De afdragsfrie lån udløber: Nu kommer boligejere under pres

Matthew skrev:-> mpkbh

Tråden handler om konsekvenserne ved udløb af den afdragsfri periode. Det er lidt som at slå i en pude.

Lad mig resumere. Indtil for 1½ måned siden kunne de låntagere, som optog lån med afdragsfrihed vælge at optage et nyt lån med afdragsfrihed når afdragsfriheden for det oprindelige lån udløb. De kunne >>rulle<< gælden som det kaldes. Vel at mærke indtil for 1½ måned siden, hvor lånemarkedet begyndte at slå sprækker, hvilket fremgik af de to artikler på finans.dk.

Dette er begyndelsen på enden. Låntagerne med afdragsfri lån vil ikke længere kunne være sikre på at have mulighed for at rulle gælden over i et nyt afdragsfrit lån. 1) Der er kommet nye lånekriterier, hvor låntager skal godkendes udfra lån med fast rente. 2) Renten er steget så der er ikke mulighed for lavere kuponrente. 3) Eneste mulighed for dem som ikke kan afdrage er at overgå til rentetilpasningslån. 4) Centralbankerne vil på et tidpunkt hæve styringsrenterne.

Det man har hjulpet låntagerne med hidtil er likviditet. Man har sørget for at husholdningerne, boligejere og forbrugere fik penge mellem hænderne. Men finanskrisen er ikke en likviditetskrise. Der mangler kapital. Låntagerne kan ikke betale tilbage det de lånte. Og det som blev købt for lånte penge (i hovedsagen fast ejendom) kan ikke sælges til købsprisen. Långiverne kommer derfor til at lide tab.

Her en ny artikel fra finans.dk om stigende bidragssatser. Hvorfor mon...!?

.

Ganske enig.
Sagen er også den, at kupon ikke kan forhøjes. Investorerne vil ganske enkelt byde papiret over pari. Om der er tale om rente eller afdrag - det er lige meget set ud fra investors synspunkt.
Hvor meget låntagerne betaler i bidrag er også investor uvedkommende.

Om låntager så ikke betaler rente overhovedet og en fast forrentet annuitet dermed bare bliver en afbetaling, så vil papiret være usælgeligt. Igen: Investor ser på tilbagebetalingsstrømmen uanset hvad og er ligeglad med hvad debitorerne rent faktisk betaler - og de er inderligt ligeglade med om banker og kreditforeninger overlever: Der er ikke noget i den butik, som investorerne gider købe!

Til dem, der evt. skulle forstå, hvad konto, diskonto etc. betyder så har Verdi sat det så smukt i musik:



Flextumpekoret fra Banksvinenes Smertefyldte Død!

For at selv idioterne i Nykredit kan forstå det, så gentager Muti det sgu!

Pointen er:

Banker og Realkreditinstitutters tider som formidlere af kredit fra investorer til boligejere er ovre

Matthew skrev:-> mpkbh

Tråden handler om konsekvenserne ved udløb af den afdragsfri periode. Det er lidt som at slå i en pude.

Lad mig resumere. Indtil for 1½ måned siden kunne de låntagere, som optog lån med afdragsfrihed vælge at optage et nyt lån med afdragsfrihed når afdragsfriheden for det oprindelige lån udløb. De kunne >>rulle<< gælden som det kaldes. Vel at mærke indtil for 1½ måned siden, hvor lånemarkedet begyndte at slå sprækker, hvilket fremgik af de to artikler på finans.dk.

Dette er begyndelsen på enden. Låntagerne med afdragsfri lån vil ikke længere kunne være sikre på at have mulighed for at rulle gælden over i et nyt afdragsfrit lån. 1) Der er kommet nye lånekriterier, hvor låntager skal godkendes udfra lån med fast rente. 2) Renten er steget så der er ikke mulighed for lavere kuponrente. 3) Eneste mulighed for dem som ikke kan afdrage er at overgå til rentetilpasningslån. 4) Centralbankerne vil på et tidpunkt hæve styringsrenterne.

Det man har hjulpet låntagerne med hidtil er likviditet. Man har sørget for at husholdningerne, boligejere og forbrugere fik penge mellem hænderne. Men finanskrisen er ikke en likviditetskrise. Der mangler kapital. Låntagerne kan ikke betale tilbage det de lånte. Og det som blev købt for lånte penge (i hovedsagen fast ejendom) kan ikke sælges til købsprisen. Långiverne kommer derfor til at lide tab.

