Forældrekøb - en omkostningsfri investering i dit barns fremtid (RD)

Jeg har prøvet at læse lidt nærmere omkring RD's udmelding omkring forældrekøb:

http://rd.dk/da-dk/privat/koeb-bolig/Det-mener-oekonomerne/Analyser/2011/Pages/foraeldrekoeb-en-omkostningsfri-investering.aspx

http://rd.dk/PDF/Om%20os/Analyser/2012/For%C3%A6ldrek%C3%B8b-en-omkostningsfri-investering.pdf

Jeg synes der kan knyttes nogle kritiske kommentarer til deres udmeldinger.

F.eks. omkring finansieringen skriver de:

Finansieringen sker ved at optage de maksimale 80 % som realkreditlån i lejligheden og de resterende 20 % som realkreditlån i forældrenes egen ejerbolig. Det antages derfor, at forældrene har noget friværdi i deres egen bolig, som de kan tage lån i. Begge lån er med afdragsfrihed, da afdrag er en opsparing, som tilfalder forældrene, og altså ikke en reel udgift i forbindelse med udlejningen.

Dvs. RD ligefrem anbefaler, at man finansierer en ekstra bolig med 100% afdragsfri belåning? Det virker desperat?

Og omkostningsfrit? Bare diskret faldende priser+mæglersalær, kan vel hurtigt koste 100-200.000, ved evt. salg efter en årrække?

Omkring evt. rentestigning og fastforrentet lån står der:

Hvis renten eksempelvis stiger med 2 %-point over de kommende år, vil kursen på 3 % lånet falde fra det aktuelle niveau på ca. 96,5 til i omegnen af 80.

Kan man være sikker på et så stort kursfald ved 2% rentestigning? Det lyder som et drømmescenarie, for alle med fastforrentet lån.

Det var en hurtig vurdering. Hvad synes I andre her på forum?

At man under ingen omstændigheder, skal optage gæld som man ikke til enhver tid er i stand til at afdrage til fast rente!

Fra dit første link:

Tal fra home viser, at hver tredje solgte lejlighed i København i 2011 var et forældrekøb og i Odense var næsten hver anden solgte lejlighed et forældrekøb.

Sagt på en anden måde, forældrekøb dominerer markedet fuldstændig, og der er ikke noget som kan konkurrere med det. Der sælges kun, hvis køber har mange penge, eller hvis det er statsstøttet (forældrekøb er jo statsstøttet).

Affeman skrev:Det var en hurtig vurdering. Hvad synes I andre her på forum?

Min personlige kvalmegrænse blev nået ved overskriften: "En langsigtet investering – i dit barns fremtid" i analysen.

Langsigtet? Hvem pokker siger at den håbefulde pode overhovedet magter at bestå første år på eskimologi? Eller at den håbefulde pode ikke får lyst til at studere i den anden ende af landet om et par måneder eller 3.

Et køb af en studielejlighed kan næppe betegnes som langsigtet - andet end hos ejendomsmæglere.

Et desperat forsøg på at skabe et marked, hvor der ikke har været et marked før. Det lugter langt væk af småborgerlig logik fra nullerne: "Alle forældre, som elsker deres afkom, bør da forældrekøbe - kun taber-børn af taber-forældre bor på kollegier".

Det skal blive interessant at se hvor gode "investeringer" disse køb bliver på sigt. Faldende priser på ejerlejligheder og stigende renter, kan hurtigt tage gevinsten ud af den slags "fornøjelser".

Nulrente kan ikke vare evigt, og når den engang er steget til et par procent eller tre, så går det galt, for de lejligheder købes vel på afdragsfri lån, sådan som det meste andet.

Plyds skrev:Det skal blive interessant at se hvor gode "investeringer" disse køb bliver på sigt. Faldende priser på ejerlejligheder og stigende renter, kan hurtigt tage gevinsten ud af den slags "fornøjelser".

Nulrente kan ikke vare evigt, og når den engang er steget til et par procent eller tre, så går det galt, for de lejligheder købes vel på afdragsfri lån, sådan som det meste andet.

I Japan har man nu haft situationen i 25 år.

Når man først er havnet i det japanske scenarie, er der så overhovedet en vej ud af det? Altså, jeg mener, en fredelig vej.

http://www.economonitor.com/edwardhugh/2012/05/25/reading-the-writing-on-the-japanese-wall/

peter777 skrev:Når man først er havnet i det japanske scenarie, er der så overhovedet en vej ud af det? Altså, jeg mener, en fredelig vej.

http://www.economonitor.com/edwardhugh/2012/05/25/reading-the-writing-on-the-japanese-wall/

Dem, der er havnet i det - de er fortabt. Vi kan prøve at redde nogen på marginalen ud; men det bliver ikke mange.

