Erhvervs- og vækstministeret og flexlortet.

Cirb skrev:

guldimund skrev:Bliver det her en realitet, og det bliver det, så er vi 100 % sikre på at boligmarkedet ligger bomstille i mange år fremover. Dejlig med vished :-)

Det er måske hvad nogle håber - jeg tror snarere indgrebet signalerer at sammenbrudet er accepteret som uundgåeligt. 
En de facto afskaffelse af flex-lån og afdragsfrihed til nye købere vil i selv accelerere prisfaldene.
Derudover så har regering og nationalbank (og EU ?) indtil nu holdt en hånd under flex-lånene af skræk og rædsel for, hvad det ville betyde, hvis der kom en stigning i deres rente. Det er ikke for sjov skyld Lars Rhode sover med 500 milliarder under hovedpuden. 
Nu har vi fået en hel præcis dato på, hvornår den hånd trækkes væk. Første januar 2015. Når konge auktionen 2014 først er overstået sejler flex-lånerne deres egen sø.

Mvh
Cirb

Det tror jeg, Du har helt ret i.
Det holder hverken banker eller kridter til.

Plyds skrev:Hrmmm - hvad skal vi sige - huspriser tilbage på forrige bund fra 1996?  Så kan de fleste da være med selv på 6% fastforrentet med afdrag.

Skulle det blive realitet, så er der hverken banker eller kridter tilbage mere. De er alle gået ned længe inden da.

Det er nok sådan det bliver. Hvis man altså er optimist på boligejernes vegne.

Spørgsmålet er alene, hvor hurtigt vi kan få det afviklet. Der er jo ikke nogen grund til at bygge noget igen.

Der er ikke nogen, der hverken vil eje eller have flexlort.

Plyds skrev:Joooh Thomas - lige for tiden er der åbenbart. Det amerikanske pengetrykkeri betyder en pengerigelighed i finanssektoren, som jo så her til en vis grad ender i flex med meget kort løbetid.

Bliver den nye lov en realitet, så stiger renten på flex, da obligationerne så bliver uinteressante som ultra kort pengeanbringelse med høj sikkerhed. Det samme sker, hvis der skæres ned på QE.

Så lige netop i de danske huspriser har vi inddirekte set en inflationær udvikling på grund af QE. Prisenrne steg på enorm boblehøjde pga. urealistisk lave renter på flex, og under krisen er boligpriserne ikke faldet det de skulle af samme årsag.

Kæreste: Hvis obligationerne konverteres, så bliver de NETOP interessante som en kortsigtet pengeanbringelse.
Fejler auktionen, så bliver dine obligationer automatisk til 30 årige faste annuiteter med en rente på 7%, som Du altid kan slippe af med til pari.

Plyds skrev:

Thomas skrev:

Plyds skrev:Joooh Thomas - lige for tiden er der åbenbart. Det amerikanske pengetrykkeri betyder en pengerigelighed i finanssektoren, som jo så her til en vis grad ender i flex med meget kort løbetid.

Bliver den nye lov en realitet, så stiger renten på flex, da obligationerne så bliver uinteressante som ultra kort pengeanbringelse med høj sikkerhed. Det samme sker, hvis der skæres ned på QE.

Så lige netop i de danske huspriser har vi inddirekte set en inflationær udvikling på grund af QE. Prisenrne steg på enorm boblehøjde pga. urealistisk lave renter på flex, og under krisen er boligpriserne ikke faldet det de skulle af samme årsag.

Kæreste: Hvis obligationerne konverteres, så bliver de NETOP interessante som en kortsigtet pengeanbringelse.
Fejler auktionen, så bliver dine obligationer automatisk til 30 årige faste annuiteter med en rente på 7%, som Du altid kan slippe af med til pari.

Nej Thomas - så bliver de interessante som en langsigtet investering, og det min ven, er noget helt, helt andet, som der dog er masse af kunder til - det er bare nogle andre kunder.

Det er det, Du ikke har fattet en hujende fis af! Det er det helt essentielle argument i hele den afgørende debat omkring boniteten af realkreditobligationen!

Sagen er nemlig den, at en fast forrentet annuitet kan man som investor altid komme af med til samme pris som man købte den:

1) Selv i en paniksituation står der 1 mio. grådige husejere på spring for at købe til en kurs, der i værste fald er blot 1-2% ringere end sidste børsnotering. Der skal ingenting til for at en husejer har en konverteringsgevinst ud af købe obligationen og refinansiere med et nyt lån.

