Erhvervs- og vækstministeret og flexlortet.

Pressemeddelse.

Lovforslaget indebærer, at der indføres en tvungen løbetidsforlængelse for realkreditobligationer med kortere løbetid end de bagvedliggende lån i særlige situationer. Det drejer sig om rentetilpasningslån, CITA-baserede lån og lignende. Forlængelsen vil blive udløst, hvis renten stiger med mere end 5 procentpoint ved en auktion, eller auktionen fejler. Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til lange konverterbare obligationer svarende til de bagvedliggende lån.

Hvis renten på flexlortet stiger til f.eks. 6% så bliver flexlortet automatisk til f.eks. et 25 års fast forrentet lån med 1% i rente. Så må obligationsejeren æde tabet. Det gør nu ikke så meget, for obligationsejeren er jo kridte selv eller kridtes bank.

Med lovændringen vil investorerne [investorerne er for praktiske formål realkreditinstituttet eller realkreditinstituttets bank] skulle bære risikoen for en løbetidsforlængelse. Denne risiko vurderes imidlertid at være beskeden [ja, mon ikke, jeg tvivler på at det vil more Danske Bank, Nykredit og Nordea at tabe f.eks. 400 mia. på en formiddag!], jf. vedlagte faktaark. Renten på de pågældende realkreditobligationer skønnes derfor ikke at blive påvirket væsentligt.

Nej, man vil nemlig have "investorerne" til at konvertere lånene til fast forrentede annuiteter, som kan sælges.

Realkreditinstitutterne vil med ændringen fremover kun tage kreditrisiko, som det oprindeligt var tanken bag balanceprincippet. Med lovændringen skabes grundlag for, at danske boligejere og virksomheder fortsat vil kunne få de lånetyper, som de kender.

Ja, da: Kursrisikoen ryger direkte i banken.

Det er hensigten, at lovændringen skal træde i kraft pr. 1. januar 2014, således at der hurtigt skabes klarhed på markedet. Lovændringen har ikke virkning for de obligationslån, som skal refinansieres inden udgangen af 2013.

Man vil undgå tilbagesalg af det lort, de har i udlandet.

Det er hensigten, at lovændringen skal gælde både i forbindelse med optagelse af nye realkreditlån (lån, der finansieres med realkreditobligationer) og ved refinansiering af eksisterende realkreditlån. Alle realkreditobligationer med kortere løbetid end de bagvedliggende lån, der udstedes efter denne dato, vil således skulle indeholde bestemmelsen om tvungen løbetidsforlængelse i særlige situationer. Derved bliver der tale om en markedsstandard.

 

Boligejere og virksomheder bevarer som udgangspunkt deres nuværende låneforhold. Når boligejere og virksomheder næste gang skal refinansiere deres lån, er det hensigten, at den nye obligation skal have en bestemmelse om tvungen løbetidsforlængelse, men derudover vil lånet svare til det, låntagerne har i dag. Det er forventningen, at ændringen vil kunne ske uden at påføre låntagerne væsentlige omkostninger.

Det er rigtigt nok; men hold da kæft, hvor bliver det dyrt for bankerne.

Naaaj, hvor har banksvinene fortjent det!

Nationalbankdirektør Lars Rohde udtaler: "Nationalbanken har gentagne gange advaret imod for stor refinansieringsrisiko i realkreditsystemet. Det er vores vurdering, at tvungen, betinget løbetidsforlængelse løser dette problem".

Han har jo ligefrem lune!

De nye obligationer, som har den nye betingede løbetidsforlængelse, vil ikke være sværere at afsætte i markedet end de traditionelle, vurderer Lars Rohde.

http://www.business.dk/finans/nationalbanken-tiltag-loeser-realkredittens-problem

Ikke være sværere at sælge???? Det turde vist også være en umulighed. Som at markedsføre ikke-halalslagtet sylte i Saudi Arabien.

»Nationalbankens analyser viser, at især de korte realkreditobligationer har været omtrent lige så likvide som de danske statsobligationer under krisen.

Ja, de har da ikke været svære at få fat i! Og udsteder køber selv, så......

Mon dette passer med at man er på valg i efteråret 2015.
Historier om banker der har "sjusket" og gamblet med husejerens økonomiske fremtid kan løbende afsløres i løbet af 2015, så befolkningen kan føle den rette taknemmelighed for redningen.

Hvis bankerne selv er investorer til disse fleksobligationer så manipulerer de da bare renten lidt op ved de førstkommende aktioner. Iøvrigt har det altid undrer mig at de ikke har lagt sig lidt højere og dermed tjent lidt mere (minimeret tabet) - men det har vel bund i at selvsamme lånere også har haft dyrere banklån, hvor man lettere har kunnet sætte renten efter "ejerens" individuelle økonomiske formåen.

Nu "tvingens" renten op på flekslånet, hvorfor banklånsrentrn må sættes ned for at holde "ejerne" flydende (de yngre mest forgældede). Den ændre generation derimod - som har lånt op i friværdien med flex - de "rammes" direkte.

