Tvang Maj 13

Tvang
Tvang på region

Det hænger jo ikke sammen:

Præcis 4000 tvangsauktioner om året, stigende priser på ejerlejligheder og faldende antal handler. Det passer heller ikke at de mest overvurderede ejerlejligheder i Hovedstaden ikke ryger på tvang - med de mest insolvente flextumper. Altså Hovedstaden stod for 1/3 af handlerne; men de står kun for en 1/6 af tvangsauktionerne.
Omvendt stod Region Sjælland for 1/6 af handlerne; men har 1/3 af tvangsauktionerne.

Der er jo stadig ikke indtrådt nogen bedring.

Det kommer aldrig til at gå - så tanker om eget hus, dem skal man slå ud af hovedet. Man vil redde bankerne og realkreditten frem for boligmarkedet.

Merkur skrev:Og hvordan gør man så det? Reddet banker og realkredit med lader boligmarkedet sejle - vil dette marked (faldende yderlige) ikke altid følge til at de finansielle institutioner også rammes!

Det kommer an på, hvor store tabene er.

Men jo, jeg er enig nok i at finanssektoren ikke kan overleve i en form som den selv kan forestille sig.

Vi kan jo se, at i Sydamerika og Japan har finanssektoren ikke haft nogen funktion i 25 år - overhovedet.

Plyds skrev:Fup og fidus. Man giver sig selv kunstigt åndedræt og forsøger at holde sig oven vande og svede tabene ud, ved at handle skidtet mellem hinanden. Det er vel eneste måde det kan lade sig gøre på?

Der er en smule reel handel tilbage i parcelhusene. Men ejerlejligheder? Selvfølgelig ikke.

Nej problemet ligger et andet sted, for reelt har man opgivet boligmarkedet.

Det, der er spørgsmålet er de fast forrentede annuiteter.

Bankerne tror det er realkreditten - det er det slet ikke - for flexlortet kan ikke reddes.

Det afgørende punkt er om obligationerne reelt kan betegnes som likvide. De handles frem og tilbage i diverse underlige pantsætninger; men de formidler rent faktisk ikke investorernes penge til boligejerne.

Der er jo reelt en rente på 3-4% for 5-10 årige lån hvor virksomhederne låner penge via virksomhedsobligationer.

Det helt overvældende problem er sgu, at STATSOBLIGATIONER er gået illikvide! Har en pensionskasse først fået fat i en statsobligation, så sælger den aldrig.
Det samme er jo reelt sket med tyske statsobligationer.
Man begynder jo at "strippe" dem - dvs. skille ydelser fra hovedstolen.

Da man ikke har et fungerende pengemarked er der ikke nogen måde, hvorpå statsobligationer rent kursmæssigt kan handles så lange statsobligationers naturlige tendens til kursstigning (ca. halvgående) - p.gr.a. en i forhold til sikkerheden stor kupon - så vil der (med et fungerende pengemarked) komme en tendens til et kursfald hen mod udløb.
Det modarbejder man stabilitetsmæssigt ved at have en beholdning, der holdes til udløb.

Under "normale" omstændigheder vil en realkreditannuitet være helt fin i denne sammenhæng, fordi den er konvertibel - og likvid.
Det betyder - igen under "normale" - omstændigheder, at for praktiske formål vil lånet blive konverteret (dvs. indfriet til kurs pari), når det er rykket langt nok ned af rentekurven. En 30 årig realkredit annuitet har jo reelt kun en løbetid på 7-8 år inden den bliver konverteret.

Vi har her to problemer med at redde den fast forrentede annuitet - af reelle grundlæggende årsager:

1) En 30 årig - skal vi sige - 3% vil med normal rente på 6-7% vil jo have en handelskurs på f.eks. 50 - og jeg giver ikke en skid for bankernes varighedsberegninger (altså når man gentagne gange deler med nul - så bliver regnestykkerne lidt underlige).
Denne handelskurs på f.eks. 50 kan investor (en pensionskasse) IKKE leve med, for den vil medføre et kurstab så stort at pensionskassen ikke er solvent ifht. sine forpligtigelser i pensionsaftalerne.
Under "normale" omstændigheder vil rentestigninger på et par procent opfanges af reserverne, der er der til det samme - og formuen kunne omlægges til den højere rente, reserverne tage kurstabet og den højere rente skubbe penge tilbage i reserverne med tiden.
Men en halvering af formuen - der i forvejen arbejder med en diskonteringsfaktor så høj, at man har indkalkuleret velvillig guddommelig indgriben?

2) Det andet problem er perioden til konvertering. Lad os igen sige at renten stiger til en normal 6-7% for 30 år, så vil rentefaldet som følge af at udløb nærmer sig, vel udgøre 1-2 procentpoint efter de "normale" 5-8 år og parikursen i bogholderiet vil nærme sig virkelighed. Normalt vil "virkeligheden" sikre at kursen på beholdningen, der holdes til udløb er nogenlunde korrekt ifht. en normal rentekurve.
Det går imidlertid ikke hvis kupon er 3%, for så taler vi at det tager 15-20 år inden rentekurvens angivelse af renten stemmer overens med bogholderiet.

