Hvornår kommer Thomas' lovede billige ejerboliger?

Banksvin: I kommer til at tage tabene.

I skal nok blive slagtet!

Det var DONG, turen kommer også til Jer. Lige nu sidder der formentlig gode kolleger og snakker så det er en lyst: De vil nemlig ikke i fængsel!

Så nu udbydes villaer i Charlottenlund (på den rigtige side af banen vel at mærke) til en pris under ejendomsvurderingen. Regn selv på hvad det vil koste at bo der med lån optaget med obligationer med kupon på 1,5 %. Ja, det kan vist klares på en efterløn. Der er den talemåde her i København, at alle dem ude i Charlottenlund er nogen fattigrøve....

Matthew skrev:Så nu udbydes villaer i Charlottenlund (på den rigtige side af banen vel at mærke) til en pris under ejendomsvurderingen. Regn selv på hvad det vil koste at bo der med lån optaget med obligationer med kupon på 1,5 %. Ja, det kan vist klares på en efterløn. Der er den talemåde her i København, at alle dem ude i Charlottenlund er nogen fattigrøve....

Det kan klares på en efterløn?

Jamen, så lad os da se på tallene fra salgsopstillingen:

Årlige udgifter til bla. ejendomsskatter mv: 72.736 kr.
80% af købesummen som et 1,5% realkreditlån inkl. afdrag koster årligt 240.000 kr. netto efter skat. Går man med afdragsfrihed koster det i stedet 118.000 kr. årligt netto efter skat.

Det giver så en månedlig husleje på 26.000 kr. for lånet med afdrag og knap 16.000 kr. for det afdragsfri lån. Og det vel at mærke med den forudsætning, at efterlønneren lægger 1,35 mio kontant - ellers bliver udgiften langt højere.

Så kan du sige "køb på efterløn" en gang til?? Du kommer vist fra samme planet som Thomas - fuldstændig ude af trit med virkeligheden

I øvrigt er den maksimale sats for efterlønnen 215.000 kr. i 2015 årligt før skat.

Forudsætningerne skal være realistiske
1) efterlønnere kan være par dvs. 2 x 215.000 kroner
2) muligheden for sideløbende prioritetslån skal medregnes
3) på min planet vokser penge på træerne

Bortset fra det så er det bemærkelsesværdigt med et udbud under ejendomsværdien. Det tyder på et presset marked. Det er min forventning af det er det øverste lag af ejerboligmarkedet som vil sætte trenden dette forår.

2 efterlønnere på maksimal sats giver en nettoindkomst (hvis vi regner med en forsigtig skat på 40% inkl. fradrag) på 21.500 kr/md så selv med det billigste lån vil der kun være 5500 kr tilbage til at dække alle de øvrige udgifter, mad, tøj osv. Det er komplet og aldeles urealistisk og vil aldrig gå igennem en kreditvurdering i en bank.

Den offentlige ejendomsvurdering er ligegyldig. Så meget er jeg dog enig med Thomas i og det har den i øvrigt været gennem alle dage. Det er udelukkende et beskatningsgrundlag og intet andet. Husk at ejendomsværdien fastsættes på baggrund af salgspriser i hele området så hvis en ejendom er under middel i forhold til området, ja så vil den offentlige vurdering ofte ligge højere end den reelle handelsværdi. Intet nyt eller overraskende i det.

Og så kan du i øvrigt selv se på prisstatistikken for Charlottenlund her:

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=22920&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=0

http://www.boliga.dk/boligpriser/BoligpriserSearch.aspx?AreaSelection=22920&PropertyTypeSelection=0&DatatypeSelection=1

Men hvis man håber på sammenbrud som du og næsten alle andre gør herinde, ja så er det jo med at gribe de halmstrå der flygtigt passerer forbi

Jeg håber ikke på et sammenbrud, men der er for mig at se meget store udfordringer hvis ejendomsmarkedet skal holde det nuværende prisniveau. De nuværende priser kan kun lade sig gøre på grund af de meget lave renter, og der er ikke udsigt til fremtidig inflation som kan udvande gælden.

