60 % salgsmodne boligejere er insolvente

Tigerdyret skrev:

Thomas skrev:Et fald fra toppen på 20% som man har gjort alt for, at stabilisere.
10% af de højeste priser spadserer fra måned til måned - det betyder så ikke så meget; men det efterlader et hul, der skal fyldes hele tiden. Det er som periodiseringsfejl i regnskaber, der skubber problemerne foran sig. Det bliver altså et problem, når varen er leveret inden den er bestilt.

Det er sgu problematisk

Handelstallene fortsætter nedad. De senest kendte måneder er volumenmæssigt højst besynderlige. Det er så problematisk, fordi de regnskaber, der skrives lige nu, de vil blive konfronteret med et kendt 4 kvartal, når de offentliggøres.

Der er ikke nogen tvivl om, at det, det drejer sig om - her og nu - er at redde realkreditten: Boligejerne er en underordnet betragtning. Man har heller ikke hørt nogle politiske jubelmeldinger. Ingen tvivl om at man overfor EU kører den til kanten - og det ved de godt.

Det farlige er, at lortet kan skvatte sammen med ét hug, som vi så i Spanien sidste år. "Klunk", sagde det og så ramlede priserne. Det er noget, man bestemt IKKE har brug for, for så skrider realkreditten. Det havde været bedre med en mere gradvis reduktion af priserne; men det sker aldrig.

I øjeblikket balancerer man på en knivsæg. Det kan gå begge veje - enten et sivende prisfald under stadig færre handler - eller et sammenbrud med styrtdykkende priser (og ingen, der kan få finansieret) og ingen handler.

Vi kører ind i et handelsvolumen, hvor dødsboer bliver en stadig større andel af handlerne - og finansiering uden om kreditforeningerne bliver mere almindelig. Vi er på grænsen af, hvad finanssystemet overhovedet kan styre - bare nogenlunde.

Hej Thomas.

Tak for data. Det er interessant at vi næsten er nede på et 2008-finanskriseniveau mht. handelsaktivitet. Jeg savner at gængse medier retter mere fokus på det faktum.

Jeg solgte selv min Kbh K-lejlighed for snart et år siden og måtte i den forbindelse tage et tab som svarer ret godt til indeksudviklingen, men af dine grafer ser jeg samtidig at priserne på ejerlejligheder er svagt stigende. Nu bliver jeg helt nervøs for om jeg blot skulle have beholdt den.
Kan du ikke, for den uindviede, forklare hvad det er der sker? Er det bare pga. den kunstigt lave rente og afdragsfrihed eller er der noget stråmandshandel inde over for at holde vurderingerne af realkreditpantet oppe på det krævede (indeks 80 antager jeg) niveau?
Eller er det kommende boligejere der udelukkende ser på ydelsen som er relativ lav qua renten (og dermed glemmer den store gældsættelse som jo stadig skal betales/afdrages "på et tidspunkt")

Jeg er ihvertfald selv meget i tvivl om hvad jeg bør gøre. Jeg vil meget gerne have et hus (nord for Kbh). Jeg sparer sammen, har en god løn, et sikkert job (læs: jeg kan nemt få et tilsvarende) og et lille firma der giver overskud.
Hvad ser du som mest realistisk. At priserne falder drastisk (jeg fornemmer nemlig lidt at boligmarkedet/realkreditlånemarkedet pt. minder om et Ponzi-scheme), at de siver over alt for lang tid (når man gerne vil have et hus og stifte familie) eller at de ligefrem forbliver stabile/stigende?

På forhånd tak

Altså én måde, man kan styre det på er ved at nægte at finansiere billigere boliger - bla. fordi Finanstilsynet kun ser på bevilgede lån. Man har jo ikke krav på en finansiering - det skal Du jo ikke glemme! (med Din kredithistorie bliver det ikke svært at nægte!)

Du skal kikke på den stiplede linie Det er antal handler i prisberegningen ifht. antal tinglyste handler.

Her ligger parcelhuse og sommerhuse og svinger mellem 82% og 95% - men december er den procentdel lavest - specielt på sommerhuse.
Ser vi på ejerlejligheder, så er det - i gode måneder 1/4 af handlerne, der ikke kan bruges. Det kan så være op til 1/3.
Hele prissætningen på ejerlejlighedsmarkedet er dybt upålidelig.