Spørgsmålet er blot hvad bankerne nu gør? Og om man stadig har pensionsopsparingerne i spil. Jeg havde ikke forestillet mig den løsning der ser ud til st komme - jeg havde mere troet på at pensionsopsparingerne blev tvunget ind som investorer med løbende årlige tab til følge, når bankerne ikke længere kunne holde det kørende (hvis dette var/er tilfældet)

Merkur skrev:Hvis bankerne selv er investorer til disse fleksobligationer så manipulerer de da bare renten lidt op ved de førstkommende aktioner. Iøvrigt har det altid undrer mig at de ikke har lagt sig lidt højere og dermed tjent lidt mere (minimeret tabet) - men det har vel bund i at selvsamme lånere også har haft dyrere banklån, hvor man lettere har kunnet sætte renten efter "ejerens" individuelle økonomiske formåen.

Det er da det, der er tanken! Man vil have flextumperne over på fast forrentede annuiteter.

Nu "tvingens" renten op på flekslånet, hvorfor banklånsrenten må sættes ned for at holde "ejerne" flydende (de yngre mest forgældede). Den ændre generation derimod - som har lånt op i friværdien med flex - de "rammes" direkte.

Njaahh: Eller få konverteret flexlortet til fast forrentede annuiteter med en honnet kursgevinst til tåberne.

Spørgsmålet er blot hvad bankerne nu gør? Og om man stadig har pensionsopsparingerne i spil. Jeg havde ikke forestillet mig den løsning der ser ud til at komme - jeg havde mere troet på at pensionsopsparingerne blev tvunget ind som investorer med løbende årlige tab til følge, når bankerne ikke længere kunne holde det kørende (hvis dette var/er tilfældet)

Den er jo nydelig!

Som man må sige til Danske Bank: Lad være med at røvrende folk, der er dygtigere end I er - det er så den mest begrænsede ros Rohde kan få.

Tager jeg fejl hvis jeg påstår at dette indgreb, reelt vil gøre Flex'en til et "rente max" lån, og kursen/renten vil afspejle dette?

Jomsviking skrev:Tager jeg fejl hvis jeg påstår at dette indgreb, reelt vil gøre Flex'en til et "rente max" lån, og kursen/renten vil afspejle dette?  

Teoretisk måske.
Men det er ikke dér den ligger!
Der har været et spin på, at nu redder man flexlånerne; men det er politisk salgssnak. Det er spørgsmålet om at gøre lånet uinteressant fra bankernes side - ja umuligt.
Kursen er sat helt ud af kraft med flexlånet, fordi bankerne køber dem alle selv.
Det er derfor bankernes finansiering af lånet, Du skal se på.

Du kan se på indskudsbeviserne i Nationalbanken og kapitalflugten til udlandet, hvor meget af den, som reelt kun er finansiel omvej, véd jeg ikke; men ud af landet kommer pengene - herunder nogen fra Nationalbanken.
Altså: Pengene er der; men tør af gode grunde ikke anbringe sig i flexlort. Det er ikke en rentebetragtning, det er en risikobetragtning.

Det er den risiko, som Nationalbanken og regeringen ikke kan leve med, at den påtvinges dem. Derfor skal hele risikoen lægges over på bankerne (som cirb bemærkede), fordi bankerne er de reelle investorer.

Bankerne har nu to muligheder for at reagere:

a) Hæve renten på flexlortet, som det skete med de græske statsobligationer og de spanske også - indtil et indgreb bliver nødvendigt. Her har man så lavet en arbitrær grænse på 5%+. Tallet er formentlig taget fra sidste gang det gik galt i 2008.

b) Nægte at købe eget flexlort, så regeringen tvinges til opkøb af flexlort og låne bankerne pengene til ingen rente. Bankerne vil med andre ord - de facto - have den ubegrænsede statsgaranti indført permanent: Vi er jo SIFI'er, så vi kan gøre præcis som det passer os!

Det er de to muligheder, som skal blokeres.

Det gør man ved, at påføre "investorerne" et stensikkert tab, hvis de ikke opfører sig ordentligt. Læg mærke til at flexlortet udgør ca. landet BNP. Langt over den samlede "egenkapital" i finanssektoren. Ryster banker den mindste smule, så er de overtaget af staten, med tab af alle aktionærernes penge.
Den kan bankerne bringe sig ud af ved at gøre som de har skullet gøre hele tiden - få flex med afdrag over på fast forrentede annuiteter. Det har bankerne saboteret ved at overbyde deres eget flexlort og sænke renten på dem.

Her kan Du glemme alt om boligejerne, de er irrelevante i sammenhængen - derfor nævnes de.

Jomsviking skrev:Tager jeg fejl hvis jeg påstår at dette indgreb, reelt vil gøre Flex'en til et "rente max" lån, og kursen/renten vil afspejle dette?  

JA! Det er en forkert udlægning. Stiger flexrenten med 5% mellem 2 auktioner så træder konverteringen i kraft, eller hvis en auktion fejler. Stiger flexrenten med ½% om året i 10 år, sker der ingen ting, ud over at det bli'r dyrt at have flex.

Så der er en ren panikforsikring.

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Tager jeg fejl hvis jeg påstår at dette indgreb, reelt vil gøre Flex'en til et "rente max" lån, og kursen/renten vil afspejle dette?  

Teoretisk måske.
Men det er ikke dér den ligger!
Der har været et spin på, at nu redder man flexlånerne; men det er politisk salgssnak. Det er spørgsmålet om at gøre lånet uinteressant fra bankernes side - ja umuligt.
Kursen er sat helt ud af kraft med flexlånet, fordi bankerne køber dem alle selv.
Det er derfor bankernes finansiering af lånet, Du skal se på.

