DST 3 kvartal 2012

Priser

Bærer præg af at være rettet til, så billedet fra 2 kvartal slet, slet ikke ændres.
Det er så nok ikke det helt store.
Men problemstillingen er, at man skal have reddet realkreditten i EU, så nytter det ikke - som med Spanierne - at komme med ubehagelige overraskelser. Der er problemer nok, så hvis man skal igennem med en ordning, så skal der ikke være for meget opera over det.

Handler

De handler i Hovedstaden for 2. og 3. kvartal ser decideret suspekte ud. Navnlig på ejerlejligheder; men også på parcelhuse. Det hænger ikke sammen, at man nu skulle kunne få finansieret på de mest overvurderede priser - og så i Hovedstaden!

Omsætning

I Hovedstaden: Uændret omsætning på større mængder og til højere priser????
Der er nogen, der både får større højde og større livvidde; men IKKE større vægt.
Det hænger ikke sammen.

Thomas skrev:De handler i Hovedstaden for 2. og 3. kvartal ser decideret suspekte ud. Navnlig på ejerlejligheder; men også på parcelhuse. Det hænger ikke sammen, at man nu skulle kunne få finansieret på de mest overvurderede priser - og så i Hovedstaden!

Ja, både DST og Realkreditrådet er nok med i én stor sammensværgelse

Som altid er lejlighedsmarkedet i København en rigtig god indikator for hvordan udviklingen i resten af markedet vil være fremadrettet. Det så vi fint i 2007 da handlerne styrtdykkede og priserne faldt på villaer efterfølgende og spredte sig til resten af landet.

Så glem dine konspirationsteorier og indse dog at København er stedet mange vil bo! Antallet af handler stiger, priserne stiger og udbuddet falder. Hvor mange flere beviser skal du egentlig bruge??

wh skrev:

Thomas skrev:De handler i Hovedstaden for 2. og 3. kvartal ser decideret suspekte ud. Navnlig på ejerlejligheder; men også på parcelhuse. Det hænger ikke sammen, at man nu skulle kunne få finansieret på de mest overvurderede priser - og så i Hovedstaden!

Ja, både DST og Realkreditrådet er nok med i én stor sammensværgelse

Som altid er lejlighedsmarkedet i København en rigtig god indikator for hvordan udviklingen i resten af markedet vil være fremadrettet. Det så vi fint i 2007 da handlerne styrtdykkede og priserne faldt på villaer efterfølgende og spredte sig til resten af landet.

Så glem dine konspirationsteorier og indse dog at København er stedet mange vil bo! Antallet af handler stiger, priserne stiger og udbuddet falder. Hvor mange flere beviser skal du egentlig bruge??

Skrid med dig Mavse!

Alle andre EU-lande - Spanien inklusiv - har haft disse tal i to måneder. Så der et ikke en sammensværgelse: Det er finansiel ledelse af landet.

Tjaa - lægger jeg min lineal på graferne, så er kursen støt og roligt ned.

Ganske vist er hældningen fladet lidt ud, men det kan jo ændre sig. Der er primært to ting som vil give kraftige prisfald på markedet, ud over de sådan sædvanlige "naturlige" mekanismer, så som dødsboer, skilsmissesalg osv:

1) De der mister understøttelsen de næste 6 mdr. Antallet er ukendt, men i det omfang, de ejer hus og ikke kan konvertere til kontanthjælp, så vil hytten ryge til salg. Bare 2 - 3.000 stk. vil give et pænt pres på priserne nedad.

2) Udløbet af afdragsfriheden tager fart de kommende år. På grund af faldende indkomster, overforbrug, arbejdsløshed m.v. vil der givet komme et forøget antal tvangsauktioner. Med et marked med en meget lille omsætning i stk., sal der bare et par tusinde flere tvangsauktioner om året til yderligere at hamre priserne nedad.

Oven i dette, så begynder vi at se flere og flere handler i de lavere prisklasser der finansieres uden om banker og kridter. Helt reelle handler hvor sælger og køber bliver enige om prisen, og hvor køber lægger en stor udbetaling kontant og finansierer resten f.eks. med familielån og pantebreve.
Disse handler på boliger til de laveste priser, vil trække gennemsnittet grundigt ned, og med lille omsætning skal der ikke mange til, før end de giver sig udslag i statestikkerne.

Plyds skrev:Tjaa - lægger jeg min lineal på graferne, så er kursen støt og roligt ned.

