2013: Tik Tak tiden går, 10 år er ingen tid

SortKaffe skrev:De afdragsfrie lån blev indført i 2003.

Dengang hed det max 10 års afdragsfrihed, derefter skulle lånet afdrages på 20 år.

Dvs. i 2013 er der rigtigt mange som har udnyttet den maksimale afdragsfrie periode, som skal til at afdrage på lånene.

Ikke noget problem, man sælger bare og begynder på 10 nye år i et nyt hus.

Men da priserne rasler ned, og rigtigt mange af de afdragsfrie maa anses for insolvente, hvad gør man så ?

Kom med et bud, bliver den afdragsfrie periode forlænget ?

Kommer der mange tvangsauktioner

Kommer boligpriserne under yderligere pres ?

venlig hilsen

sortkaffe

Selvfølgelig kommer de ikke på tvang - så er pengene jo tabt, fordi flextumper er både insolvente og illikvide.
Men renten kommer til at stige - og administrationsbidraget. Tabene skal jo dækkes og statsobligationerne betales.

Shintai skrev:For at få 10år mere skal man omlægge hele lånet. Dvs nye beregninger for om man har råd. Mange vil nok direkte få besked på at begynde deres 20års afdrag. Jobsituationen er jo også et helvede for at sige det mildt. Selv den forlænget dagpenge periode der slut i 2013. Så er det kontanthjælp med der til hørende lofter og begræsninger såsom 10000kr formue delen.

Vi har set det med landbruget. Der sadge/siger man stop når høsten er i hus.

Folk er jo heller ikke blevet yngre siden 2003. Hvilket betyder chancen for afdrag er stærkt faldende.

Tænk jer nu lige om! Det kan godt være at flexlånene først tog fart efter 2007; men det er så blevet omlagt siden.
Vi taler 500 mia. der ikke kan omlægges. Der er ikke nogen dækning i ejendomsværdierne. Send dem på tvang?
Fint! Men hvad vil du så lige stille op med 1/4 mio boliger, som ingen kan købe - heller ikke til rabatpris.

HenningK skrev:Jeg tror at man må prøve at se på hva' vil bankerne isoleret set få mest ud af. Det er det, som bank-kreditforenings-supermarkederne vil gøre.

Så jeg tror at bankerne vil være interesserede i at omlægge lån for at score gebyret og bevare en eller anden form for relevans i den brede offentlighed.
Jeg tror at mange vil få tilbudt "10 år mere" - men for et mindre beløb plus et dyrere banklån til at dække resten - en løsning, som er lige netop så dyrt som kunderne har råd til.

Jeg tror også at vi kommer til at se råd som "stop indbetalingen til pensionen og start afbetalingen af huset" - og skiftevis glorificering og dæmonificering af flexlån for at få de vægelsindede til at lægge penge i kassen.

For de, der ikke har råd vil bankerne jo nok kun sende de mindste fisk og mest håbløse tilfælde på tvang. For tvang gi'r store tab for banken, kreditforeningen og kunden. Der skal jo statueres et eksempel engang imellem - for at ha' noget at true med.

/ Henning

Det lyder som den strategi, bankerne vil forfølge - nationaliserede eller ej.
Problemet er bare, at de mest håbløse tilfælde er en meget stor del af lånerne. De kan jo ikke sætte dem på tvang - vel?
Så vil priserne falde yderligere - og kridterne må kun have 20% af deres egenkapital bundet i ejendomme i midlertidig besiddelse.
Parkeringsaftaler med behjælpelige platugler? Kæreste venner: Platuglerne er stoppet til gællerne med usælgelige udlejningsejendomme. Hvordan vil man administrere 100.000 overtagne parcelhuse?

Problemet er nemlig, at hovedparten af gælden er nemlig håbløs.

SortKaffe skrev:De afdragsfrie lån blev indført i 2003.

Dengang hed det max 10 års afdragsfrihed, derefter skulle lånet afdrages på 20 år.

Dvs. i 2013 er der rigtigt mange som har udnyttet den maksimale afdragsfrie periode, som skal til at afdrage på lånene.