Jeg vil mene, at ejendomsmæglere skuler til ejendomsvurderingen når de prissætter ejendomme, og beskatningsgrundlaget har historisk været lige-lidt-lavere end handelspriserne fordi man nødigt har villet overbeskatte boligejere. Det har selvfølgelig mindre betydning efter skattestoppet men alligevel. Ejendomsvurderingen er et pejlemærke.

Jeg tror ikke at priserne i postnummer 2920 Charlottenlund følger det øvrige boligmarked. Der er i området nok en del velhavere som ikke rammes af konjunkturudsving på samme måde som andre almindelige lønmodtagere. Der er sikkert også en del fiktive salg hvor ejendommene overgår til udlejning til direktører.

Men i første replik kom det frem, at den konkrete ejendom med afdragsfrit lån koster i underkanten af 16.000 kroner om måneden. Det betyder i hvert fald, at det ikke kun er beskåret de fødte velhavere, spillefugle og scenekunstnere at flytte til det måske allermest eftertragtede område der findes umiddelbart nord for København. Ejendommen ville givetvis koste mindre med et tilpasningslån.

Det skal medgives, at alle os, som var skeptiske overfor prisudviklingen på fast ejendom allerede i starten af 00'erne har ikke forudset, at man kunne sænke og fastholde renterne lavt over længere tid. Vi troede, at det ville betyde inflation og føre til en stramning af renteskruen, som ville sparke markedet i stykker. Det skal nok indrømmes, at nogen af os måske engang forudså der ville komme en købsmulighed i et sådant scenarium som imidlertid ikke materialiserede sig. Men den fede dame synger stadig...

Matthew skrev:Forudsætningerne skal være realistiske
1) efterlønnere kan være par dvs. 2 x 215.000 kroner
2) muligheden for sideløbende prioritetslån skal medregnes
3) på min planet vokser penge på træerne

Bortset fra det så er det bemærkelsesværdigt med et udbud under ejendomsværdien. Det tyder på et presset marked. Det er min forventning af det er det øverste lag af ejerboligmarkedet som vil sætte trenden dette forår.

Næh... pointen er den, at banken køber sine egne obligationer for lånte penge. De obligationer skal de så have solgt for at betale lånet tilbage: De eneste obligationer, der kan sælges er de fast forrentede konvertible annuiteter. Dem bliver bankerne nødt til at sælge, fordi de skal betale lånene tilbage!

Det kan godt lade sig gøre; men det bliver ikke til en kurs i nærheden af pari! Det er banker og kreditforeninger ikke indstillet på, for det tjener de jo ikke penge på! Der er bare det ved det, at det bliver de sgu nødt til!
Pengene har de såmænd; men de er indlåst på indskudsbeviser til en efterhånden betydelig negativ rente. De kan bare ikke bruge dem til at betale deres kortfristede lån i fremmed valuta! Det kan nemlig ikke ske uden at hæve SEK ganske betydeligt.

For boligejeren betyder det, at investor vil have store mængder realkreditter billigt til salg, fordi de har købt dem billigt. Det bliver så til en nedskrivning af gælden - mod en større rente på et tidspunkt. Helt normalt ved realkredit. Problemet for investor er den manglende likviditet i de fast forrentede annuiteter, for som udgangspunkt vil investor beholde obligationerne og indlåse dem: Man har jo købt mhp. holdes til udløb.