Ganske vist er hældningen fladet lidt ud, men det kan jo ændre sig. Der er primært to ting som vil give kraftige prisfald på markedet, ud over de sådan sædvanlige "naturlige" mekanismer, så som dødsboer, skilsmissesalg osv:

1) De der mister understøttelsen de næste 6 mdr. Antallet er ukendt, men i det omfang, de ejer hus og ikke kan konvertere til kontanthjælp, så vil hytten ryge til salg. Bare 2 - 3.000 stk. vil give et pænt pres på priserne nedad.

2) Udløbet af afdragsfriheden tager fart de kommende år. På grund af faldende indkomster, overforbrug, arbejdsløshed m.v. vil der givet komme et forøget antal tvangsauktioner. Med et marked med en meget lille omsætning i stk., sal der bare et par tusinde flere tvangsauktioner om året til yderligere at hamre priserne nedad.

Oven i dette, så begynder vi at se flere og flere handler i de lavere prisklasser der finansieres uden om banker og kridter. Helt reelle handler hvor sælger og køber bliver enige om prisen, og hvor køber lægger en stor udbetaling kontant og finansierer resten f.eks. med familielån og pantebreve.
Disse handler på boliger til de laveste priser, vil trække gennemsnittet grundigt ned, og med lille omsætning skal der ikke mange til, før end de giver sig udslag i statestikkerne.

Jeg er meget enig i vurderingen!

Der er dels det stadige tryk og så er der den almindelig forværring af situationen.
Jeg tror ganske enkelt ikke på, at man på sigt kan holde boligpriserne oppe: De kneb man anvender er ganske utilstrækkelige (ok de får revet et par tusinde ruiner ned og nægtet kredit til en fornuftig kontanthjælpsmodtager eller to); men det er ikke noget sammenholdt med det massive overbyggeri og den helt forkerte arealudnyttelse (børnefamilier på 5 på 40 kvm og enlige pensionister med stor have og 300 kvm.).

Det tror jeg rent faktisk også man har erkendt: Man har det spanske sammenbrud som afskrækkende eksempel på, at passivering af boligpriserne kun holder en tid. Jo længere og jo højere de priser holdes - jo mere ukontrolleret vil sammenbruddet være i anden omgang - nu er der nemlig ikke flere reserver.

I den forbindelse er det som om man vil bruge den købte tid til at redde realkreditsystemet og realkreditobligationen.

Når det er sagt, skal man være meget forsigtig fra bankfolk og flextumpers side med at læse for megen optimisme ind i det.

Jeg husker Lars Rohde sagde, at realkreditobligationen IKKE må ødelægges. Det betyder ikke, at de nuværende realkreditinstitutter så OGSÅ skal reddes. Selve papiret og metoden er langt, langt mere værdifuld end hele den finansielle sektor og alle flextumperne til sammen.

Det andet er Vestager, der taler om realkredittens fortjenester og man derfor skal redde den. Igen: Hun omtalte IKKE, at de nuværende institutioner havde en fremtid.

På den baggrund tror jeg den mest logiske løsning er en statslig overtagelse hvor de enkelte serier bliver udskilt (evt. samlet) som selvstændige juridiske personer.

Her kan Staten så løbende trække kapital ud, når foreningen har skabt reserver nok. Dermed kan kreditforeninger sættes fri som debitorejede institutioner, som de var oprindelig.

Flextumperne kommer så i afviklingsafdelinger, hvor skyhøje administrationsbidrag - samt indkradsning af garantier som afgivne banker må stille vil gøre en løbende sanering mulig.

Denne reform skal altså gøres mens tid er, for ophøret af afdragsfriheden trænger sig på - 2013 går såmænd nok endda; men allerede fra 2014 bliver det uholdbart.

En anden tidsfaktor er en kapitalflugt: Det er ikke for sjovs skyld at pensionskasserne køber statsobligationer lige så snart man er så forsigtig bare at udbyde et enkelt skatkammerbevis. Det er penge, der leder efter et solidt afkast - hvilket på sigt betyder, at man holder trit med inflationen - ikke mere. De penge kan forsvinde med timers varsel.
Det er uheldigt, for jeg forudser, at de udskudte skattemidler i pensionopsparingen skal bruges til en rekapitalisering af finanssektoren - igen sektoren vil blive rekapitaliseret - det betyder IKKE at de nuværende banker overlever som andet end kannibaliserede reservedele i nye pengemaskiner.

Det man antagelig sigter på er, at få isoleret tabene så meget som muligt i bankerne og lade realkreditten beholde sikkerheden i fast ejendom. Hvordan bankerne så skal få inddrevet deres tilgodehavender i boliglån, det bliver unægtelig et problem - for bankerne.