2) Der skal vitterligen ingenting til, fordi er der gået x år siden købet, så er papiret rykket ned ad rentekurven, fordi ydelsen altid er på den fjerneste betaling i rækken. Den med den højeste rente. Derfor vil obligationen ganske af sig selv rykke op i kurs, som tiden går.
Altså: Efter f,eks. 10 år er en fast forrentet 30 årig annuitet på 1 mio. og 5% forvandlet til en fast forrentet annuitet 20 årig annuitet på f.eks. 0,8 mio. med en kupon på - stadigvæk 5% - men med:
a) Kortere løbetid på alle betalingerne i den - nu - 20 årige serie. Det gør at der kun er de undervurdere betalinger tilbage. Kursen vil altså hele tiden rykke opad, når der sker ingenting.
b) Da der samtidig er afdrag, så er pantet rykket længere ind! Derfor kan der konverteres - selv i tilfælde af faldende ejendomsværdier! Og vel at mærke konverteres med fordel for både kreditor og debitor. Kreditor får større sikkerhed og debitor en lavere rente.

Disse fordele er naturligvis priset ind i obligationen ved udstedelsen. Men virker ikke desto mindre.

3) Disse effekter gør, at optages obligationen i investors beholdning - holdes til udløb - så venter man aldrig 30 år:
a) Dels sker der indfrielse i beholdningen p.gr.a. afdrag.
b) Dels sker der indfrielse af beholdningen som følge af kurssvingninger. I gamle dage levede et 30 årigt lån maksimalt 15 år. Selvom den nominelle løbetid var 30 år.

Det er det, der gør, at en fast forrentet konvertibel annuitet er bedre end rede penge. En statsobligation, der er et stående lån med en fast løbetid, er ringere end end fast forrentet realkredit annuitet. Det er nemlig ikke uhørt at man ikke kan slippe af med en lang statsobligation uden et betydeligt kurstab, fordi man naturligvis i regnskabet har kursreguleret op. Det er derfor Bundesbank har taget stripping i brug - altså skille årlig ydelse fra hovedstolen.

Du har simpelt hen ikke fattet en hujende fis i hele debatten om at redde den fast forrentede realkreditobligation! Det er der en samlet population af bankfolk, der HELLER ikke har.

Lykkeligvis har Nationalbankdirektøren forstået hvad han taler om - Bernstein kom også til det - om ikke andet fordi han selv opfandt flexlånet som en undtagelse med stærkt begrænset anvendelse - som erstatning for kassekreditternes ublu rente og usikre løbetid.

Rigtigt anvendt - men det kræver en finansiel indsigt, som INGEN bankfolk besidder (hvorfor den egentlige katastrofe er, at realkreditten er bankejet) - betyder det en lavere finansieringsomkostning for debitorerne og større sikkerhed for kreditorerne.

Nogle gange bliver jeg altså meget træt - lige pludselig.

Cirb skrev:@Thomas - nu tror jeg ti-øren faldt selv i min ende. Det har taget lidt tid.....

Så hvis vi som eks tager en fastforrentet 5% obligation med afdrag og iagtager den over et tiårigt forløb, hvor vi forudsætter at der ingen  svingninger sker i renten (med deraf følgende konverterings gevinster) så starter den 30 årige, feks i kurs 97, men efter 10 år er den en 20-årig (med bedre sikkerhed), og kursen vil være omkring 104-106. Den kan debitor køb til kurs 100 og enten skifte lånet til en ny 20-årig med lavere rente og ydelse  eller en ny 30-årigt til samme rente, men stadig lavere ydelse. Det betyder naturligvis at den meget omtalte mulighed/risiko for at debitor konverterer op ved stigende rente er meget mindre end man kan få indtryk af, men den rigtige realkredit obligation er om muligt endnu sikrere (for alle involverede) end reklameret for.....

Meget vigtig pointe - tak

Mvh
Cirb

Nemlig.

Hvis Du har fattet det, så har Du forstået umådelig meget mere end de fleste - og som de fleste slet ikke har behov for at forstå. En fast forrentet realkredit annuitet er på alle måder bedre end statsobligationer. Det er pointen. Og det er fra alle synspunkter.