Vi ser også et andet fænomen: Når man retter prisindexet bagud, så er det generelt i opad gående retning. Hvorfor er det de dyre boliger som man efterfølgende kommer i tanker om, man hellere må tage med i beregningen. Der kan være tale om at ejendomsvurderingen for visse boliger skal justeres ved salg.

Vi ser, at der er store periodiseringsproblemer ca. 10% af salgene skifter status den efterfølgende måned - således at de nu medregnes - vi ser bare ikke hvor mange, der evt. flytter den modsatte vej. Altså billighandler, der bliver pillet ud.

Offentliggørelsen af novembertallet peger stærkt på, at man i DST er stærkt opmærksom på periodiseringsfusk. Enhver revisor er altid inde og sikre sig, at der ikke er store kreditnotaer i første kvartal - således at omsætningstallet ikke er "pumpet".

Der er ikke nogen tvivl om, at der foregår et meget stort afstemningsarbejde i Danmarks Statistik - og afstemning med Realkreditrådet. Hvilket ses af, at RKR i dag offentliggør deres tal EFTER DST. I "gamle dage" var RKR et KVARTAL hurtigere.
Man er således opmærksom på "spadserende" handler. Altså forskydninger til foregående periode, der opvejes af forskydninger fra næste måned. Altså tallet for 3 kvartal skal have undersøgt tallet for oktober for at kontrollere periodiseringsfejl. Det nye er at man nu også undersøger novembertallet for at se om der skulle være nogen, der er "smuttet" til oktober for at dække et hul opstået ved en flytning til september.

Årsagen til, at man ikke bruger RKR tal, som man gjorde før i tiden er formentlig, at man har taget dem i decideret svig. "Massage" af tal er én ting - svig er noget andet.
Det er det, der er Vestagers problem, når hun nu i disse dage slås for at få anerkendt realkredit obligationer på linje med statsobligationer - hvilket er helt afgørende for om banker må medregne dem som likvide midler.
Man kan efter min vurdering godt få at fast forrentede annuiteter tæller som statsobligationer (men det er ligegyldigt, for dem har bankerne ikke nogen af - mere); men flexlortet nok ikke kan anerkendes.
Med det afstemningsarbejde som foretages, så er Vestager helt på det rene med, at hun skal ned og bede om godt vejr hos nogle gutter, der ER tørre bag ørerne - og som også kan smile sødt tilbage - når de siger NEJ. Det er folk, der har set banksvindel i Grækenland og Spanien - og som hele tiden er blevet klogere. De er virkelig inde i teknikken.

Som jeg ser det, så vil konsekvensen være en skarp adskillelse af realkreditobligationer og flexlort, hvor rigtige obligationer udskilles i et særligt institut, der ikke har et ejerskab af banker - f.eks. ejet af debitorerne. Den anden hurdle man skal over er nemlig, at bankerne ikke må ligge med egne udstedelser. Og knebet med at låne hos hinanden er OGSÅ kendt.

Jeg kan ikke se, at man anerkender flexlort for andet end det, det er: Misligholdte fordringer.

Så til besvarelse af spørgsmål:

a) På denne baggrund tror jeg nok, at "Tigerdyret" har gjort den efter omstændighederne bedste handel - selvom det har involveret et tab.

b) Når du taler om nord for København, så er spørgsmålet: HVOR langt udenfor? Det Du skal have fat i er et dødsbo, hvor ejer er død for 1½ år siden og det nu SKAL lukkes. Du kan evt. prøve at finde ud af hvilke boer, der har ændret status fra værende solvent til insolvent - her skifter bobestyreren nemlig opgave fra at varetage arvingernes interesse til at varetage kreditorernes. Her kan der evt. overtages et kreditforeningslån, hvis det er beskedent. Men vi skal helt ned og tale halvdelen af udbudt pris! Og så skal Du finde restfinansiering. Det er lidt svært ved dødsboer, for da ejeren er død, så accepterer ejer næppe at pantebrevsfinansiere med et sælgerpantebrev.

Hvad angår Gentofte og Guldkysten, så kan Du godt glemme det. Det er så hamrende insolvent!
Kommer Du længere nordpå - Helsige f.eks. så kunne der evt. være muligheder - Kagerup?

