Doom/LHH's økonomiske prognoser og kommentarer

SortKaffe skrev:Modelgrafen og realitetsgrafen ligner hinanden lidt for meget.

Surt men sandt: hold på hat og briller, for fra nu af kommer det til at gå stærkt.

Saxobank har spået 50 nye bankkrak i de næste par år. Jeg er bange for de får ret.

Den negatigve spiral er nemlig ved at være meget synlig: Budgetunderskuddet næste år er estimeret til 100 milliarder. Det kommer til at blive større fordi: De forhøjede afgifter forslår som skrædder i helvede, men er opå den anden side store nok til at presse familiernes rådighedsbeløb. Altså; Mindre rådighedsbeløb = faldende boligpriser. Forbruget af de afgiftsplagede vare kommer også til at falde. Faldende forbrug = højere arbejdsløshed = faldende boligpriser. Faldende boligpriser + større arbejdsløshed = større offentlige udgifter til "understøttelse af banker og arbejdsløse"= større budgetunderskud. Srørre underskud = flere afgifter eller nye besparelser = mindre forbrug = ect ect ect.

Vi er fanget i fælden.

Hvis man skal prøve at finde nogle lyspunkter, producerer vi landbrugsvarer nok til at sult næppe bliver et problem, og med lidt held har vi skilt os af med alle lån i fremmed valuta inden det hele for alvor smælder, så når statens budget bliver truet kommer kronen på ny under press og næste gang få den formentlig lov til at falde.
Med mindre man inden da har besluttet sig for at sluge kuglen og lade finanssektoren og boligmarkedet stå alene.

Mvht
Cirb

Det der er behov for her, er en øjeblikkelig afskaffelse af flexlån med eller uden afdrag.

Lån uden afdrag bør stadig kunne gives pensionister med stor friværdi og ingen andre.

Til erstatning skal der indføre statslån med 3% fast rente, og for at bløde op på tingene kan løbetiden så være op til 70 år.

De skulle lette overgangen for de fleste fra flex til fast.

Ovenståedne kunne løse en stor del af problemerne fra den ene dag til den anden.

Plyds skrev:Det der er behov for her, er en øjeblikkelig afskaffelse af flexlån med eller uden afdrag.

Lån uden afdrag bør stadig kunne gives pensionister med stor friværdi og ingen andre.

Til erstatning skal der indføre statslån med 3% fast rente, og for at bløde op på tingene kan løbetiden så være op til 70 år.

De skulle lette overgangen for de fleste fra flex til fast.

Ovenståedne kunne løse en stor del af problemerne fra den ene dag til den anden.

70 år ?? Er det ikke lige at stramme den ?

Hvorfor ikke bare overgå til det "gode" engelske herremandsprincip, med at udleje boligen i 99 år. og ved fraflytning overgår alle værdier til "herremanden" (hertugen, The Duke) eller??

Jeg er da enig i at man omgående burde afskaffe hele det flex-skidt. Men man kunne jo starte med at afskaffe alle lån uden afdrag. både flex og fastrentelån. Princippet om lån uden afdrag er grundlæggende ikke sundt.

Alle med lån uden afdrag, får disse opsagt omgående, tilbudt et nyt med afdrag, og derefter udfases alm. flexlån, først ved stop for udstedelsen af nye, og ved at man omlægger 1 årige flex til 3-årige flex, og derefter til 5 årige flex. En anden model man kunne se på, var at man tog udgangspunkt i den aktuelle realkredit obl. Beregnede hvad en ydelsesprofil ville være, og dermed fastsatte en mdl. ydelse svarende til hvad den ville være på et fastrentelån. Afviklingsperioden, ville dermed være flydende, men væsentlig under de 30 år. Og fordelen ved flex - den lave rente - kunne man så drage fordel af, men det koster så tværtimod ved en hurtigere afviklingsperiode. Mange vil så nok betakke sig, da rentefradraget og dermed skattefordelen er væsentlig mindre. Alternativt kunne man blot fastsætte at et flexlån med afdrag kun måtte have en løbetid på 20 år. Det vil i sig selv forøge netto ydelsen væsentlig, og så med en begrænsning på evt 60 % af hovedstolen.