Du kan se på indskudsbeviserne i Nationalbanken og kapitalflugten til udlandet, hvor meget af den, som reelt kun er finansiel omvej, véd jeg ikke; men ud af landet kommer pengene - herunder nogen fra Nationalbanken.
Altså: Pengene er der; men tør af gode grunde ikke anbringe sig i flexlort. Det er ikke en rentebetragtning, det er en risikobetragtning.

Det er den risiko, som Nationalbanken og regeringen ikke kan leve med, at den påtvinges dem. Derfor skal hele risikoen lægges over på bankerne (som cirb bemærkede), fordi bankerne er de reelle investorer.

Bankerne har nu to muligheder for at reagere:

a) Hæve renten på flexlortet, som det skete med de græske statsobligationer og de spanske også - indtil et indgreb bliver nødvendigt. Her har man så lavet en arbitrær grænse på 5%+. Tallet er formentlig taget fra sidste gang det gik galt i 2008.

b) Nægte at købe eget flexlort, så regeringen tvinges til opkøb af flexlort og låne bankerne pengene til ingen rente. Bankerne vil med andre ord - de facto - have den ubegrænsede statsgaranti indført permanent: Vi er jo SIFI'er, så vi kan gøre præcis som det passer os!

Det er de to muligheder, som skal blokeres.

Det gør man ved, at påføre "investorerne" et stensikkert tab, hvis de ikke opfører sig ordentligt. Læg mærke til at flexlortet udgør ca. landet BNP. Langt over den samlede "egenkapital" i finanssektoren. Ryster banker den mindste smule, så er de overtaget af staten, med tab af alle aktionærernes penge.
Den kan bankerne bringe sig ud af ved at gøre som de har skullet gøre hele tiden - få flex med afdrag over på fast forrentede annuiteter. Det har bankerne saboteret ved at overbyde deres eget flexlort og sænke renten på dem.

Her kan Du glemme alt om boligejerne, de er irrelevante i sammenhængen - derfor nævnes de.

Det lyder meget plausibelt!

Men - hvorfår har bankerne ikke tidligere hævet fleksrenten når de selv ejer papirerne - det er mig en gåde!

Og, hvordan skal bankerne kunne få flekslånerne på fast - de har jo selv skamrost dem kraftigt (hvornår ser vi en mærkbar gebyr/rentestigning)

Og slutteligt, hvad sker der nu med forbruget når disse alletiders lave renter ikke haves længere - for ikke t sige boligmarkedet...

Merkur skrev:

Thomas skrev:

Jomsviking skrev:Tager jeg fejl hvis jeg påstår at dette indgreb, reelt vil gøre Flex'en til et "rente max" lån, og kursen/renten vil afspejle dette?  

Teoretisk måske.
Men det er ikke dér den ligger!
Der har været et spin på, at nu redder man flexlånerne; men det er politisk salgssnak. Det er spørgsmålet om at gøre lånet uinteressant fra bankernes side - ja umuligt.
Kursen er sat helt ud af kraft med flexlånet, fordi bankerne køber dem alle selv.
Det er derfor bankernes finansiering af lånet, Du skal se på.

Du kan se på indskudsbeviserne i Nationalbanken og kapitalflugten til udlandet, hvor meget af den, som reelt kun er finansiel omvej, véd jeg ikke; men ud af landet kommer pengene - herunder nogen fra Nationalbanken.
Altså: Pengene er der; men tør af gode grunde ikke anbringe sig i flexlort. Det er ikke en rentebetragtning, det er en risikobetragtning.

Det er den risiko, som Nationalbanken og regeringen ikke kan leve med, at den påtvinges dem. Derfor skal hele risikoen lægges over på bankerne (som cirb bemærkede), fordi bankerne er de reelle investorer.

Bankerne har nu to muligheder for at reagere:

a) Hæve renten på flexlortet, som det skete med de græske statsobligationer og de spanske også - indtil et indgreb bliver nødvendigt. Her har man så lavet en arbitrær grænse på 5%+. Tallet er formentlig taget fra sidste gang det gik galt i 2008.

b) Nægte at købe eget flexlort, så regeringen tvinges til opkøb af flexlort og låne bankerne pengene til ingen rente. Bankerne vil med andre ord - de facto - have den ubegrænsede statsgaranti indført permanent: Vi er jo SIFI'er, så vi kan gøre præcis som det passer os!

Det er de to muligheder, som skal blokeres.

Det gør man ved, at påføre "investorerne" et stensikkert tab, hvis de ikke opfører sig ordentligt. Læg mærke til at flexlortet udgør ca. landet BNP. Langt over den samlede "egenkapital" i finanssektoren. Ryster banker den mindste smule, så er de overtaget af staten, med tab af alle aktionærernes penge.
Den kan bankerne bringe sig ud af ved at gøre som de har skullet gøre hele tiden - få flex med afdrag over på fast forrentede annuiteter. Det har bankerne saboteret ved at overbyde deres eget flexlort og sænke renten på dem.

Her kan Du glemme alt om boligejerne, de er irrelevante i sammenhængen - derfor nævnes de.

Det lyder meget plausibelt!

Men - hvorfår har bankerne ikke tidligere hævet fleksrenten når de selv ejer papirerne - det er mig en gåde!

