Ejerboligudlånet JUL 2012

Så fik vi den historie

Ejerboligudlånet

Det samlede ejerboligudlån er svagt stigende, hvor det for et kvartal siden (APR 2012) steg med 3,1 mia./md så stiger det nu med 3,2 mia./md. I sig selv ikke noget revolutionerende.

Men se så den anden graf!

Siden NOV 2011 er realkreditudlånet steget med 20 mia. (i forhold til året før) - dvs. JUL 12 - JUL 11 er på 40 mia. kr. Men læg så mærke til at bankudlånet over 5 år slet ikke stiger mere - overhovedet.

Den mest sandsynlige forklaring er at bankerne nu skubber BANKlånet over på realkredit udlån - der hvor der endnu er friværdi, der kan belånes. De skal godt nok også skynde sig inden ejendomsværdierne falder for 5 års grænsen.

Dvs. at boligejere med fast forrentede annuiteter benytter lejligheden ved konvertering til et lavere forrentet annuitetslån til at skubbe banklånet ned på realkreditlånet.
Flextumper hverken kan eller vil betale - noget som helst under nogen som helst omstændigheder.

Vi ser også at de faste lån stiger - det er omlægninger og udvidelse fra en fast annuitet til den næste.

Og man noterer sig fra dit øverste link, at andelen af flexlån totalt set har været oppe på hele 70%.
Føj..... Det bliver rigtigt grimt at få det lort afviklet igen.

Plyds skrev:Og man noterer sig fra dit øverste link, at andelen af flexlån totalt set har været oppe på hele 70%.
Føj..... Det bliver rigtigt grimt at få det lort afviklet igen.

Det bliver endnu værre!

Sagen er nemlig, at kommer der en renteforhøjelse, så vil alle de fast forrentede annuiteter kunne konvertere. Da disse lån har en forholdsvis stor varighed så vil en rentestigning hamre igennem på kursen, hvorfor der bliver nogle store gevinster ved konvertering.

Det betyder, at det fast forrentede annuitetsudlån vil aftage og dermed bringe flexprocenten op igen.

Det andet er, at en indlåsning (dvs. kassen beholder de faste obligationer til udløb og lever med 3% i rente på dem) bliver vanskelig, fordi pensionsudbetalingerne vil overstige indbetalingerne, hvilket betyder at formuen skal afvikles - dvs. der skal sælges obligationer.

Det er korrekt, at de fast forrentede vil kunne konvertere - MEN - det vil værre herre tosset at konvertere fra 2½ til 4½% eller det der er værre.

Det er langt smartere at beholde det lavt forrentede, og lade disse billige lån følge ejendommen fremover.
Det bliver kun fjolser, eller folk i pengenød, der vil konvertere op, for det vil reelt set ikke kunne betale sig.

Man får en langt bedre pris for en ejendom med gode billige lån i, end for en med flex eller 5%.

Jeg har ikke regnet efter, men med mangel på faste annuiteter, så vil kursfaldene på de lavt forrentede lån ikke blive så store som forventet, hvorfor opkonverteringer reelt set nok ikke engang kan betale sig. I alt fald ikke hvis der ses på hvor meget der i alt skal betales tilbage over løbetiden.

Plyds skrev:Det er korrekt, at de fast forrentede vil kunne konvertere - MEN - det vil værre herre tosset at konvertere fra 2½ til 4½% eller det der er værre.

Det er langt smartere at beholde det lavt forrentede, og lade disse billige lån følge ejendommen fremover.
Det bliver kun fjolser, eller folk i pengenød, der vil konvertere op, for det vil reelt set ikke kunne betale sig.

Man får en langt bedre pris for en ejendom med gode billige lån i, end for en med flex eller 5%.

Jeg har ikke regnet efter, men med mangel på faste annuiteter, så vil kursfaldene på de lavt forrentede lån ikke blive så store som forventet, hvorfor opkonverteringer reelt set nok ikke engang kan betale sig. I alt fald ikke hvis der ses på hvor meget der i alt skal betales tilbage over løbetiden.

Det kommer an på så meget - adminstrationsbidraget f.eks.

Det kan også hjælpe på at komme ud af insolvens.
Det afhænger også af rentefradraget.
Pensionskasserne kan også komme i pengetrang.

Der er mange variable.

Men det er lidt dumt at snakke om at sælge ejendommen - for det sker ikke.

klogeaage 35 skrev:

Thomas skrev:

Plyds skrev:Det er korrekt, at de fast forrentede vil kunne konvertere - MEN - det vil værre herre tosset at konvertere fra 2½ til 4½% eller det der er værre.

Det er langt smartere at beholde det lavt forrentede, og lade disse billige lån følge ejendommen fremover.
Det bliver kun fjolser, eller folk i pengenød, der vil konvertere op, for det vil reelt set ikke kunne betale sig.

Man får en langt bedre pris for en ejendom med gode billige lån i, end for en med flex eller 5%.

Jeg har ikke regnet efter, men med mangel på faste annuiteter, så vil kursfaldene på de lavt forrentede lån ikke blive så store som forventet, hvorfor opkonverteringer reelt set nok ikke engang kan betale sig. I alt fald ikke hvis der ses på hvor meget der i alt skal betales tilbage over løbetiden.

Det kommer an på så meget - adminstrationsbidraget f.eks.

Det kan også hjælpe på at komme ud af insolvens.
Det afhænger også af rentefradraget.
Pensionskasserne kan også komme i pengetrang.

Der er mange variable.

Men det er lidt dumt at snakke om at sælge ejendommen - for det sker ikke.

Vrøvl der er da livlig handel i drømmeboligerne

Nu er jeg også holdt op med at betragte tvangsauktionstallene som andet end en kuriositet. Når Bocian begynder at argumentere med det tal, så véd vi, at der er fusk med.