Det er jo ikke nye lånere der er problemerne. De fleste kan jo ikke låne i dag, og de, der kan har så god og sund en økonomi, at et fastrente lån ikke vil være et problem. Nej, det er de boligejere, der har købt i en begrænset periode 2005-2008, betalt gigantisk overpris for en bolig, og som måske endda sidder med afdragsfrie lån, og derfor ikke engang afdrager på sine lån, og nedbringer sine allerede opståede tab. De skal tvinges til at afdrage, og hurtigt.

Og jeg køber desværre ikke tanken om at mange ikke har råd til at afdrage. Eller ikke har råd til at nedbringe gælden ekstraordinært. Og skulle der være en enkelt eller to, der vitterlig ikke kan, må de jo lade andre overtage boligen, tage tabet, og så forhåbentlig have lært af dette. Det er jo trods alt dem selv der åbenbart ikke har kunnet få det stort og dyrt nok. Og guderne skal vide at det ikke er skatterne de belastes af.

Men når både boligejere og bank/realkredit er på røven samtidig, så opstår der jo denne smukke synergi effekt, hvor man kreditten ikke har råd til at boligejeren går på tvang, og politikerne ikke modet til at varetage landets interesser og alle andres, af frygt for de 200-300.000 boligejere, der reelt ikke er solvente, og som ikke betaler af på lånet.

Men ok. det er så let at sidde her og kloge sig.

Nyt fra det irske boligmarked: http://www.finfacts.ie/irishfinancenews/article_1023535.shtml

Kunne tyde på at den irske stat og Danske Bank ikke er færdige med at tage tab, da prisfaldene på fast ejendom er accelererende.

Lars_HH skrev:Nyt fra det irske boligmarked: http://www.finfacts.ie/irishfinancenews/article_1023535.shtml

Kunne tyde på at den irske stat og Danske Bank ikke er færdige med at tage tab, da prisfaldene på fast ejendom er accelererende.

Sagen er at man med alle besynderlige kneb har holdt huspriserne oppe - det går så ud over handelsvolumet.
Men der er altid et vist grundudbud - dødsboer mm. Når handlen så er tvunget ned under det basis udbud, så skvatter priserne - det koster så banker og kridter livet.
Indtil ult. juni 2011 (husk tidspunktet på Breivik) var bankerne i det håb, at de kunne overleve - den illusion er reelt bristet nu.
Så der er ikke ret meget til at holde hånden under ejendomspriserne og debitorerne - ikke mere.

Men læg mærke til én ting: Der, hvor det virkelig går stærkt nedad er i Dublin - så Hovedstaden kan godt forberede sig på det værst tænkelige scenarie.

Uh, godt man købte billigt i stedet for at bygge nyt dér i 2003 ... Halvdelen er betalt i dag (bl.a. som følge af heldige/dygtige omlægninger undervejs), men forventer alligevel ikke at have meget friværdi, når vi engang rammer en form for bund.

At gæld gør dig til slave, kommer mange til at erfare på den hårde måde i disse år.

Med fald på 2-4 % i kvartalet når vi hurtigt op på 13%, utroligt at BRF kredit ser positivt på denne udfordring, jeg tør næsten ikke at tænke på 2016. Kan du igen opnå afdragsfrihed? Med de seneste tal er 2019 nok også under vand fra 4. kvartal 2011. Jeg går ud fra at BRF's tal er fra statistikken 1. kvartal 2011 og priserne er minimum faldet 6% siden deres opgørelse.

Skræmmende - de fortsætter jo med at spille russisk rulette med landets økonomi.

Jeg har sagt det før - og siger det igen:

Kortsigtet profitjageri. Det er helt ude i skoven tosset.

Plyds skrev:Skræmmende - de fortsætter jo med at spille russisk rulette med landets økonomi.

Jeg har sagt det før - og siger det igen:

Kortsigtet profitjageri. Det er helt ude i skoven tosset.

Ligesom prostitution tror jeg ikke det er helt frivilligt :-)

Den nye prisstatistik fra dst.dk er langt mere præcis. Faldene er større her end i rkr.dk, måske skyldes det de er inflationskorrigerede.

http://www.statistikbanken.dk/EJEN14

Lars_HH skrev:Den nye prisstatistik fra dst.dk er langt mere præcis. Faldene er større her end i rkr.dk, måske skyldes det de er inflationskorrigerede.

http://www.statistikbanken.dk/EJEN14

Nej. Så vidt jeg se er der ingen pristals korrigering - men oktober er med

Mvh
Cirb

Oktober var den værste måned, så ved vi allerede godt hvordan 4. kvartal bliver. Jeg tror min prognose holder stik.

