Fødekæden er totalt brændt sammen

100.000 unge danskere er dårlige betalere




Vi har jo vidst det længe


Det er en gammel nyhed der postes i denne tråd.

Læsere af dette forum og boligdebatten har set det her komme for længst. Men derfor er det alvorligt alligevel.

Når fødekæden til villaerne tørrer ud, så er der ingen købere tilbage.

Og villa'erne i hovedstaden er markedet for realkreditten.

En typisk villa i hovedstaden sættes lige nu til salg for ca. 4 millioner. At købe sådan en hytte uden opsparing kræver en husstandsindkomst på 1½ til 2 millioner årligt. Det er der stort set ingen der har. Altså kan villa'er i hovedstaden kun købes af folk der har penge med fra den tidligere bolig.

Den race dør ud nu. Folk kommer ikke fra lejlighederne med penge fra lommerne mere. Tværtimod, de kommer derfra med tab og gæld.

Vi kan derfor nu beskrive boligmarkedets cirkulære dødsdans ret præcist:

Første scene: Indførelse af afdragsfrie lån og rentetilpasningslån får priserne på boliger, især lejligheder til at eksploderer. Værdistigningerne omsættes i boligkæden, og gearingen af lånene ender med at give de største stigninger i toppen af boligmarkedet.

Anden scene: Priserne stagnerer, antallet af handler dør ud. De "afdragsfrie" betyder folk ikke får deres økonomi konsolideret. Ved skilsmisser, sygdom og arbejdsløshed betyder det at tabene skal tages af finanssektoren. Det er begyndelsen på finanskrisen.

Tredie scene: Priserne i bunden falder. Boligejerne stavnsbindes, da banker / kritter ikke vil accepterer der sælges under belåningen. Markedet fryser til. Det er her vi er nu.

Fjerde scene: Ejerne af boligerne i toppen bliver ældre og skal enten på plejehjem eller dør. Boligerne skal sælges, men der er ingen købere. Ejerlejlighedsfolket sidder fastlåst i deres alt for små boliger, men kan ikke komme derfra da "friværdien" er negativ. Da dødsboer skal realiseres bliver finanssektorens tab gigantiske. Fordi:

Husene skal med tiden sælges. Køberne kan enten være nyuddannende der ikke har været en tur omkring ejerlejlighedsmarkedet, eller lidt ældre par som kommer fra ejerlejlighedsmarkedet med tab. Og da prisen hytterne kan sælges til er afhængig af de potentielle køberes økonomiske formåen, så kan vi regne den fremtidige pris for en hovedstadshytte ud ret præcist.

Par nummer et, de nyuddannede, har hvis de kan finde et job en husstandsindkomst på lad os sige 700.000 kroner. Det giver mulighed for at servicerer en samlet gæld på 1.750.000 kroner. Men nyuddannede har typisk studiegæld, og den skal vi lige modregne. Lad os sige den er på 250.000 kroner. Altså kan der maks optages boliglån på 1½ million.

Par nummer to, de lidt ældre og veletablerede ejerlejlighedsejere, har naturligvis en lidt større indkomst, lad os bare sige 1 million. Altså mulighed for at "servicerer" en samlet gæld på 2½ million. Herfra går nu tabet på ejerlejligheden, lad os sige ½ million samt div. forbrugslån og reststudiegæld, lad os bare sige 250.000, altså de har mulighed for at bære en boliggæld på 1.750.000.

Og så bliver prisen på en typisk Københavnerhytte, der lige nu annonceres til salg for 4 til 5 millioner, "lige om snart" et sted mellem 1½ og 1.75 million.
Priserne på ejerlejlighederne kommer til at falde tilsvarende, for multiplikatoren virker jo også den anden vej.

Priserne vil så yderligere blive presset af demografien. Der er simpelthen ikke så mange unge på vej ud på boligmarkedet som der har været.

