DST AUG 2012

Hele landet

Udover at aviserne i deres ukyndighed harcelerer over, at tallene rettes bagud - og der er faktisk rettet helt tilbage til november 2011 (ikke noget videre; men det er sket). Sagen er den at strata bliver tynde ved månedstal:
Kvartals tallene har 5 regioner, 3 typer (ejer, hus, sommer) og 4 kvartaler = I alt 60 "celler" i skemaet, der skal fyldes, så har månedstallene de 3 typer og 12 måneder = 36 celler. Problemet er her, at for ejerlejlighedernes vedkommende er der kun én region hovedstaden, så der kommer kun mindre volumen ud af at droppe regionsbetragtningen.

- så er det, der er værd at hæfte sig ved:

Hvor man kan bruge 85-90% af hushandlerne i en egentlig prisberegning for at komme uden om dybt mærkelige familiehandler, så har man tidligere kunne bruge 75-80% af ejerlejlighedshandlerne. I dag (siden 2010) taler vi om 70-75%, der er reelle og interessante.
Det er såmænd ikke fordi der svindles så meget mere; men der sker bare det mindre totalt set 20% af 1500 = 300 og 30% af 1000 = 300. Så svindlen er nok den samme; men der sker så lidt, at der i tiltagende grad KUN svindles. Det passer også med at hushandlerne er faldet fra 4500/md til 2500/md - dvs. 40-45%. Fraregnet fup så er 7/12 også ca. 40-45%.

Priserne på ejerlejligheder SKAL holdes på 80% ellers ER BRF gået på røven.
Huspriserne ligger stabilt på index 85 hvor 2006=100 - det relevante var nok 2007, hvor index var 105 - altså et reelt fald på 20%.

Det er jo løgn alt sammen - det ved man også godt.

Sagen er imidlertid, at så længe man uden alt for stor fnisen kan postulere, at realkreditten har sikkerhed indenfor ejendomsværdien, så har man et udgangspunkt: Nemlig at ALLE reserver ER brugt.

Dvs. man er kommet til den konklusion, at realkreditten under ingen omstændigheder klarer sig selv fremadrettet - det er ikke længere nok bare at afstive og håbe på, at det går bedre i morgen: Det KAN ikke gå godt. Man er NØD til at gøre noget.
Man kan ikke længere isolere problemerne til bankerne. Det er en helt afgørende forudsætning for politikken fremover!

Øvelsen her i sommer var om man bare kunne splitte realkreditten fra - og så tvinge flextumperne med fornøden brutalitet til at forrente og afbetale. Det lader sig desværre ikke gøre!

Planen ved årsskiftet sidste år var nok ellers at lade realkreditgæld være - bare folk dog ville betale det, så var resten et problem om afvikling af bankerne.
Så havde man lavet en statslig overtagelse af realkreditten i sin helhed og genskabt tilliden til realkreditobligationerne. Hvis det var det, der var sket, så kunne man have tværet problemet af i pensionskasserne.

Det tab konverteringerne giver er et par procent om året.

Hvis vi siger at rentespændet mellem den 5 årige stat og den 10 årige er 1% - det har man nogenlunde bestemt, at det skal den være: Helt klart politisk beslutning. Det er nok det alm. produktivitetsfremskridt kan give udover den korte rente.
Hvis rentespændet så er en logaritmisk funktion af tiden, så skal rentespændet 5-10 år være det samme som rentespændet 10-20 år og 20-40 år.
Ud fra den betragtning skulle en 30 årig statsobligation (dem er der ikke nogen af - ikke, der omsættes altså) ligge 2,5-2,6% over den 10 årige. Den 10 årige står i 1 1/3% p.t.

Igen HVIS, så skal en 30 årig realkredit annuitet op i 3% - en anelse lavere, fordi en annuitet har en lavere varighed end et stående lån. Den 20 årige realkredit skal i 2 1/3%

Heraf kan man se, at det er hamrende urealistisk, for flextumper hverken kan eller vil - det viser sommeren.

Det vil sige, at vi står på en skillevej; nemlig den om realkreditten kan overleve?

Det selvom jeg så her er gået ud fra den betragtning at bankerne ER afgået ved døden - de har så prøvet hele sommeren at skubbe så meget som muligt over på realkreditten - for nu at sikre sig, at DEN heller ikke overlever.

Hvornår kommer der igen nye tal vedr. boligmarkedet? Jeg er ikke selv den store økonom, men kan se, at antallet af boliger til salg falder ret hurtigt for tiden. Hvad skyldes det?
Vh Dybt Forundret

Dybt Forundret skrev:Hvornår kommer der igen nye tal vedr. boligmarkedet? Jeg er ikke selv den store økonom, men kan se, at antallet af boliger til salg falder ret hurtigt for tiden. Hvad skyldes det?
Vh Dybt Forundret

Jeg tror simpelt hen, at der er tale om tilbagetrækninger som følge af manglende efterspørgsel til de priser.

Sælgerne kan ganske enkelt ikke sælge, fordi køberne ikke kan få finansieret - heller ikke hvis sælgerne ruinerer sig selv. Det er det scenarie jeg har forudset hele tiden:

Priserne falder eller rettere sagt det gør de ikke; men efterspørgslen til den udbudte pris, hvorfor køberne så trækker sig: Hvorfor skulle DE give for meget for huset.

Markedet er gået illikvidt. Dvs. udbudsprisen holder sig; men mængderne falder. Det er et helt generelt fænomen. Sælgerne brænder inde med et lager. Det var det, der knækkede Danske Bank (Landmandsbanken) i 1923. Man havde finansieret nogle spekulanter som havde købt stort ind under første verdenskrig. Så holdt krigen op - og produktionen af alt kom i gang igen - så faldt priserne; men spekulanterne kunne ikke sælge til de stærkt faldende priser, fordi så ville de være fallit - det blev de så og trak Danske Bank med sig, som så trak resten af samfundet med sig. 1930'erne var faktisk en fremgangstid - relativt set.

Det, det hele hænger på er:
1) Er der et alternativ til den udbudte vare.
2) Er nyproduktionen af den pågældende vare rentabel til en billigere pris.
3) Er der mulighed for tvangssalg.

Disse sammenbrud har mere til fælles end der er forskelle. Jeg vil prøve at give behandlingen en selvstændig tråd, for spørgsmålet er generelt og almindeligt interessant. Du spørger nok lidt dybere end Du tror, for du spørger ind til den helt store svaghed i Keyniansk teori: Nemlig spørgsmålet om illikviditet.

Det korte foreliggende svar er:

For ejerboliger:
1) Der er et ganske udmærket alternativ, der hedder lejebolig - tyskere f.eks. bor i vidt omfang til leje.
2) Der er en konstant produktion af nye boliger - fra dødsboer.
3) Tvangssalg er en begrænset mulighed - indtil nu - fordi det prisfald vil medføre hele finanssektorens sammenbrud, som vi ser det i Spanien. I Spanien forsøger man endda gennem EU og ECB at gøre det så gradvist, at man kan nå at beskatte sig ud af det. Altså man bestemmer HVEM der i sidste ende tager tabet.

Tak

Dybt Forundret skrev:Tak

Selv tak!