Her en ny artikel fra finans.dk om stigende bidragssatser. Hvorfor mon...!?

.

Javel ja, men så lad os tage tråden op igen om 12 mdr ok? For i såfald vil dit postulat - sammenholdt med Thomas' lort - betyde, at tvangsauktionerne begynder at rulle NU hvilket vi vil se inden for det næste år.

Aftale?

den ukultiverede bums.

Bare fordi man gentager en svigagtig løgnehistorie tilstrækkelig mange gange - det bliver den altså ikke mere sand af.

Nationalbanken er som sådan ligeglad med flextumperne og banksvinene: Nationalbankens opgave er at sikre pengemængden, den finansielle stabilitet og kronen. Det er den opgave den løser.

Overordnet set er der ingen der gider interessere sig for flextumper og banksvin hænger og dingler i sommerhuset. Specielt den sprællen som en kombination af de to ting giver anledning til kunne evt. medføre et folkeligt krav om tv-reportage med vittige journalistiske bemærkninger.

mpkbh skrev:Javel ja, men så lad os tage tråden op igen om 12 mdr ok? For i såfald vil dit postulat - sammenholdt med Thomas' lort - betyde, at tvangsauktionerne begynder at rulle NU hvilket vi vil se inden for det næste år.

Aftale?

Du ka' jo så i mellemtiden læse op på Tvangsauktioner i Danmark?

Rapporten fastslår at der er en forsinkelse på 3-4 år fra hvornår det begynder at gå galt (skilsmisse, arbejdsløshed, sygdom, død - primært), og til skidtet ender på Tvang. I mellemtiden bruger boligejeren sin opsparing op. Så hvis du vil vide hvornår bølgen af tvangsauktioner kommer rullende, så ska' du holde øje med udviklingen i opsparingen for boligejere. Om der er en vandring mod flere, der har en decideret lille opsparing. Du kan selvfølgeligt ikke bare kigge på gennemsnittet, for når det handler om opsparing, så er flæsket med sikkerhed ulige fordelt.

Lige nu er det vist omkring en halv procent af boligmassen, der er i det røde felt i forhold til risikoen for Tvang, så det er bevægelser i de nederste 5-10%, som er interessante. Næppe tilfældigt at Region Sjælland har den laveste andel med opsparing og højeste risiko for tvangsauktion.

Rapporten stiller i øvrigt også en model op, som indikerer at afdragsfrihed/flexlån har den her effekt: "... antallet af tvangsauktioner har været mellem 30 og 60 pct. lavere i perioden 2010-12 i forhold til situationen, hvor boligejerne havde fastforrentede lån og skulle afdrage på realkreditgæld." (og det er så ud fra den af to modeller, der viser mindst effekt).

Personligt synes jeg også at du kan spørge dig selv om hvem der får noget ud af at sende boliger på tvang. Mit gæt er at tilbage under kartoffelkuren, der var der anderledes kontante fordele (mindre overbelåning, større friværdi) ved at sende en fallent på tvang. I dag er det jo normen: At fallenterne aldrig nogensinde har betalt afdrag. Så bank og realkredit er næppe ret motiverede til at sende kunderne på tvang og udstille deres eget dårlige kredithåndværk.

Sku' fallenten være så heldig at han/hun kommer ud af en tvangsauktion med en gæld på (la' os bare ta' et tal som er nævnt i rapporten) 1.5 mio - så stiger chancen for gældssanering, hvilket jo er det deciderede dårligste udkomme for det financielle supermarked.

Så er der givetvis mere idé i at la' fallenten sidde, presse et salg igennem til en pris, der ikke kontaminerer markedet i området og efterlade fallenten med en bankgæld på måske en halv mill. Renten på det lån ka' jo så justeres passende (11-12%) så fallenten fremfarende plukkes skaldet.

Mit gæt er at vi ikke kommer til at se en stigning i tvangsauktioner - fordi det simpelthen ikke er i financielle supermarkeders interesse. De vil hellere øge bidragssatserne og la' de sunde boligejere betale for tabene - end at risikere at boligpriserne for alvor begynder at skvatte sammen lige udenfor Københavns mure.

HenningK skrev:

mpkbh skrev:Javel ja, men så lad os tage tråden op igen om 12 mdr ok? For i såfald vil dit postulat - sammenholdt med Thomas' lort - betyde, at tvangsauktionerne begynder at rulle NU hvilket vi vil se inden for det næste år.

