkelig om hvor meget de er i lommen på diverse interesser.

I 2010 var det mode at erklære hele finanskrisen ovre uden at nævne Grækenland med et ord, selv om alle viste de ville gå fallit.

Det er også helt typisk et an journalist ikke stille modspørgsmål som punkt 1 og 5 som NewMay nævner.

Jeg mener også at NewMay har nogle relevante betragtninger.

Men hvad er så den relevante referenceramme?

Det er der vi er!
Du kan også se det politisk:
1) Hvor sympatiske og selvretfærdige SF og Enh. betragtninger end måtte være, så overlever de helt demonstrativt ikke 5 min. i den virkelige verden.
Vi kan se Villy Søvndal - han kan ikke åbne munden uden at modsige sig selv. Intet af hvad han vil kan gennemføres - INTET.
2) Socialdemokratiet kan intet gøre. Enten knuser de deres vælgere eller også knuser de deres vælgere.
3) De Konservative - lad os lade være med at jokke i det.
4) Venstre er sådan set de mest realistiske: Hvordan administrerer vi sammenbruddet med mindst mulige skader?

Thomas - har du en graf over tid der viser privat boliggæld kontra BNP?

Jeg har på fornemmelsen at boliggælden har været ekstremt stor førhen også, i vore dage er skattereglerne ret ugunstige sammenlignet med 70erne og start 80erne hvor man fik 73% fradrag for renteudgifter.

Kimen til den her krise blev lagt i 60erne.

Uffe skrev:Thomas - har du en graf over tid der viser privat boliggæld kontra BNP?

Jeg har på fornemmelsen at boliggælden har været ekstremt stor førhen også, i vore dage er skattereglerne ret ugunstige sammenlignet med 70erne og start 80erne hvor man fik 73% fradrag for renteudgifter.

Kimen til den her krise blev lagt i 60erne.

BNP ifht boliggæld

Nu er arkæologiske studier meget lidt relevante - pointen er, at ser vi på udviklingen indenfor de sidste 10 år, så har vi al den forklaring vi har brug for. At rode Gorm den Gamle ind i det, tjener efter min vurdering ikke noget formål.

Går vi ud fra at 2000 var en eller anden form for normal og stabil tilstand - forstået på den måde, at dengang kunne boliggælden forrentes og afdrages - så kan vi se at gælden ifht. BNP ganske enkelt er fordoblet.

Sagt på en anden måde: Halvdelen af ejerboliggælden er TABT - fordi den hverken kan afdrages eller forrentes!
Her gider jeg ikke diskutere om der er tale om 40%, 50% eller 60%.

Pointen er: Hvis man begynder at forrente og afdrage på boliggælden, så vil BNP falde! Hvad der falder hurtigst - det bliver sgu nok BNP!

Hvorfor falder BNP? Jo, hvis man begynder at forrente og afdrage, så vil de midler gå fra forbruget!
Investeringerne kan sgu dårligt blive meget mindre - og eksportoverskuddet skal vi vist ikke røre ved? VEL?

Der er ikke meget fis ved at renten går op (afdrag skal vi SLET ikke tænke på) til f.eks. 3% - hvis BNP falder 4%.

Årsagen til at gæld/BNP forholdet falder - en lille bitte smule - skyldes at REAL renten er negativ. BNP udvikler sig med inflationen - det gør restgælden ikke helt.

Engmann fortsætter med hans vildfarelser.
..
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/Oekonomiske_analyser/2012/03/16/102754.htm

Idiot.

grunj skrev:Engmann fortsætter med hans vildfarelser.
..
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/Oekonomiske_analyser/2012/03/16/102754.htm

Idiot.

Næ, handskedukke.

Hvad var den nu Engmann-koefficenten gik ud på?

Thomas skrev:

Uffe skrev:Thomas - har du en graf over tid der viser privat boliggæld kontra BNP?

Jeg har på fornemmelsen at boliggælden har været ekstremt stor førhen også, i vore dage er skattereglerne ret ugunstige sammenlignet med 70erne og start 80erne hvor man fik 73% fradrag for renteudgifter.

Kimen til den her krise blev lagt i 60erne.

BNP ifht boliggæld

Nu er arkæologiske studier meget lidt relevante - pointen er, at ser vi på udviklingen indenfor de sidste 10 år, så har vi al den forklaring vi har brug for. At rode Gorm den Gamle ind i det, tjener efter min vurdering ikke noget formål.

Går vi ud fra at 2000 var en eller anden form for normal og stabil tilstand - forstået på den måde, at dengang kunne boliggælden forrentes og afdrages - så kan vi se at gælden ifht. BNP ganske enkelt er fordoblet.

Sagt på en anden måde: Halvdelen af ejerboliggælden er TABT - fordi den hverken kan afdrages eller forrentes!
Her gider jeg ikke diskutere om der er tale om 40%, 50% eller 60%.