Så har vi også nye tal fra USA, deres boligboble er deflateret, men mon ikke de ryger igennem det historiske gennemsnit: http://www.jparsons.net/housingbubble/

Desværre var boblen jo lidt mere spektakulær i Europa herunder Danmark, så vi kommer nok til at nyde den et par år til.

Lars_HH skrev:Så har vi også nye tal fra USA, deres boligboble er deflateret, men mon ikke de ryger igennem det historiske gennemsnit: http://www.jparsons.net/housingbubble/

Desværre var boblen jo lidt mere spektakulær i Europa herunder Danmark, så vi kommer nok til at nyde den et par år til.

Jeg kan ikke rigtigt se, at der er noget der kan holde igen.

1) Kreditforeninger og banker kan ikke! De har kunnet på nybyggeri ved at holde bygherrer af større luftkasteller i live (for ikke selv at ruinere sig). Det eneste, de har opnået er at gøre konkursen det mere spektakulær, NÅR den kommer.
Det er straks langt sværere at gøre med tusindvis af småspekulanter. Jo man kan forsøge - og forsøgt er det blevet.

2) Handlerne kommer ned under udbuddet fra tvangssalg - og her mener jeg salg som bankerne ikke kan kontrollere: Dødsfald. Dels er de ejendomme lavt forgældede, dels er der en slutdato.

3) Når priserne falder, ryger sikkerheden hos kreditorerne på hele resten af porteføljen. De desperate forsøg på at holde debitorerne oven vande kan ikke finansieres. Derfor kan nye salg ikke finansieres - bankernes udlånsbøger er rådne. Salget falder yderligere.

4) Hele formidlingen af fast ejendom falder bort. Man har forsinket prisfaldet; men det har været på bekostning af at finanssektoren er revet med.

5) Problemet er, at en vending vil betyde at efterspørgslen bygges op uden bankers og kreditforeningers mellemkomst. Dvs. sælgerpantebreve og lign. Problemet er bare, at der er for mange huse. En ting er de huse, der ikke er blevet solgt på turen ned, som folk bor i; men vi taler om, at der var bygget alt for mange - selv på toppen stod huse tomme, fordi spekulanter havde bygget for meget - eller rettere de var under opførelse og blev bygget færdige.

6) Køberne bor allerede et sted - hvorfor der bliver ledige boliger dér. Tilgangen af unge til boligmarkedet bliver mindre end afgangen fra samme via dødsfald.

Jeg kan oprigtigt talt ikke se nogen bund! Jeg kan ikke se, hvad der kan få salget i gang igen.

[/quote]
Jeg kan oprigtigt talt ikke se nogen bund! Jeg kan ikke se, hvad der kan få salget i gang igen.[/quote]

Der skal lægge om fra flex til fast. Det kunne man gøre ved at tilbyde et statsgaranteret fast forrentet gammeldags 3%, med en løbetid, der gør at låneren vil sidde med samme ydelse.

I 1950'erne kunne man få lån 3 % fast med afdrag og med en løbetid op til 70 år. Det gav mange mulighed for at købe hus uden at komme i klemme. Jeg mener, at lånene den gang var inkonvertible. Derfor var de attraktive for investorer.
Man ville opnå flere ting:
- Komme af med flexlortet
- Genskabe markedet for investorer i de gode faste annuiteter
- Undgå en masse tvangsauktioner, og give kridterne en redningsplanke

Plyds skrev:

Jeg kan oprigtigt talt ikke se nogen bund! Jeg kan ikke se, hvad der kan få salget i gang igen.[/quote]

Der skal lægge om fra flex til fast. Det kunne man gøre ved at tilbyde et statsgaranteret fast forrentet gammeldags 3%, med en løbetid, der gør at låneren vil sidde med samme ydelse.

I 1950'erne kunne man få lån 3 % fast med afdrag og med en løbetid op til 70 år. Det gav mange mulighed for at købe hus uden at komme i klemme. Jeg mener, at lånene den gang var inkonvertible. Derfor var de attraktive for investorer.
Man ville opnå flere ting:
- Komme af med flexlortet
- Genskabe markedet for investorer i de gode faste annuiteter
- Undgå en masse tvangsauktioner, og give kridterne en redningsplanke[/quote]

Det kan godt være, det er det, der bliver resultatet; men 3% 70 årige inkonvertible lån smager meget af en katastroferedning. Inkonvertible lån dur ikke - de bliver nemlig illikvide.
Konveribiliteten sikrer, at investor altid kan komme af med dem igen.