Cirb skrev:

Tigerdyret skrev:

Hej Thomas.

Tak for data. Det er interessant at vi næsten er nede på et 2008-finanskriseniveau mht. handelsaktivitet. Jeg savner at gængse medier retter mere fokus på det faktum.

Uden at ville gå ind på de øvrige spørgsmål, så tillad mig at gøre lidt reklame for denne fine graf, som storebror har lavet.


Den er kontinuert opdateret og giver dig til enhver tid et billede af handelsaktiviteten på boligmarkedet.
Den kan altid findes i denne tråd.

http://www.xn--konomidebatten-pqb.dk/t2447-handelsaktivitet-boligmarkedet

Mvh
Cirb

Den er fin nok, for den viser at parcelhusene står og tripper til en nedtur.

Meget enig med Thomas i denne tråd!

Gorrion skrev:Meget enig med Thomas i denne tråd!

Det interessante i dette er, at klakøren går ind og ævler om dette her. At han er fuld af løgn - det har vi såmænd vænnet os til. Så det er ikke det!

Nej det væsentlige er, at det er boligværdiANSÆTTELSEN som er i fokus. Den er også ret afgørende.

Det er simpelt hen spørgsmålet om realkreditobligationer kan anerkendes som værdipapirer med en sikkerhed på linje med statsobligationer.
Det er spørgsmålet om man kan FÅ LOV til at komme med i EU's banktilsyn.
Sker det IKKE så kommer de Danske Banker på den forkerte side af Bundesbank - og dér er IKKE rart at være.
Kommer man med, så overlever realkreditten i bankregi IKKE.

Hvis man IKKE kommer med, så bliver det sådan at banker i EU ikke må handle med Danske Banker. At det så betyder at banklicensen hives til udlandsafdelingerne, det er man jo i gang med at gøre noget ved, fordi Danske Bank er blødende på vej ud af Irland - og formentlig Sverrig. Det er så ikke det eneste sted, man er på vej væk.

Jeg tror faktisk at det lykkes at få anerkendt de fast forrentede annuiteter - bla. fordi det så ikke vil være håbløst at få tvunget de variabelt forrentede MED afdrag til ordentlige lån.

Det vil ske, fordi den lange rente vil falde - samtidig vil den korte stige, så en hel del vil have fordel af at konvertere til ordentlige obligationer. Bl.a. fordi der ligger i landbruget og i støttet byggeri for 150 mia. af dem - lige modne til en konvertering. Der ligger også 3-400 mia. i ejerboliger.

Det vil godt nok sælge flextumperne til stanglakrids, men det kan jo være lige gyldigt, for de går ned alligevel. Den manglende anerkendelse af flexlort som værende andet end en lottoseddel vil hive renten på dem op. Det gør også at Nordea ikke kan sælge dem og rokke ved valutakursen.

Gorrion skrev:Meget enig med Thomas i denne tråd!

Der, hvor flexrenten hænger i øjeblikket er, at man skal holde de udenlandske beholdninger indlåst.

Så længe Svenskerne, der har givet 133 SEK for en 100 DKK obligation står til at få 111 SEK ved udløb, så skal de nok lade være med at sælge.
Svenskere vil i stedet prøve at devaluere. For DKK ligger fast ifht. EUR - så meget har de sgu lært. Nu revalueres Euroen lige så langsomt, så vi nærmer os så sagte.

Der er så bare det ved det, at kommer man indenfor interessant område, så vil Nationalbanken knalde renten i vejret. Så vil kursen jo falde på flexlortet: Det kan godt være, at man måske vil få flere SEK for en flexobligation, når man devaluerer. Problemet er bare at man får færre DKK for flexlortet fordi RENTEN er steget.

Det næste er så, at de Danske Bank fordringer i Sverrig, som skal byttes mod Nordea's fordringer i Danmark i DKK, de bliver billigere ved en svensk devaluering. Så derfor vil man nok forsøge med en devaluering. Den skal bare ikke være så slem, at Danmark bliver tvunget til en revaluering fordi folk flygter til DKK og en god rente. Så skvatter flexlort kursen nemlig sammen.

