Flexlånere lægger IKKE om til 3½.

Stor undren

Det er det jeg har sagt hele tiden: Man kan lægge om fra fast til flex; men IKKE den omvendte vej.

Til gengæld er 3½ en udmærket ting for de få med ordenlige lån, der er tilbage.

Sagen er at flextumper hverken kan eller vil betale - derfor kan de ikke reddes.

Hvis tallene ellers er korrekte, så er det der overrasker, at 10% af forespørgslerne kommer fra flextumper.

Det vil jo bare betyde, at der IKKE kommer gang i handlerne. Hvis man ikke kan få bevilget et flextumpelån, så kan man ikke købe til de nuværende ejendomspriser.

Det gør jo altid ondt når man skal OP i ydelse. Hvilket jo også vil bidrage til kaoset når de afdragsfrie udløber.

Shintai skrev:Det gør jo altid ondt når man skal OP i ydelse. Hvilket jo også vil bidrage til kaoset når de afdragsfrie udløber.

Afdragsfriheden kommer da ikke til at udløbe: Hvad fanden vil du stille op med 100.000 ejendomme fra fallenter?

Jamen hvad venter man på ? Noget andet i et lidt andet perspektiv. Grækenland ser ud til at deres haircut går igennem. Men det er da så exorbitante store summer ( okay, okay +700 milliarder, småtterier i forhold til FED og ECB's digitiale trykkeri ) men nogen må da gå på grund af det tab ?!?

Lidt mere end hver 10'ende er flex'er - det er da bedre end ingenting

Meen - det batter sq ikke meget, hvis de fleste nye lån på handler stadig er flex og afdragsfri.

Det kommer til at tage mange år, at få os viklet ud af det lort!

Thomas skrev:

Shintai skrev:Det gør jo altid ondt når man skal OP i ydelse. Hvilket jo også vil bidrage til kaoset når de afdragsfrie udløber.

Afdragsfriheden kommer da ikke til at udløbe: Hvad fanden vil du stille op med 100.000 ejendomme fra fallenter?

De skal da bare på tvang - hele molevitten, så de kan blive omsat til fornuftige priser. Antallet er vel ikke uoverskueligt, set i forhlod til hvad der røg på tvang i perioden 86 - 95?

Thomas skrev:

Shintai skrev:Det gør jo altid ondt når man skal OP i ydelse. Hvilket jo også vil bidrage til kaoset når de afdragsfrie udløber.

Afdragsfriheden kommer da ikke til at udløbe: Hvad fanden vil du stille op med 100.000 ejendomme fra fallenter?

Det er et omvendt spil chicken - den der hopper fra først vinder ......

Hvis der er RKer derude (feks Nykredit, Totalkredit eller BRF) der har råd til at tage tabene inden belåningsprocenten overskrider ikke bare de 80 %, men også de 100% , gælder der bare om at rive plasteret af i et hug. Det kommer til at gøre ondt, men kan betyde at de (måske) stadig er live om 10-20 år, når markedet vender igen. Og qua SRDOerne er incitamentet for de RKer, der ikke har en tilknyttet bank, til at holde teknisk insolvente og ilikvide kunder flydene negativt.

Mvh
Cirb

Plyds skrev:Lidt mere end hver 10'ende er flex'er - det er da bedre end ingenting

Meen - det batter sq ikke meget, hvis de fleste nye lån på handler stadig er flex og afdragsfri.

Det kommer til at tage mange år, at få os viklet ud af det lort!

Men jeg tror bare ikke de lægger om, når det kommer til stykket.

Viklet os ud? Enig det har meget lange udsigter.

Fastlån til fastlån

Flexerne er så godt som alle ude, hvor de ikke kan bunde.

Lidt skræmmende at 14% er tillægslån. økonomierne rundt om i de små hjem må se presset ud.

Man kunne også prøve at anskue tingene i deres rette perspektiv hvis man eller må sætte sig op imod den generelle holdning her i forum. Hvis man omlægger 2 mio F1 med afdrag til 3,5% fastforrentet får man:

1) Et kurstab på næsten 70.000 kr. + øvrige omkostninger
2) En øget månedlig ydelse på knap 1400 kr.
3) En dårligere afdragsprofil. Efter 10 år har man afdraget en lille halv mio på det fastforrentede lån mens F1-lånet vil være betalt ned med over 600.000 kr. Her er den variable rente klart nok en joker for hvor meget man betaler af i løbet af 10 år

Til gengæld får man en mulig kursgevinst på ét eller andet tidspunkt, men ingen kan sige hvornår eller om den overhovedet kommer og slet ikke hvor stor den bliver. Kursgevinsten skal jo så meget gerne mere end opveje den besparelse F1-lånet giver her og nu og sikkert også de næste par år og det kan ingen sige med sikkerhed.