Det er da meget enkelt: Fordi de også - gennem banken - har banklånet oveni! Hvis de hæver renten på flexlortet, så skal de jo bare låne flextumperne til det også. De tumper, der kan plukkes - det er nu ikke mange - de plukkes på banklånet.
Det er det ene; men det andet er, at man vil slet ikke have flexlort i circulation, fordi så hæves renten generelt og så ryger tumperne på tvang og i hvert fald banklånet er tabt, foruden kridte har en overvurderet ejendom, som de ikke kan komme af med uden tab.

Og, hvordan skal bankerne kunne få flekslånerne på fast - de har jo selv skamrost dem kraftigt (hvornår ser vi en mærkbar gebyr/rentestigning)

Skamrosen har skam ikke været ment, for de har gjort absolut INTET!
Læg mærke til, at der ikke er sket en hujende fis! Lidt på lidt længere løbetid på flexlortet; men ellers intet.
Der er en mikroskopisk bedring på det støttede byggeri - formentlig fordi man i boligorganisationerne har været ude og lægge om - muligvis via den mindste af kreditforeningerne LR (men de har ikke noget volumen til at støtte et større udlån).
Bankerne og kridterne kører helt kynisk på at få lortet til at brænde sammen, så staten overtager flexlortet - og de bare kan fortsætte med deres svinerier. Se sådan kommer det ikke til at gå, fordi, som Rohde siger, at pengepolitisk så et udlånsrenten p.t. ligegyldig. Nu er flexlortet bokset godt og grundigt inde i bankerne, hvorfor de får tabene. Og ellers deponerer investorerne bare pengene i Nationalbanken på indskudsbeviser.

Og slutteligt, hvad sker der nu med forbruget når disse alletiders lave renter ikke haves længere - for ikke at sige boligmarkedet...

Forbruget? Ikke en fis. Bankerne vil fortsat være nød til at låne til flextumperne. Hvis der ryger nok på tvang, så falder ejendomspriserne som en sten, hvorefter de kæææære banker bliver nød til at nedskrive på ejerboliglånene, som ikke længere har nogen sikkerhed bag sig.
Boligmarkedet? Ikke en fis. Det er jo allerede gået dødt - det eneste, der handles er jo lidt dødsboer og parkeringsaftaler.

Lad os lige tage den igen:

Der er to betingelser for automatisk løbetidsforlængelse:

• Enten, at renten stiger med 5 procentpoint i løbet af et år - hvilket i praksis vil sige en total mangel på kredit til bankerne. Dvs. at kridternes banker ikke vil kan skaffe pengene til en refinansiering. At det skulle være lidet sandsynligt er noget af en påstand eftersom de end ikke kan afvikle månedens betalinger uden at låne af Onkel Lars' kaffekasse - i ved den i skrivebordet med alle hakkerne omkring låsen fra papirkniven, fordi banksvinene forsøger at stjæle.
• Eller fordi "auktionen" fejler - dvs. ikke bliver fuldt tegnet.

Det ene er hvis bankerne ikke kan skaffe likviditet. Det andet er hvis kridterne ikke kan sælge.
Regel ét er beregnet på Danske Bank og Nordea, regel nr. 2 er til Nykredit, BRF. DLR kommer ikke i de problemer, fordi småbankerne vil købe i stedet for at have pengene fisene på folio - de kan nemlig belånes (da der ikke er tale om egne udstedelser) i Nationalbanken.

Jeg tror, at I gør Erhvervsministerens forslag mere kompliceret end det egentlig er. De er inde i ministeriet slet ikke så sofistikkerede som I tror. Man vil gerne sikre at Nationalbanken fremadrettet frit kan fastsætte udlånsrenten uden hensyn til konsekvenserne for boligejerne. Der er udsigt til at der på ét eller andet tidspunkt ud i fremtiden vil komme et gevaldigt inflationshop.

Som det er nu, vil Nationalbanken ikke kunne hæve renten uden at det får alvorlige konsekvenser for boligejerne. Det vil også have videre uheldige konsekvenser for hele samfundsøkonomien. Det er derfor boligejerne skal sikres. De skal have retten til at konvertere deres rentetilpasningslån til fast forrentede lån. Jeg tror ikke at den er længere end som så.

Der er ingen umiddelbare konsekvenser for investorerne i rentetilpasningsobligationerne. Disse obligationer er som bekendt inkonvertible, og det vil de blive ved med at være. På genfinansieringstidspunktet vil låntager imidlertid have en ret til at genfinansiere med et fastforrentet lån. Det vil sige at udbyderne af rentetilpasningslån vil med forslaget blive forpligtet til at tilbyde rentetilpasningslåntagerne en anden låntype.

Det er bare noget som låntagerne i princippet har i forvejen. Man vil med andre ord modvirke at et realkreditinstitut indlåser sine kunder i rentetilpasningslån. Normalt skal der laves lånesagsvurdering ved et sådan skifte hvilket vil kunne betyde at nogle af boligejerne som har rentetilpasningslån ikke vil kvalificere til et fast forrentet lån. Man sikrer med lovændringen at boligejerne har en sådan konverteringsret.

Det er fuldkommen tom gestus fra regeringens side. Det hjælper ikke boligejerne en fløjtende fis.

Matthew skrev:Jeg tror, at I gør Erhvervsministerens forslag mere kompliceret end det egentlig er. De er inde i ministeriet slet ikke så sofistikkerede som I tror. Man vil gerne sikre at Nationalbanken fremadrettet frit kan fastsætte udlånsrenten uden hensyn til konsekvenserne for boligejerne. Der er udsigt til at der på ét eller andet tidspunkt ud i fremtiden vil komme et gevaldigt inflationshop.