Nej, som det ser ud i øjeblikket er Sverrig og Nordea fanget i en benlås. Specielt hvis Nationalbanken bliver tvunget til at vælge mellem valuta og flextumper. Der er der ikke nogen tvivl: Man holder kronen.

Meget få familier har overblik over, hvor meget deres skat vil stige, og man kan godt frygte, at flere har købt for dyrt,« siger Las Olsen,

nu skal du huske på at ejendomsskatten ligger fast og at det kun er grundskylden der stiger, godt nok med op til 7 %. men de fleste steder betyder det at den samlede boligskat(ejendomsværdien+grundskyld) kun stiger med ca 2 % pr år eller med inflationen, så det kan ikke vælte nogen og er vel kun naturligt at tingene stiger med inflationen

klogeaage 35 skrev:



Meget få familier har overblik over, hvor meget deres skat vil stige, og man kan godt frygte, at flere har købt for dyrt,« siger Las Olsen,

Det har han jo personligt gjort - i to omgange!

moniulven skrev:

nu skal du huske på at ejendomsskatten ligger fast og at det kun er grundskylden der stiger, godt nok med op til 7 %. men de fleste steder betyder det at den samlede boligskat(ejendomsværdien+grundskyld) kun stiger med ca 2 % pr år eller med inflationen, så det kan ikke vælte nogen og er vel kun naturligt at tingene stiger med inflationen

Ingen tvivl om at det er afstemt så det bliver så blidt som muligt.

Problemet er bare den stadige reallønstilbagegang. Det nytter ikke når man er nød til at holde inflationen oppe på 2% og lønnen på 0% i fremgang. Intet isoleret vil få skidtet til at bryde sammen; men kombinationen af alle faktorer vil tilsikre en støt fortsat nedtur.

Skat har "hjulpet" 100.000 husejere

Mange husejere havde ikke taget højde for, at renten var faldet så dramatisk, og derfor havde de et alt for højt fradrag.

Gad vide om ikke en del havde været den hjælp foruden

klogeaage 35 skrev:Skat har "hjulpet" 100.000 husejere

Mange husejere havde ikke taget højde for, at renten var faldet så dramatisk, og derfor havde de et alt for højt fradrag.

Gad vide om ikke en del havde været den hjælp foruden

Bare rolig, det kommer på administrationsbidragene.

Nu har Nordea været nød til at købe flexlort til høje priser, så man kan låse dem inde i Sverrig med rentestigninger.

Thomas skrev:

klogeaage 35 skrev:Skat har "hjulpet" 100.000 husejere

Mange husejere havde ikke taget højde for, at renten var faldet så dramatisk, og derfor havde de et alt for højt fradrag.

Gad vide om ikke en del havde været den hjælp foruden

Bare rolig, det kommer på administrationsbidragene.

Nu har Nordea været nød til at købe flexlort til høje priser, så man kan låse dem inde i Sverrig med rentestigninger.

AfdragsfriogflexBentogLene

Skal vi ikke stille tænke tilbage på denne episode som artikel lagt på nettet 5. november 2008, OG opdateret 16. maj 2012 omhandler


Før VKo-indgrebene stod flexlånerne til at skulle forny deres lån til en rente på omkring 6,8 pct. ifølge Realkredit Danmark (RD)



Markedsøkonomi ,der handler om at den stærkeste overlever, blev sat ud af drift til gamblere der henter gratis penge på Vi andres regning

Edit:
Flexheksen har sparet mellem 3-500.000 kr på at renten er statskontroleret

klogeaage 35 skrev:
Edit:
Flexheksen har sparet mellem 3-500.000 kr på at renten er statskontroleret

Det tror jeg ikke.

Hun kommer aldrig i arbejde igen.

Gad vide hvad der er blevet redigeret i artiklen.

Redningspakke for realkreditten på vej
Ritzaus Bureau | 27.10.2008 | Side | 285 ord | Artikel-id: e144a22c

Det haster med at finde en løsning, der kan stoppe brandudsalget af realkreditobligationer, og mindske presset på boligrenterne, mener branchen.
Der arbejdes på højtryk på en redningspakke, der kan stoppe brandudsalget af realkreditobligationer, og dermed forhindre renten på boliglån i at stige yderligere.