Det betyder at indlåsningen af små obligationsserier ikke er noget videre problem, fordi på et tidspunkt kommer de alligevel over kurs 100 - hvis man som investor skal af med obligationen for at skaffe kontanter, så kan det godt være, at der ryger et kurspoint eller to - i værste fald, for der vil ALTID være en grådig debitor klar til at stryge den mindste gevinst. Nybelånt kan debitor altid få, fordi sikkerheden er rykket ind og nogen skal åbenbart have penge. Specielt virksomheder og udlejere vil altid være på mærkerne for at få konverteret - og det er større beløb og de er nok hurtigere på aftrækkeren end Maren i Kæret.

Alle fordele er givet til debitor: Gevinst ved opkonvertering til en højere rente, gevinst ved nedkonvertering til en lavere rente.

Hvorfor skal investor være sur? Han har udlånt på 30 år og fået den dertil passende rente - og pludselig bliver obligationen enten købt til en lav kurs eller simpelt hen indfriet. Det efter f.eks. kun 10 år, så får investor alle sine penge i hånden. Den fordel bliver naturligvis indpriset i kursen på lån optagelsestidspunktet.

Kommer der renteforhøjelser f.eks. som følge af inflation, så kan investor sælge sine obligationer til en kurs, der giver noget af det tilbage som debitor har "betalt for meget" og investor får til gengæld en inflationskompenseret ny obligation med højere kupon.
Efter roden og regeren frem og tilbage, så bliver afkastet - efter inflation, efter rentesvingninger og jeg skal komme efter dig. Nok de 1-2% reelt som produktiviteten i samfundet giver basis for.
Den anden faktor er, at investor er meget lidt udsat for at gå illikvid, fordi der er årlige afdrag og dermed førtidige indfrielser i stakken af obligationer.

De langsigtede investeringer er aktier, der principielt aldrig indfries; men her er spørgsmålet aktiens kvalitet - den kan man kun sikre sig som investor, hvis man har en plads i bestyrelsen. Her kan man til enhver tid stille de spørgsmål til regnskabet - ikke bare kan; men skal.

Hvis man som Maren i Kæret har sin opsparing på tidsindskud i banken, så vil afkastet være 1-2% om året efter inflation. Hvilket er det samme, som en investor har i obligationer - fraregnet konverteringsricisi.

Sagt på en anden måde, så er fast forrentede realkredit annuiteter kontanter.

Det gør at f.eks. et pensionsselskab

Cirb skrev:

Thomas skrev:
En fast forrentet realkredit annuitet er på alle måder bedre end statsobligationer. Det er pointen. Og det er fra alle synspunkter.

Og i kraft af afdrag rykker realkredit-obligationen hele tiden ind i pantet, mens en statsobligation til stadighed skal konkurrere om sin sikkerhed med nyudstedelser.  Jeg tror det begynder at dæmre....

Mvh
Cirb

Det er så én ting; men det andet er, at statsobligationer gerne er stående lån, hvorfor - når de rykker ned af rentekurven, så stiger kursen gevaldigt, fordi hovedstolen flytter nærmere. Det sker så også for annuiteter; men da en annuitet er n betalinger fordelt over n år, så er det altid - set fra investors side den fjerneste betaling, der falder ud af betragtningen først.
Da Tyskland blev genforenet optog Bundesbank nogle massive statsobligationer, der virkelig rykker kursen op på statsobligationer nu - i situationen ret så ubehageligt.

Plyds skrev:+ at srealkredit til er med 1/4 årlig rentetilskrivning. Det betyder noget for geninvesteringsmønsteret, eller for de der skal bruge renterne. Det er fast indkosmt en gang i kvartalet. Statsobligationer er tit med 1/1 årlig rentetilskrivning.

I gamle dage kunne man - med kapital nok - blive kupon klipper. Det var inden det hele blev digitalt. Med obligationen fulgte ark med renterne på kuponer, som man så klippede af og byttede til penge.

Det var tider!

Nu er vi alle kuponklippere - uden kupon.

Cirb skrev:

RealTrouble skrev:WTF...panikken er da total...

http://finanswatch.dk/Finansnyt/Realkredit/article6238826.ece?ref=epn

The devils in the detail skrev: Henrik Sass Larsen ændrer også forslaget, så løbetidforlængelsen nu bliver 12 måneder ad gangen, indtil markedet er normaliseret.

