Optage lån idag

Hvor er det dog svært at give gode råd i øjeblikket.

Så Jesper skal både i banken og låne - og i kreditforeningen. Og vi antager at huspriserne fortsætter med at falde og renterne på et tidspunkt stiger?

Med flexlån bli'r Jesper flænset af de stigende renter på et tidspunkt i fremtiden på hele lånebeløbet. Bummer, No-go.

Med fastforrentede lån bli'r Jesper kun flænset på banklånet af de stigende renter. Det må være bedre - hvor meget at bidragssatsen stiger, det er så et åbent spørgsmål.

Så er der afdragsfriheden. Det er fristende at starte ud med nogen år dér for at få afdraget ekstraordinært på banklånet. Lad os sige at det ta'r 4 afdragsfrie år. Så er banklånet væk. Tilbage er kun 80%'s belåningen.

Imens er huset så faldet 15-20% i værdi. Så set fra kreditforeningens stol, så er huset nu ret massivt overbelånt. Jesper er en af dem, der trækker den helt forkerte vej i SRDO-beregningerne. At han begynder at afdrage er fint, men kan han lave friværdi af betydning med husprisernes fald? Næppe før huspriserne stabiliserer sig igen.

Så hvad skal kridten gøre? Skrue op for bidragssatsen på Jespers fastforrentede lån for at dække risikoen ind? Jesper ka' næppe gå andre steder hen og få et nyt lån - for det vil kræve en ny vurdering.

Jesper ka' måske nok argumentere for at de 4 afdragsfrie år på kreditforeningslånet blev brugt fornuftigt, men set fra den inderste panthavers synsvinkel, så ligner det mere et misligholdt lån.

Hvis jeg i den situation var boss med mafioso-tendenser en presset kreditforening, så ville jeg indkalde Jesper til møde, forklare ham at situationen er den, at enten stiger bidragssatsen til niveauet for ikke-SRDO obligationer på hele rest-lånebeløbet - eller også må Jesper sige ja tak til en omlægning, hvor de inderste 60% forbliver SDRO med en billig bidragssats, de næste 20% bliver dyrere RO-obligationslån og de sidste 20% er et nyt banklån uden særlig sikkerhed - altsammen baseret på den aktuelle vurdering af husets værdi.

Arh... Det var nok for pessimistisk.

Jeg synes at observere - herude hvor jeg bor glad i rækkehus - at der er i hvert fald een god ting ved 1-plans rækkehuse: De tiltaler både første- og sidstegangskøbere. Antallet af potentielle interesserede er større end for dyrere, overvurderede villaer.

HenningK: Der er ikke noget godt råd.
Når priserne falder hurtigere end afdragene - så er der ikke ret meget at gøre.

Det er måske også en af årsagerne til at salget går så elendigt.

Thomas skrev:HenningK: Der er ikke noget godt råd.
Når priserne falder hurtigere end afdragene - så er der ikke ret meget at gøre.

Det er måske også en af årsagerne til at salget går så elendigt.

Mens boligpriserne stiger eller bare er fladet ud, så gælder den konventionelle visdom vel sådan set stadigvæk: At det er anbefalelsesværdigt at nedbringe dyr gæld først på bekostning af billig gæld.

Men hvordan ser det ud når boligmarkedet dykker? Ja, så må man måske famle efter ny, letforståelig visdom?

Vi har vel ikke rigtigt set kreditforeningerne skrue på tommelskruerne på eksisterende, insolvente låntagere. Men kridterne har lagt tortur-instrumenterne frem i fuld offentlighed i form af to-lags belåning mv. Er man bange for det scenarie som potentielt insolvent førstegangskøber, så gælder det vel om at bytte om på prioriteterne.

Sådan at man gør det til sin vigtigste prioritet at holde kreditforeningen glad og sikker gennem afdrag og helst 20 års løbetid. Så afdrager man i snit 5% om året (nå-ja, væsentligt mindre i starten) og er en go' kunde på det inderste, største lån - og man kommer ikke til at ligge i den tungeste ende hvad angår overbelåning.

Andenprioriteten er så at betale banken, men man skal ikke la' sig friste til at afdrage ekstraordinært på bekostning af at forringe sikkerheden bag kreditforeningslånet (ved at at vælge afdragsfrie år på kreditforeningslånet). Bankens lån er dyrere fordi sikkerheden bag banklånet er tvivlsom (eller oftest helt væk).

Når boligprisfaldet så engang flader ud og man ikke længere er truet af insolvens på kreditforeningslånet, så kan man ta' fat på om der er luft til et år med afdragsfrihed og ekstraordinær nedbringelse af banklånet.

Sådan ville jeg håndtere krisen som førstegangskøber - men det er naturligvis nemmere sagt end gjort. Jeg forstår sagtens at renterne på banklånet er en torn i øjet på mange førstegangskøbere, og at den lave flexrente lokker.

Jamen hvad er den gængse rente på et boliglån p.t. ?

For den er vel hverken som realkreditrenten i 80'erne eller 90'erne ?

Den er vel heller ikke som renten på div forbrugslån, eller l'easy afbetalingsrenten med en ÅOP på de 26-30 %.

Så det skyldes vel kun, at man de sidste 10 år har fået en forkvaklet opfattelse af renter.