Finanstilsynet og brancheorganisationen Forsikring og Pension forsøger i fællesskab at finde løsning, der skal stoppe udsalget af obligationerne. Og det haster med en løsning, fastslår administrerende direktør i brancheorganisationen Forsikring og Pension, Per Bremer Rasmussen.

- Vi er i god dialog med Finanstilsynet om at løse det her problem, og vi arbejder på, at det kommer til at gå rigtig stærkt. Det haster for vores medlemmer at finde en løsning, siger Per Bremer Rasmussen.

Problemet er opstået, fordi renten på statsobligationer er faldet, mens renten på realkreditobligationer er steget. Den udvikling kan tvinge pensionssektoren til at sælge ud af dansk realkredit og derved sætte renten under yderligere pres. Men ved at ændre den måde, pensionsselskaberne opgør realkreditrenterne på, kan deres appetit på realkreditobligationer øges.

- Vi er fortrøstningsfulde, men vi er ikke i hus. Der er - som altid - nogle tekniske ting, der skal overvejes grundigt, så det er vi ved at finde ud af, siger Per Bremer Rasmussen.

Økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen (K) bekræfter over for dagbladet Børsen, at hun overvejer tiltag, der skal øge pensionssektorens appetit på realkreditobligationer og derved lægge et pres nedad på boligrenterne. Lene Espersen afviser dog deciderede tiltag, der udelukkende skal hjælpe folk med variabelt forrentede lån.

- For at sikre, renten ikke stiger for meget, er det vigtigt, at investorerne fortsat har interesse i at holde på realkreditobligationer. Her spiller pensionsinstitutterne en vigtig rolle, idet de køber mange realkreditobligationer. Det vil derfor være uheldigt, hvis kursfaldene tvinger pensionsbranchen til at holde brandudsalg af lange realkreditobligationer i en situation, hvor markedet allerede er presset, siger Lene Espersen til avisen.


/ritzau/

Her er originaltitlen:

Lene Espersen scorer kassen på boliglån
Business.dk | 05.11.2008 | Side | 249 ord | Artikel-id: e1472033 | PDF Link til artikel

Økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen er en af de mange boligejere med flexlån, som scorer en stor gevinst ved regeringens indgreb på pensionsområdet de seneste uger.
Økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen (K) sparer privat omkring 40.000 kroner årligt som en direkte konsekvens af regeringens indgreb på pensions- og boligområdet. Det skriver Ekstra Bladet.

Indgrebene gavner især landets 180.000 flexlånere - i blandt dem Lene Espersen selv, der har et meget stort afdragsfrit F1-flexlån på 4.560.000 kroner.

Før VK-indgrebene i sidste uge og denne uge stod flexlånerne til at skulle forny deres lån næste måned til en rente på omkring 6,8 pct. ifølge Realkredit Danmark (RD) - mod sidste år 4,75 pct. Men allerede nu vurderer RD, at F1-flexlånerne slipper - som en direkte følge af VK-indgrebene - med maksimalt 5,5 pct. i rente.

Det betyder, at Lene Espersen slipper med en ekstra-regning på omkring 20.000 kroner efter skat i 2009. Uden VK-regeringens tiltag på pensions- og boligområdet ville familien Espersen have fået en ekstra-regning på omkring 60.000 kr. efter skat.

Ekstra Bladet har spurgt Lene Espersen, om hun ikke er glad for, at hun og familien sparer et stort femcifret beløb som direkte følge af minister Espersens og finansminister Lars Løkke Rasmussens indgreb.

- Af helt naturlige årsager ønsker jeg ikke at udtale mig om min privatøkonomi, siger Espersen til avisen.

Hun afviser, at indgrebene er 'sat i søen for at hjælpe folk på flexlån'.

Jeg ved ikke hvad der er værst:

I ordentlige kleptokratier stjæler man nogle milliarder til sig og sine, men så holder man også der. I DK sætter man samfundsøkonomien overstyr for at spare sig selv en højere flex-rente.

Jomsviking skrev:Jeg ved ikke hvad der er værst:

I ordentlige kleptokratier stjæler man nogle milliarder til sig og sine, men så holder man også der. I DK sætter man samfundsøkonomien overstyr for at spare sig selv en højere flex-rente.

Bare rolig - de konservative overlever det ikke.