Ikke noget problem, man sælger bare og begynder på 10 nye år i et nyt hus.

Men da priserne rasler ned, og rigtigt mange af de afdragsfrie maa anses for insolvente, hvad gør man så ?

Kom med et bud, bliver den afdragsfrie periode forlænget ?

Ikke hvis de på nogen mulig måde kan undgå det !

cirb skrev:På grund af SDRO lånenes indtog har realkreditten meget lidt interesse i at have overbelånte kunder hængene. For at opretholde SDRO ratingen skal institutterne ud og lægge ekstra sikkerhed, i form af typisk statsobligationer, for den del af deres udlån der ikke er dækket af inden for de 80 % af ejendomsværdien.

Et regneeksempel:

Hr Jensen har et hus der er fuldt realkreditbelånt svt til en værdi på 3 mill ialt 2.4 mill . Huset er siden faldet i værdi med 20 %, så værdien idag er 2.4 mill og maks kan realkreditbelånes for 1.92 mill. Realkreditinstututtet har derfor været nødt til at optage et (usikret) lån og lægge for 480.000 kr fuldgode statsobligationer i depot som ekstra sikkerhed for obligationsejerne. Dyrt.....

Nu udløber hr Jensens afdragsfrihed og det er tydeligt for alle, at han, som hovedparten af flextumberne, vil gå momentant fallit, hvis der skal betales afdrag. Realkreditten står derfor med 2 valgmuligheder
1) Forlænge lånet og opretholde problemet med at skulle lægge dyr ekstra sikkerhed. En problemstilling der kun vil forværres efterhånden som ejendomspriserne forsat falder de næste mange år. Desuden må de se i øjenene at deres pant løbene vil forværres de næste år, og at hr Jensen jo dybest set er økonomisk uansvalig, og selv med en forlængelse er der en betydelig risiko for, at det lykkes ham at drive sig selv i illikviditet.
2) Tage tvangsauktionen nu, få hele pantet hjem, kunne betale lånet ud og glemme alt om hr Jensen, og hans fortsatte dumheder.

Der er naturligvis mange grunde der gør, at vi alligevel ikke skal forvente at realkreditten bare trækker proppen på hele boligmarkedet, her og nu. Der er ikke kun en hr Jensen men mange 100 tusinder, og RKerne er meget lidt interesserede i at sætte gang i en selvforstærkende spiral, hvor tvangsauktioner tvinger priserne stadig længere ned og fremtvinger stadig større krav om ekstra sikkerhed. Desuden har hr Jensen (som de fleste af hans ligestillede) ikke kun et realkreditlån, men har i de gode dage belånt huset med 600 K yderligere op til de 3 mill ,og et lille billån på 300 K er der også. Alle de her penge er tabte, hvis hr Jensen går på tvang. Banken er ganske vist i princippet realkredit instituttet uvedkommende, men nu er de jo en del af samme firma, så deeeeet....

Basalt set tror jeg ikke det kommer til at gå. RKerne kommer ikke til at kunne forsvare deres SDRO status og flexlånerne overlever ikke uden. Det ender med en nationalisering.

Helt enig.

SortKaffe skrev:Kommer der mange tvangsauktioner

Ja ....og nej: Her er banker og kridter som pekingeseren der jager lastbiler: Det er først når den fanger dem, at den har problemer"

SortKaffe skrev:Kommer boligpriserne under yderligere pres ?

Nej, ikke rigtigt. Ihvertfald ikke pga ophøret af afdragsfrihed. Det der afgør det tiltagende pres er udviklingen i arbejdsløsheden.
JO! Det kan jeg garantere dig for, at de kommer under pres. Når udbuddet fra dødsboer overstiger efterspørgslen, så bliver det til meget lave priser. Det er allerede situationen i dag.
Men du har ret i, at det ikke er afdragsfriheden, der gør det - men skidt, pyt: Der er så mange grunde til, at boligpriserne ikke har nogen bund, at vi godt kan stryge et par stykker af dem.
Når jeg er blevet hånet for mine forudsigelser, så skyldes det, at der ikke er nogen grund til at de ikke skal falde yderligere - jo der var, at ellers ville banker og kridter bryde totalt sammen. Men bare rolig den indvending kommer vi ud over nu!