Problemet er, at du kan IKKE omlægge fra flex til fast.
Omlægningen vil kræve solvens - og flextumper er insolvente i altovervejende grad.

Jeg er jo selv boligejer og jeg synes det ville være den værste omgang moral hazard at intervenere til fordel for boligejerne. Så skulle det kun være dem som var 1. gangskøbene i årene 2005 - 2008

Lars _HH

Jamen man har jo interveneret til fordel for boligejerne siden 2002, med fastfrysningen af ejendomsværdiskatten.

Lars_HH skrev:Jeg er jo selv boligejer og jeg synes det ville være den værste omgang moral hazard at intervenere til fordel for boligejerne. Så skulle det kun være dem som var 1. gangskøbene i årene 2005 - 2008

Man skal overhovedet ikke gøre noget ud over at fastlægge tvangsmæssig udfasning af alle flekslån og afdragsfrie lån over en længere periode.

Markedet vil derpå selv sætte prisen på de "nye" obligationer / de eksisterende ejerboliger. Og de nuværende lånere vil præcist vide, hvor meget og hvor hurtigt der skal nedbetales, så overgangen kan komme til at foregå, inden fristens udløb.

/BF

Vi står nu overfor en pause i rentefaldene, hvis man tror teknisk analyse folkene.

http://www.agrocura.dk/Nyheder/statsobldecember2011.htm

Lars_HH skrev:Vi står nu overfor en pause i rentefaldene, hvis man tror teknisk analyse folkene.

http://www.agrocura.dk/Nyheder/statsobldecember2011.htm

Dem tror jeg ikke så forfærdelig meget på:

1)renter
De korte statsobligationer har støt og roligt kurs ned under gulvbrædderne.

2) Tomorrow next er dobbelt så stor som indskudsbevisrenten.
Indskudsbeviserne ligger stadig på 140 mia.

3) Vi taler ikke normale arbitrage/renteforhold - vi taler om en mistro til bankerne. Dem der kan stoles på - de kan jo godt låne. Vi taler om statslige nødlån til en insolvent bankverden, der ikke kan betale renter.

Men Thomas, du skriver jo bare at rentefaldet taget en pause, fordi det har været så kraftigt for at blive genoptaget i midt-2012, de lægger også op til at rentefaldet vil bryde modstanden med det samme.

Lars_HH skrev:Men Thomas, du skriver jo bare at rentefaldet taget en pause, fordi det har været så kraftigt for at blive genoptaget i midt-2012, de lægger også op til at rentefaldet vil bryde modstanden med det samme.

Næ, jeg tror nærmere på det sammenbrud at kreditten i al almindelighed fryser til. Altså INGEN kan låne noget - uanset om de er parat til at betale ågerrenter.

Tag bare de "gode" udlån, der bliver stampet nu - hvor mange af dem er "gode" om et år: Hele basis for belåning af værdier i bankerne er væk: Man er jo holdt op med at citere den "sikrede" 3 mdr. rente.
De nødlidende storbanker har IKKE noget at stille som sikkerhed.
Havde der været statsobligationer - eller andre realkreditobligationer end egne udstedelser - så havde der ikke været grund til at udvide belåningsgrundlaget fra Nationalbankens side.
Bankerne har simpelt hen ikke mulighed for andet end at kalde udlån hjem - der kan ikke komme nyudlån.

Det vil naturligvis betyde en lav officiel rente, som er ligegyldig, fordi ingen kan låne penge. Det er en fossilering af banksystemet, som vi ser det i Japan. Ikke tilfrysning; men fossilering.

Dobbeltpost fra lillebror, men for at specificere hvor jeg tror vi lander: 300.000 er for lidt, du forveksler mig med Thomas Danmarkshuset skal i ligevægt koste 1.300.000 kr. (samme pris som i median-Tyskland i dag) vi kommer nok i index 70-80 ligesom visse steder i USA, så 1.000.000 kr. i 2010-kroner er nok meget rammende. Modsat de 1.500.000 kr. i dag.