Aftale?

Du ka' jo så i mellemtiden læse op på Tvangsauktioner i Danmark?

Rapporten fastslår at der er en forsinkelse på 3-4 år fra hvornår det begynder at gå galt (skilsmisse, arbejdsløshed, sygdom, død - primært), og til skidtet ender på Tvang. I mellemtiden bruger boligejeren sin opsparing op. Så hvis du vil vide hvornår bølgen af tvangsauktioner kommer rullende, så ska' du holde øje med udviklingen i opsparingen for boligejere. Om der er en vandring mod flere, der har en decideret lille opsparing. Du kan selvfølgeligt ikke bare kigge på gennemsnittet, for når det handler om opsparing, så er flæsket med sikkerhed ulige fordelt.

Lige nu er det vist omkring en halv procent af boligmassen, der er i det røde felt i forhold til risikoen for Tvang, så det er bevægelser i de nederste 5-10%, som er interessante. Næppe tilfældigt at Region Sjælland har den laveste andel med opsparing og højeste risiko for tvangsauktion.

Rapporten stiller i øvrigt også en model op, som indikerer at afdragsfrihed/flexlån har den her effekt: "... antallet af tvangsauktioner har været mellem 30 og 60 pct. lavere i perioden 2010-12 i forhold til situationen, hvor boligejerne havde fastforrentede lån og skulle afdrage på realkreditgæld." (og det er så ud fra den af to modeller, der viser mindst effekt).

Personligt synes jeg også at du kan spørge dig selv om hvem der får noget ud af at sende boliger på tvang. Mit gæt er at tilbage under kartoffelkuren, der var der anderledes kontante fordele (mindre overbelåning, større friværdi) ved at sende en fallent på tvang. I dag er det jo normen: At fallenterne aldrig nogensinde har betalt afdrag. Så bank og realkredit er næppe ret motiverede til at sende kunderne på tvang og udstille deres eget dårlige kredithåndværk.

Sku' fallenten være så heldig at han/hun kommer ud af en tvangsauktion med en gæld på (la' os bare ta' et tal som er nævnt i rapporten) 1.5 mio - så stiger chancen for gældssanering, hvilket jo er det deciderede dårligste udkomme for det financielle supermarked.

Så er der givetvis mere idé i at la' fallenten sidde, presse et salg igennem til en pris, der ikke kontaminerer markedet i området og efterlade fallenten med en bankgæld på måske en halv mill. Renten på det lån ka' jo så justeres passende (11-12%) så fallenten fremfarende plukkes skaldet.

Mit gæt er at vi ikke kommer til at se en stigning i tvangsauktioner - fordi det simpelthen ikke er i financielle supermarkeders interesse. De vil hellere øge bidragssatserne og la' de sunde boligejere betale for tabene - end at risikere at boligpriserne for alvor begynder at skvatte sammen lige udenfor Københavns mure.

Super flot gennemgang som jeg ser det udspille sig 100% uanset verdenshjørner her på Fyn

HenningK skrev:Personligt synes jeg også at du kan spørge dig selv om hvem der får noget ud af at sende boliger på tvang. Mit gæt er at tilbage under kartoffelkuren, der var der anderledes kontante fordele (mindre overbelåning, større friværdi) ved at sende en fallent på tvang. I dag er det jo normen: At fallenterne aldrig nogensinde har betalt afdrag. Så bank og realkredit er næppe ret motiverede til at sende kunderne på tvang og udstille deres eget dårlige kredithåndværk.

Sé, det argument er jo bare så let og enkelt at tilbagevise faktuelt

http://www.nationalbanken.dk/da/publikationer/Documents/2013/09/restancer_Kvo_3_2013_del1.pdf

Se figuren på side 63 og bemærk tabene i start 90'erne i forhold til de seneste år i statistikken. Nej, der var absolut ingen friværdi i de "gamle dages" tvangsauktioner, men derimod et meget virkelig tab.

Så resten af dit indlæg vedr. at det skulle være bedre at holde folk ude af en tvangsauktion holder jo bare ikke vel? Hvis man ikke betaler sine terminer så ryger man ud og hænger på en gæld.

Så hvornår tales vi ved igen så? Om 12 mdr? Så burde tvangsauktionerne vel rulle derudad ikke sandt?

mpkbh skrev:Sé, det argument er jo bare så let og enkelt at tilbagevise faktuelt

http://www.nationalbanken.dk/da/publikationer/Documents/2013/09/restancer_Kvo_3_2013_del1.pdf

Se figuren på side 63 og bemærk tabene i start 90'erne i forhold til de seneste år i statistikken.

