Er vi tæt på at åbne 3% fast - 30 år?

Nykredit's 4% 30 år med afdrag ramte i dag kurs 99,35 - fortsætter tendensen går vi over 100, og så lukker den den.

Hvordan ser I muligheden for at der så åbner en 3% 30 år med afdrag?? Eller vi man nøjes med fortsat at tilbyde 3% 20 år?

Sidst vi så 3% med afdrag - er mig bekendt - i midten af '50'erne, hvor de var fremme med en løbetid på helt op til 70 år. Mine forædrer finansieredere deres hus med et sådan lån tilbage i 1956.

Lukker den ikke først ved 102? Men ja, så åbner 3% som default da 4% lukker. Du kan sagtens få 3% i dag, men kursen er så dårlig at du må bløde for det.

Du kan vel reelt også få 2%. Men så koster det hvad? 4mio at låne 2?

3% 30 år var oppe at ramme kurs 96 i 2006.

Og det havde ikke været en dårlig forretning med de 4 kurspoint under 100, i betragtning af hvad den senere faldt til mht konvertering, eller bare at beholde den.

Den 10 årige statsobligation ligger støt på 2%.

Hvis 4% 30 år med afdrag lukker er du ikke nødvendigvis tvunget over i en 3% med dårlig kurs. Da vil du sandsynligvis kunne komme over i 4% 30år afdragsfrit, da kursen på den ligger ca 1 procentpoint lavere.

Kreditforeningerne tøver:

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article2652441.ece

Det her handler om, at kridterne ikke kan få økonomien til at hænge sammen ved en rente på 3%. Deres omkostninger er for høje.

Desuden ved de godt, at har man først fået fingre i et 3% lån til kurs 90 eller der over, så bliver der ikke senere konverteret. Et 3% lån holder man fast i med næb og kløer, og et sådan vil ikke blive indfriet ved handel, men følge med ejendommen over til den nye ejer. (sådan som man ofte gjorde i gamle dage, hvor man kom med en vis opsparing) Dermed vil kridterne tabe store summer på manglende konverteringsgebyrer osv.

Det er simpelthen svineri ikke at tilbyde husejerne en bred palette af låbemuligheder i de traditionelle annuiteter.

Plyds skrev:Kreditforeningerne tøver:

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article2652441.ece

Det her handler om, at kridterne ikke kan få økonomien til at hænge sammen ved en rente på 3%. Deres omkostninger er for høje.

Desuden ved de godt, at har man først fået fingre i et 3% lån til kurs 90 eller der over, så bliver der ikke senere konverteret. Et 3% lån holder man fast i med næb og kløer, og et sådan vil ikke blive indfriet ved handel, men følge med ejendommen over til den nye ejer. (sådan som man ofte gjorde i gamle dage, hvor man kom med en vis opsparing) Dermed vil kridterne tabe store summer på manglende konverteringsgebyrer osv.

Det er simpelthen svineri ikke at tilbyde husejerne en bred palette af lånemuligheder i de traditionelle annuiteter.

Nu er det ikke så meget kridterne - for deres egentlige indkomst kommer fra administrationsbidraget; men investorerne, der spekulerer i mindre likviditet i lukkede serier.

Ja naturligvis - det er da en tanketorsk af kaliber fra min side. Kuponrenten vedrører jo ikke kreditforeningens indtægt, men investorerne.

Men jeg er ret sikker på, at 3% lån er noget det holdes godt fast i fra lånerside, da det er sjældent billigt. Det betyder som sagt, at disse lån vil være mindre udsat for konvertering, og derfor vil kreditforeningerne tjene mindre på disse lån - bl.a. derfor deres tøven.

Myten om, at det ikke kan betale sig at optage lån på kurser under 95 er jo noget vrøvl. Dels kommer det an på det samlede lånebeløb, og ligger man med lånet til udløb (eller det handles med over når ejendommen sælges), så det er et langt billigere lån, når man ser på det beløb der samlet skal betales tilbage. Det er jo ca. ca. 20% billigere en 4% lånet og ca. 35% billigere end 5% lånet - som jo p.t. er uaktuelt.
ca. 20% rentebesparelse er da nok værd at tage med! Det bliver til mange penge over 30 år.
Desuden betyder kurstab mindre, når ejendomspriserne er lavere. Og de har jo endnu fald til gode, så kridterne er bare bagefter de nye tider.