Og jeg er ikke bankmand nej, men giver bare mit personlige besyv med på sagen

Eller så VIL man ikke sætte sit forbrug ned!

Andersens skrev:Man kunne også prøve at anskue tingene i deres rette perspektiv hvis man eller må sætte sig op imod den generelle holdning her i forum. Hvis man omlægger 2 mio F1 med afdrag til 3,5% fastforrentet får man:

1) Et kurstab på næsten 70.000 kr. + øvrige omkostninger
2) En øget månedlig ydelse på knap 1400 kr.
3) En dårligere afdragsprofil. Efter 10 år har man afdraget en lille halv mio på det fastforrentede lån mens F1-lånet vil være betalt ned med over 600.000 kr. Her er den variable rente klart nok en joker for hvor meget man betaler af i løbet af 10 år

Til gengæld får man en mulig kursgevinst på ét eller andet tidspunkt, men ingen kan sige hvornår eller om den overhovedet kommer og slet ikke hvor stor den bliver. Kursgevinsten skal jo så meget gerne mere end opveje den besparelse F1-lånet giver her og nu og sikkert også de næste par år og det kan ingen sige med sikkerhed.

Og jeg er ikke bankmand nej, men giver bare mit personlige besyv med på sagen

Jamen problemet er jo netop at folk med flexlån, ikke kigger længere end til næste årsopgørelse. Og dermed bare bruger løs af det store rådighedsbeløb der opstår med et flexlån.

Problemet opstår jo netop den dag at renten begynder at stige. Og vi har jo set hvor hurtig renten kan stige. Og så hjælper det jo ikke - uanset om man har med eller uden afdrag - at man så vil omlægge. For så er renten på fast jo også steget. Og man sidder pludselig med en væsentlig større udgift, der snupper endnu mere af rådighedsbeløbet.

Men som skrevet før. Så er sagen vel nok mest, at man ikke VIL skære i sit forbrug for at gå i fast rente - hvis man altså har muligheden. Og mon ikke det også er en af grundene til at flex'erne IKKE går i fast?

dkguy66 skrev:Jamen problemet er jo netop at folk med flexlån, ikke kigger længere end til næste årsopgørelse. Og dermed bare bruger løs af det store rådighedsbeløb der opstår med et flexlån.

Jeg er helt enig med dig. Hvis man bare bruger løs så står man med hovedet i postkassen når renten stiger. Kan du henvise til en undersøgelse der viser at tingene forholder sig sådan som du skriver?

Andersens skrev:

dkguy66 skrev:Jamen problemet er jo netop at folk med flexlån, ikke kigger længere end til næste årsopgørelse. Og dermed bare bruger løs af det store rådighedsbeløb der opstår med et flexlån.

Jeg er helt enig med dig. Hvis man bare bruger løs så står man med hovedet i postkassen når renten stiger. Kan du henvise til en undersøgelse der viser at tingene forholder sig sådan som du skriver?

Du kan jo se, at det forholder sig sådan: Bankernes boligudlån og realkreditudlånet bliver bare større. Det på trods af rekordlave renter.
Realkredit udlånet skal nok blive lidt mindre nu, hvor de fast forrentede omlægger til 3½% lån. Men det bliver nok begrænset.

Overfor det har man en sænkning af bolighandlerne med 1/3 siden jun 2010 af bolighandlerne og en sænkning af prisen på 25%. Nu er 2/3 gange 3/4 = ½ - ikk'???
Ejerboligudlånet

Forholdet mellem de to hældninger er 0,59 - så der er ikke så meget at komme efter.

Du fremfører de perfiditeter, som er så almindelig for bankernes klakører.

Så fordi boligudlånet stiger så betyder det, at alle flexlånere bruger hele rådighedsbeløbet hver eneste måned?? Synes du selv at det er en logisk konklusion?

Hvad sker der når en lavt belånt ejendom (fx et dødsbo som du ofte nævner er det eneste der handles) skifter ejer? Tjo, jeg ville nok mene at gælden stiger ville du ikke? Dødsboer har for det meste været ejet af gamle mennesker uden den store gæld i boligen og købes den af et yngre par stiger gælden naturligvis. Du har jo også utallige gange nævnt (og her er jeg enig med dig), at teknisk insolvente er stavnsbundet og de kan naturligvis ikke sælge og komme videre.