SortKaffe skrev:venlig hilsen

sortkaffe

Mvh
Cirb[/quote]

Cirb skrev:@ Thomas - mht antallet af tvangsauktioner, jeg tror ikke så meget det bliver boligmarkedet, der udløser dem som hr Jensen.

Hvis man har været vant til en høj løn og 10-20 K ekstra om måneden til forbrug derudover fra løbende belåning af huset, er der langt ned til en lav løn (hvis overhovedet nogen) og ingen løbende belåning.

Nogen (måske enda de fleste) skal nok finde ud af at spænde bæltet, men for rigtigt mange kommer det til at køre af sporet. Selvom banken ikke bidrager yderligere til hr Jensens insolvens er der jo stadig GE money bank, Bilka, kontokort hos magasin, afbetaling hos EL-giganten og alle mulige andre rare muligheder for fortsat at bruge penge man ikke har og aldrig nogensinde kommer til at få igen.

Og selv hvis hr Jensen styrer uden om de faldgruber er der jo altid muligheden for at konen skrider, når det går op for hende at nej - det endte ikke som eventyrene, hun blev ikke prinsesse i forstæderne med 3 årlige eksotiske rejser, en meningsfuld alt-for-damerne karriere og uhæmmet adgang til bling-bling. Hun blev forstadsmor med et servicejob, buskort, indkøb efter tilbudsavisen, hjemmebag og en kanoferie på guden-åen hvert andet år....

Mvh
Cirb

Der er helt klart nogle selvforstærkende forhold, der kommer i spil.

BamsesFar skrev:

Shintai skrev:For at få 10år mere skal man omlægge hele lånet. Dvs nye beregninger for om man har råd. Mange vil nok direkte få besked på at begynde deres 20års afdrag.

Jeg mener heller ikke, at man bare kan forlænge afdragsfriheden. Den starter helt af sig selv efter de 10 år. Så man skal opsige det bestående lån + blive godkendt til et nyt.

Man skal således igennem en komplet fornyet vurdering med basis i prisniveau 2013 og fremefter. Dvs. der skal typisk skaffes kontanter for at få den nye sikkerhed indenfor de nye 80 % (eller måske de nye 70 eller 60 % til den tid - skruen strammes jo omkring SDRO).


I et faldende marked er tidsbegrænset afdragsfrihed = selvmord.


/BF

Det her betyder, at realkreditten er afgået ved døden.

Når vi taler om, at 1/3 - ½ delen af udlånsmassen er afdragsfri, så kan man sætte dato på sammenbruddet.
Afdragsfrihed er en foranstaltning til nødlidende udlån - ligeledes er rentelempelse. Men man har brugt de økonomiske atomvåben i fredstid.

hele landet handler og priser

Man håbede vildt og desperat at rette op på problemet med alle mulige og umulige former (endog nogle næsten legitime) på prismassage: Det kan vi konstatere ikke er lykkedes.
Det eneste resultat har været, at handlerne falder - markedet er gået illikvidt - og nu begynder priserne også at falde igen.

Priserne for parcelhuse er faldet med 25% siden toppen (der indtræffer lidt forskelligt de forskellige steder i landet). Tager vi RKR tallene så er priserne pr. kvm for huse i hovedstanden på ca. 20.000 kr/kvm. Justerer vi det ned til prisniveauet i 1993 - for 18 år siden - så skal priserne halveres i forhold til i dag. Jeg skrev HALVERES - målt i realpriser - dvs. 10.000 kr/kvm i Hovedstaden - for parcelhuse - i faste priser.
Hvorfor? Af den ganske enkle årsag - at det har de været før! Her er oven i købet historiske erfaringer at bygge på!