Så når kreditforeningerne sendte lige under 20.000 engagementer på tvang i 1990, så gi'r det tab? Det er det, som grafen viser - ikke? Ej, det havde jeg da virkeligt ikke regnet med. Quelle Surprise! Selvfølgeligt gi'r det tab - men i bakspejlet jo håndterbare og måske ligefrem nødvendige tab, som ikke efterlod spørgsmål om hvorvidt det danske realkreditsystem var bundsolidt eller en bunke bundrådne, misligholdte fordringer.

mpkbh skrev:
Nej, der var absolut ingen friværdi i de "gamle dages" tvangsauktioner, men derimod et meget virkelig tab.

Og i de dér gamle dage i 1990 var belåningsgraden 59% - i dag er den over 70% i snit, og 90% i de områder, hvor det ser værst ud. Hvordan du ka' få det til at der i de gamle afdrags-dage "absolut ingen friværdi" var, det må du selv stå på mål for.

Nej, jeg tror ikke at tvangsauktionerne ruller derudad om 12 måneder. Hvis konsekvensen af udløb af den afdragsfrie periode er at pressede lånere rutinemæssigt får tilbudt et nyt, afdragsfrit lån til en historisk lav rente - så sker der da ingenting på kort sigt. Heller ikke hvis renten stiger et par procent, grundskylden reguleres og der ryger lidt ekstra på bidragssatsen. For det kræver jo altså arbejdsløshed-sygdom-skilsmisse-dødsfald i boligen - og der er så også den dér 3-4 års forsinkelse hvor opsparingen ædes op.

Jeg tror altså godt at bankerne ved at de skal kigge efter det faresignal! Og begynder at presse nødlidende husejere til et salg med tab i al mindelighed. I 1990'erne havde realkreditten vel ikke så store muligheder (teknologisk og regulatorisk) for at se den slags - hvis bare terminen faldt til tiden. Min egen holdning er at sammenblandingen mellem realkredit og bank også har medvirket til at reducere antallet af tvangsauktioner - men det er bestemt ikke noget som jeg kan påvise.

I rapporten er der i øvrigt en ejendomsmægler, som tudende fortæller om konsekvenserne ved at kreditforeningerne træder på bremsen - det er på side 120. Munter læsning hvis man lige præcis ikke er fra Slagelse og godt ka' li' en rigtig tåreperser, og vældigt instruktivt hvis man vil forstå hvorfor lige præcis ingen indenfor systemet ønsker sig at kreditforeningerne går ind og realiserer deres tab ved at sætte nødlidende (lejlighedsprojekter) på tvang.

Hallo Henning!

Du skrev jo direkte, at kreditforeningerne ligefrem kunne høste en friværdi ved at sende folk på tvang under kartoffelkuren og det er jo lodret forkert! Nu forsøger du så at hale i land igen, men den er der ingen her der hopper på. Hvad den gennemsnitlige belåningsgrad er og var er temmelig ligegyldigt for der ER ingen friværdi for de ejendomme der ryger på tvang - tværtimod!

Og så er du ude i "banken betaler terminen" kan jeg se. Hvis det er korrekt må der jo være tusindvis af eksempler allerede og så MÅ der være bare ét offentliggjort tilfælde.

Kan du henvise til et? Eller er det bare det sædvanlige konspirations-halløj som du har fået påduttet af Thomas?

Nogen boligejere er i hvert fald under pres, og antallet er vist desværre tilmed stigende.

Matthew skrev:Nogen boligejere er i hvert fald under pres, og antallet er vist desværre tilmed stigende.

Det er godt at vi har Lise Nytoft Bergmann fra Nordea til at fortælle os at Forklaringen kan i høj grad være psykologisk.

HenningK skrev:

Matthew skrev:Nogen boligejere er i hvert fald under pres, og antallet er vist desværre tilmed stigende.

Det er godt at vi har Lise Nytoft Bergmann fra Nordea til at fortælle os at Forklaringen kan i høj grad være psykologisk.

Langt flere boligejere end tidligere er begyndt at betale afdrag på deres lån. Men ofte er det ikke eget valg. Flere er nemlig tvunget til at betale afdrag.

klogeaage 35 skrev:

HenningK skrev:

Matthew skrev:Nogen boligejere er i hvert fald under pres, og antallet er vist desværre tilmed stigende.

