Relevans af Tobin Q

Byggeriet har ingen sammenhæng med behovet - eller rettere det ligger så fjernt, at det er ligegyldigt.

Man kan godt holde boligpriserne kunstigt oppe; men grænsen for hvor højt man kan holde dem går ved nybyggeriet. Prisen for nybyggeri vil falde:
- dels fordi grundpriserne falder
- dels fordi lønningerne vil falde (alene det, at der ikke udbetales overtid), dels vil prisen på materialer falde.
Hovedparten er altså nogle fænomener, der er forbundet med at tage tab - tab bliver aldrig taget. Hovedparten af beskæftigelsen fra 2008 til nu har været minimering af tab! Altså det at en halvfærdig bygning under alle omstændigheder er værdiløs - uanset beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed.

Det er først nu at behov og efterspørgsel begynder at spille ind. Det er så også meget, meget lavt. Men de lavere byggepriser sætter en øvre grænse for hvad ejendomspriserne på den bestående boligmasse kan holdes på.

Så længe bankerne insisterer på, at holde urealistiske priser på fast ejendom - for at undgå tab - så vil der komme et tidspunkt, hvor nybyggeri bliver billigere.
Dette tidspunkt rykker frem i det omfang man for at redde bankerne har sænket renten så meget at tab ikke kan konstateres, hvorved f.eks. forsinkelser ikke koster noget videre (renten er på set og vis prisen på tid).

»Det ligger meget på linje med de konjunktur­prognoser, vi ser i øjeblikket. Der var meget byggeri før krisen, så der sker en vis tilpasning nu. Der vil først for alvor ske en forbedring, når konjunkturerne ændrer sig, og der ligger ikke en større vending om hjørnet inden for det første års tid,« siger professor og tidligere overvismand Torben M. Andersen fra Aarhus Universitet.

Dette har intet med konjunktur at gøre - altså forstået som at konjunktur er en ekstern faktor (Guds eller Djævlens indgriben). Det er komplet internt bestemt af vekselvirkningen mellem byggepris/boligefterspørgsel på den ene side og finansieringen på den anden.

Nu rammer den lave rente og de ikke tagne tab imidlertid i nakken!
Boligejerne er stavnsbundne som insolvente, hvorfor de IKKE efterspørger anden bolig. Den anden faktor er, at udlejningsbyggeriet kan refinansiere og drage fordel af den lave rente. Det betyder de kan sætte huslejen ned, hvilket de - givet den lave efterspørgsel vil være nød til at gøre. Det vil så fortrinsvis ske ved fraflytning, som er en langsommelig proces.
Men det betyder at sammenligningsgrundlaget (den alternative forventede lejeindtægt) falder, hvilket igen giver et mindre afkast på nybyggeri, hvilket yderligere trykker prisen.

På et tidspunkt vil bankerne imidlertid blive nød til at tage tab, fordi de ikke vedblivende kan finansiere de tabte fordringer. Indskydere og investorer vandrer (lejlighedsvis flygter) fra banker/kridter - hvilket tvinger alternative finansieringskilder.
Vi kan se, hvad der sker, når Danske Bank bliver ved med at sænke renten - investorer og indskydere flygter over i indskud i Nationalbanken, hvor renten godt nok er negativ; men man slipper for Danske Bank og gebyrerne.
Den anden flugt over i statsobligationer er reelt en flugt over i offentlige investeringer, hvor afkastet er meget lang tid om at komme.

Det hjælper jo så ikke bankerne - selvom finansieringen nu er meget billig via QE.
Resultatet er nemlig at de gode investeringer forsvinder fra bankerne - og dermed forsvinder bankernes indtjening. Man kan lukke øjnene så og så længe; men omkostningstrykket i finanssektoren vil kræve indtjening.
En anden faktor i tabsminimeringen er, at bankerne/kridterne vil være nød til at leje de ejendomme, de har overtaget, ud via forskellige "opfindsomme" ordninger. Det vil øge udbuddet af lejeboliger, som vil trykke prisen på nybyggeri.

På et tidspunkt har bankerne ikke flere gode udlån at lægge som sikkerhed.

Men dette byggeri med meget lave priser - på et lavt volumen - vil med sin prissænkende effekt tvinge udlejerne til at standse betalingerne helt til banken. Det vil tvinge et tilbagesalg af parkeringsaftaler. Det er formentlig det, der sker for tiden, hvorfor prisen på ejerlejligheder har "stabiliseret" sig.