Ejerlejligheder ser endnu værre ud (og det drejer sig i praksis kun om København). Her er priserne iflg. RKR p.t. 21.500 kr. (Hovedstaden) - det kan vi så ikke regne med, for det omfatter en ganske betydelig omsætning af "parkeringsaftaler" - og manglende udbud p.gr.a. insolvens, så hvis vi realistisk tager det lokale minimum i 2009 som udgangspunkt, så taler vi også 20.000 kr/kvm.
Hvorfor ser det så værre ud? Jo simpelthen fordi - siden det gik helt galt sidste gang - er priserne på ejerlejligheder steget mere end priserne på parcelhuse.
Hvor priserne på parcelhuse knap 2½ dobledes (og vi taler her i faste priser), så knap 4 dobledes ejerlejlighedspriserne. Det betyder, at priserne på ejerlejligheder skal falde - ikke med halvdelen - men med 2/3!
Altså ned til en 7.000 kr. pr. kvadratmeter i 2011 priser.

Hvorfor? Vi har set det før!

Det er stadig et skud i den høje ende - fordi bunden i 1993 var fra en langt mindre krise.

De fald jeg taler om på hhv. ½ og 2/3 er i forhold til de aktuelle priser.

Det her kan realkreditsystemet under ingen omstændigheder holde til. Under ingen omstændigheder.
Når det allerede er sådan at boligejerne hverken kan betale afdrag eller renter, så er der ikke noget håb.

Inflation kan ikke løse problemet, fordi vi har variable renter, der vil indrette sig efter inflationen - herved betyder inflation reelt en accelereret amortisation (dvs man kalder det renter; men det er afdrag).
En deflation giver heller ikke nogen løsning. Den betyder bare -at selv om der ikke betales renter og afdrag, så opskrives gælden. En deflation vil så også betyde en forringet lønsum - selvom man (urealistisk) kunne komme igennem med løntilbagegang: Der er kun arbejdsløshed tilbage.

Vi taler om, at sikkerheden i realkreditobligationerne kommer ned under halvdelen (nærmere ned på en fjerdedel for ejerlejlighedernes vedkommende) af ejendomsværdierne - det er helt urealistisk at sådanne obligationer kan sælges - endsige belånes.

Jeg kan ikke se, hvordan en lånekonvertering fra 2013 skal kunne lade sig gøre. Jo, man kan måske bøje reglerne helt ud af facon; men reelt vil der være tale om blankolån - der er INGEN sikkerhed.

doctor skrev:Kunne man forestílle sig at låntager ville kunne stille sikkerhed med sin arbejdsmarkespension?`
Så ville bankerne slippe for selv at skulle stille sikkerhed i overbelånte ejendomme.

Jeg ved godt at lovgivningen ikke giver hjemmel for det - og jeg synes bestemt at det er en dårlig ide - men de har jo fundet på så mange andre dårlige løsninger, at man ikke kan føle sig sikker.

Det er den eneste mulighed jeg ser for, at det ikke ender så galt som I beskriver.

Den tanke havde jeg også for 4 år siden - men jeg har siden opgivet tanken.

1) Da man udbetalte SP pengene skete der? INGENTING!
Det skyldes jo naturligvis at hovedparten af flextumperne aldrig nogensinde har indbetalt fem flade øre ind til den ordning. Det er dem over 40, der havde SP penge - og de har sat pengene i banken: Brugt er de ikke blevet - læg mærke til at der intet skete på bankudlån (undtagen at det steg) eller privatforbruget.

2) Dem, der er forgældede er ikke de samme, som dem, der har en pensionsopsparing - ikke i noget videre omfang.
Problemet er at 68'erne både har solgt huset med profit, de har sparet pension op og kører penge ind på kontoen hver måned.

doctor skrev:Jeg er fuldstændig enig i, at det er et generationsproblem.
De yngre generationer kan ikke overtage den enorme gæld der forventes de skal overtage og forrente, hvis den ældre generation skal bibeholde deres værdier.

DERFOR har kapitalismen også spillet fallit. Der er ikke længere nogen forrentning af kapitalen. Realrenten er negativ.
DER er alt for mange kapitalister i forhold til arbejdere.