Som det er nu, vil Nationalbanken ikke kunne hæve renten uden at det får alvorlige konsekvenser for boligejerne. Det vil også have videre uheldige konsekvenser for hele samfundsøkonomien. Det er derfor boligejerne skal sikres. De skal have retten til at konvertere deres rentetilpasningslån til fast forrentede lån. Jeg tror ikke at den er længere end som så.

Der er ingen umiddelbare konsekvenser for investorerne i rentetilpasningsobligationerne. Disse obligationer er som bekendt inkonvertible, og det vil de blive ved med at være. På genfinansieringstidspunktet vil låntager imidlertid have en ret til at genfinansiere med et fastforrentet lån. Det vil sige at udbyderne af rentetilpasningslån vil med forslaget blive forpligtet til at tilbyde rentetilpasningslåntagerne en anden låntype.

Det er bare noget som låntagerne i princippet har i forvejen. Man vil med andre ord modvirke at et realkreditinstitut indlåser sine kunder i rentetilpasningslån. Normalt skal der laves lånesagsvurdering ved et sådan skifte hvilket vil kunne betyde at nogle af boligejerne som har rentetilpasningslån ikke vil kvalificere til et fast forrentet lån. Man sikrer med lovændringen at boligejerne har en sådan konverteringsret.

Det er fuldkommen tom gestus fra regeringens side. Det hjælper ikke boligejerne en fløjtende fis.

1) Du har ret i, at det ikke har så forfærdelig meget med boligejerne at gøre.

2) Forlænges løbetiden efter en af de to regler, så bliver flexlånet konvertibelt!
Det er jo det skønne ved det! Forlænges løbetiden, så kan flextumpen købe sit lån til kursværdien og lave et nyt fast forrentet annuitetslån. Da, der stryges en honnet profit af flextumpen, så vil det nye lån komme ned under de 80% ejendomsværdi. Det vil samtidig bringe banklånet oveni nogenlunde indenfor de 100%.

Det næste træk, som Du heller ikke har set er: Bankerne står overfor betydelige nedskrivninger - lur mig om de ikke ligger klar i en ny regnskabsbekendtgørelse, således at bankboliglån skal nedskrives - uanset objektive indikationer på værdiforringelse (OIV) - for den dels vedkommende, der ligger over de 100%. Det var da det jeg ville gøre, hvis jeg var i Ministeriet: Det behøver ikke engang at blive vedtaget i Folketinget! Det kan ministeren bare gøre - det er ikke en lov, det er et cirkulære - eller rettere bekendtgørelse, der uddyber og præciserer lovteksten.

Altså bankerne kan vælge (da de jo ejer deres eget flexlort) at tilbyde flextumperne en konvertering - og dermed tage et ikke-ubetydeligt kurstab på den levetidsforlængede flexobligation ved at tilbyde den til f.eks. kurs 70 - eller tage en nedskrivning på banklånet, der ligger ud over de 100%. Da banken jo selvfølgelig har lavet renteopruldning så det vasker sig, så ligger pantet ikke indenfor de 100% af den oprindelige købesum; men nok nærmere 110% - igen af den oprindelige købesum.

Altså: Er den oprindelige købesum f.eks. 100 kr. så er der et flexlån på 80 kr. og et banklån på 30 kr. (hvoraf de 10 kr. er renteopruldning).
Nu er ejendomsværdien faldet til f.eks. 80 kr., hvilket betyder at en konvertering til et rigtigt realkreditlån skal gøres til kurs 80 på det løbetidsforlængede flexlån.
Det vil give et realkreditlån på 64 kr. 3-4-5% 30 år. og et banklån på 30 kr. Her skal der nedskrives (30 - 16) kr. = 14 kr.
Hertil kommer kurstabet på 20 kr. som man har på sin obligationsbeholdning - fordi man i årenes løb har lobbet flexlort op for at flextumperne ikke gik på tvang. Dvs. et tab for banken på 20 kr. + 14 kr. = 34 kr. Eller mere end bankens tilgodehavende excl. nedskrivninger.

Hvis man ikke gør noget og fastholder og svindler med ejendomsværdierne, som man kan se af tallene, at man gør: Så kommer der en nedskrivning på 30 kr.
Begge muligheder er nogenlunde lige ubehagelige. Hvad værre er: De ryger direkte fra egenkapitalen - og den er der sandt for dyden ikke for megen af.

3) Du har ret i, at de ikke er så sofistikerede i ministeriet! Helt sikkert!
Der er en mere grusom hjerne bag ved - med en hel del flere hjerneceller.

Thomas. Du har altså ikke ret i at flekstumben scorer en kursgevinst hvis f1-lånet omdannes til fast efter reglerne. Hans obligationer vil i så fald ligge over kurs 100. Han kan konvertere NED, ikke op, hvorfor hans belåningsgrad ikke falder, men stiger.  
Citat fra beskrivelsen af lovforslaget:
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til lange, konverterbare obligationer med en rentekupon svarende til den gældende kupon (evt. rundet op til nærmeste heltal) tillagt 5 procentpoint. Betalingsrækken på obligationen modsvarer de underliggende lån og kan offentliggøres af realkreditinstituttet, så investorerne kan prisfastsætte obligationen."