Det er godt at vi har Lise Nytoft Bergmann fra Nordea til at fortælle os at Forklaringen kan i høj grad være psykologisk.

Langt flere boligejere end tidligere er begyndt at betale afdrag på deres lån. Men ofte er det ikke eget valg. Flere er nemlig tvunget til at betale afdrag.

Ja, selvfølgelig! Hvorfor spare op til pension, når man kan købe sine egne obligationer for pengene og få det bedre afkast ved det?

Denne tråd er historisk interessant læsning. Forudsigelsen om de mange tvangsauktioner, der ved udløb af afdragsfrihed ville smælde, endte op som en gedigen fuser. Vi har vel siden Gorrions profeti ikke haft mange andre tvangsauktioner end de regulære, usælgelige dødsboer. Flextumper hverken kan eller vil betale de udgifter, der er forbundet med en tvangsauktion - så hellere betale de skide afdrag!

Coinoffer skrev:Denne tråd er historisk interessant læsning. Forudsigelsen om de mange tvangsauktioner, der ved udløb af afdragsfrihed ville smælde, endte op som en gedigen fuser. Vi har vel siden Gorrions profeti ikke haft mange andre tvangsauktioner end de regulære, usælgelige dødsboer. Flextumper hverken kan eller vil betale de udgifter, der er forbundet med en tvangsauktion - så hellere betale de skide afdrag!

Der er problemer med den vurdering:

• Ved det foreliggende er der ikke så meget tale om realkreditgælden: Det er bankgælden, der er problemet - og formentlig Nationalbankens bekymring.
  Flextumper har jo også deres "pensionsopsparing", der ikke kan anbringes til et positivt afkast. Som det ser ud i øjeblikket, så vil flextumperne være nødt til at opsige deres pensionsordninger og betale skatten og banklånene tilbage.
  
• Problemet er bare, at i det omfang banklånet bliver betalt tilbage, så vil der være realkreditgæld tilbage - og så er det svært at se, hvordan der kan betales renter/afdrag på den gæld - da ejendommene er overbelånte ifht. hvad de kan sælges til.
  
• Det er rigtigt at tvangsauktionerne har været sparket til hjørnespark; men det betyder stadig ikke, at der er værdier i ejendommene, der modsvarer gælden. Det noget kreditforeningerne bliver nødt til at forholde sig til! Der er jo heller ikke nogen pensionsopsparing, der kan betale renter og afdrag - så før eller siden bliver kreditforeningerne nødt til at tage tabet - om ikke andet så ved debitors død.
  
• Den død kommer man nok ikke til at vente så forfærdelig længe på - vi har jo set, hvordan banksvinet Ole Andersen hængte sig i sommerhuset (eller hoppede ud fra en bro - hvilket muligvis kunne forklare revisionen af vandmiljøplanerne?)
  
• Det andet problem, der virker nedbrydende på værdierne er: De sidste 10 år har der næppe været foretaget noget videre vedligehold. Dvs. ejendommen kan ikke sælges til andet end nedrivning. Bare rolig der skal nok komme de tvangsauktioner.
  
• Man skal ikke tage arveafgiften særlig alvorligt: Der bliver ikke noget at betale afgift af!
  
• Desuden er debitor blevet 10 ældre i perioden - og dermed det nærmere graven - eller affaldsforbrændingen.
  
• Hvis man tror at skatteyderne har tænkt sig at betale, så tager man grusomt fejl. Vi så jo med den kommunale udligning og forliget derom: Nemlig, at flextumperne får lov at betale mere i Gentofte m.v. Samtidig blev det forhindret, at flextumperne i København fik flere penge, så der vil også komme skattestigninger.
  
• Den inflation, som ligger bag lånebevillingerne i sin tid - den kom IKKE - og den kommer heller ikke, fordi oliepriserne falder. Hvor de ender er ikke til at sige; men der skal i hvert fald ét hug til - med en halvering.
  

Situationen:

• Det er dumt at låne penge af sig selv: Kreditor er idiot og debitor svindler.
• Vi har så langt fra set det sidste selvmord blandt banksvin og flextumper. Corona er en vittighed - det er selvmordene også: Oprigtigt talt? Hvem har ikke trukket på smilebåndet over Ole Andersensens selvmord - og de 5 års ubetinget fængsel, som det andet banksvin også fik.