Der sker bare det, at efterhånden som banksvinene af likviditeten bliver tvunget til at konvertere til fast forrentede annuiteter, så bliver de købt billigt af investorerne. Den ringe likviditet af indlåste obligationer er ikke noget problem i øjeblikket - der er så få af dem - og der er masser af USD at anbringe pengene i efterhånden som afdragene falder. Det bliver jo til en betydelig ydelse - for vi skal hele tiden være opmærksom på, at investor prissætter sit købstilbud i forhold til tilbagebetalingsstrømmen - ikke renten - ikke gælden.
Skulle det endelig ske, at investorerne - på udsalg - får købt så mange fast forrentede realkreditter indlåst, at likviditeten bliver et problem, så er der altid den mulighed, at sælge dem billigt til debitorerne for at skaffe kontanter - dermed får debitor en kursgevinst, som omsættes i en lavere gæld. Investor er sådan set ligeglad, han har fået afkastet gennem ydelserne set i forhold til købskursen.

Når det sker er renten formentlig steget og der kommer nye realkreditter på markedet til en højere rente.

Humlen i det hele er, at det er en dårlig idé at låne sig selv penge. Det bliver bankerne og deres kreditforeninger, der kommer til at betale gildet - tvunget af likviditetsskruen: Bankerne er nødt til at sælge gode obligationer billigt for at skaffe penge!

De har ikke engang udvejen at sælge flexlort - for ingen vil røre ved dem: De skal så finansieres kort i en langvarig kreditklemme - og det er dyrt!

Det er ikke smart at låne penge ud til 1%, som man selv har lånt for 5%.

Kan bankerne/kridterne vinde? NEJ!

Det betyder for boligejeren, at insolvensen hen ad vejen - evt. gennem flere konverteringer - opløses i takt med at gælden bliver nedbragt - dels ved afdrag, dels ved kursgevinster: Det betyder, at når boligejeren skal sælge, så kan han gå ned i pris.

Man forsøger nu - og her tror jeg, at Danske Bank, Nordea og BRF/Jyske Bank er lige gode om det (Nykredit egentlig også, for det giver sig udslag i at de banker, der har anbragt pengene i flexlort mm. de lider tab) - at vælte DKK til en opskrivning; men det kommer der ikke noget ud af: Fordi investorerne har anbragt pengene i f.eks. USD.

Matthew skrev:Jeg håber ikke på et sammenbrud, men der er for mig at se meget store udfordringer hvis ejendomsmarkedet skal holde det nuværende prisniveau. De nuværende priser kan kun lade sig gøre på grund af de meget lave renter, og der er ikke udsigt til fremtidig inflation som kan udvande gælden.

....

Det sker heller ikke! Gælden vil blive nedskrevet som følge af kursgevinster, hvorfor boligerne kan gøres billigere.

Bankerne og deres kridter bliver nødt til at lave ordentlige fast forrentede annuiteter, som investorerne vil købe billigt - FORDI bankerne/kridterne vil blive nødt til at æde tabet som følge af den likviditetsklemme, de kommer i! Og kommer i i al overskuelig fremtid.

Matthew skrev:Jeg vil mene, at ejendomsmæglere skuler til ejendomsvurderingen når de prissætter ejendomme, og beskatningsgrundlaget har historisk været lige-lidt-lavere end handelspriserne fordi man nødigt har villet overbeskatte boligejere. Det har selvfølgelig mindre betydning efter skattestoppet men alligevel. Ejendomsvurderingen er et pejlemærke.

Nej. En ejendomsmægler kigger udelukkende på den konkrete ejendom og de lokale forhold der gør sig gældende. Absolut intet andet.

Matthew skrev:Jeg tror ikke at priserne i postnummer 2920 Charlottenlund følger det øvrige boligmarked. Der er i området nok en del velhavere som ikke rammes af konjunkturudsving på samme måde som andre almindelige lønmodtagere.

Tværtimod. Velhavere har en stor del af formuen bundet op i værdipapirer i langt højere grad end lønmodtagere så derfor rammes de langt hårdere når konjunkturerne går ned. Omvendt den anden vej også naturligvis.

Matthew skrev:Men i første replik kom det frem, at den konkrete ejendom med afdragsfrit lån koster i underkanten af 16.000 kroner om måneden. Det betyder i hvert fald, at det ikke kun er beskåret de fødte velhavere, spillefugle og scenekunstnere at flytte til det måske allermest eftertragtede område der findes umiddelbart nord for København. Ejendommen ville givetvis koste mindre med et tilpasningslån.