Hvis reglerne træder i kraft stiger renten på fleksen 5%. Jeg tvivler på at rentespændet til en tilvarende fastforrentet annuitet er 5%. ergo har debitor en obligation med langt højere pålydende rente end hvad markedet kan give ham. ergo er kursen over 100.

abbaratet skrev:Thomas. Du har altså ikke ret i at flekstumben scorer en kursgevinst hvis f1-lånet omdannes til fast efter reglerne. Hans obligationer vil i så fald ligge over kurs 100. Han kan konvertere NED, ikke op, hvorfor hans belåningsgrad ikke falder, men stiger.  
Citat fra beskrivelsen af lovforslaget:
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til lange, konverterbare obligationer med en rentekupon svarende til den gældende kupon (evt. rundet op til nærmeste heltal) tillagt 5 procentpoint. Betalingsrækken på obligationen modsvarer de underliggende lån og kan offentliggøres af realkreditinstituttet, så investorerne kan prisfastsætte obligationen."

Hvis reglerne træder i kraft stiger renten på fleksen 5%. Jeg tvivler på at rentespændet til en tilvarende fastforrentet annuitet er 5%. ergo har debitor en obligation med langt højere pålydende rente end hvad markedet kan give ham. ergo er kursen over 100.

Det kan godt være, at Du har ret; men jeg kan IKKE se lovforslaget!

Jeg kan ikke se lovforslaget på Erhvervs- og vækstministeriets hjemmeside.
Jeg kan heller ikke finde det på Finanstilsynets hjemmeside.
Jeg kan ikke se det på Folketingets hjemmeside.

Jeg kan ikke se, hvor Du har den lovtekst fra; men er det, som Du siger, så har Du ret! Det er så det, vi har at forholde os til, nemlig et ikke fremsat lovforslag.

Der er så noget, der tyder på, at der er tale om en kriselov med 1., 2. og 3. behandling samme dag.

http://epn.dk/privat/bolig/finans/ECE6214863/nyt-indgreb-er-pa-vej-mod-boligejere-med-flekslan/

Mvh
Cirb

Cirb skrev:http://epn.dk/privat/bolig/finans/ECE6214863/nyt-indgreb-er-pa-vej-mod-boligejere-med-flekslan/

Mvh
Cirb

Jeg har set den.

I forhold til lovforslaget er det springende punkt, som Abbaratet gør opmærksom på (indirekte) - hvilken kupon lånet sættes til - hvis auktionen fejler - og der som sådan ikke er en rente at forholde sig til.

Regeringen vil på den baggrund fremsætte lovforslag, der fjerner realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko.

Pressemeddelelsen

Jeg er ikke enig med Nationalbanken i at sandsynligheden er lav!

gd. udtalelse fra Nationalbanken.

Vi har jo set, at pensionskasserne ikke vil røre ved flexlortet med en ildtang. Hvis så også at likviditeten er sådan i bankerne, at de ikke kan byde. Ja, så kommer der slet ikke nogen bud! Hvilket vil sige at auktionen må siges at være fejlet.

Er det således, at flexlortet automatisk bliver omdannet til 5% konvertible lån - som der er noget, der tyder på, at det er en "skuffelov" (dvs. en beredskabslov som der er for alt muligt, hvis landet kommer i krig f.eks.), der ikke er blevet støvet af siden 2008. Så er vi sgu mere på den end jeg troede.
For i 2008 var flexlortet meget mindre udbredt - og ejendomsprisene meget højere - og banklånene oveni ikke så store.
Problemet er ikke så meget at det bliver til lån over pari, det kan konverteres ned; men sagen er, at det kan de ikke alligevel, fordi der ikke er sikkerhed bag lånet.

Men det er en fin pointe abbaratet havde.

Thomas skrev:

Cirb skrev:http://epn.dk/privat/bolig/finans/ECE6214863/nyt-indgreb-er-pa-vej-mod-boligejere-med-flekslan/

Mvh
Cirb

Jeg har set den.

I forhold til lovforslaget er det springende punkt, som Abbaratet gør opmærksom på (indirekte) - hvilken kupon lånet sættes til - hvis auktionen fejler - og der som sådan ikke er en rente at forholde sig til.

Regeringen vil på den baggrund fremsætte lovforslag, der fjerner realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko.

Pressemeddelelsen

Jeg er ikke enig med Nationalbanken i at sandsynligheden er lav!

gd. udtalelse fra Nationalbanken.

Vi har jo set, at pensionskasserne ikke vil røre ved flexlortet med en ildtang. Hvis så også at likviditeten er sådan i bankerne, at de ikke kan byde. Ja, så kommer der slet ikke nogen bud! Hvilket vil sige at auktionen må siges at være fejlet.

Er det således, at flexlortet automatisk bliver omdannet til 5% konvertible lån - som der er noget, der tyder på, at det er en "skuffelov" (dvs. en beredskabslov som der er for alt muligt, hvis landet kommer i krig f.eks.), der ikke er blevet støvet af siden 2008. Så er vi sgu mere på den end jeg troede.
For i 2008 var flexlortet meget mindre udbredt - og ejendomsprisene meget højere - og banklånene oveni ikke så store.
Problemet er ikke så meget at det bliver til lån over pari, det kan konverteres ned; men sagen er, at det kan de ikke alligevel, fordi der ikke er sikkerhed bag lånet.

Men det er en fin pointe abbaratet havde.