Men nu var mit spørgsmål så også rettet til dkguy66 og ikke dig. Jeg ville rigtig gerne se beviset for at flexlånere bruger rub og stub og det er din boligudlånsstatistik altså ikke bevis for.

Andersens skrev:Så fordi boligudlånet stiger så betyder det, at alle flexlånere bruger hele rådighedsbeløbet hver eneste måned?? Synes du selv at det er en logisk konklusion?

Hvad sker der når en lavt belånt ejendom (fx et dødsbo som du ofte nævner er det eneste der handles) skifter ejer? Tjo, jeg ville nok mene at gælden stiger ville du ikke? Dødsboer har for det meste været ejet af gamle mennesker uden den store gæld i boligen og købes den af et yngre par stiger gælden naturligvis. Du har jo også utallige gange nævnt (og her er jeg enig med dig), at teknisk insolvente er stavnsbundet og de kan naturligvis ikke sælge og komme videre.

Men nu var mit spørgsmål så også rettet til dkguy66 og ikke dig. Jeg ville rigtig gerne se beviset for at flexlånere bruger rub og stub og det er din boligudlånsstatistik altså ikke bevis for.

Altså - når den samlede gæld vedbliver med at stige, så sker der jo ingen opsparing - men det modsatte. Hvad mere bevis ønsker du?
Det er jo et ubestrideligt faktum. Dermed ikke sagt, at der ikke er enkelte, der nedbringer deres gæld og øger deres opsparing, men det er i det store billede altså ikke noget der batter til ret meget.

Plyds

Når den samlede gæld stiger sker der et indhug i den samlede friværdi hvis boligpriserne ellers ikke følger med op. Mere kan man ikke konkludere ud af det. Mit spørgsmål gik på tesen om at flexlånere skulle bruge hele rådighedsbeløbet hver måned og det viser Thomas' graf altså intet om.

Skal man prøve at analysere rådighedsbeløbet og evnen til at modstå rentestigninger må man adressere noget mere specifikt. Eksempelvis kan jeg da lige linke til denne artikel som er tilbage fra april 2011:

http://borsen.dk/nyheder/privatoekonomi/artikel/1/204828/danskerne_saetter_ny_rekord_i_opsparing.html

86,5 mia i privat opsparing og det er jo præcis denne buffer der kan spises af når renten stiger.

Andersens skrev:Plyds

Når den samlede gæld stiger sker der et indhug i den samlede friværdi hvis boligpriserne ellers ikke følger med op. Mere kan man ikke konkludere ud af det. Mit spørgsmål gik på tesen om at flexlånere skulle bruge hele rådighedsbeløbet hver måned og det viser Thomas' graf altså intet om.

Skal man prøve at analysere rådighedsbeløbet og evnen til at modstå rentestigninger må man adressere noget mere specifikt. Eksempelvis kan jeg da lige linke til denne artikel som er tilbage fra april 2011:

http://borsen.dk/nyheder/privatoekonomi/artikel/1/204828/danskerne_saetter_ny_rekord_i_opsparing.html

86,5 mia i privat opsparing og det er jo præcis denne buffer der kan spises af når renten stiger.

Jeg tror jeg forstår hvad du mener der Ikke kan argumenteres for, men jeg kan simpelthen ikke forstå hvad Du argumenterer for

"Når den samlede gæld stiger sker der et indhug i den samlede friværdi hvis boligpriserne ellers ikke følger med op. Mere kan man ikke konkludere ud af det. " Vi kan vel godt blive enige om at boligpriserne ikke følger med op... måske falder de endda! Hvad er argumentet så her? Mener du at folk optager gæld med det formål at spare op?

"86,5 mia i privat opsparing og det er jo præcis denne buffer der kan spises af når renten stiger" svarende til 34.000 pr. dansker (er vel en gennemsnitsbetragtning). Er det meget? Jeg sparerer 13,500 op hver måned, så et eller andet sted er der nogen der sparer mindre op. Det er en uvidenskabelig betragtning, men vel stadig sund fornuft?

Jeg er ikke ude efter at argumentere imod dine holdninger, jeg forstår bare ikke dine indlæg, på mig virker de som om de udelukkende går på at argumentere mod forskellige indlæg, men til hvilket formål?

Mvh. NewMay

Andersens skrev:Så fordi boligudlånet stiger så betyder det, at alle flexlånere bruger hele rådighedsbeløbet hver eneste måned?? Synes du selv at det er en logisk konklusion?