Hvad folk kan sidde for er ligegyldigt, når udbuddet er enormt og efterspørgslen begrænset, hvilket de seneste handelstal fra 3. kvartal 2011 viser. Specielt boligpriserne i Nordsjælland virker vanvittigt høje når gennemsnitshusstandsindkomsten kun er på 700.000 - 900.00 kr i gennemsnit, svarende til et folkeskolelærerpar.

Herunder prisen på et nyt Danmarkshus uden grund pt.: http://www.nyhuse.dk/f/f1/NYHUSE_Van...and-Fyn_NY.pdf

Prisen vil gå under og nybyggeriet vil gå fuldkommen i stå, som på bunden af alle andre kriser, men grunde der nærmest bliver delt gratis ud af kommunerne for at tiltrække skatteydere og ikke med fokus på grundspekulation fra kommunens side.

Lars_HH skrev:Dobbeltpost fra lillebror, men for at specificere hvor jeg tror vi lander: 300.000 er for lidt, du forveksler mig med Thomas Danmarkshuset skal i ligevægt koste 1.300.000 kr. (samme pris som i median-Tyskland i dag) vi kommer nok i index 70-80 ligesom visse steder i USA, så 1.000.000 kr. i 2010-kroner er nok meget rammende. Modsat de 1.500.000 kr. i dag.

Hvad folk kan sidde for er ligegyldigt, når udbuddet er enormt og efterspørgslen begrænset, hvilket de seneste handelstal fra 3. kvartal 2011 viser. Specielt boligpriserne i Nordsjælland virker vanvittigt høje når gennemsnitshusstandsindkomsten kun er på 700.000 - 900.00 kr i gennemsnit, svarende til et folkeskolelærerpar.

Herunder prisen på et nyt Danmarkshus uden grund pt.: http://www.nyhuse.dk/f/f1/NYHUSE_Van...and-Fyn_NY.pdf

Prisen vil gå under og nybyggeriet vil gå fuldkommen i stå, som på bunden af alle andre kriser, men grunde der nærmest bliver delt gratis ud af kommunerne for at tiltrække skatteydere og ikke med fokus på grundspekulation fra kommunens side.

Jeg er enig i, at huspriserne kommer dannes mellem køber og sælger.

Udbuddet begrænser opadtil; mens efterspørgslen nedadtil.

Ganske rigtigt er der et useriøst udbud, som ingen kan tage alvorligt, men det lukkes mængdemæssigt af tvangssituationer - hvortil man efterhånden kun kan regne dødsfald - som er opdaget, ved en beklagelig administrativ fejl.
Den nedre pris er spørgsmålet om at
1) Køber kan få finansieret - i de tilfælde finansiering kræves.
2) Evne og vilje til at betale.
3) Insolvens, der holder relevant udbud tilbage.

Det, der i øjeblikket driver priserne ned er overudbuddet.

Men bortfaldet af finansiering betyder, at den bund er faldet bort.
Det er rigtigt, at normalt er arbejdsløsheden (udtryk for evne/vilje) drivende - eller rettere samvariende.
Men den betyder intet i øjeblikket, for flextumper kan alligevel ikke betale, så hvorfor snakke om betalingsevne?
Endelig, når betalingsevnen rammes, så vil verden se anderledes ud.
Der vil - forhåbentlig - være kommet lønreduktioner samtidig med at forbrugerpriserne er faldet. Så deflationen overtager fra arbejdsløsheden som determinator for betalingsevnen - men det håb er spinkelt. Desværre, for det ville give et relativt højere prisniveau for ejendomme. Arbejdsløshed rammer nemlig skævt, forstået på den måde, at nogle vil hænge fast i jobbet til en alt for høj løn - og resten vil blive udraderet fra efterspørgslen.

Når så deflationen får fat, så vil priserne for alvor falde - accelereret af faldende huspriser.

Det er derfor, jeg ikke kan se nogen bund - og diskussioner om hvad prisen vil være, når bunden bliver nået er futile.

Hvilket legeme falder hurtigst?
Jo den med den mindste luftmodstand. Et kredsløb om jorden kan godt beskrives som en hastighed der er for stor til at man kan nå at ramme jorden.

Bare fordi der tidligere har været en bund, så er det ikke ensbetydende med, at den fortsat er der.

En mand genoplives i 2030 - og får at vide, at hans samlede pensionsopsparing er faldet til 315 € - inden han falder om igen er Amalienborg sat til salg for 10 €.