Mange boligejere er stavnsbundne

Cirb skrev:Mange boligejere er stavnsbundne

For købere af ejerlejligheder er situationen endnu mere alvorlig. Over 25 pct. af lejlighederne på store dele af Sjælland kan kun sælges med tab, viser analysen. I over halvdelen af tilfældene er tabet endda på over 20 pct.

I København, hvor størstedelen af landets ejerlejligheder findes, er omkring hver tiende lejlighed i dag mindre værd, end da den sidst blev handlet. Halvdelen af disse - dvs. ca. 5 pct. af ejerlejlighedenre i København, har tabt end 20 pct. af deres seneste købsum.

Ingen hjælp
Og der er ingen hjælp i vente for boligejere, der ønsker at sælge uden tab, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen:

"Der er ikke udsigt til prisstigninger, der kan hjælpe de hårdest ramte boligejere. Hvis man vil ud af den låste situation, er der derfor ikke anden vej end selv at skabe sig råderum i økonomien, dvs. afdrage på gælden," siger han.

Ja, afdrag lige 400 000 til 500 000 over et par år - det er jo kun et greb i lommen for en velbetalt flexnisse....
Og når (hvis...) du har gjort det kan så se i øjnene at lejligheden imellemtiden har tabt det samme en gang til og din løn (hvis du har en) er halveret. De kommer til at blive båret ud af de lejligheder - enten af pantefogeden eller bedemanden.

Mvh
Cirb

Ganske som jeg sagde i 2007.

Det har taget Realkreditforeningen 4 år at nå til samme erkendelse.

Det kan ikke reddes - nogensinde.

dkguy66 skrev:Ahhh nu er hele pensionen jo ikke spist op. Selv i aktiepuljer, er der jo stadig en del tilbage.

Men det ændrer jo ikke på det faktum, at folk med afdragsfrie lån ikke har villet afdrage på sit lån, men enten hellere bruge pengene itl alt andet, eller spare op til pension. Er det sidste tilfældet, og så er det jo ikke småpenge de har kunnet indbetale - og få ekstra fradrag for - i de år med afdragsfrie lån. Og uanset hvad, så må de jo vide at et boligkøb ikke automatisk betyder en gevinst. Og så er der jo ikke andet at gøre end at indfri pensionen før tid, betale den sparede topskat, og så nedbringe sin gæld.

Som omtalt i JP i dag, så er det jo "FRYGTELIGT" at 10 % af boligejerne har tabt, siden købet. Men hvad med de sidste 90 %, der stadig står til en gevinst? Som samtidig har sparet massivt på fastfrysningen af ejendomsværdiskatten ? Dem taler man ikke om. For de er jo ikke så interessante. Men der sidder stadig boligejere, der vil komme fra huset med en pæn gevinst, i forhold til hvad de i sin tid gav for boligen.

Du har stadig ikke forstået det!
Antallet af handler er så langt nede, at det, der forsyner markedet er dødsboer og andre deciderede tvangssalg.
Tror du virkelig ikke, at banker mm. vil gøre meget for at boligejerne kan komme fra et hussalg med en gæld de kan betale? Det kan bankerne bare ikke mere.

hobbylandmanden skrev:Sad og så naturprogram (et rigtigt et af slagsen) i går og situationen minder mig lidt om de frosne vandfald, som holder hele floden tilbage, men når foråret kommer, så går proppen af flasken og flodbølgen river både træer og klippeblokke med.
Tror vi er tæt på "forår"

Næææ, det er nok nærmere gletscheren der skrider langsom frem - og knækker af i isbjerge, der er år om at nå varmere himmelstrøg - om nogensinde.

Du har netop ikke forstået noget - og det er ikke fordi, jeg ikke har forklaret det løbende, som du også fremhæver.

Ad 1)
udlånsstatistik

Du kan se, der er ikke mere end 1/4 af udlånsmassen, der er gammeldags fast forrentede annuiteter tilbage.
For praktiske formål er der ikke noget tilbage.
Men du har ret i, at de boliger ikke kommer på markedet. Den gennemsnitlige ejertid for et pracelhus var i 2007 - som jeg husker det - 17½ år: Ejerlejligheder 7½ år. Det er væsentlig mere i dag - hvis vi tager cirb's sjus (og det er lige så godt som så meget andet), så taler vi en fordobling. Altså de husejere, der bor med fast forrentede annuiteter er dem, der ikke flytter, fordi de ikke har noget motiv til det.