Der hvor fremtiden er - det er lejeboliger: Jeg tror rent faktisk, at vi her ser ejerboligens endeligt - i hvert fald en markedsandel på 50% - det er i hvert fald ikke noget, der bliver handlet reelt.
Men det bliver en langtrukken og smertefuld måde at eliminere overopsparingen på - negativt afkast i størrelsesordenen 3% reelt om året, som vi har i dag.

To procent i realrente og en procent i administrationsbidrag (marginalt i hvert fald) - dvs. 3% p.a. negativt. Det tager 23 år at få halveret.
Der er jo ikke noget, der tyder på at de såkaldte uddannelser giver nogen videre produktivitetsgevinst - og dermed lønafkast.

Det man kan gøre er få nationaliseret bankerne - tage den smule egenkapital, der er.
Oprette nye banker mhp. erhvervslivet - og detailbank.

De andre skal så isoleres i nogle statslige sarkofager, hvor beskatning af pensionsopsparing så løbende finansierer de tab, man kan tage årligt. Vi er jo allerede begyndt ved at lempe skatten på arbejdsindkomster - hvorved man så skal holde pensionbeskatningen oppe - evt. forøge den jævnligt.

Men som det ser ud med rigelig af overbelånt nybyggeri, så skal det afvikles først; men det kommer også til at gå langsomt, for pensionskasserne skal ind og købe de ejendomme: Det kræver et stabilt reelt afkast på 3-4% om året, men det bliver vanskeligt fordi huslejerne vil være trykkede af det generelle overbyggeri - og vedligeholdet, det vil være nogenlunde konstant, så alt går fra afkastet.

Det kræver også at fagbevægelsen gør op med sig selv: Er vi på lønmodtagernes side - eller på pensionisternes?
Lad os håbe at konflikter som Vejlegården åbner deres øjne for lønmodtagerne. Det afgørende bliver jo konkurrenceevnen - og allokering af kapital til erhvervsinvesteringer, så produktiviteten kan komme op.

Problemet er, at der ikke er hurtige løsninger - det hele vil i gunstigste fald tage 20-30 år.

Samtidig skal prisfaldet udligne lønfaldet - det er et kompliceret "0/0" regnestykke, hvor alle forhold er "0/0".

Thomas skrev:
Problemet er, at der ikke er hurtige løsninger - det hele vil i gunstigste fald tage 20-30 år.

F1 med afdrag, 15 års løbetid. Ahhhh.

peter777 skrev:Når man først er havnet i det japanske scenarie, er der så overhovedet en vej ud af det? Altså, jeg mener, en fredelig vej.

http://www.economonitor.com/edwardhugh/2012/05/25/reading-the-writing-on-the-japanese-wall/

Ja - det mener jeg, at der er. Svaret er, at tabene skal tages. Dvs. Banker og kridter må gå ned. Boligejerne må ente slæbe gælden af, eller deres gæld til de krakkede finansieringsinstitutter må afskrives (Gældssanering)

Det må forbydes finansieringsinstututterne at købe på tvang, med mindre de har tilstrækkelig med egenkapital til at gøre det.

Afskaf flex og afdragsfri fra den ene dag til den anden. Fremover kan boliger kun belånes via kreditforeninger af den gamle model, og efter de gamle betingelser, og udelukkende med fastforrentede annuiteter. Til gengæld kan man lave løbetider på op til 70 år.

Vejen ud af klemmen er at få gælden væk - reelt kan det nok kun ske via afskrivning. Den er for stor til at blive afdraget.

Efter ovenstående process oprettes der nye banker under Nationalbanken. Priserne på boligmarkedet vil falde med yderligere 50 - 70%, og det vil bringe nye generationer ind.

Banker og kridter? Skide være med dem. De lukkes bare. Flexobligationer honoreres ej. Fastforrentede annuiteter flyttes over i nye institutter.

Der bli'r lidt larm i gaden, men så er der ryddet op på 5 år, og vi er i samme process sluttet fra en totalt inkompetent finansindustri.

Plyds skrev:Der bli'r lidt larm i gaden

Ja det vil der nok blive. Især fra de mange pensionister, hvis formue vil blive revet fra dem. Jeg forestiller mig et protestoptog, titusindvis af rollatorer, langsomt bevægende sig ind ad Lyngbyvej

peter777 skrev:

Plyds skrev:Der bli'r lidt larm i gaden

Ja det vil der nok blive. Især fra de mange pensionister, hvis formue vil blive revet fra dem. Jeg forestiller mig et protestoptog, titusindvis af rollatorer, langsomt bevægende sig ind ad Lyngbyvej

Du kan se et land, hvor det går meget værre til: Spanien. Rajoy har omhyggeligt - så vidt muligt - undgået at skride ind overfor skattesvigere og luksuspensionister.
Men nu har Spanien bragt sig i Bundesbanks vold - det kommer: Det tager tid; men det kommer.