Fagre nye verden ? Ja, men ikke for kritter og banker. Mareridtet for dem kommer til at tage 10 til 20 år fra nu.


Indlæg by SortKaffe on Lør nov 12, 2011 4:36 am

Ja, såre præcis beskrivelse. Og det eneste der kunne have reddet det hele var lidt solid inflation sammen med gammeldags fastforrentede ROér - men den lukkede man jo ligesom med flexredningen.

Det bliver aldrig godt igen.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Ja, såre præcis beskrivelse. Og det eneste der kunne have reddet det hele var lidt solid inflation sammen med gammeldags fastforrentede ROér - men den lukkede man jo ligesom med flexredningen.

Det bliver aldrig godt igen.

Mvh
Cirb

jeg er enig i beskrivelsen.

En ting er, at udbuddet er begrænset af antallet af dødsboer. Men selv til dem er der ikke nogen efterspørgsel, for de kan ikke få finansieret købet og vil slet ikke købe til de priser.

Den er så meget mere alvorlig som at i "UdkantsDanmark" (dvs. vest for Roskilde og op mod Helsinge), der kan kridterne nægte at finansiere de billige boliger - de vil så være henvist til alternativ finansiering.
Det skal mæglerne nok finde ud af: Er prisen langt nok nede, så kan selv små indkomster godt betale en høj rente på et pantebrev.

De dyrere - tættere på Kbh., som ikke kan afvises p.gr.a. prisen - ja, SortKaffe: Den står til en yderligere halvering.
Lille udbud; men også lille efterspørgsel - og slet ikke til prisen.

Dem med lejelejligheder i København med en lille; men rimelig økonomi: Det er de reelle købere. De slæber så ikke rundt på gammel gæld; men økonomien er mindre.
Det begynder på et tidspunkt at blive attraktivt for dem, at flytte i hus og opgive lejeboligen.
Denne opgivne lejebolig er så til gengæld heller ikke dyr, hvorfor den bliver besat hurtigt af lejere i dyre lejligheder, der så står tomme. Dvs. alle spekulantejendommene i Finansiel Stabilitet kan ikke udlejes. Ingen investor køber til en pris, han ikke kan tjene penge på, så platugle ejendommene (også dem i parkeringsaftaler) vil falde i pris - og kridterne bliver nød til at sætte huslejen ned i deres "ejendomsselskaber", som kun er konstruktioner til at holde overvurderede aktiver i midlertidigbesiddelse ude af balancen.

klogeaage 35 skrev:100.000 unge danskere er dårlige betalere

En typisk villa i hovedstaden sættes lige nu til salg for ca. 4 millioner. At købe sådan en hytte uden opsparing kræver en husstandsindkomst på 1½ til 2 millioner årligt. Det er der stort set ingen der har. Altså kan villa'er i hovedstaden kun købes af folk der har penge med fra den tidligere bolig.

Indlæg by SortKaffe on Lør nov 12, 2011 4:36 am

Det er altså noget sludder. Sålænge vi har det meget lave renteniveau, så kan folk efterspørge boliger prisklassen 4 mil., uden nogen synderlig stor opsparing, så længe de har en indtægt i den bedre ende af skala'en, dvs. 1 mil. for et par. Stiger renten, så er det en anden sag...

clb skrev:

klogeaage 35 skrev:100.000 unge danskere er dårlige betalere

En typisk villa i hovedstaden sættes lige nu til salg for ca. 4 millioner. At købe sådan en hytte uden opsparing kræver en husstandsindkomst på 1½ til 2 millioner årligt. Det er der stort set ingen der har. Altså kan villa'er i hovedstaden kun købes af folk der har penge med fra den tidligere bolig.

Indlæg by SortKaffe on Lør nov 12, 2011 4:36 am

Det er altså noget sludder. Sålænge vi har det meget lave renteniveau, så kan folk efterspørge boliger prisklassen 4 mil., uden nogen synderlig stor opsparing, så længe de har en indtægt i den bedre ende af skala'en, dvs. 1 mil. for et par. Stiger renten, så er det en anden sag...