Lars_HH skrev:Den med den 'faldende' Tobins Q er en god pointe.

Jeg tror problemet er Keynes, fordi han vil altid have gang i byggeriet grundet høj multiplikatoreffekt.

Nu stod Keynes i en helt anden situation i mellemkrigsårene.
Der var jo virkelig boligmangel overalt, fordi byggepriserne var tvunget så højt op af industrialiseringen og urbaniseringen INDEN 1. verdenskrig. Vi havde jo også herhjemme Gründertiden inden 1. verdenskrig med en enorm byggeboble. Amalienborg er jo reelt et floppet byggeri, der blev til husvilde-bolig for kongefamilien.
Byggepriserne var tvunget op i et niveau, hvor ingen mennesker havde råd (specielt ikke med datidens indkomster) til en bolig.

Andre steder i Europa havde rustningsinvesteringerne drevet priser og lønninger godt og grundigt i vejret. Det blev så ikke bedre efter 1. verdenskrig, fordi en stor del af arbejdskraften simpelthen var død.

Det var jo reelt også lagertabene, der dengang knækkede Danske Bank. Spekulative lagre faldt voldsomt i værdi, da der kom gang i handlen efter 1 verdenskrig.

Den høje multiplikatoreffekt af boligbyggeri skyldes jo at spekulation driver boligpriserne op, hvorved lønninger (og andre byggeomkostninger) følger med. Multiplikatoren kommer fordi boligbyggeri altid er på klods. Der bliver brugt/investeret voldsomt - så kommer den lange periode med justering af priserne nedad. I Europa generelt var det ikke så slemt, fordi der var et behov - sådan en 1000 lb bombe i en ejendom har det med at gøre vedligeholdelsesbudgettet problematisk.

I dag står vi i Europa i en ganske anden situation! 3. verdenskrig kom IKKE.
Det betyder, at da det elementære behov - herunder udskiftning af den dårlige del af boligmassen fra Gründerårene (brokvartererne) - var dækket, så er enhver tilføjelse til byggeriet overflødig. En vis standardforbedring kan man godt opsuge; men 2 plans villaer til 80 årige på de bedste adresser er - undskyld mig - at skyde gråspurve med kanoner.

Altså omkring 1975 er knap 100 års efterslæb ved at være indhentet.

Der er endnu en faktor, som jeg ikke har nævnt:

Den byggeteknik som vi kommer til at bruge fremover vil IKKE være den samme. Allerede for år tilbage blev mursten klasket udenpå som dekoration. Det er en konvention og en smagssag, at mursten ser pæne ud - altså en modesag - moder holder 40 år.

Om 40 år vil byggeteknikken være en anden. De nuværende byggeleverandører (på alle planer) vil opleve et vedholdende pres på priserne. Vi ser det allerede nu på stål! Når man sænker gamle krigsskibe på dybt vand (med det eksplicitte formål at fornøje fiskene!), så er der noget, der tyder på at stålpriserne er forkerte. Stålproduktion er godt nok billig - intet stålværk i Europa eller USA har kunnet lave overskud i en menneskealder - rent faktisk har det været fordelagtigt at køre med et drønende underskud, fordi så længe stålværket kørte var der ikke oprydningsomkostningerne. I København anlagde man operaen ovenpå den værste forurening - smart.

Med andre ord: Faldet i ejendomspriser vil aldrig kunne holde trit med rationaliseringer i byggeriet.

Skal man virkelig have investeringer med en høj multiplikator, så taler vi - fornuftigt nok - om infrastruktur. Dvs. Femarn forbindelsen og HVDC net.
Eller er det lidt svært at se de store multiplikatorer.

1) Rustningsudgifter er ikke rigtig relevante når 7 fregatter kan dominere hensynsløst fra Canada til Skt. Petersborg (OK, jeg skulle have taget Nansen-klassen med - skidt pyt). Alle våben om bord er 40 år gamle - og genbrugte.