Spade....
Og hvordan har i så lige tænkt jer at definere normaliseret ? Og hvad gør i hvis et normalt marked indpriser en højere rente end de 5 % stigning ?

Og hvem er det nu lige investorerne er... skrev:Det oprindelige forslag lød ellers, at obligationerne ville blive tvangskonverteret til 30-årige fastforrentede obligationer, hvis renten steg mere end fem pct. i forhold til seneste refinansiering. Det fik en blandet modtagelse hos investorer, som ikke brød sig voldsomt om udsigten til potentielt at få en 29-årig forlængelse på obligationer, som var købt netop fordi de havde kort løbetid.

Men så kan Horrorvits og finansfascisterne glemme det her...
F1ere stabil funding

Finanstilsynet skrev:

Den kommende EU-lovgivning betyder, at bankerne og realkreditinstitutternes skal matche varigheden af udlånet med varigheden af fundingen bedre, og funding med en varighed på 12 måneder eller derunder anses som ustabil.
Men det er der altså taget højde for med det nye lovindgreb, der sikrer, at flekslån bliver tvangskonverteret til fastforrentede lån med en løbetid på samme længde som det bagvedliggende lån, hvis markedet bryder sammen, eller hvis renten stiger mere end 5 procentpoint fra refinansiering til refinansiering.

Det var faktisk lykkedes den blinde høne at finde et korn, men den smed det selvfølgelig prompte væk igen....
Nu er debitor risiko igen debitor risiko og realkredit obligationen fortsat ødelagt.

Den kommer ikke til at gå - jeg troede de havde fattet at hverken rating bureauerne og ECB er helt idioter eller har den mindste tiltro til den danske banksektor. Men sidstnævnte er selvfølgelig så snotdumme at de bliver ved at tro de kan små-hustle sig ud af klemmen hele vejen op til skafottet.

Mvh
Cirb

Det er det fundamentale problem omkring den manglende likviditet af flexlortet, fordi en fast forrentet annuitet ER likvid, hvilket betyder, at man kan sælge den - med et beskedent kurstab - fordi der er 1 mio. boligejere, der bare venter på at stryge en konverteringsgevinst. Derfor vil en fast forrentet annuitet blive indfriet med kortere varsel - fordi den bliver omlagt.

Nej, problemet er, at bankerne ikke kan skaffe funding til at købe eget flexlort. Stiger renten indenfor et år med de berømte 5% - og flexlortet konverteres til 7% 29 år kurs 100. Fint de kan godt sælges - hvorfor fundingen kommer af sig selv. Men hvis renten på en 30 årig annuitet er 3½ - og hvorfor skulle den påvirkes af at bankerne ikke kan låne penge til eget flexlort? Så vil kursen på 7% 29 år falde! Hvorfor skulle debitor betale fuld pris på lånet, når man kan oprette et 3½% lån til pari?
I den situation skulle et 7% 29 år stå i kurs - hvad ved jeg - 110! I den situation var lånet for længst blevet omlagt. Altså 7% 29 år kan ikke sælges!!!

Investor vil ikke købe uden at tage sig betalt for konverteringstabet. Det andet er: Køber investor til kurs 100, så skal obligationen indlåses hos investor. Investor får godt nok en højere rente; men samtidig er pengene bundet i 30 år. Flextumperne hænger altså på den, fordi investor ikke vil sælge under kurs 100.

(Her kommer vi så også ind på, at en flextumpe hverken kan eller vil betale rente - endsige afdrag. Det gør jo at banklånet oveni skal afskrives totalt.)
Banken får godt nok en højere rente som investor; men det skal alligevel finansieres - og det er lige præcis det bankerne ikke kan!
Likviditetsklemmen vil tvinge bankerne til et kurstab, fordi de ganske enkelt ikke kan få likviditet.

Dvs. bankerne kan ikke anbringe obligationerne i deres pensionsordninger, som eller ville have godt af det fordi deres diskonteringsfaktor er 5-6%. Men de er ikke likvide. Det kan gå så længe ind- og udbetalinger på pensionsordningerne nogenlunde opvejer hinanden. Men hvis flextumperne ophæver pensionsordningerne for at betale de dyre lån ud. Så skal der sælges. Ordningerne vil nemlig blive opsagt - og det beskattede provenu vil indgå på en indskudskonto, hvor de ender i Nationalbanken. Det betyder at pensionskasserne skal skaffe midler - her og nu - og det behøver ikke at være mange, bare pensionsudbetalingerne og ophævelserne (af det ubeskattede beløb) er større end det indbetalte beløb på pensionsordningerne.