En rekapitalisering af bankerne vil først foregå, når aktionærerne har mistet alle deres penge. Her kan der blive tale om frasalg af f.eks. Danske Banks netbank og dankort, som ingen jo har sagt skidt til. Der provenu kan så passende bruges til af- og nedskrivninger i den tilbageværende klods.

Det eneste, der nogenlunde måske kan reddes bliver de tyske ejendomme, som FIH; men også andre ligger med - de kan evt. afhændes på et tidspunkt. Nationalbanken skal nok blive en hensynsløs kreditor.
Indtil videre er det - hvis jeg læser rigtigt - hensigten at få pillet de gode udlån fra bankerne (erhvervsudlån) som investorerne så kan købe direkte i form af virksomhedsobligationer - lidt i stil med gammeldags realkredit.

Problemet er, at det tager tid. 2012 er vel mestendels gået med at stabilisere landbruget og få smidt svenskerne ud af landet, få hevet Danske Bank ud af Irland - og de øvrige banker ud af de skattesviger forretninger, der har/har haft i udlandet.

En ting er sikkert: Vi vender aldrig tilbage til tiden før 2007!

Der er for mange afskrækkende eksempler på mumiernes rokken med hovedet:

En ting er Japan som oftest fremhæves. Jo det lykkedes at få stabiliseret for 20 år siden; men en vandskade i akraftværk kan lægge landet ned, fordi man ikke har brugt tiden til at sanere finanssektoren.

Et mere nærliggende eksemplet er Sverrig, der aldrig er kommet sig over 1990'ernes krise. Sverrig har den næststørste finanssektor i EU efter England - og det holder Sverrig heller ikke til: Skal man trække sig ud af et land, så er det en kostbar affære, der involverer at man tager tab og stiller garantier for yderligere tab: En dyr og pinagtig proces som har holdt Danske Bank fra at tage egentlige tab i Danmark.

Helt lokalt har vi Sydbank, der er bygget på det rådnende fundament af den gamle Varde Bank. Man har så rigelig at gøre med at holde Frösig fra livet med hendes vilde ambitioner om at trække vejret. Hun har den absolut minimale kapitalisering - og ethvert forsøg på at få mere bliver mødt med håndfaste krav om nedskrivninger og afvikling af udlån.

Plyds skrev:Tjaa - lægger jeg min lineal på graferne, så er kursen støt og roligt ned.

Fantastisk konklusion

Ja, når nu Thomas har valgt pristoppen i 2006 som startpunkt så er det vel intet mysterium?!

Thomas skrev:Jeg tror ganske enkelt ikke på, at man på sigt kan holde boligpriserne oppe: De kneb man anvender er ganske utilstrækkelige (ok de får revet et par tusinde ruiner ned og nægtet kredit til en fornuftig kontanthjælpsmodtager eller to); men det er ikke noget sammenholdt med det massive overbyggeri og den helt forkerte arealudnyttelse (børnefamilier på 5 på 40 kvm og enlige pensionister med stor have og 300 kvm.).

Vi ser på tallene (DST, tabel BOL103):

Boliger med 5 personer hele landet:

Parcelhuse Række/kæde/dobbelthuse Lejligheder
- 50 kvm 9 5 96
50-74 kvm 357 99 1301
75-99 kvm 2682 1986 7278
100-124 kvm 8334 3590 5252
125-149 kvm 16118 1881 1694
150-174 kvm 18964 541 720
>175 kvm 31132 362 784

Så hvad ser vi her? At hovedparten af husstande med 5 mennesker bor i villa og at 85% af dem bor på mindst 125m2.

Din påstand om at børnefamilier på 5 personer bor på 40m2 er beviseligt løgn!! Kun 1 promille bor under 50m2 jf. tabellen. Antallet af enlige der bor i villa på mindst 175m2 udgør 27.022 personer. Det må derfor være et absolut minimum der bor på over 300m2.

Igen så lyver du bevidst!!

wh skrev:

Plyds skrev:Tjaa - lægger jeg min lineal på graferne, så er kursen støt og roligt ned.

Fantastisk konklusion

Ja, når nu Thomas har valgt pristoppen i 2006 som startpunkt så er det vel intet mysterium?!

wh - du har med al ønskelig tydelighed, utallige gange vist, at din mentale spændvidde er under lavmål, og at du i tilgift er uden for pædagogisk rækkevidde.

Du hverken KAN eller VIL forstå....

Vi takker for opvisningen af manglende evner, ønsker dig en god jul og et godt nytår - men foretrækker at du fejerer begge dele et andet sted end her!

Kan det sige tydeligere?