Ad 2) Siden 2004 er der handlet 425.000 boliger ud af ca. 1250.000 ejerboliger. Du skal heller ikke glemme de mellem 275 mia. i boliglån på over 5 år i banklån - der bliver ikke afdraget nævneværdigt på dem. De ligger så udover 1400 mia. i realkreditlån.
Dine 10% i stavnbundne boligejere holder ingen vegne: Vi taler nok nærmere 20%.

Ad 3) Hvorfor folk skal flytte: Fordi de ikke har råd til at sidde i boligen. Det bliver jo mere og mere almindeligt - hvorfor tror du kreditforeninger og banker køber deres eget flexlort og finansierer dem fra kvartal til kvartal?
Det er da fordi renten IKKE må stige, for så ryger man på tvang - og hverken kridter eller banker kan holde til at overtage så mange boliger.
Det er jo ikke fordi der mangler boliger i udbud. Slet ikke i forhold til antallet af handlede.

Ad 4) Hvorfor afventer førstegangskøberne? Det er da fordi de ikke kan få boligkøbet finansieret. Kravene til rådighedsbeløb er fordoblet.
Men helt rigtigt, det sker der ikke noget ved for dem. Der er masser af lejeboliger - dem er der også bygget for mange af.
Problemet er bare, at handles der ikke så vil de boligejere, der kan sætte prisen ned blive prisbestemmende. Det betyder, at den samlede belånte ejendomsværdi går ned. Det betyder, at der ikke er dækning for SDO obligationerne - kreditforeningerne skal stille yderligere garanti - og hvor fanden skulle de penge komme fra.

Vi har både manglende afdrag (over halvdelen af alle realkreditboliglån er uden afdrag) og faldende ejendomsværdier.
De ejendomsværdier realkreditterne regner med er handelsværdien, medmindre handlen er mere en 5 år gammel - herefter tager man ejendomsvurderingen - dvs. de "gode" priser fra 2006 glider ud af belåningsgrundlaget i år.

De fastforrentede hjælper ikke en døjt, fordi de ligger i separate kapitalcentre i kreditforeningerne.

Det er slet ikke urealistisk at flextumperne mister SDO-klassificeringen, hvilket vil betyde en renteforhøjelse - alene den omstændighed, at det nok er tvivlsomt om bankerne får lov til at regne flexlort med i likviditeten - Onkel Nils har antydet det. En ting er at han ikke vil se egne obligationer; men man kan heller ikke bytte gårde.

Hvor vi er 100% enige er, at det er vanvid at spare op til pension, når man er dybt forgældet - med et lån, der garanteret bliver dyrere end det afkast pensionskasserne kan give. Her bliver ATP så nok undtagelsen, fordi Lars Rohde sidder som en anden grib og rusker i leveren på kridter og banker.

Men problemet med den pointe er, at den dur ikke alligevel, som jeg fandt ud af for 3 år siden - bare rolig dengang lagde jeg heller ikke skjul på det:

A) Den væsentlige del er overenskomstbestemt tvangsopsparing, som i øvrigt er beskyttet på alle mulige måder. Da man frigav SP pengene fra ATP, så havde det absolut nul effekt på restgælden.

B) Dem, der sidder med pensionmidlerne - det er ikke de insolvente boligejere - de er i almindelighed for unge.

Lars_HH skrev:Fuldkommen rigtig DKguy66 og der er også dem som virkelig afdrager kraftigt af frygt for deflation (mig selv inkl.).
På negativ siden er alle dem som har lånt op i 'friværdien' selvom de købte i 1994. Flekset op og sat pengene i (tabsgivende) kapitalpensioner for på den måde at lave skattetænkning.

Jamen kæreste ven: Se på tallene!
Den gruppe, du angiver at repræsentere er deciderede sjældenheder.

Når nationaløkonomien skal baseres på sjældne undtagelser, så siger det mere end alt andet - hvor desperat situationen reelt er.

Meget enig.