Plyds skrev:Ja naturligvis - det er da en tanketorsk af kaliber fra min side. Kuponrenten vedrører jo ikke kreditforeningens indtægt, men investorerne.

Men jeg er ret sikker på, at 3% lån er noget det holdes godt fast i fra lånerside, da det er sjældent billigt. Det betyder som sagt, at disse lån vil være mindre udsat for konvertering, og derfor vil kreditforeningerne tjene mindre på disse lån - bl.a. derfor deres tøven.

Myten om, at det ikke kan betale sig at optage lån på kurser under 95 er jo noget vrøvl. Dels kommer det an på det samlede lånebeløb, og ligger man med lånet til udløb (eller det handles med over når ejendommen sælges), så det er et langt billigere lån, når man ser på det beløb der samlet skal betales tilbage. Det er jo ca. ca. 20% billigere en 4% lånet og ca. 35% billigere end 5% lånet - som jo p.t. er uaktuelt.
ca. 20% rentebesparelse er da nok værd at tage med! Det bliver til mange penge over 30 år.
Desuden betyder kurstab mindre, når ejendomspriserne er lavere. Og de har jo endnu fald til gode, så kridterne er bare bagefter de nye tider.

Ja så er vi meget enige.

Jamen altså, hvis man køber en ejendom med et oldgammel lavt forrentet lån i - så lad det da være - så er den del da finansieret.

Lige nemlig - men den praksis er jo "gået død" efter at banker og ejendomsmæglere begyndte at få provision for formidling af nye lån.

Før i tiden overtog man det gamle lån, og lagde nogle kontanter, eller lavede et tillægslån eller pantebrev. Disse blev ofte handlet til kurser mellem 85 og 95.

Det kommer vi til at se igen.

http://borsen.dk/nyheder/privatoekonomi/artikel/1/222617/nykredit_saa_er_vores_35_pct_klar.html

Så åbnede Nykredit med 3.5%.

Bliver interessant, at se kursen på den når de åbner d. 9/1.

Kursen bliver omkring 97. Måske endag over 97 da 4% vælter mod 101 nu og 4% afdragsfrit også er lige på kanten til at lukke. (0.15 fra.)

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article2658209.ece

Det var sku ikke helt tosset budt.

Hos Nordea har efterspørgslen på investorsiden af obligationslånene således sikret en kurs på 97,25

Plyds skrev:Lige nemlig - men den praksis er jo "gået død" efter at banker og ejendomsmæglere begyndte at få provision for formidling af nye lån.

Før i tiden overtog man det gamle lån, og lagde nogle kontanter, eller lavede et tillægslån eller pantebrev. Disse blev ofte handlet til kurser mellem 85 og 95.

Det kommer vi til at se igen.

Jeps.

Shintai skrev:Kursen bliver omkring 97. Måske endag over 97 da 4% vælter mod 101 nu og 4% afdragsfrit også er lige på kanten til at lukke. (0.15 fra.)

Renter

Som du kan se er der mangel på 10 årige statsobligationer. Nu er statsobligationerne stående lån og realkredit annuiteter er på 30 år. Men Nykredit har til de grader brug for pengene i konverteringsgebyrer. Der bliver ikke mange flextumper, der konverterer - de har ganske enkelte ikke råd - og realkreditbelåning ved konvertering på 110%? Måske - fordi dem, der i første omgang konvertere er lavt forgældede.

"De nye lån bliver kun med afdrag indtil videre, så længe den afdragsfrie version af lån med 4 procent er åben, oplyser direktør Kim Duus."

Oooookay - ja, det har da næppe noget at gøre med Nykredits rumlerier med to-lags belåning... Nej-nej da...

http://epn.dk/privat/bolig/finans/article2658209.ece

Hos Nordea har efterspørgslen på investorsiden af obligationslånene således sikret en kurs på 97,25

Shintai skrev:http://epn.dk/privat/bolig/finans/article2658209.ece

Hos Nordea har efterspørgslen på investorsiden af obligationslånene således sikret en kurs på 97,25

Det var det jeg sagde; men det kommer ikke til at betyde nogen videre omlægning fra flex.