Dvs. de 30 årige fast forrentede realkredit annuiteter er ved at blive illikvide - fordi de ikke kan handles, så der kommer overensstemmelse mellem bogført værdi og handelsværdi.
Lad så være at pensionskasserne er gået fallit - for så vidt som de aldrig kan udbetale deres forpligtigelser - det er et beskatningsspørgsmål!

Det andet er om 30 års løbetid i det hele taget er mulig, fordi bevægelsen ned ad rentekurven de første 10 år er ganske enkelt for langsom - så langsom, at de rentesvingninger, der kan opfanges er så små, at det egentlig kan være lige meget - hvilket igen gør at værdien for investor bliver mindre.
Det skyldes jo, som påvist af Nationalbanken på valutakurser, at de voldsomme; men sjældne udsving: De er LANGT hyppigere end tåberne postulerer.

Det NYTTER ikke noget at have en "stabilisator" på 30 år (frem for 20 år) der kun tager højde for meget små udsving i den forlængede periode, når netop forlængelsen fra 20 til 30 år markant øger sandsynligheden for dels at en voldsom begivenhed vil indtræffe, dels at denne begivenhed er en hel del større, når den indtræffer.

Spørgsmålet er om det overhovedet er tilladeligt ud fra den finansielle stabilitets synspunkt at have realkreditløbetider på 30 år; men at f.eks. 20 år er maks.

Altså: 30 årige svarer til at installere en sikring i kredsløbet, der er for lille til at klare de spændingssvingninger der forekommer. Det vil så sige, at så skifter man bare sikringen det hyppigere; men den går ikke, fordi én af de svingninger der kommer i løbet af perioden på 30 år vil være så voldsom, at den overstiger overslagsspændingen.

Jomsviking skrev:Thomas

Men, hvad betyder det, for os der har 3% ann. lån?

Ikke det store - udover at et gunstigt konverteringstidspunkt rykker længere ud i fremtiden. Ved en renteforhøjelse vil der ikke være nogen umiddelbar konverteringsgevinst til en højere rente - og nedsat gæld, fordi obligationerne vil være indlåst. Så længe pensionskasserne har et par hundrede milliarder liggende kontant i Nationalbanken, så kommer de næppe i likvidtetsvanskeligheder - foreløbig. Pensionskassernes problem er solvensen.

Det betyder imidlertid også at det private gældsproblem - og overvæltningen af tabet på pensionsopsparingen ikke umiddelbart kommer til at løse noget problem.

Det andet er fjolserne, der har sparet op til pension med lån optaget i huset i al evighed vil være bundet af et 0 afkast på deres opsparing; mens deres gæld meget vel endda kan blive forrentet med 5-10%.

Jomsviking skrev:Thomas

Men, hvad betyder det, for os der har 3% ann. lån?

Kan Du klare det stille og roligt nu, så skulle kan det kun gå bedre for Dig.

Du har så valgt den mest fornuftige måde at spare op: Betale din gæld.

Hvis renten ryger i vejret og/eller inflationen. Så får Du andre til at hjælpe med at betale Din gæld.

Men ellers så har Du ret beset låst Din (går ud fra 30 årige) rente på et niveau som egentlig gælder for prima lån med 5-7 års løbetid.

Alleroden skrev:

Thomas skrev:Tvang
Tvang på region

Det hænger jo ikke sammen:

Præcis 4000 tvangsauktioner om året, stigende priser på ejerlejligheder og faldende antal handler. Det passer heller ikke at de mest overvurderede ejerlejligheder i Hovedstaden ikke ryger på tvang - med de mest insolvente flextumper. Altså Hovedstaden stod for 1/3 af handlerne; men de står kun for en 1/6 af tvangsauktionerne.
Omvendt stod Region Sjælland for 1/6 af handlerne; men har 1/3 af tvangsauktionerne.

Der er jo stadig ikke indtrådt nogen bedring.

Det kommer aldrig til at gå - så tanker om eget hus, dem skal man slå ud af hovedet. Man vil redde bankerne og realkreditten frem for boligmarkedet.

Hvad er det, der ikke hænger sammen? Hvis det er antallet af tvangsauktioner versus handler, så behøver der vel ikke være en direkte sammenhæng mellem antallet af handler og antallet af tvangsauktioner?!? Udbud og efterspørgsel har vel også noget at sige, i.e. hvis der er en netto-tilflytning til CPH og en netto-udflytning fra region Sjælland, så kan det vel til dels holde hånden under CPH mht. tvangsauktioner og vice versa for region Sjælland.

Antallet af handler går jo pænt nedad. Hvis antallet af tvangsauktioner så er konstant, så må reelle handler være faldende endnu mere. (man skal lige halvere antallet af tvangsauktioner, for der går gerne to tvangsauktioner på en handel).

Problemet er, at folk ikke kan flytte FRA København:

Enten fordi de er insolvente flextumper eller fordi de ikke kan få finansieret boligkøbet.
Nu er problemet udenfor København nok ikke så meget fraflytninger, som dødsfald.