"I gamle dage" i bondesamfundet sparede man værdier op, idet man byggede gårde, lader , staldbygninger, knowhow og husdyrhold. Det var værdier som gik fra generation til generation og ikke krævede afbetaling med afdrag og renter, bortset fra en aftægtsbolig til forældrene og et kvantum mad, brænde og klæder.

Idag er disse "værdier" penge, som skal afdrages og forrentes. Lidt tankevækkende ikke? Derfor tror jeg efterhånden jeg er enig med dig i, at vi får en mega deflation. Antallet af kapitalister er simpelthen blevet for stor, og ideen om at bruge 3. verden som de nye arbejdere har slået fejl.

Tjaa, som cirb mener jeg at kontrollen er mistet. Om det er antallet af tvangsauktioner, man har problemer med eller renten .....

Det danske bondesamfund? HA!
Bønderne har altid investeret røven ud af bukserne - og købt jord alt for dyrt - og dermed ruineret sig selv: Generation efter generation. Hvorfor tror du den afvandring fra landbruget skete: Det var da fordi hver generation rationaliserede så der blev overskud af arbejdskraft. Det viste jo f.eks. selv husmændene kunne ikke leve af det.

Kapitalismen har spillet fallit? Måske, men det er i dens natur. Prøv at tænke på, hvilken formue, du ville have haft, hvis du havde sat en øre på rente på Kristi tid. Nej, der skal nogle velvoksne fallitter til ind i mellem.
Det, der generer mig er, at jeg er enig med ham hønsetyven fra Enhedslisten, der sagde at al balladen om at redde Grækenland det bunder i, at man vil redde de tyske og franske banker. Det er jo rigtigt!
Problemet er bare - for ham - at man skulle være gået med i Euroen - koste, hvad det ville!
Som det ser ud nu, så har vi et djævlens problem med at undgå revaluering:
Se på Onkel Nils slidte udtryk! Den stakkels man slides op af at dreje på seddelpressen: Slidgigt i skulder og albue!
Umenneskeligt siger jeg dig: Umenneskeligt.

Men forholdet omkring deflation, det bør du tilskrive SortKaffe - det var ham, der gjorde mig opmærksom på forholdet for 4 år siden.

Så spørger alle fjolserne om, hvad vi skal leve af i fremtiden......
Ja, det er en af grundene til, at jeg stadig følger med i sikkerhedspolitik.
Nu lader det til, at der kommer en lille sidegevinst. Libyen, som Lykketoft så rigtigt bemærkede, skal genopbygges på alle måder efter 40 års mishandling - jo det skal vi nok få en pæn lille profit ud af - de har nemlig penge! Grøn teknologi? Min bare ......

Jeg hæftede mig også ved, at vores nydelige Statsminister har fanget den. Hun gjorde højt - og særdeles larmende - opmærksom på: "Danmark har ydet en indsats LANGT udover det, som vores størrelse tilsiger!"
Det oversættes så fint til amerikansk: "Hun nu her, lille Obama-basse: De priser på nye fly plus isenkram i øvrigt - dem skal DU vist genoverveje."
Global opvarmning, min bare ......
Så længe bælterne ikke fryser til, så skal vi nok klare det lille nummer.

HenningK skrev:
Du vil vel så måske sige at ingen er sikre på hvad pensionsopsparingen reelt er værd? Men en eller anden værdi må den jo have.

Lige netop.
Lad nu være med at tro, at pensionisterne kommer til at ligge på gaden.
Jeg ville bare gerne undgå, at vi skulle igennem en massearbejdsløshed inden det lille nummer kommer på plads - men det lader ikke til at ske.

Min intuition siger mig altså at der må da være en vis sammenhæng mellem høj indkomst og at man har fået lov til at optage meget gæld? Og en vis sammenhæng mellem høj indkomst og høj pensionsopsparing. De yngste husejere har så kun sparet op i kortere tid, naturligvis. Jeg ved godt at "alle" ikke har pensionsopsparing i dag, men rigtigt-rigtigt mange har da. Akademikere, faglærte, sygeplejersker og halvstuderede IT-røvere som mig selv.