Igen: Der skal stadig lægges 1,35 mio kontant for ellers er det langt dyrere hvis de sidste 20% skal finansieres. Det absolut billigste flexlån pt. koster 4500 kr/md netto afdragsfrit for en hovedstol på 5,4 mio, men vi burde altså meget hurtigt kunne blive enige om, at 2 efterlønnere uden nævneværdig opsparing ikke kan få et sådan lån. Selv en lille rentestigning på bare 1-2% point vil smadre økonomien.

Matthew skrev:Men den fede dame synger stadig...

Ja, den fede dame synger stadig og Thomas skriger stadig skingert på m2-priser i Kbh på 10K og 5K i omegnen, men hvornår får vi det så at se? Det er 8 år siden han proklamerede sit nonsens for første gang. Skal vi vente 8 år mere? 15? 20 eller måske 30 år?

Og bemærk så nuværende belåning på den konkrete ejendom: 1,7 mio hvilket tydeligvis viser at der er meget store formuer i de her områder. Til trods for Thomas' løgne

Og lad være med at blande dig i tråden Thomas. Du har mig på ignore og jeg har oprettet tråden så du har ingen grund til at være her.

Så hop ned på kommunen og søg ledige stillinger i stedet

Ja, det kan komme til at tage sin tid; men det bliver ikke investorerne, der kommer til at tage tabet: Det bliver banksvinene!

Løsningen er sådan set udmærket - og så slipper man for de ubehagelige tvangsauktioner. Bankerne kan da godt overtage ejendommene og lade dem blomstre på balancen; men dels så kan de ikke leje dem ud - ikke uden at spytte i bøssen med negativ forrentning, dels er der ingen investor, der vil købe til noget, der ligner belånt værdi:

Investor vil da sætte prisen efter det afkast han kan påregne - ikke én krone derover: Dvs. banksvinene må tage tabet.

Dø Banksvin! Dø! Hæng Dig i Dit overbelånte sommerhus eller hop ud fra Din overbelånte klamme taglejlighed på 20 kvm!

Husk at ramme med hovedet først, så lander Du blødest!

-> mpkbh

Jeg har meget svært ved at se at det er andet end de ekstremt lave renter som understøtter priserne på fast ejendom. Uden de meget lave renter ville markedet kollapse. Og ser man på sydlige del af vestegnen så koster det med de billige lån så koster det mindre at bo i en 1.500.000-2.000.000 kroner villa end på kollegium.

-> thomas

Du ødelægger tråden med finasieringssiden (som nok er vigtig) fremfor at diskutere udviklingen i priserne på markedet

Matthew skrev:-> mpkbh

Jeg har meget svært ved at se at det er andet end de ekstremt lave renter som understøtter priserne på fast ejendom. Uden de meget lave renter ville markedet kollapse. Og ser man på sydlige del af vestegnen så koster det med de billige lån så koster det mindre at bo i en 1.500.000-2.000.000 kroner villa end på kollegium.

Ja, selvfølgelig har renteniveauet da indflydelse på kontantpriserne. Det er der jo heller intet nyt i og når man kan låne til 2% i fast rente i 30 år tæt på kurs 100 så giver det jo en indvirkning på priserne. Når du taler om kollaps så skal du nok gå tilbage og se på situationen lige efter finanskrisen hvor den korte rente var helt oppe på 5% og den lange (såvidt jeg huske) vistnok en 6-7%. Så du noget decideret kollaps?? Hvor langt op på renteskalaen tror du at vi skal før dit forventede/håbefulde kollaps indtræder?

Matthew skrev:-> thomas

Du ødelægger tråden med finasieringssiden (som nok er vigtig) fremfor at diskutere udviklingen i priserne på markedet

Bare sæt ham på ignore

Matthew skrev:-> mpkbh

.....