Pointen er: Hvis man begynder at forrente og afdrage på boliggælden, så vil BNP falde! Hvad der falder hurtigst - det bliver sgu nok BNP!

Hvorfor falder BNP? Jo, hvis man begynder at forrente og afdrage, så vil de midler gå fra forbruget!
Investeringerne kan sgu dårligt blive meget mindre - og eksportoverskuddet skal vi vist ikke røre ved? VEL?

Der er ikke meget fis ved at renten går op (afdrag skal vi SLET ikke tænke på) til f.eks. 3% - hvis BNP falder 4%.

Årsagen til at gæld/BNP forholdet falder - en lille bitte smule - skyldes at REAL renten er negativ. BNP udvikler sig med inflationen - det gør restgælden ikke helt.

Kan vi få ovenstående lagt over i den ubærlige sandhed?

Graferne viser jo også, endda med al ønskelig tydelighed - at forbrugsfesten var lånefinansieret. Nu mangler vi så bare at se hvor mange af de lånte penge, der er smidt ind på pensionsordningerne.

Graferne illustrerer jo - sammen med det faktum, at stigende renter (og evt. afdrage) er = inddraget forbrug, at boligkriser er MEGET langvaringe. (Gælden skal slæbes af / afskrives) BNP bliver - som Thomas meget tydelig skriver - hårdt ramt, da forbruger går i dvale, når renten på så stor en gæld stiger. Og helt galt går det så, når de 55% der har valgt afdragsfri efterhånden skal til at afdrage.

Finansinstututionerne kommer til at bære enorme tab på boliggæld der ikke kan betales tilbage. Boligprisernes fald vil blive forstærket, og en stabilisering har meget lange udsigter.
Det positive bliver, at de yngere generation der står for at skulle ind på boligmarkedet får adgang til en stor mængde billige boliger, og de for derfor mulighed for at få en god og sund økonomi.

Jeg har længe spekuleret på, hvornår de glade forbrugsfesteres regning kom til betaling - det gør den så nu - de har satset og belånt huset til op over skorstenen med afdragsfri lån, og de har ikke en kinamands chance for at betale tilbage, hvis renten stiger bare sølle 2%.

Nårh ja - og så glemte jeg lige.....

Da vi nu har konstateret - igen igen - at selv en beskeden rentestigning på boliglånene vil trække den samlede finanssektor under vand - ja så er det jo ikke så fandens svært at se hvorfor Thomas hele tiden har haft ret, når han holder fast på, at banker og kridter er storkøbere af deres egne flexobligationer.

Kan de ikke holde flexrenten helt i bund går de neden om og hjem - hele striben - og det på en og samme tid.

Vi har gennem længere tid set en total dekobling mellem den korte og den lange boligrente - og ikke mindst mellem renten på flex og renten på bankernes boliglån.

Det er i mine øjne et tydeligt tegn på, at flexrenten er manipuleret ned.

Så hvis alternativet er at holde renten i bund og ingen penge tjene, eller at lade renten finde sit naturlige leje, og gå konkurs, ja så vælger bankerne naturligvis at holde flexrenten nede gennem opkøb.

Spørgsmålet er så bare: Hvor længe kan de holde på med den manøvre?

Thomas skrev:

grunj skrev:Engmann fortsætter med hans vildfarelser.
..
http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/Oekonomiske_analyser/2012/03/16/102754.htm

Idiot.

Næ, handskedukke.

Det er dog en umanerlig gang vrøvl, der lukkes ud i den artikel. Det lader til, at bankernes presseafdelinger har endog meget travlt for tiden. Hvad er den bagvedliggende dagsorden?

Ja nu begynder det at stramme til - endda i alvorlig grad. De første insolvente med afdragsfri lån skal til at afdrage - og det kan de ikke - så er gælder for enhver pris om at tale markedet op, så de huse kan blive solgt uden for stort et tab.

Skønne spildte kræfter - om så de flydte aviserne fra ende til anden, så vedbliver boligpriserne med at falde ind til der er afdraget / afskrevet en ordentlig klump gæld.

Det sædvanlige sludder om at boliger handles på ydelsen og ikke udbud/efterspørgsel. Det er skræmmende, hvad er det næste? En ydelsesmodel på rugbrødsmadder i kantinen?

peter777 skrev:Hvad var den nu Engmann-koefficenten gik ud på?

Det er en af de statistikker jeg ikke har fortsat med efter en af Realkreditrådets mange forsøg på at smadre informationsgrundlaget. Det er så kun lykkedes i det omfang at Danmarks Statistik ikke har overtaget informationsrollen.

Plyds skrev:Nårh ja - og så glemte jeg lige.....

Da vi nu har konstateret - igen igen - at selv en beskeden rentestigning på boliglånene vil trække den samlede finanssektor under vand - ja så er det jo ikke så fandens svært at se hvorfor Thomas hele tiden har haft ret, når han holder fast på, at banker og kridter er storkøbere af deres egne flexobligationer.