HenningK skrev:
Den første handler om de før-2003 købere, som iflg. din pointe har afdraget hele tiden. Mit spørgsmål er: I den er låneomlægnings-frenzy, som var op gennem 00'erne, hvor mange har så egentligt stadig det lån, som de optog før 2003? Andelen af flexlån og afdragsfrie lån indikerer vel at ustyrligt mange er hoppet på omlægnings-vognen og en del af dem har med garanti brugt friværdien og flexlånet som billig financiering til bil og forbrug (i visse tilfælde maskeret som investeringer i boligen: samtale-boble-badeværelser etc.), og de fleste har gjort det i sikker forvisning om at om at friværdien - og dermed bufferen i budgettet - ville vokset sig stor igen helt automatisk. Den antagelse røg så på røven i 2008 eller deromkring.

pr. ult sep 2011 var realkreditudlånet til boligejere 1397,9 mia. hertil kommer bankudlån til boligformål (OVER 5 år) på 263,6 mia. Eller knap 20% af realkreditudlånet. Jeg véd, der er andelslejligheder med i det.
Men uanset hvad, så bliver det svært at finde en flextumpe, der IKKE er belånt med mere end 100% af ejendommens KØBSPRIS - i henhold til de senere priser, så kan vi for praktiske formål udelukke muligheden.

HenningK skrev:
Det er jo ikke meget at man får afdraget på huset de første 5-8 år af sådan et 30-årigt lån, og har man så lagt om til et nyt 30-årigt flexlån engang i 00'erne, så er det vel so-so hvor meget man reelt har afdraget, og om huspriserne lige nu ikke falder mere end man får afdraget.

Jeg tror at der er en betydelig mængde før-2003 købere, som er- eller er på vej til at blive teknisk insolvente.

Der er IKKE noget belæg for at påstå det modsatte.

HenningK skrev:
Den anden pointe er at hvis man bliver nød til at sælge, så er det tilstrækkeligt at slagte pensionen og la' pengene gå i hullet, som husprisernes fald efterlader. Hvis huset kostede 3+ mill. og er fuldt belånt til 2006-7-8-priser, så skal der altså stå et ret stort beløb på to personers pensionsordning for at komme ud med skindet på næsen. Det gør der på nogens pensionsordning, men slet ikke på alles, og jo større pensionsordning, jo større chance er der jo nok også for at man har gamblet med en større andel af aktier?

De første 20 års pensionsopsparing - med det afkast sådan noget giver - betyder ikke en fis.
Sandheden er jo, at pensionskasserne i 2008 viste sig ikke at være i stand til at honorere forpligtigelserne - ja ikke med mindre der kom en selektiv pestepidemi på pensionister.

HenningK skrev:
Min pointe er at jeg ikke tror at det at slagte pensionsopsparingen, er den simple løsning som rækker for de fleste. Men den kan da være et af de større bidrag.

Jeg er enig i at det er som om at det, at kreditorer ikke kan gøre udlæg i pensionsopsparing (og at den ikke deles ved skilsmisse) har gjort pensionsopsparingen til en hellig ko, og det synes jeg også at der er uheldigt. For så ryger pragmatismen ud af vinduet.

/ Henning

Jeg er meget enig i, at pensionsformuerne ikke er nok - og slet ikke nok uden at tage pengene fra sparerne.

Lars_HH skrev:

Thomas skrev:

Jamen kæreste ven: Se på tallene!
Den gruppe, du angiver at repræsentere er deciderede sjældenheder.

Når nationaløkonomien skal baseres på sjældne undtagelser, så siger det mere end alt andet - hvor desperat situationen reelt er.

Helt klart Thomas, jeg tror tallene passer, min pointe er bare den at 30% afdrager og 30% af den eksisterende boligmasse der er købt inden 1999 er nok også lånt op. Så dvs. den gennemsnitlige betragtning med at alle der har købt siden 2005 er insolvente er upræcis, men tallet skal nok passe.

"gamle" boligejere.

Problemet i denne diskussion er bare, at de eneste, der kan beregne det er kreditforeningerne - og de gør det ikke!

Cirb skrev:

Thomas skrev:
De ejendomsværdier realkreditterne regner med er handelsværdien, medmindre handlen er mere en 5 år gammel - herefter tager man ejendomsvurderingen - dvs. de "gode" priser fra 2006 glider ud af belåningsgrundlaget i år.

Sikke dog en ubehagelig lille pointe - den havde jeg helt glemt.......

Mvh
Cirb

Det er derfor de bliver desperate, fordi ulykken er sket - det eneste, der kan redde dem er stigende handelspriser - og dermed stigende vurderinger.
Derfor passer den nuværende situation dem ganske udmærket: Der handles ikke ret meget og til urealistiske priser.

Det kan de imidlertid bare ikke styre, fordi der så kommer alternativ finansiering. Men den er først mulig ved meget lave priser.