Jamen dem er der ikke nogen af!
Det er jo det, der er pointen!
Slet ikke i forhold til udbuddet - og de få, der er kan få mere for pengene.

Det er det, det betyder at ejendomsværdierne er groft overvurderede!

CLB: Som en tommelfingerregel kan man lige nu  låne 2½ gange bruttoindkomsten før skat. Måske nok fordi man allerede har indregnet en rentestigning ?

SortKaffe skrev:CLB: Som en tommelfingerregel kan man lige nu  låne 2½ gange bruttoindkomsten før skat. Måske nok fordi man allerede har indregnet en rentestigning ?

Hmm... den køber jeg ikke. I maj måned blev vi godkendt til køb på 5.2 mil baseret på en årsindtægt på 1.1 samt opsparing på 500k. Min hovedregning siger at dette giver en faktor på 4.3. Og nej, vi har ikke valgt at købe til halsen, dvs. 5.2...

Clb: Jeg har lige prøvet dine tal på Danske Banks boligberegner:

http://danskebank.dk/da-dk/Privat/Bolig/At-koebe-en-bolig/Pages/boligkoebsberegner.aspx


Og kan da godt se at med en bruttoindkomst pr. måned lidt over de 90.000 og en opsparing på 500.000 så kommer man over et muligt købsbeløb på 5 millioner.

Men prøv at sætte lidt mere "normale" forudsætninger ind, f.eks. 2 vvoksne med 2 børn, en bil og en husstandsindkomst på 30.000 efter skat, og nul i opsparing.

Ja, så rammer Du ret præcis min tommelfingerregel om 2½ gange bruttoindkomsten.

SortKaffe skrev:Clb: Jeg har lige prøvet dine tal på Danske Banks boligberegner:

http://danskebank.dk/da-dk/Privat/Bolig/At-koebe-en-bolig/Pages/boligkoebsberegner.aspx


Og kan da godt se at med en bruttoindkomst pr. måned lidt over de 90.000 og en opsparing på 500.000 så kommer man over et muligt købsbeløb på 5 millioner.

Men prøv at sætte lidt mere "normale" forudsætninger ind, f.eks. 2 vvoksne med 2 børn, en bil og en husstandsindkomst på 30.000 efter skat, og nul i opsparing.

Ja, så rammer Du ret præcis min tommelfingerregel om 2½ gange bruttoindkomsten.

Hvis man bruger de tal du oplyser så er det slet ikke muligt at låne til et boligkøb jf. beregneren. De 30.000 kr om måneden netto svarer til en samlet bruttoindkomst på 2X270.000 kr. og er således i den lave indkomstende (22.500 kr om måneden pr. person).

Hvis du ser på hvad husstande i Kbh tjener så får du nogle helt andre tal. Fra DST 2011, INDKF2, indkomstinterval>600.000 kr:

Kbh By: 889.000 kr. (familier i alt, lejere, 46.619 personer)
Kbh By: 889.000 kr. (par i alt, lejere, 39.355 personer)
Kbh By: 1,072 mio (familier i alt, ejere, 35.167 personer)
Kbh By: 1,084 mio (par i alt, ejere, 30.726 personer)

Kbh Omegn: 869.000 kr. (familier i alt, lejere, 21.413 personer)
Kbh Omegn: 863.000 kr. (par i alt, lejere, 18.687 personer)
Kbh Omegn: 1,146 mio (familier i alt, ejere, 55.080 personer)
Kbh Omegn: 1,146 mio (par i alt, ejere, 50.771 personer)

Altså i alt små 300.000 personer i Kbh-området der er en del af en husstand med > 600.000 kr. i indkomst. De 270.000 kr. du nævner er i den absolut laveste ende og den gruppe kan bare ikke købe bolig. Sådan er det...