Men i 2008 var den faste rente 7 % og flexrenten 6 % . 
Cuttet ved en 5 % stigning i flexrenten var med loven i 2008 endt på 11 % (.....).
Som sagt synes jeg indgrebet er en lille geni-streg. Det gør debitor-risiko til en kursrisiko på en sådan måde, at markedet får en mulighed for at indprise det. Ubetinget god ting - eneste springende punkt er auktionen i 2014 - men selv hvis den failer stort og ender med nationalisering af kridt-erne står vi meget bedre end med en variabel gæld til kurs 100.
Det er ikke noget mere SIFI i Danmark end realkreditten og hvis den går på røven gør nationen. I den ekstreme situation giver indgrebet regeringen mulighed for at trække krone kortet.

Men det går næppe så galt. Jeg har bemærket at ATP som de eneste allerede har udtrykt en hvis bekymring for produktet. Mon ikke det afspejler, hvem der har fået at besked på at købe, hvis ingen andre vil ? Som semi-offentlig institution kan ATP, og alt hvad der er i den, nationaliseres over-night ved behov.  700 milliarder køber en del flex-lort.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:

Thomas skrev:

Cirb skrev:http://epn.dk/privat/bolig/finans/ECE6214863/nyt-indgreb-er-pa-vej-mod-boligejere-med-flekslan/

Mvh
Cirb

Jeg har set den.

I forhold til lovforslaget er det springende punkt, som Abbaratet gør opmærksom på (indirekte) - hvilken kupon lånet sættes til - hvis auktionen fejler - og der som sådan ikke er en rente at forholde sig til.

Regeringen vil på den baggrund fremsætte lovforslag, der fjerner realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko.

Pressemeddelelsen

Jeg er ikke enig med Nationalbanken i at sandsynligheden er lav!

gd. udtalelse fra Nationalbanken.

Vi har jo set, at pensionskasserne ikke vil røre ved flexlortet med en ildtang. Hvis så også at likviditeten er sådan i bankerne, at de ikke kan byde. Ja, så kommer der slet ikke nogen bud! Hvilket vil sige at auktionen må siges at være fejlet.

Er det således, at flexlortet automatisk bliver omdannet til 5% konvertible lån - som der er noget, der tyder på, at det er en "skuffelov" (dvs. en beredskabslov som der er for alt muligt, hvis landet kommer i krig f.eks.), der ikke er blevet støvet af siden 2008. Så er vi sgu mere på den end jeg troede.
For i 2008 var flexlortet meget mindre udbredt - og ejendomsprisene meget højere - og banklånene oveni ikke så store.
Problemet er ikke så meget at det bliver til lån over pari, det kan konverteres ned; men sagen er, at det kan de ikke alligevel, fordi der ikke er sikkerhed bag lånet.

Men det er en fin pointe abbaratet havde.

Men i 2008 var den faste rente 7 % og flexrenten 6 % . 
Cuttet ved en 5 % stigning i flexrenten var med loven i 2008 endt på 11 % (.....).
Som sagt synes jeg indgrebet er en lille geni-streg. Det gør debitor-risiko til en kursrisiko på en sådan måde, at markedet får en mulighed for at indprise det. Ubetinget god ting - eneste springende punkt er auktionen i 2014 - men selv hvis den failer stort og ender med nationalisering af kridt-erne står vi meget bedre end med en variabel gæld til kurs 100.
Det er ikke noget mere SIFI i Danmark end realkreditten og hvis den går på røven gør nationen. I den ekstreme situation giver indgrebet regeringen mulighed for at trække krone kortet.

Men det går næppe så galt. Jeg har bemærket at ATP som de eneste allerede har udtrykt en hvis bekymring for produktet. Mon ikke det afspejler, hvem der har fået at besked på at købe, hvis ingen andre vil ? Som semi-offentlig institution kan ATP, og alt hvad der er i den, nationaliseres over-night ved behov.  700 milliarder køber en del flex-lort.

Mvh
Cirb

6% - JA TAK, det var det steget til. Hvorfor kom bankpakkerne? Det var sgu da fordi flextumperne ikke kunne betale selv 6%. Det véd vi.

Hvis ikke man havde grebet ind og sænket renten, så var der røget 150.000 husholdninger på tvang og ejendomspriserne var røget så langt ned under tidsaksen, at man måtte bore efter den med udstyr venligst stille til rådighed af APM's olieefterforskningsdivision.

Igen "markedet" eksisterer ikke - ikke mere.

En geni-streg? Bitter nødvendighed.

Thomas skrev:

abbaratet skrev:Thomas. Du har altså ikke ret i at flekstumben scorer en kursgevinst hvis f1-lånet omdannes til fast efter reglerne. Hans obligationer vil i så fald ligge over kurs 100. Han kan konvertere NED, ikke op, hvorfor hans belåningsgrad ikke falder, men stiger.  
Citat fra beskrivelsen af lovforslaget:
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til lange, konverterbare obligationer med en rentekupon svarende til den gældende kupon (evt. rundet op til nærmeste heltal) tillagt 5 procentpoint. Betalingsrækken på obligationen modsvarer de underliggende lån og kan offentliggøres af realkreditinstituttet, så investorerne kan prisfastsætte obligationen."

Hvis reglerne træder i kraft stiger renten på fleksen 5%. Jeg tvivler på at rentespændet til en tilvarende fastforrentet annuitet er 5%. ergo har debitor en obligation med langt højere pålydende rente end hvad markedet kan give ham. ergo er kursen over 100.