-> thomas

Du ødelægger tråden med finasieringssiden (som nok er vigtig) fremfor at diskutere udviklingen i priserne på markedet

Nej, tværtimod!

Boligpriserne kommer ned ved at bankerne får lov til at sælge obligationerne under den pris, de har købt dem af sig selv til!

Det vil give boligejerne en kursgevinst ved renteforhøjelse, som gør, at de kan sælge til en billigere pris - ikke at de gør det godvilligt; men bare rolig - det kommer; men vil tage sin tid.

Den kursgevinst vil komme, fordi investorerne er ligeglad med renten! De ser på de ydelser de får ind hver termin - om det er rente eller afdrag: Investorerne er ligeglade.

Det jeg påpeger er rent praktisk finansielt, hvordan ejendomspriserne kommer ned! For naturligvis kommer de ned!

Det bliver hverken investorerne eller debitorerne, der kommer til at betale! Det bliver bankerne!

Thomas skrev:Det bliver hverken investorerne eller debitorerne, der kommer til at betale! Det bliver bankerne!

Sig mig, hvad blev der nu af "det holder flextumperne ikke til" ?!?!

Har du skiftet virkelighed igen? Thomas altså...

-> mpkbh

Jeg forsøger ikke at komme med en ny forudsigelse af hvornår markedet vil kollapse. Tråden er oprettet med det retoriske formål at håne dem som for år tilbage råbte: Nu kommer ulven, nu kommer ulven...! Den grimme stygge ulv kom slet ikke for markedet lever i bedste velgående.

Jeg forsøger at forklare hvorfor nogen af os troede at markedet ville kollapse. Det gjorde vi fordi vi fejlagtigt forudså, at der ville opstå inflation hvilket ville medføre en pengepolitisk stramning. Det var ulven som ikke kom.

I stedet for et egentligt crash så tyder det nu i stedet på at vi kommer til at opleve et langt og glidende fald. Der vil nødvendigvis ske en tilpasning over tid mellem prisudviklingen på løn, varer og tjenesteydelser i forhold til prisen på fast ejendom. Hvor lang tid der vil gå vil jeg ikke spå om.

Matthew skrev:-> mpkbh

Jeg forsøger ikke at komme med en ny forudsigelse af hvornår markedet vil kollapse. Tråden er oprettet med det retoriske formål at håne dem som for år tilbage råbte: Nu kommer ulven, nu kommer ulven...! Den grimme stygge ulv kom slet ikke for markedet lever i bedste velgående.

Jeg forsøger at forklare hvorfor nogen af os troede at markedet ville kollapse. Det gjorde vi fordi vi fejlagtigt forudså, at der ville opstå inflation hvilket ville medføre en pengepolitisk stramning. Det var ulven som ikke kom.

I stedet for et egentligt crash så tyder det nu i stedet på at vi kommer til at opleve et langt og glidende fald. Der vil nødvendigvis ske en tilpasning over tid mellem prisudviklingen på løn, varer og tjenesteydelser i forhold til prisen på fast ejendom. Hvor lang tid der vil gå vil jeg ikke spå om.

Det med at komme med forudsigelser på dato er useriøst: Man kan komme med indikationer af kort, mellem eller langt sigt. Nærmere kommer man ikke.

Tja, i 2007 lovede Thomas m2-priser i Kbh på 10K og 5K i omegnen. Et hus i Glostrup på 140 m2 skulle derfor kunne erhverves for 900K. Seneste opgørelse viser en m2-pris i Glostrup på knap 18K så huset Thomas lovede ville koste 900K koster nu gennemsnitligt 2,5 mio.

Tjo, så er det jo spørgsmålet om man finder det realistisk at priserne skulle falde med 2/3 herfra. Det er vist efterhånden kun oraklet selv der tror på det og det er ikke engang helhjertet. Børnefamilien med 2 børn på 3 og 5 år tilbage i 2007 har nu børn på 11 og 13 år og de venter stadig desperat på at Thomas' forudsigelser bliver virkelighed.