Hvad sker der når en lavt belånt ejendom (fx et dødsbo som du ofte nævner er det eneste der handles) skifter ejer? Tjo, jeg ville nok mene at gælden stiger ville du ikke? Dødsboer har for det meste været ejet af gamle mennesker uden den store gæld i boligen og købes den af et yngre par stiger gælden naturligvis. Du har jo også utallige gange nævnt (og her er jeg enig med dig), at teknisk insolvente er stavnsbundet og de kan naturligvis ikke sælge og komme videre.

Men nu var mit spørgsmål så også rettet til dkguy66 og ikke dig. Jeg ville rigtig gerne se beviset for at flexlånere bruger rub og stub og det er din boligudlånsstatistik altså ikke bevis for.

Du kan jo se på nationalregnskabet at forbruget ikke stiger. Hvem er storforbrugerne? Det er børnefamilierne.

Nu falder jeg så over denne aktuelle statistik fra Nationalbanken:

http://www.nationalbanken.dk/C1256BE20056CC48/side/PoB20110124Nyt

Hvis man åbner det regneark der er vedhæftet ser man et enddog meget markant fald i bankernes boligudlån siden juni 2010. Det synes jeg ikke Thomas' graf afspejler?

Andersens skrev:Nu falder jeg så over denne aktuelle statistik fra Nationalbanken:

http://www.nationalbanken.dk/C1256BE20056CC48/side/PoB20110124Nyt

Hvis man åbner det regneark der er vedhæftet ser man et enddog meget markant fald i bankernes boligudlån siden juni 2010. Det synes jeg ikke Thomas' graf afspejler?

Hør nu her: Nationalbanken taler om fast ejendom, jeg taler om boligudlån.

Jeg ved ikke, hvad det er for en dagsorden du har; men den gang halve sandheder og fordrejninger peger jo i én retning.

Linket viser bankernes udlån til bolig. Altså udlån i de yderste 20% af boligens værdi. Korrekt? Så taler vi vel om det samme og så er udlånet jo beviseligt faldet siden juni 2010. Så enten har du lavet en fejl et sted eller så har Nationalbanken. Iøvrigt vil jeg da også lige henvise til regnearket i linket og fanebladet "Suppl. figur 3". Her ser du et meget stort fald i bankernes samlede udlån siden finanskrisen hvilket jo altså betyder, at folk rent faktisk betaler af på gælden hvilket er i direkte modstrid med hvad du siger.

Så er der noget galt med Nationalbankens data eller hvad er op og ned på den historie her?

En del af faldet i udlån er jo tab. Så det er ikke nødvendigvis fordi folk pludselig er kommet til penge, men altså også fordi bankerne i stor stil taber penge på udlånene. Når de afskrives reduceres omfanget af udlån.

Ser man på din statestik, så var udlånet til private fra banker i 2010 570 mia - og det faldt så med 8 mia. ultimo 2011 til 562 mia.
Se vi så på kreditforeningers udlån til private, så er de i samme periode gået fra 1.749 mia. ult 2010 til 1.776 mia. ult. 2011.
Det er en stigning på 27 mia.

Altså er den samlede gæld for private steget med 19 mia. DKK.

Man har populært sat konverteret bankgæld (på opfording fra bankerne) til realkredit gæld, og ved samme lejlighed lånt pænt op.

Hvad er det, som du ikke forstår? Den samlede gæld til de private (og det er fortrinsvis den vi diskuterer her) er steget. Det hænger ikke sammen med at det påstår at befolkningen øger opsparingern, for de har i 2011 optaget ekstra gæld hos banker kreditforeninger på 19 mia. kr.

Nationalbanken oplyser selv i linket, at 1/3 af udlånsfaldet i 2011 kan tilskrives tab og andre forhold. Altså må 2/3 tilskrives rent afdrag ikke sandt? Nej, jeg tror heller ikke at folk lige pludselig er kommet til penge og derfor er fokus nu skiftet til at afdrage gælden frem for at stifte ny. Det er jo ret så tydeligt især når du kigger på det tilhørende regneark: Bankernes samlede udlån har været støt faldende siden ultimo '08. Langt mere end realkredittens udlån er steget i samme periode og det giver mig anledning til at tro at Thomas har lavet en fejl i hans graf. Den viser jo en støt stigning i udlånet gennem hele perioden.

Så lige for at opsummere:

1) Det samlede udlån til boliger er faldet
2) De private opsparinger er steget

ergo har jeg meget svært ved at se det rigtige dkguy66's oprindelige påstand om at flexlånere bruger rub og stub hver måned. Kan du?