Det kan godt være, at Du har ret; men jeg kan IKKE se lovforslaget!

Jeg kan ikke se lovforslaget på Erhvervs- og vækstministeriets hjemmeside.
Jeg kan heller ikke finde det på Finanstilsynets hjemmeside.
Jeg kan ikke se det på Folketingets hjemmeside.

Jeg kan ikke se, hvor Du har den lovtekst fra; men er det, som Du siger, så har Du ret! Det er så det, vi har at forholde os til, nemlig et ikke fremsat lovforslag.

Der er så noget, der tyder på, at der er tale om en kriselov med 1., 2. og 3. behandling samme dag.

Her:
http://www.evm.dk/~/media/oem/pdf/2013/2013-pressemeddelelser/06-11-13-fremtidssikring-af-dansk-realkredit/06-11-13-faktaark-haandtering-af-refinansieringsrisiko.ashx

Bliver det her en realitet, og det bliver det, så er vi 100 % sikre på at boligmarkedet ligger bomstille i mange år fremover. Dejlig med vished :-)

guldimund skrev:Bliver det her en realitet, og det bliver det, så er vi 100 % sikre på at boligmarkedet ligger bomstille i mange år fremover. Dejlig med vished :-)

Det er måske hvad nogle håber - jeg tror snarere indgrebet signalerer at sammenbrudet er accepteret som uundgåeligt. 
En de facto afskaffelse af flex-lån og afdragsfrihed til nye købere vil i selv accelerere prisfaldene.
Derudover så har regering og nationalbank (og EU ?) indtil nu holdt en hånd under flex-lånene af skræk og rædsel for, hvad det ville betyde, hvis der kom en stigning i deres rente. Det er ikke for sjov skyld Lars Rhode sover med 500 milliarder under hovedpuden. 
Nu har vi fået en hel præcis dato på, hvornår den hånd trækkes væk. Første januar 2015. Når konge auktionen 2014 først er overstået sejler flex-lånerne deres egen sø.

Mvh
Cirb

Thomas skrev:

Hvis ikke man havde grebet ind og sænket renten, så var der røget 150.000 husholdninger på tvang og ejendomspriserne var røget så langt ned under tidsaksen, at man måtte bore efter den med udstyr venligst stille til rådighed af APM's olieefterforskningsdivision.

ROFL    

Mvh
Cirb

abbaratet skrev:

Thomas skrev:

abbaratet skrev:Thomas. Du har altså ikke ret i at flekstumben scorer en kursgevinst hvis f1-lånet omdannes til fast efter reglerne. Hans obligationer vil i så fald ligge over kurs 100. Han kan konvertere NED, ikke op, hvorfor hans belåningsgrad ikke falder, men stiger.  
Citat fra beskrivelsen af lovforslaget:
"Når forlængelsen udløses, bliver de udestående obligationer omdannet til lange, konverterbare obligationer med en rentekupon svarende til den gældende kupon (evt. rundet op til nærmeste heltal) tillagt 5 procentpoint. Betalingsrækken på obligationen modsvarer de underliggende lån og kan offentliggøres af realkreditinstituttet, så investorerne kan prisfastsætte obligationen."

Hvis reglerne træder i kraft stiger renten på fleksen 5%. Jeg tvivler på at rentespændet til en tilvarende fastforrentet annuitet er 5%. ergo har debitor en obligation med langt højere pålydende rente end hvad markedet kan give ham. ergo er kursen over 100.

Det kan godt være, at Du har ret; men jeg kan IKKE se lovforslaget!

Jeg kan ikke se lovforslaget på Erhvervs- og vækstministeriets hjemmeside.
Jeg kan heller ikke finde det på Finanstilsynets hjemmeside.
Jeg kan ikke se det på Folketingets hjemmeside.

Jeg kan ikke se, hvor Du har den lovtekst fra; men er det, som Du siger, så har Du ret! Det er så det, vi har at forholde os til, nemlig et ikke fremsat lovforslag.

Der er så noget, der tyder på, at der er tale om en kriselov med 1., 2. og 3. behandling samme dag.

Her:
http://www.evm.dk/~/media/oem/pdf/2013/2013-pressemeddelelser/06-11-13-fremtidssikring-af-dansk-realkredit/06-11-13-faktaark-haandtering-af-refinansieringsrisiko.ashx

Jeps!

Du har ret, jeg bøjer mig!

Det er en redning af flextumperne, der er værre end en henrettelse.

Det ved bankerne og kridterne også godt. Nu bliver de taget på deres løgnagtige ord.

Det er simpelt hen, at man ikke vil finde sig i bankernes trusler mere.

guldimund skrev:Bliver det her en realitet, og det bliver det, så er vi 100 % sikre på at boligmarkedet ligger bomstille i mange år fremover. Dejlig med vished :-)

Helt enig!

Det kommer ikke i gang igen nogensinde. Det er den japanske løsning.

Problemet er bare, at det ikke kan styres: Der er for stort et udbud udenfor af dødsboer og huse, der med tiden bliver solvente. Der er bare så få købere til dem. Lejerne har gennemsnitlig en lavere indkomst, hvilket vil betyde langt lavere priser for det, som bliver handlet.

Hensigten er også bare, at banker og kridter arbejder aktivt for at få tumperne over på fast forrentede annuiteter.
Man vil ikke finde sig i, at man spiller hasard med valutaen som man gør.