Helt ærligt så tror jeg sgu at de har opgivet...

Fantastiske indlæg, Matthew. Flere af dem, tak!

donkstar skrev:Fantastiske indlæg, Matthew. Flere af dem, tak!

Foreløbig har man opgivet boligmarkedet - som sådan.
Det man koncentrerer sig om er dels en tættere tilknytning til euroen, dels at bringe banker- og kreditforeninger under Bankunionens kontrol, dels at holde kronekursen indtil da - endelig at få landbruget ud af bankernes kløer.

I den forbindelse må boligmarkedet glide i baggrunden som afgjort underordnet.

Det andet er, at man skal have gang i væksten - og det kommer med investeringer - i "UdkantsDanmark" (lidt forskelligt defineret).
Boligerne uden for Århus og København har afgjort langt kortere til en fornuftig pris. Problemet er bare, at flextumperne i København ikke kan flytte, fordi de reelt er insolvente. Det med at banke renten så langt ned hjælper ikke det store, fordi vi må se en deflation i øjnene, hvilket automatisk giver en opskrivning af restgælden.

mpkbh skrev:Tja, i 2007 lovede Thomas m2-priser i Kbh på 10K og 5K i omegnen. Et hus i Glostrup på 140 m2 skulle derfor kunne erhverves for 900K. Seneste opgørelse viser en m2-pris i Glostrup på knap 18K så huset Thomas lovede ville koste 900K koster nu gennemsnitligt 2,5 mio.

Tjo, så er det jo spørgsmålet om man finder det realistisk at priserne skulle falde med 2/3 herfra. Det er vist efterhånden kun oraklet selv der tror på det og det er ikke engang helhjertet. Børnefamilien med 2 børn på 3 og 5 år tilbage i 2007 har nu børn på 11 og 13 år og de venter stadig desperat på at Thomas' forudsigelser bliver virkelighed.

Helt ærligt så tror jeg sgu at de har opgivet...

Manden blev jo også kaldt idiot på diverse fora da han berettede om stats-redningen af danske bank (de færreste kunne forstå da det stod på)...

Når man passivt læser med herinde, så springer det altså i øjnene at du bliver ved at skrive det samme igen og igen - desværre uden at bidrage nævneværdigt i de øvrigr spændende aktuelle tråde/diskussioner der er igang.

Ovenstående er blot en opfordring til at give "ham" lidt igen på alle de øvrigt verserende sager, hvis indsigten altså er til det - i håbet om at vi alle kunne blive klogere.

Ja en god saglig debat ville være fantastisk. Der skal også herfra lyde en opfordring til at hæve niveauet lidt mpkbh (hvis det er muligt). Virker af og til infantilt. Ja du er stadig på ignore, men vil da håbe det kan ændre sig.

Vi skal ikke være enige om tingene, slet ikke. En god skarp debat om rigets tilstand ville være fremragendende læsning for alle.

donkstar skrev:Ja en god saglig debat ville være fantastisk. Der skal også herfra lyde en opfordring til at hæve niveauet lidt mpkbh (hvis det er muligt). Virker af og til infantilt. Ja du er stadig på ignore, men vil da håbe det kan ændre sig.

Vi skal ikke være enige om tingene, slet ikke. En god skarp debat om rigets tilstand ville være fremragendende læsning for alle.

Det er da fordi banksvinet er i virkelig klemme - helt personligt. Præcis hvilken, kan jeg sige - der er så mange muligheder - en del af dem involverer ubehagelige spørgsmål fra politiets bedrageriafdeling.

Mpkbh's aktuelle pengesituation rager mig en papand. Jeg er interesseret i en saglig debat, som der er mange andre herinde, der søger. Svinske vendinger prøver jeg på at ignorere. Jeg tror ikke mpkbh regner med at han kan tale markedet op?