Et indestående på 2-300.000 per snude for et yngre ægtepar (medio 30?) udgør da en vis mængde penge - 300.000 hvis man regner 40% skat fra for nu bare at regne i hele træskolængder. Den inderste del af hus-financieringen ligger jo stadig med sikkerhed i huset...

Men det er jo noget gætværk på hvilke kategorier man kan opdele flexlånerne i. For selvfølgeligt er der flexlånere, som ikke kan reddes - som ikke har sparet en krone op til pension/efterløn og allerede er gældsat til langt op over skorstenen med bil-lån, kontokort og hele musikken.

De, der sidder i det til halsen, nu ryger selvfølgeligt under hvis de får nogen af de helt store, økonomiske lussinger: skilsmisse, arbejdsløshed...

/ Henning

Den sammenhæng mellem høj indkomst og høj gæld den er der skam. Jo større indkomst, jo mere på røven er man. Det er lige før, jeg tror, at der er en ligefrem proportionalitet.

Sikkerhed i hvad???? Huset??? Nu ber' jeg dem Fru Heilbundt!
Efterhånden som ejendomspriserne falder, så bliver den "sikkerhed" jo mindre og mindre: En vask- og strygeægte flextumpe afdrager da ikke! Kunne da ikke falde dem ind!
Hvornår stiger ejendomspriserne igen? ALDRIG!

Nedrivningsbehovet er måske 10.000 boliger - og så kommer der måske 1000 til om året. Små prutter sammenlignet med overbyggeriet siden 2003: 150.000 boliger.
Dem man river ned bliver jo ikke de nyopførte. Det bliver ikke ret mange i det hele taget. De billige boliger bliver de ældre, der bare skal have en klat miljørigtig maling - så de bliver heller ikke revet ned.
Dem, der køber dem, er dem der bliver tvunget ud af de høje huslejer i udlejningsbyggeriet.

SortKaffe skrev:Op til jul i 1998 besluttede jeg mig for at give min kone en flot julegave.
Så jeg købte en sort Seat Arosa 1.0 og fik den pakket pænt ind. Samlet pris 115.500 kroner på gaden, inkl. gavepapir og en rød sløjfe.

Nu har VW lige lanceret en tilsvarende bil kaldet Vw up. Samme størrelse (næsten eksakt), men nu proppet med elektronik og alskens sikkerheds- og luksusudstyr som der ikke var i 1999 udgaven. Dertil kommer en langt bedre brændstoftsøkonomi, selvom bilen i basisudgaven har fået 10 hk. mere. Pris nu, på gaden 94.000 kroner, eller 21.500 mindre end i 1999. Og så er bilen oven i købet forsynet med VW logo. Når den samme bil kommer i Seat og Skoda udgave bliver den sikkert noget billigere

Så 13 års "inflation" = minus 21-25.000 kroner, eller ca. minus 20 %.

Og så er vi stadig i begyndelsen af deflations perioden.

Du kunne også tage dagligvarer i LIDL f.eks.

Du nævner her kvalitetforbedringer, der ikke tages merpris for.
Jeg har også min skepsis med forbrugerprisindexet (verdens dummeste husmoder - køber aldrig på tilbud).
Som Onkel Nils slås for at holde kronen NEDE, så er der ikke tegn på generelt højere importpriser.

Dit eksempel er ca. 2% p.a. i deflation.

[quote="klogeaage 35]
Kan de høje priser i lejeboliger holdes,som Jeg ser det,er der rigtigt mange tomme af den art.[/quote]

Det tror jeg heller ikke.

På et eller andet tidspunkt tvinges selv de almennyttige til at sænke priserne - uanset, hvor dyrt opførte de er.
Det private udlejningsbyggeri får kniven det før.

Jeg vil sandelig håbe for ATP, at de indregner betydelige lejetab og/eller reduktion i huslejen, når en platugle tilbyder dem en udlejningsejendom.
Jeg tror det nu ikke, for de ejendomme, de får tilbudt, er sat så idiotisk højt i pris, at det tager hele 15 sekunder fra de har hørt "prisideen" til de larmende latterbrøl runger over Nordsjælland.