Forsikringsselskaberne vil stå i samme situation.

Der er ikke nogen, der vil røre ved de obligationer.

Merkur skrev:Nu må vi se hvordan lovteksten strikkes sammen når den skal indeholde "normaliset".

Ja, det bliver unægtelig en gang juridisk prosa, der gør skeløjet.

Merkur skrev:Var Sass Larsen med de gode hensigter ved at sætte hele sektoren på røven??

Nu virker det til der er blødt lidt op omend det potentielle skjulte budskab til sektoren stadig er givet - regeringen redder ingen så derfor er det måske en god ide at arbejde hen imod mere udlån af typen fast-rente.

Men samtidig utroligt hvis det er sandt at de finansielles institutioner ikke har været spurgt ind til forslaget inden det blev præsenteret (bare for en god ordens skyld og for de gode manerer, så institutternes regnedrenge og beslutningstagere kunne sidde klar).

1) Den er lige omvendt: Det er Danske Bank og Nykredit, der har truet med at sætte landet på røven. Det finder man sig naturligvis ikke i.

2) Der er tale om en kriselovgivning, hvor man af hensyn til kronen og rigets sikkerhed faktisk kan kører igennem med 1., 2. og 3. behandling på én dag. Man har givetvis reageret på en helt konkret trussel fra enten Danske Bank - men jeg tror nu snarere Nordea, som er noget så grusomt på røven med Nordea Norge og shippinglån til 100 mia. - misligholdte de fleste af dem går jeg ud fra.

3) Nordea ville ikke kunne spekulere mod den DKK, som de har gjort mod NOK. Dertil er der for meget kage klappet med Riksbanken omkring realkreditten. Hvis Du ser på den første graf:
Så er der et grimt dyk i NOK i 6.,8. og 11 måned - kort efter den første: Det er med garanti Nordea, der hiver al den likviditet ud af deres norske datterselskab. Erklæres Nordea Norge konkurs - hvilket de jo naturligvis er - så vil indlån (lige som Nykredits i Amagerbanken, hvor de også hev et betydeligt beløb minutter inden lukketid om fredagen, hvor banken ikke åbnede om mandagen). I tilfælde af konkurs vil indskyderne - og i dette tilfælde vel næsten udelukkende Nordea - tage tab! Derfor hiver Nordea Sverrig ved først givne lejlighed pengene hjem fra Norge og opsiger den korte kredit: Derfor skal der sælges et betydeligt beløb i NOK og købes et tilsvarende i SEK. Her vil Riksbanken intervenere, fordi i tilfælde af kursstigning vil Nordea indløse det lån som Nationalbanken har ydet - og Riksbanken garanteret for.
Det vil betyde at Nordea Sverrig får en kursgevinst, som skal betales af Riksbanken.
Hvis Riksbanken stiller sig bag ved og opkøber NOK - som de så sælger dagen efter til Nordea; men til en højere kurs, så får Nordea - igen - et velfortjent rap over kleptomanpølserne.

Det er formentlig spillet i 3), der er afgørende, dels fordi muligheden erfaringsmæssigt er nærliggende, dels fordi her taler vi om et forsvar for kronen, der er i overhængende fare for at komme under et pres.

Det vil sige, at her er tale om en decideret valutakrise - af en lidt anden type end end oktober 2008; men i sandhed også alvorlig. Derfor er der ikke tid til at sende forslaget i høring.

jeg bliver mere og mere tilbøjelig til at tro, at det er en lex Nordea. Derfor skal Nordea sadles med faste annuitetsrealkreditter, der vil få Nordeas flextumper til selektivt at ryge på tvang.

Merkur skrev:http://m.finanswatch.dk/?article=6242549

Den undren står han ikke alene med. Jeg syntes det virker meget besynderligt at man er så hurtig på aftrækkeren. Man ved vel ikke engang om det er en løsning rating burauerne vil blåstemple eller ej.

Jeg tror helt enkelt, der var tale om en konkret trussel fra Nordeas side. Hvad ratingbureauerne siger er underordnet. Problemet er at investorerne til flexlortet er bankerne selv.