Bemærk i øvrigt at lejerne i Kbh også har ganske pæne indkomster.

wh: Nu har jeg lige sat tallene ind igen.

Og jo, familien med 30.000 i månedlig nettoindkomst kan købe for 1.7 til 1.9 mill, jf. beregneren.

Og jo, der skal såmænd nok være 300.000 i høj indkomstgrupperne i hovedstadsregionen. men det betyder vel at der er ca. 8 til 900.000 der ligger under.

30.000 netto efter skat er nok ret normalt, hvis vi taler om en familie med små børn. En af forældrene arbejder typisk ikke på fuld fuld tid.

For sjov skyld har jeg så sat en høj indkomstfamilie ind: 45.000 efter skat, 2 børn og 2 biler (højtlønnede jobs kræver tit en bil), og 250 tusinde i studiegæld.

Købsmaks jf. beregneren mellem 1.660 og 1.860. Altså stort set samme resultat.

SortKaffe skrev:wh: Nu har jeg lige sat tallene ind igen.

Og jo, familien med 30.000 i månedlig nettoindkomst kan købe for 1.7 til 1.9 mill, jf. beregneren.

Forstår jeg ikke. Jeg skal op på små 39.000 kr i nettoindkomst for at nå det tal (har valgt 2 voksne, 2 børn, 1 bil, 0 sommerhuse)

SortKaffe skrev:Og jo, der skal såmænd nok være 300.000 i høj indkomstgrupperne i hovedstadsregionen. men det betyder vel at der er ca. 8 til 900.000 der ligger under.

Lad os nu igen se på fakta i stedet for at gætte. Fra samme tabel jeg refererede til før:

Kbh By, familier med børn:

<200K: 4017
200K-300K: 9072
300K-400K: 10461
400K-500k: 9986
500K-600K: 8364
600K>: 43339

Kbh By, par med børn:

<200K: 1093
200K-300K: 2134
300K-400K: 4120
400K-500K: 5123
500K-600K: 6005
600K> 40971

Kbh omegn, familier med børn:

<200K: 2034
200K-300K: 5729
300K-400K: 8125
400K-500K: 7798
500K-600K: 6931
600K> 46858

Kbh omegn, par med børn:

<200K: 709
200K-300K: 1235
300K-400K: 2885
400K-500K: 3831
500K-600K: 4936
600K> 44529

Kan du se systematikken? De høje indkomster er i klart overtal i Kbh og de 270K du nævner er uden diskussion mindretallet.

SortKaffe skrev:wh: Nu har jeg lige sat tallene ind igen.

Og jo, familien med 30.000 i månedlig nettoindkomst kan købe for 1.7 til 1.9 mill, jf. beregneren.

Og jo, der skal såmænd nok være 300.000 i høj indkomstgrupperne i hovedstadsregionen. men det betyder vel at der er ca. 8 til 900.000 der ligger under.

30.000 netto efter skat er nok ret normalt, hvis vi taler om en familie med små børn. En af forældrene arbejder typisk ikke på fuld fuld tid.

For sjov skyld har jeg så sat en høj indkomstfamilie ind: 45.000 efter skat, 2 børn og 2 biler (højtlønnede jobs kræver tit en bil), og 250 tusinde i studiegæld.

Købsmaks jf. beregneren mellem 1.660 og 1.860. Altså stort set samme resultat.

Så har vi Danske Banks løgnagtige svindlere på banen igen: Som om dagens forsøg på checkrytteri og underslæb overfor Nationalbanken ikke var nok; men nej, der skal adskillige lodrette løgne til!

Jo mere man tjener jo større del af indkomsten kan man bruge på sit hus. Derfor er gearingen afhængig af indkomst.

Jeg tror ikke at det er rigtigt at middel segmentet knækker fordi der ikke er købere der kan få finacieret købet, jeg tror nærmere middel segmentet knækker fordi prisen presses udefra af de store prisfald på de knapt så attraktive områder.