2) Den industri, der kommer tilbage fra Kina vil dels have et mindre marked at dække, dels vil produktionsapparatet kunne bygges billigt. Hvis man i det hele taget ikke vil betragt det leverede til Kina som prototyper - dem vi selv skal bruge, det bliver skam videreudviklede maskiner.
F.eks. tunnelen ved Femarn Bælt, den skal nok være billigere end den tilsvarende bygget i Kina.
Dels er priserne på armeringsjern faldet brutalt - stålet til Storstrømsbroen kan nok smeltes om til en fornuftig pris. Det næste er at sænkekasserne vil drage fordel af alle de dumheder man begik for 10 år siden. Byggelederne er jo de samme - nogle mennesker gentager ikke samme dumhed alt for mange gange. Fejl er noget af det, der koster virkelig mange penge - og liv. Ulykker på byggepladser er heldigvis ved at være sjældne.

3) Infrastrukturinvesteringerne vil gøre beliggenheden mindre afgørende.
Vi kan allerede i dag se, hvordan vejinvesteringerne giver rationaliseringer på sygehusene, hvor folk bliver behandlet med tungt og dyrt maskineri INDEN de skal ankomme med ambulance. Dr. Hansen fra Korsbæk ville kun gå i vejen på et moderne sygehus: Han ville end ikke vide, hvor kontakten til respiratoren sidder. Så skal vi også påtænke den effektivitetsforøgelse, der ligger i en moderne ambulance.
Under den kolde krig havde man udskrevne varevogne til ambulancer - jo, de kunne måske levere et nogenlunde komplet antal arme og ben til lægen, når de endelig kom frem; men i dag begynder behandlingen faktisk allerede i ambulancen. Den udvidede førstehjælp af i dag kræver så megen uddannelse OG grej, det bedste værktøj en alm. førstehjælper har er telefonen.

Specielt til håndværkerne i blandt os.

Det sjove er, at jeg tror at fremtidens byggemateriale er TRÆ!
Det er let, det er stærkt og med rockwool mellem krydsfiner, så er det rimeligt isoleret - f.eks.

Tømmer

Læg specielt mærke til "Soft logs" - dvs. stammer af "blødt" træ (blødt er det nu ikke nødvendigvis, det er nærmere nøgenfrøede som fyr/gran).

Prisen har været meget stabil +/- 20 %, hvilket bla. skyldes, at er prisen ikke rigtig, så lader man det da bare blive stående til kunderne kommer på bedre tanker.
En prisforøgelse giver et omgående større udbud, fordi så går man bare dybere ind eller fælder på mere utilgængelige steder. Meget stærkt stabiliserende.

En anden faktor er, at man i dag vel stort set er uden om naturskov: Den nuværende skov er allerede blevet skovet mindst én gang før. Dvs. den er genbeplantet. En beplantet skov giver et ha udbytte, der er ca. det dobbelte af naturskov. Det giver så nogle monokulturproblemer med sygdomme; men lad nu det ligge.
Hertil kommer, at stammerne er rankere og har færre knaster.
Hvis man ser på gulvbrædderne i boligbyggeri fra omkring midten af 1920'erne så er det dejligste pommerske fyr. Fra omkring midten af 1930'erne, så er det, så skal jeg lige love for, at der er knaster - dvs. man har grebet tilbage til ringere kvalitet, fordi den gode er fældet.

Hvis man nu har været bare NOGENLUNDE fornuftig dengang og genbeplantet - f.eks. oppe i Baltikum - så er det en 80-90 år siden. Så næste høst skulle være ved at være klar. Den skov vil så også ligge forholdsvis bekvemt: Man fælder jo ikke træer på bjergskråninger, medmindre man er tvunget til det.

En tredje faktor er, at savene i dag er væsentlig tyndere i bladene og tænderne mindre, hvorved spildet mindskes væsentligt. Man laver ikke papir af savsmuld mere: Fibrene er for korte.

Jeg er ikke sikker på, at det høje etagebyggeri har nogen særlig fremtid. Jeg tror så nok mere på en kombination af f.eks. jernbeton og træ end det gamle "lille hus i skoven".

klogeaage 35 skrev:
Tak

Solidt opbygget indlæg

Det var nu ikke tænkt sådan; men som oftest er det rene skære svineheld bedre end den omhyggeligste planlægning.

Fornøjelig læsning
Tak.

Mvh
Cirb

Cirb skrev:Fornøjelig læsning
Tak.

Mvh
Cirb

Gud, så må jeg hellere kikke nærmere på det!