Kan de ikke holde flexrenten helt i bund går de neden om og hjem - hele striben - og det på en og samme tid.

Vi har gennem længere tid set en total dekobling mellem den korte og den lange boligrente - og ikke mindst mellem renten på flex og renten på bankernes boliglån.

Det er i mine øjne et tydeligt tegn på, at flexrenten er manipuleret ned.

Så hvis alternativet er at holde renten i bund og ingen penge tjene, eller at lade renten finde sit naturlige leje, og gå konkurs, ja så vælger bankerne naturligvis at holde flexrenten nede gennem opkøb.

Spørgsmålet er så bare: Hvor længe kan de holde på med den manøvre?

Kridtelånerenten inkl adm bidrag

Der er to sider af denne sag:

1. Den rente, som bolig"ejerne" skal betale inkl. administrationsbidrag: Den ligger på 2% - hvilket er inflationen - eller rettere prisstigningerne som følge af skatteomlægningen fra indkomst til forbrug.
På det seneste er denne rente faldet - formentlig fordi man ikke har indarbejdet administrationsbidragsstigningerne i fuldt omfang endnu?
Eller ligger den på de her 2% - undtagen i jun/jul måned 2011 (bannings tidspunktet), hvor den kom op på 2 2/3%. Det var helt klart, at det KUNNE boligejerne IKKE holde til.

Renten for "investorerne"

2. Det er den anden side af mønten: Hvad skal banker og kridter skaffe finansiering til: Det er 1%. Pudsigt nok er det den rente som man kan låne til i ECB. Onkel Nils holder den på 0,7 - for at kunne kikke barylerne i kortene - indtil videre ikke med megen succes.
Sålænge banker og kridter kan låne til det, så klarer de sig; men noget tyder på, at det kniber gevaldigt: Den er meget volatil på det seneste.

Altså: Så længe udlånsrente inkl adm bidrag holder sig på 2% og flexrenten holder sig på 1%, så går det - ikke godt; men...
Problemet er bare, at vi så inderligt må håbe, at der ikke kommer nogen form for gang i økonomien, for så vil renten stige, som følge af erhvervslivets kreditbehov. Den rente er nok steget; men i vidt omfang opfanget af leverandørkreditter mm., hvor gennemskueligheden er minimal.

Men systemet vakler:

Hæves renten inkl. adm. bidrag, så går boligejerne på røven - de kan IKKE tåle ½%! Det så vi i sommer.
Det betyder at bankerne går på måsen, fordi de kan ikke finansiere en betalingsstandsning fra lånerne.

Hæves renten på bankernes helt korte finansiering, så vil det ikke komme boligejerne til gavn, fordi man kan ikke sænke administrationsbidraget.

Med Nationalbankens udspil omkring de nye låneformer, hvor renten er fastlåst indtil juni måned, sparker bolden til indkast.
Det problematiske i den forbindelse er, at Danske Banks finte med at låne i ECB vil gå galt, for kravene til belåningsgrundlaget vil blive strammet, når først Onkel Nils får fortalt dem, at han er ked af, at ECB destabiliserer kronen.

Om ikke andet har vi fået oplyst, hvor lidt der skal til for at vælte hele læsset: En renteforhøjelse på 2/3% - mere er der ikke tale om.

Den anden skrue, der strammes er beskæftigelsesløsheden. Den vil medføre mindre indtjening blandt lønmodtagerne - og det er begrænset, hvor meget forbruget kan justeres ned hos flextumperne.

Der kan komme en lille bedring i eksporten (specielt oliepriserne); men den hænger i en tynd tråd. Indtil videre er situationen uafklaret fordi Kina vakler mellem at holde sin valuta undervurderet mhp. eksport og overvurderet mhp. import. Indtil man når en konklusion der vil olieprisen svinge nervøst.
Lad mig for en god ordens skyld påpege, at situationen i Mellemøsten og Iran INGEN betydning har: Der er nemlig store lagre i USA.
Men olieprissvingninger er en meget langsom og for boliggælden indirekte virkningsmekanisme - den skal vi nok ikke tillægge FOR stor vægt - der er anderledes store og direkte problemer på langt kortere sigt ved finansieringen af bankerne.

Plyds skrev:Kan vi få ovenstående lagt over i den ubærlige sandhed?

Done, du må meget gerne lige redigere det til

peter777 skrev:Hvad var den nu Engmann-koefficenten gik ud på?

Det er sammenhængen mellem udbud og omsætning, at der var ingen boliger der blev omsat til de udbudspriser der fremgik på boligsiden.

Kan også huske at Engmann troede at udbudspriserne var lig salgspriserne. Eksempelvis: "godt nyt for boligejerne, udbudspriserne er stigende"

Jeg gad godt at se hvilke økonomer der er med i mandens ekspertpanel på P1.