Jomsviking skrev:Jo mere man tjener jo større del af indkomsten kan man bruge på sit hus. Derfor er gearingen afhængig af indkomst.

Jeg tror ikke at det er rigtigt at middel segmentet knækker fordi der ikke er købere der kan få finacieret købet, jeg tror nærmere middel segmentet knækker fordi prisen presses udefra af de store prisfald på de knapt så attraktive områder.

Middelsegmentet er jo det, der er volumen i. Ejendomsværdien af Amalienborg er jo temmelig lige meget, det er så sjældent på markedet.

Jeg kan nu godt forstå wh er forvirret omkring købsbeløbet for en familie med 2 børn, en bil, intet sommerhus og en samlet nettoindkomst på 30.000 pr. måned.

Nu har jeg tastet de tal ind 6 til 7 gange, og fået flere forskellige resultater.

Dårligste udfald er det samme som wh er kommet frem til, familien har ikke råd til at købe bolig.

Næst dårligste udfald var maximal købesum på 940.000 kroner.

Så er det tre gange lykkedes at få maskinen til at spytte tallene mellem 1.700.000 og 1.900.000 ud.

Den mest optimistiske beregning lød på familien kunne købe for 3.200.000.

Og det er altyså de samme tal jeg har tastet ind i Danske Banks boligpris købs beregner hver gang.

Jeg prøvede så lige Nordeas. De mener familien kan købe for 1.814.000.

Det er åbenbart ikke kun med netbanken Danske bank har problemer i dag. Andre it systemer tager skam også del i festen :-)

@Thomas

Jeg mener at når man ser på det såfalder priserne udefra (mindre attraktivt) og ind (mest attraktivt).

Huspriserne falder ikke i holte fordi der ikke er potentielle købere, men at disse vælger huse i områder der i sammenligning har faldet langt mere og derfor er mere attraktive.

Det er fattig dk der vælter læsset, ikke over dk.

Jomsviking skrev:@Thomas

Jeg mener at når man ser på det såfalder priserne udefra (mindre attraktivt) og ind (mest attraktivt).

Huspriserne falder ikke i holte fordi der ikke er potentielle købere, men at disse vælger huse i områder der i sammenligning har faldet langt mere og derfor er mere attraktive.

Det er fattig dk der vælter læsset, ikke over dk.

Meget enig!
Som det ser ud i dag så kvæles København udefra og ind.

SortKaffe skrev:Jeg kan nu godt forstå wh er forvirret omkring købsbeløbet for en familie med 2 børn, en bil, intet sommerhus og en samlet nettoindkomst på 30.000 pr. måned.

Nu har jeg tastet de tal ind 6 til 7 gange, og fået flere forskellige resultater.

Dårligste udfald er det samme som wh er kommet frem til, familien har ikke råd til at købe bolig.

Næst dårligste udfald var maximal købesum på 940.000 kroner.

Så er det tre gange lykkedes at få maskinen til at spytte tallene mellem 1.700.000 og 1.900.000 ud.

Den mest optimistiske beregning lød på familien kunne købe for 3.200.000.

Og det er altyså de samme tal jeg har tastet ind i Danske Banks boligpris købs beregner hver gang.

Ja, det kører åbenbart som l... så de tal kan vi vist ikke regne med.

SortKaffe skrev:Jeg prøvede så lige Nordeas. De mener familien kan købe for 1.814.000.

Nykredit siger ca. 1,9 mio så det er i det leje vi ligger. Det giver en gældsfaktor på 3,2-3,3, men dybest set er gældsfaktoren ligegyldig. Det eneste der er retvisende er rådighedsbeløbet fordi der er mange udgifter der svinger voldsomt fra ejendom til ejendom: Vedligeholdelse, varme og ejendomsskatter fx. kan let svinge 30-40.000 kr. fra ét hus til et andet der har samme kontantpris. Derudover kan en høj husstandsindkomst tåle en højere gældsfaktor fordi mange faste udgifter er uafhængige af indkomsten (fx. varme, el, vand, institutionspladser osv). Jo lavere indkomst desto mere fylder alle de øvrige udgifter og derfor er der relativt mindre til boligen.

Jomsviking skrev:@Thomas

Jeg mener at når man ser på det såfalder priserne udefra (mindre attraktivt) og ind (mest attraktivt).

Huspriserne falder ikke i holte fordi der ikke er potentielle købere, men at disse vælger huse i områder der i sammenligning har faldet langt mere og derfor er mere attraktive.

Det er fattig dk der vælter læsset, ikke over dk.

Antal handlede huse i Holte (kilde: Boliga)

2001: 127
2002: 142
2003: 167
2004: 190
2005: 163
2006: 116
2007: 92
2008: 97
2009: 142
2010: 140
2011: 118
2012: 140
2013: 83 (første 2 kvartaler)

Så køberne vælger da bestemt ikke Holte fra som du ellers påstår.

.

Flere end 100.000 unge under 30 år har ét eller flere forbrugslån


http://m.epn.dk/privat/ECE6060659/unge-skylder-4-2-milliarder-i-forbrugslan/


.

klogeaage 35 skrev:.

Flere end 100.000 unge under 30 år har ét eller flere forbrugslån


http://m.epn.dk/privat/ECE6060659/unge-skylder-4-2-milliarder-i-forbrugslan/


.

Ja, de er jo ikke umiddelbart klar til ejerbolig.

Nå, den har Du også set.

Ja, det interessante er jo, at ca. hver 7. i gruppen af førstegangs købere starter karrieren med en gennemsnits forbrugsgæld på 42.000 kroner. Hertil kommer så evt. studiegæld, der vel for manges vedkommende udgør 100.000 kroner eller mere.

Prøv selv at sætte disse tal ind i en af bankernes boligkøbs beregnere. Den pris man kan købe for falder dramatisk bare på grund af den smule klatgæld.

Det er utroligt det er kommet så vidt!
Det er rigtig mange penge på den type lån.

Det er en katastrofe i katastrofen, for det er lige nøjagtig denne gruppe der skal tilvejebring forbrug i større omfang (22 - 29 år)
DET KOMMER DE IKKE TIL!
de kommer heller ikke ind på boligmarkedet i et omfang der kan måles....eller jo....det kan måles i mangel på efterspørgsel af realkreditlån, og i det hele taget godkendelse til disse.

Derudover er endnu flere fanget i boliggæld, tabt fantasifriværdi, og kasino-afdragsfrie-flik-flak-flex-lån. DET SIGER SMAAAAAAAAAASSSK.
Der når ikke engang at komme et skrig!

Gorrion skrev:Det er utroligt det er kommet så vidt!
Det er rigtig mange penge på den type lån.

Det er en katastrofe i katastrofen, for det er lige nøjagtig denne gruppe der skal tilvejebring forbrug i større omfang (22 - 29 år)
DET KOMMER DE IKKE TIL!
de kommer heller ikke ind på boligmarkedet i et omfang der kan måles....eller jo....det kan måles i mangel på efterspørgsel af realkreditlån, og i det hele taget godkendelse til disse.

Derudover er endnu flere fanget i boliggæld, tabt fantasifriværdi, og kasino-afdragsfrie-flik-flak-flex-lån. DET SIGER SMAAAAAAAAAASSSK.
Der når ikke engang at komme et skrig!

Det er lige præcis det: Det private forbrug flytter sig ikke en tøddel.
Nu overlever de nok ikke at få "ejerbolig", for der er rigelig med udmærket udlejningsbyggeri.

Wh
Prøv at foratå hvad jeg siger: holte bliver relativt mindre attraktiv fordi priserne giver sig mere længere ude.

Det har betydning for pris udvikling